Wohnungskauf bitte helfen??

Dieses Thema im Forum "Baufinanzierung" wurde erstellt von Lefteris, 02.03.2008.

  1. #1 Lefteris, 02.03.2008
    Lefteris

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    Guten Tag also ich habe mal eine frage bin nicht informiert
    also ich habe mir überlegt eine immobilie zu kaufen und dann zu vermieten zb. 2 zimmerwohnung ein kredit aufnehmen und dann von eigener tasche zb 300 euro zu zahlen im monat und die von der miete abzahlen.
    Was meint ihr wie funktioniert so etwas habe grad mal 1000 euro startkapital würde auch meine lebensversicherung kündigen es wären vielleicht 5000 euro zusammen also die immobilie wäre nicht mehr als 35,000 euro. was kommt da alles dazu notar usw??kosten???
    2 frage habe auch eine immobilie gefunden die vom preis 19,000 euro angegeben ist also eine 1 zimmerwochnung 25m2 die wenn es nicht machbar ist mit der 2 zimmerwohnung dann die eigentumswohnung finanziere was brauche ich alles dazu??? Momentan arbeite ich in einer bäckerei in teilzeit bekomme 500 euro netto.
    könnte eventuell auch auf ein anderen namen die wohnung laufen lassen über vater wenns nicht geht mit dem finanzieren.Bitte um schnellen rat danke im voraus Gruss
     
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  3. #2 lostcontrol, 02.03.2008
    lostcontrol

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    weia... ich würde dir dringend abraten.
    zu wenig startkapital, zu hohes risiko dass mal wer nicht bezahlt bzw. du dir womöglich sogar 'n mietnomaden oder messie einfängst. wieviele monate könntest du deinen kredit abbezahlen wenn dein mieter seine miete nicht bezahlt? wieviele rücklagen hast du für einen anwalt, falls du eine räumungsklage durchdrücken musst?
    wenn du hier mal liest was 'ne räumungsklage alleine so kosten kann, wirst du feststellen, dass das unter umständen mehr sein kann, als dein komplettes startkapital.

    und bezüglich der wohnungsgrösse kann ich auch nur abraten:
    bei so kleinen wohnungen hast du üblicherweise eine sehr hohe mieterfluktuation.
    du wirst nicht immer sofort im anschluss einen nachmieter finden. leerstand ist teuer (erst recht wenn du mit der miete fest rechnest, um deinen kredit abzuzahlen).
    einmal ein messie drin und du musst das ding komplettrenovieren. wir hatten hier beim letzten solchen fall ausgaben in höhe von 25.000 euro nur weil mieter meinten, sie müssten an der wohnung mehr rumbasteln, als sie durften (ok, die wohnung war deutlich grösser). wenn es dir nicht möglich ist aus deinen rücklagen heraus so etwas auf die schnelle zu erledigen, dann solltest du die finger davon lassen.
    und rücklagen wirst du nicht bilden können, wenn du so schon monatlich 300 euro von deinem gehalt plus die miete zum abzahlen brauchst...
     
  4. #3 Lefteris, 02.03.2008
    Lefteris

    Lefteris Neuer Benutzer

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    und die 1 zimmer wohnung die 19.000 euro kostet sie selbst finazieren und selbst drin wohnen welche finanzierung ist am besten und entstehen mehr kosten zb steuer notar usw??
    mit eine monatliche rate von 400 euro
     
  5. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    Rechnen wir das mal realistisch.
    6000eEK -> mind 20%
    6000*5 sind 30.000€ Damit darf der Endbetrag max 30.000€ betragen.
    10% sind nebenkosten -> ~ 27.300 €
    Ordentliche Objekte haben bei einem solchen Preis ca 40qm.
    Eine starke Fluktation (Heirat, Zusammenzug etc des Mieters) -> pro Jahr 1 Umzug -> 5.000€ (Reno, Anzeigen ++ und evtl Mietausfall).
    Dann sind wir schon bei einem maximalen Kaufpreis von 22.300€

    Für diesen Kaufpreis wirst du nur eine 1ZKB bude in einem Hochhaus bekommen und da ist der Leerstand vorprogrammiert. Bei einer Zwangsversteigerung kann das besser ausfallen.
    Aber alles in allem stimme ich losti zu.

    Bei einer solchen Kalk darf nix und ich meine GAR NIX dazwischen kommen, damit du nicht selbst ein Fall für die Zwangsversteigerung wirst.

    Das ganze kann funktionieren, wenn du genügend Geld hast, mind eine 3 ZKB zu kaufen. -> Schon ab 50.000€ -> +10% Kaufnebenkosten 55.000€
    Risikogeld (Mietausfall etc): + 20.000€ -> 75.000€ (für die gesamte Nutzzeit)
    davon dann noch die 20% -> 15.000€

    Dann kann man soetwas machen. 3 ZKB gehen gut und sind im allgemeinen Langzeitmieter. 2ZKB gehen relativ gut, sind jedoch auch nur Singlehaushalte mit Arbeitszimmer/wohnzimmer, wobei wieder eine gewisse Fluktation die Folge wäre.

    Aber das ist nur meine Meinung...
     
  6. #5 LMB-Immo, 02.03.2008
    LMB-Immo

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    Ich weiß nicht wo die 1 Zimmer Wohnung ist, aber 19.000€ hört sich an, das an der Wohnung noch einiges gemacht werden muss (Leitungen, Austattung usw.).

    Ich gehe mal davon aus, dass das nicht ein Haus, sondern eine Eigentumswohnung ist. Das heißt Hausgeld ggf. Sonderumlagen usw. Alles was so eine WEG kostet. Erkündige dich über die Arbeit der WEG-Verwaltung. Schau Dir die Versammlungsprotokolle der letzten 5 - 10 Jahre an. Dort stehen die Beschlüsse über Sanierungen usw. die waren und jetzt anstehen. Schau in die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung über Verteilerschlüssel usw an. Wie lange dauern die Versammlungen? Dauern die "normalen" Versammlungen 5-6 Stunden bei unter 10 Eigentümer, dann laß es sein dort zu kaufen, dann können die zerstritten sein oder der Verwalter ist ein Lutscher. Gibt es Rechtsstreitigkeiten, Hausgeldrückstände?

    Du verdienst 500€ und willst 400€ monatlich zahlen? Wovon willst Du leben...100€? Versuch erstmal mehr zuverdienen und dann kannst Du nochmal über einen Kauf nachdenken, aber bei der jetzigen Situation vergiss es.

    Gruß

    Lothar Berg
     
  7. #6 lostcontrol, 03.03.2008
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    danke capo.
    3 zimmerküchebad ist no prob vermietungstechnisch. damit lässt sich auch rechnen. bezüglich einnahmen genauso wie bezüglich instandhaltung, ausfällen (leerstand), juristerei (räumungsklagen) usw.
    für 'ne 3ziwo findste immer abnehmer - vom single bis zur familie.

    kleinst-wohnungen sind schwierig. die "laufen" mit hoher fluktuation (d.h. auch hohem verwaltungsaufwand) nur dann gut, wenn sie auch gut in schuss sind. was ich von einer wohnung in der grösse bei dem preis nicht glaube. da ist dann z.b. die EBK unbedingt pflicht. meiner erfahrung nach laufen die kleinst-wohnungen nur dann gut, wenn man seinen job in sachen instandhaltung, hausverwaltung, hausmeisterei etc. so gut macht (bzw. machen lässt), dass die mieter ihre miete auch gerne bezahlen.
    und das kann man nur (jahaaa, ich weiss...), wenn man wenigstens ein ganz kleines büsschen erfahrung damit hat.
    edit: bitte beachten: ich vermiete sowas (kleinstes: 45qm 2ziküba) im grossraum stuttgart, entsprechende preise sind mir deshalb klar bekannt. entsprechende ansprüche mieterseits auch. aber ich hab absolut null plan, wie das andernorts so läuft. hier würde ich sowas vermutlich nicht vermietet kriegen, andernorts geht das vielleicht.

    ich würde so 'ne kleine wohnung per se nicht kaufen, die anprüche der mieter sind mir da zu hoch (ich hör ja schon bei 45qm das sei zu klein), will heissen: ich denke nicht, dass sich das HIER rechnen würde. andernorts vielleicht eher, aber ich glaube nicht, dass es einfach ist für 'ne 25qm-einzimmerwohnung 'n mieter zu finden.
    vielleicht in unmittelbarer nähe zur uni oder zu 'nem grossen wichtigen arbeitgeber wie die händi-firma mit dem N vorn dran... (*harrr harrr harrr*).

    aber ganz blöd gefragt:
    wohnung für 19.000 ois? wo gibt's das denn in vermietbarem zustand?

    @ lefteris:
    du schreibst:
    "und die 1 zimmer wohnung die 19.000 euro kostet sie selbst finazieren und selbst drin wohnen welche finanzierung ist am besten und entstehen mehr kosten zb steuer notar usw??"
    es ist völlig wurschd ob du selbst drin wohnst oder die wohnung vermietest.
    du hast kosten beim kauf. du brauchst einen notar und einen eintrag im grundbuch.
    DAS bleibt sich gleich.
    steht die wohnung aktuell leer? und ist sie wirklich so cool, dass du selbst drin wohnen wollen würdest? dann check mal die WEG-bedingungen ab. wenn die für dich passen, solange du selbst drin wohnst, dann könntest du das machen.
    aber kaufen um zu vermieten? das ist ein steuersparmärchen aus den 90ern.
     
  8. #7 baufibemu, 07.03.2008
    baufibemu

    baufibemu Neuer Benutzer

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    Zum Glück prüfen die Banken, bevor sie ein Darlehen vergeben.
    Sie brauchen sich keine weiteren Gedanken über die Machbarkeit Ihres Vorhabens zu machen, da es keine seriöse Bank geben wird, die Ihnen bei diesen Vorgaben das Darlehen gewähren wird. Und zu Ihrem eigenen Schutz, ist das auch gut so. Ich weiß nicht, wer Ihnen diese Flausen in den Kopf gesetzt hat, aber der sollte dringend zum Arzt gehen.

    Beste Grüße
     
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