Wohnungskauf durch Mieteinnahmen finanzieren

[einBerliner]

Hallo!

Ich beabsichtige (als Investition) eine Wohnung in zentraler Lage in Berlin zu kaufen und den Kredit durch Mieteinnahmen zu tilgen. Mir schwebt eine 4-6 Zimmerwohnung vor, wobei ich die Zimmer einzeln, die Wohnung also in WG-Form vermieten würde.

Das große Fragezeichen stellt dabei die Finanzierung dar. EK ist fast nicht vorhanden, 2000-4000 Euro könnten mit Müh und Not zustande kommen. Ich bräuchte also einen Kredit über 100K-160K Euro.

Die Mieteinnahmen würde ich GÄNZLICH für Tilgung, Instandhaltung etc. verwenden ohne davon etwas für meinen Lebensunterhalt zu benötigen. Ich habe derzeit eine Universitätsstelle, bei der ich für weitere 15 Monate 1200 Euro im Monat (steuerfrei) verdiene, des weiteren wohne ich selbst momentan quasi mietfrei.

Meine Fragen:
- Kann ich unter diesen Umständen einen Kredit erhalten?
- Wenn ja, dann wo und zu welchen Konditionen? Bzw. an welche Bank/welchen Kreditvergeber sollte ich mich wenden?
- Ist ein derartiges vorhaben prinzipiell Sinnvoll oder in den Augen von euch als erfahrene Vermieter ein Himmelfahrtskommando?
- Was sollte ich bei einem solchen Vorhaben insbesondere beachten? Wo liegen die Tücken?
- Hat jemand allgemeine Ratschläge diese Situation/dieses Vorhaben betreffend? Ich bin selbst unerfahren und für jeden Rat dankbar!

Vielen Dank im Voraus!

 

[Christian]

Hallo,

was machst du, wenn der Mieter nicht mehr zahlt?
Kannst du ein, zwei oder drei Monate ohne Mieteinnahmen "überbrücken"? Die Instandhaltung(-srücklagen) musst du ja dennoch zahlen.
Wenn der/die Mieter keinen eigenen Vertrag mit einem Stromlieferanten haben, sondern du der Stromlieferant-Kunde bist und der Strom in der Nebenkostenabrechnung auftaucht, darfst du auch noch den Strom zahlen, selbst wenn der Mieter keine Miete zahlt.
Oder, mal nicht den schlimmsten Fall angenommen: was machst du, wenn du die Wohnung nicht direkt vermieten kannst, und die Mietersuche ein oder 2 Monate dauert?
Könntest du plötzlich soviel Geld aufbringen, um dem sehr sparsamen Mieter nach der Nebenkostenabrechnung mal eben so mehrere hundert Euro zu viel gezahlte Nebenkostenvorauszahlungen zu erstatten?
Was machst du, wenn der Mieter plötzlich kündigt, auszieht, und dir eine Wohnung hinterlässt, die so nicht weitervermietbar ist? Kannst du dann innerhalb eines Monats das Bad komplett erneuern lassen, weil du keine Mieter für eine Wohnung mit so einem alten Bad (oder auch Küche, Teppichboden, Fenster, ...) findest?
Speziell bei Eigentumswohnungen: Was machst du, wenn die Gemeinschaft beschließt, die alte Haustüre durch eine neue zu ersetzen oder wenn das Dach plötzlich erneuert werden muss (und die angesparten Gelder nicht ausreichen)?

Versteh mich nicht falsch, ich will dir das Vorhaben nicht ausreden, aber man sollte sich vorher schon Gedanken machen, was wäre, wenn ...
Letztendlich kann keiner (außer du selbst) einschätzen, wie hoch das Risiko ist, daß die Bude mal ein, zwei Monate leersteht - und ob du das stemmen kannst. Für mich hört es sich erst mal nicht so an, aber ich weiß auch nicht, wie hoch die üblichen Mieten in Berlin sind und wie gefragt dort Wohnungen wie "deine" sind.

Gruß,
Christian

 

[Kitzblitz]

Hallo "einBerliner",

mach' dir keine Detailgedanken über das Vorantreiben eines solchen Projektes. Ergänzend zu den Ausführungen von Christian mein Tipp:

Geh' zuerst zu deiner Hausbank und bespreche den Kreditrahmen für dein Projekt - dazu musst du noch kein konkretes Objekt im Auge haben. Dabei wirst du sehr wahrscheinlich erfahren, dass 25 bis 30% Eigenkapital gewünscht sind.

Dann kaufst du dir eine gute Flasche Wein und nimmst vorläufig Abschied von deinem Wohnprojekt.

Gruß aus'm Ländle
Ulrich

 

[Martens]

- Kann ich unter diesen Umständen einen Kredit erhalten?

Wenn Dir jemand Kredit gibt, schon. Von mir und vermutlich jeder Bank würdest Du nichts bekommen.

- Ist ein derartiges vorhaben prinzipiell Sinnvoll oder in den Augen von euch als erfahrene Vermieter ein Himmelfahrtskommando?

Vermieter sind Unternehmer, sie tragen Risiken. Ohne Eigenkapital ist das Risiko einer Insolvenz ziemlich hoch...

-Ich bin ... für jeden Rat dankbar!

Laß es sein.

Christian Martens

 

[einBerliner]

Nachfragen

Danke schon mal für die Antworten! Ich hätte ein paar konkrete Nachfragen, falls ihr zufälliger Weise noch ein wenig Zeit erübrigen könnt.

@Christian:

aber man sollte sich vorher schon Gedanken machen, was wäre, wenn ...

Ja, ich habe über sämtliche Punkte, die du genannt hast bereits nachgedacht. Ich beabsichtige semesterweise an Studenten zu vermieten, vor allem Austauschstudenten. Die Mietverträge wären dann befristet und Nachmieter könnten im Voraus gefunden werden, so dass Leerstand vermieden wird. Genau genommen entsprang die Idee sogar der Tatsache, dass ich in Berlin vermehrt beobachtet habe, dass Austauschstudenten (monatelang) keine Wohnungen finden, weil Vermieter lieber unbefristete Mietverträge mit in Deutschland gemeldeten Mietern haben wollen.
Ein weiterer Vorteil einer derartigen Vermietung ist, dass man sich keine Mietnomaden ins Haus holt, dass man keine Räumungsklagen durchdrücken muss (die Mieter haben ja alle ein "Ablaufdatum") und dass man bei derzeitiger Bedarfslage in Berlin vermutlich sogar um einen erheblichen Teil der Miete für den jeweiligen Mietzeitraum als Kaution bitten kann.
Über den höheren Verwaltungsaufwand bei derartiger Mieterfluktuation bin ich mir bewusst. (Vielleicht nicht ausreichend bewusst? Was meint ihr?)

@Kitzblitz

Geh' zuerst zu deiner Hausbank und bespreche den Kreditrahmen für dein Projekt - dazu musst du noch kein konkretes Objekt im Auge haben. Dabei wirst du sehr wahrscheinlich erfahren, dass 25 bis 30% Eigenkapital gewünscht sind.

Ist das eine Schwelle um abzuschrecken oder eine realistische Empfehlung der Banken? Ich hatte bislang den Eindruck, dass 10-20% Eigenkapital genügen wuerden. Das ist allerdings keine Erfahrung sondern angelesen...
Das mit dem konkreten Objekt ist ein bisschen die Huhn und Ei Problematik: Die Groeße des Objektes würde sich am Kreditrahmen orientieren, der sich an der Groeße des Objektes orientiert etc.

Dann kaufst du dir eine gute Flasche Wein und nimmst vorläufig Abschied von deinem Wohnprojekt.

Einen guten Chianti oder Nero D'Avola. Aber vom Abschied bin ich noch nicht überzeugt. Was siehst du denn als "Knock-Out Kriterien" des Plans? Also bezüglich welcher Punkte würdest du konkret sagen "da legt er sich die Schlinge um den Hals und steht schon mit einem Fuß in der Privatinsolvenz"? Vielleicht kann man die ja ausmerzen?

@Martens:

Wenn Dir jemand Kredit gibt, schon. Von mir und vermutlich jeder Bank würdest Du nichts bekommen.

Laß es sein.

Könntest du mir vielleicht einen Anhaltspunkt geben, wo das Problem konkret liegt? Zu geringes Eigenkapital? Zu unsichere Finanzierung? Oder anders gefragt: Wie müssten die Eckpunkte dieses konkreten Vorhabens aussehen, damit du sagen würdest: "Das passt"?

Gruß aus Berlin!

 

[einBerliner]

Und eine weitere Frage an alle: Wo kann man an Zwangsversteigerungen von Immobilien teilnehmen? Und wäre das eine sinnvolle Sache oder ist davon abzuraten?

 

[Martens]

Du brauchst Reserven für die folgenden ganz üblichen Vorkommnisse wie zum Beispiel
- Leerstand
- Mietausfall
- Instandsetzungen in der Wohnung
- Kosten für Anwälte und Gerichte
- Sonderumlagen oder auch nur Erhöhungen des Wohngeldes der WEG

Vermieter sind Unternehmer, sie tragen Risiken. Ohne Eigenkapital ist das Risiko einer Insolvenz ziemlich hoch...

Es ist alles gesagt, aber Du scheinst beratungsresistent zu sein.

Christian Martens

 

[einBerliner]

Es ist alles gesagt, aber Du scheinst beratungsresistent zu sein.

Ganz im Gegenteil. Wenn ich beratungsresistent wäre, würde ich weder in diesem Forum angemeldet sein, noch so ausführlich nachfragen.

Allerdings geht es mir weniger um die Frage "Ist eine solche Investition überhaupt durchführbar?" als vielmehr um die Frage "Wie muss eine solche Investition getätigt werden und was muss unbedingt vorhanden/einkalkuliert sein, DAMIT sie durchführbar ist?"

Meine Beratungsbedarf bezieht sich also auf die Rahmenpunkte, die ich anpassen muss, damit die Rechnung aufgeht. Anhand deiner und der anderen Einschätzungen ist der erste Punkt also:

1) Eigenkapital ansparen/auftreiben, angepeilter Anteil: 20%.

Was die anderen Kostenpunkte anbelangt, die du aufgeführt hast: Wie hoch denkst du, schlagen diese zu Buche? Ich habe in einem Artikel gelesen, dass man als Richtwert mit 75% der Nettokaltmiete für eine 9%ige Annuität rechnen sollte. Daraus lässt sich der Maximalpreis zurückrechnen, den ein Objekt haben kann, damit die Investition sich lohnt. Reicht das deiner Ansicht nach aus oder sollte das Kalkül konservativer durchgeführt werden?

 

[Kitzblitz]

.... Ist das eine Schwelle um abzuschrecken oder eine realistische Empfehlung der Banken? Ich hatte bislang den Eindruck, dass 10-20% Eigenkapital genügen wuerden. Das ist allerdings keine Erfahrung sondern angelesen...
Das mit dem konkreten Objekt ist ein bisschen die Huhn und Ei Problematik: Die Groeße des Objektes würde sich am Kreditrahmen orientieren, der sich an der Groeße des Objektes orientiert etc. ...

Die Banken sprechen da gar keine Empfehlung aus (damit würde sie sich ja in eine Haftungssituation begeben). Ohne ausreichendes Eigenkaptital bekommst du einfach keinen Kredit. Das was du da angelesen hast, ist sicher schon älter. Bevor die Banke wegen Fehlberatung in die Pflicht genommen worden sind, war das realistisch.

Versetze dich einfach einmal in die Situation des Bankers. Er muss im Zweifelsfall die Immobilie verlustfrei (für die Bank - versteht sich) veräußern können.

Das konkrete Objekt spielt überhaupt keine Rolle - führe das Gespräch für eine fiktive Summe und dann bist du geheilt.

Von Versteigerungsobjekten würde ich mit einer so dünnen Kapitaldecke die Finger lassen. Schnäppchen lassen sich bei Versteigerungen übrigens schon lange nicht mehr machen.

Gruß aus'm Ländle
Ulrich

 

[Anjoebjoe]

Ein Kredit von € 150 000.- kostet jetzt mal ganz frei ueberschlagen € 600.- Zinsen pro Monat, ganz frei kalkuliert, ich weiss nicht welchen Zinssatz Du bekommen wuerdest, bin mal von ca. 5 % ausgegangen. Hast Du denn schon eine fiktive Bilanz fuer Dein Projekt aufgestellt? Die Idee mit den Ausstauschstudenten finde ich nicht schlecht, vor allem durch Mundpropaganda koennte genug Zulauf sein. Zahlt jeder der sagen wir mal 5 Studenten € 300.- bleiben also noch € 900.- fuer alle weiteren Kosten, auch Nebenkosten. Achja, Tilgung von 1 bis 2 % pro Jahr sollte natuerlich auch noch bezahlt werden.

Rechne alles genau aus, es ist eine Rechenaufgabe. Ich weiss nicht ob Banken ein solches Unternehmen ohne Eigenkapital unerstuetzen, kommt aber eben auf die Prepardness an haette ich gesagt. Erstmal ein Businessplan.

Generell funktioniert es nicht einen Kredit mit Mieteinnahmen abzuzahlen, die Tilgung ist ja so gering, mit der monatlichen Summe bezahlt man ja fast nur die Bereitstellungszinsen fuer den Kredit, kaum Tilgung.

 

[Martens]

Es ist alles gesagt, aber Du scheinst beratungsresistent zu sein.

Ich ziehe diesen Satz zurück und bitte um Entschuldigung für die Entgleisung.

Christian Martens

 

[Kitzblitz]

Ein Kredit von € 150 000.- kostet jetzt mal ganz frei ueberschlagen € 600.- Zinsen pro Monat, ganz frei kalkuliert, ich weiss nicht welchen Zinssatz Du bekommen wuerdest, bin mal von ca. 5 % ausgegangen. Hast Du denn schon eine fiktive Bilanz fuer Dein Projekt aufgestellt? Die Idee mit den Ausstauschstudenten finde ich nicht schlecht, vor allem durch Mundpropaganda koennte genug Zulauf sein. Zahlt jeder der sagen wir mal 5 Studenten € 300.- bleiben also noch € 900.- fuer alle weiteren Kosten, auch Nebenkosten. Achja, Tilgung von 1 bis 2 % pro Jahr sollte natuerlich auch noch bezahlt werden.

Rechne alles genau aus, es ist eine Rechenaufgabe. Ich weiss nicht ob Banken ein solches Unternehmen ohne Eigenkapital unerstuetzen, kommt aber eben auf die Prepardness an haette ich gesagt. Erstmal ein Businessplan.

Generell funktioniert es nicht einen Kredit mit Mieteinnahmen abzuzahlen, die Tilgung ist ja so gering, mit der monatlichen Summe bezahlt man ja fast nur die Bereitstellungszinsen fuer den Kredit, kaum Tilgung.

Rechnen kann man ja soviel man will - nur einen Nutzen wird man nicht daraus ziehen können.
Ohne anständig Eigenkapital gibt es sehr wahrscheinlich keinen Kredit - zumindest nicht bei so geringem Einkommen.

Oder stelle dir einfach einmal vor, es findet sich eine Bank die das Insolvenzrisiko bereit ist einzugehen. Die Laufzeit des Kreditvertrages rum ist und der Marktzins liegt plötzlich bei 8 oder 9 %. Jetzt kannst du wieder rechnen und beten, dass in der Wohnung nichts zu sanieren ist (das wird aber der Fall sein, wenn du z.B. einen 10-Jahres-Kreditvertrag abgeschlossen hast).

Über das Thema "Leerstand" sollte man sich auch Gedanken machen. Zieht ein "Ar.....ch" ein und vergrault die anderen WG-Bewohner, ist die Bude leer - das spricht sich rum - und ...

Gruß aus'm Ländle
Ulrich

 

[Anjoebjoe]

Einen Nutzen wird er aus der Rechnung ziehen wenn er diese aufstellt und sieht das es nicht funktioniert. Fuer Aussenstehende ist es klar dass es nicht zu einer Erwirtschaftung von positiven Einkuenften kommen wird da der prozentuale Anteil der Verschuldung der Immobilie (100%) viel zu hoch ist. Fuer den Betroffenden selbst ist dies manchmal nur mit einer Einnahme/Ausgaben Aufstellung moeglich. Generell gibt es die Annahme oft dass ein Immobiliendarlehen mit Mieteinnahmen getilgt werden kann. Was nicht funktionieren kann.

 

[Christian]

..., dass Austauschstudenten (monatelang) keine Wohnungen finden, weil Vermieter lieber unbefristete Mietverträge mit in Deutschland gemeldeten Mietern haben wollen.

.. und so ein Austauschstudent ist sicherlich zu belangen, wenn er nach 2 Monaten plötzlich merkt, daß das doch nichts für ihn ist und wieder ans andere Ende der Welt zieht. Was machst du, wenn der Student plötzlich weg ist, du nicht weißt wohin er ist, die Wohnung noch voll mit alten billigen Sperrmüllmöbeln ist und keine Miete mehr kommt?

Ein weiterer Vorteil einer derartigen Vermietung ist, dass man sich keine Mietnomaden ins Haus holt, dass man keine Räumungsklagen durchdrücken muss (die Mieter haben ja alle ein "Ablaufdatum")

... was machst du, wenn der Mieter trotz "Ablaufdatum" nicht auszieht, und du schon den neuen Mieter auf der Matte stehen hast? Kannst du die Hotelunterbringung, die Möbeleinlagerung und den Schadenersatz für den neuen Mieter zahlen? Kannst du die Kosten für die Zwangsräumung des alten Mieters zahlen? Kannst du beides zusammen auch noch zahlen?

und dass man bei derzeitiger Bedarfslage in Berlin vermutlich sogar um einen erheblichen Teil der Miete für den jeweiligen Mietzeitraum als Kaution bitten kann.

Du darfst max. 3 Monatsmieten als Kaution verlangen, alles andere ist illegal. Außerdem nützt dir eine Kaution von ein paar 100 Euro nix, wenn die Katze des Mieters den Teppich in sämtlichen Räumen vollgepisst hast und du die komplette Bude mit neuem Boden versehen lassen musst. Was machst du, wenn der Mieter sich weigert, das zu zahlen? Was machst du, wenn der Mieter das nicht kann, weil pleite? Was machst du, wenn der Mieter sich aus dem Staub macht?

Das muss alles nicht so kommen, aber es KANN so kommen. Entweder sollte man sich darauf vorbereiten und genug Reserven haben oder man nimmt das Risiko bewusst in Kauf. Aber dann bitte nicht heulen, wenns wirklich so kommt ;-)

Gruß,
Christian

 

[Martens]

moin Christian,

Das muss alles nicht so kommen, aber es KANN so kommen. Entweder sollte man sich darauf vorbereiten und genug Reserven haben oder man nimmt das Risiko bewusst in Kauf.

Das ist jetzt aber wirklich fies von Dir, die schönen Träume über eine Eigentumswohnung zum Nulltarif mit solch gemeinen Einwürfen aus der Wirklichkeit zerstören zu wollen.

Christian Martens

 

[einBerliner]

Das muss alles nicht so kommen, aber es KANN so kommen. Entweder sollte man sich darauf vorbereiten und genug Reserven haben oder man nimmt das Risiko bewusst in Kauf.

Das ist jetzt aber wirklich fies von Dir, die schönen Träume über eine Eigentumswohnung zum Nulltarif mit solch gemeinen Einwürfen aus der Wirklichkeit zerstören zu wollen.

Hehe...
Stimmt natürlich alles. Aber ich muss gestehen, dass nichts davon mich abschreckt. Das sind bislang alles Sachen, über die ich bereits nachgedacht habe. Wovon ich als Immobiliengreenhorn allerdings keine Ahnung hab ist die "gesunde Summe" oder der "gesunde Faktor" mit dem man solchen Risiken begegnet, damit die Investition ausreichend sicher ist. In anderen Worten: Wie viel Prozent der jährlichen Nettokaltmiete sollte man für derartige Kapriolen in Reserve halten (über die reguläre Instandhaltungsrücklage hinaus)?

Thema Eigenkapital:
Wie viel? 10%? 20%? 30%? Ab wann würdet ihr das Vorhaben als "ohne ungebührendes Risiko durchführbar" bezeichnen?

Und wie verfährt man prinzipiell? Verwendet man das gesamte Eigenkapital für den Kauf oder behält man einen Teil davon zurück für Eventualitäten? (unabhängig von der Instandhaltungsrücklage)

Was die Zinsvolatilität angeht:
Kann man die Zinsen nicht für die gesamte Laufzeit des Kredites festschreiben (gegen zusätzliche Gebühren natürlich)? Und falls nicht, kann man nicht durch den Erwerb von Caps (Zinsoptionen) eine Zinsobergrenze sichern?

 

[Christian]

die "gesunde Summe" oder der "gesunde Faktor" mit dem man solchen Risiken begegnet, damit die Investition ausreichend sicher ist.

Eine 100%ige Sicherheit wirst du nie haben.
Was ist für dich "ausreichend"?

Das sind bislang alles Sachen, über die ich bereits nachgedacht habe.

Und was ist bei der Nachdenkerei rausgekommen?

Oder, mal ganz speziell gefragt: Du hast heute morgen festgestellt, daß der Mieter verschwunden ist und nicht mehr zahlen wird. Um die Bude ab dem nächsten Monatsersten vermieten zu können, musst du 10.000 Euro reinstecken. Was machst du?

 

[Soontir]

So wie das verstanden habe willst Du die Wohnung vollfinanzieren bzw. so hoch finanzieren dass die Mieteinahmen den Kapitaldienst decken.

Und genau hier wird sich die Bank fragen, kann der Darlehensnehmer die Raten auch bei einem Leerstand zahlen?

UNd so wie du geschrieben hast, scheint das nicht so ganz der Fall zu sein.

Du brauchst auch nur an den falschen Mieter zu geraten und schon kommst du in Schwierigkeiten.

Der Mieter zahlt die Miete von heute auf Morgen nicht mehr. Bevor du Kündigen kannst, muss der Mieter mit zwei aufeinanderfolgenden Mieten oder insgesamt drei Mieten im Rückstand sein. Als fehlen dir schonmal zwei Raten für das Darlehen, was die Bank zur Kündigung des Darlehens berechtigt und die gesamte Summe ist zur Rückzahlung fällig. Was dann kommt brauch ich nciht weiter auszuführen, oder?

Aber solltest du es schaffen, die zwei Raten irgenwie herzubekommen, bist du deinen Mieter noch lange nicht los.

Bis hier ein Räumungsurteil ergangen ist und der Titel vorliegt gehen nochmal ein Monat ins Land und bis dann geräumt ist vielleicht nochmal ein Monat. Und schon wieder fehlen Dir zwei Raten für Darlehen.
Das Gericht und der Gerichtsvollzieher wollen natürlich auch erst mal Geld sehen, dass du vorstrecken musst.

So jetzt ist er endlich draussen, vier MOantsmieten fehlen, der Gerichtsvollzieher hat auch 4 TEUR für die Räumung gewollt und die Wohnung ist verwüstet. Sanierungskosten ca. 15 TEUR die du investieren musst, bevor an eine Neuvermietung denken kannst.

Versteh mich nicht falsch, es muss jeder selber wissen was er amcht und das kann auch gut gehen, aber leider geht es auch oft genug schief.

 

[einBerliner]

Oder, mal ganz speziell gefragt: Du hast heute morgen festgestellt, daß der Mieter verschwunden ist und nicht mehr zahlen wird. Um die Bude ab dem nächsten Monatsersten vermieten zu können, musst du 10.000 Euro rein stecken. Was machst du?

1) Ich habe mehrere Mieter, da die Zimmer einzeln vermietet sind. Der Schaden, den ein einzelner Mieter anrichten kann ist damit begrenzt.
2) dadurch, dass ich mehrere Mieter habe, ist es auch wahrscheinlich, dass diese sich bei mir beschweren, wenn ein einzelner Mieter anfängt Wohnraum zu verunstalten.
3) Der Bedarf nach Wohnraum in zentraler Lage in Berlin von Austauschstudenten ist extrem hoch, ich kann mir die Mieter im Voraus sorgfältig aussuchen. (Natürlich bleibt hier ein Restrisiko, da ich kein Hellseher bin).
4) Austauschstudenten (insbesondere ab Master-Level) haben - was Wohnungsverwüstungen angeht - meiner Meinung nach einen geringeren Risikofaktor als der Durchschnittsmieter.

Gesetzt den Fall es passiert trotzdem, ein Mieter verschwindet und hinterlässt sein Zimmer in desolatem Zustand. Da er maximal ein Zimmer extrem verwüsten kann, liegt der Schaden bei deutlich weniger als 10K Euro.
1) Ich habe seine Kaution, sagen wir 900 Euro.
2) Ich habe Geld in der Instandhaltungsrücklage.
3) Mit dem was mir aus diesen Quellen zur Verfügung steht schaffe ich es den Raum wieder bewohnbar zu machen.
4) Im Falle eines Super-GAUs habe ich mein privates Einkommen/Erspartes, das ich zur Reparatur beisteuern kann. (Auch wenn der Betrag hier nicht Weltbewegend ist).

Ich halte das Risiko unter den obigen Abwägungen also für kalkulierbar. Falls jemand anderer Meinung ist: Her mit der Kritik! Alles was mich jetzt "ins straucheln bringt" kann ich in der Planung berücksichtigen!

Eine weitere Möglichkeit wäre übrigens: Selbst ein Zimmer der WG zu "bewohnen" (vielleicht das kleinste). Damit hätte ich Kontrolle - zum monatlichen Preis von vielleicht 200 Euro.

So jetzt ist er endlich draussen, vier MOantsmieten fehlen, der Gerichtsvollzieher hat auch 4 TEUR für die Räumung gewollt und die Wohnung ist verwüstet. Sanierungskosten ca. 15 TEUR die du investieren musst, bevor an eine Neuvermietung denken kannst.

Das ganze von dir beschrieben Szenario wird durch die oben genannten Erwägungen natürlich auch wesentlich unwahrscheinlicher. Es gibt wie gesagt nicht einen Mieter sondern drei bis fünf. Sollte ein Mieter dennoch derart Handeln, sind die Ausfälle überschaubar: Es fehlt nur ein Bruchteil der Miete. Den kann ich überbrücken. Ich denke außerdem, dass ich Aufgrund der Tatsache, dass ich Mieter selbst auswähle, in der Lage sein werde solcherlei Dinge außergerichtlich zu regeln. Aber das kann man natürlich nie mit Sicherheit sagen.

Was man aber mit Sicherheit sagen kann: Die Mietverträge sind befristet, Durchschnittsdauer bei Austauschstudenten ca. 6 Monate, Höchstdauer etwa 11 Monate. Damit bin ich Sie im schlimmsten Fall auch ohne Räumungsklage recht schnell los.


Euer Feedback wirft wieder interessante Fragen auf:
- Gibt es eine spezielle Rechtsschutzversicherung fuer Vermieter? Wenn ja, wo und was kostet das?
- Gibt es eine Versicherung gegen "Verwüstung der Wohnung" durch einen Mieter?

 

[einBerliner]

Eine 100%ige Sicherheit wirst du nie haben.
Was ist für dich "ausreichend"?

Genau das will ich ja wissen. Was würde jemand mit Erfahrung als "ausreichend" ansehen?