Wohnungskauf - gewerbliche Nutzung

Dieses Thema im Forum "Mietvertrag über Gewerberäume" wurde erstellt von chievo2002, 02.09.2010.

  1. #1 chievo2002, 02.09.2010
    chievo2002

    chievo2002 Neuer Benutzer

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    Hallo,

    ich bin neu hier und habe hoffentlich für mein Thema das richtige Unterforum gefunden.
    Wenn nicht bitte verschieben :-)

    Ich überlege eine Wohnung zu kaufen, die bereits an einen Arzt vermietet ist.

    Nun habe ich keinerlei Erfahrung mit gewerblichen Wohnungen.
    Wo liegen denn die Unterschiede zum Kauf einer Wohnimmobilie?

    - Mietrecht?
    - Steuer?
    - Abschreibung
    - etc.

    Bin über jeden Hinweis dankbar.

    Danke und Grüße
    chievo2002
     
  2. AdMan

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  3. #2 lostcontrol, 02.09.2010
    lostcontrol

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    gewerbe-mietvertrag. da gilt nicht das "normale" mietrecht. da kannst du quasi alles vereinbaren, auch dinge die in "normalen" mietverträgen nicht möglich wären.
    ich würde DRINGEND empfehlen für einen gewerbe-mietvertrag anwaltliche beratung bzw. zumindest einen experten hinzuzuziehen.

    du musst mit umsatzsteuer arbeiten (es sei denn der gewerbe-mieter möchte darauf verzichten, dann geht das auch, ist allerdings für den mieter ungünstig).
    bei arztpraxen läuft das aber nochmal anders, da solltest du dich auf jeden fall entsprechend informieren!

    bei uns muss für arztpraxen eine weit höhere stellplatzanzahl zur verfügung gestellt werden als für "normale" büros. für privatwohnungen gibt's da keinerlei vorgaben.
    diesbezüglich solltest du dich aber beim zuständigen bauamt erkundigen, das ist kommunal geregelt und hängt immer von der immobilie ab.
    auch solltest du dich erkundigen ob evtl. schon stellplätze von der stadt entsprechend zugeteilt sind von denen du vielleicht garnichts weisst, weil sie im kaufvertrag garnicht auftauchen (da ja nicht eigentum). wenn du die nutzung ändern willst, könnte es sein dass du die stellplätze verlierst (bei uns ist so ein stellplatz 5.000 euro wert) und nicht wiederbekommen kannst.

    sollte dein arzt in der gleichen stadt bzw. im gleichen viertel umziehen wollen, sind die chancen für dich schlecht wieder eine arztpraxis in die wohnung zu bekommen, denn dafür brüchte es eine zusätzliche praxis-zulassung in dieser stadt bzw. in diesem viertel. das ist ein gewisses risiko für dich. arzt-praxen sind lukrativ, aber zumindest dieses risiko hast du da immer.
    zudem musst du möglicherweise einen höheren anteil an z.b. putzdienst und winterdienst bezahlen, da deine "wohnung" durch den publikumsverkehr natürlich deutlich mehr dreck und gefahr mit sich bringt. wenn's im gleichen gebäude auch privatwohnungen gibt könnte es schwierigkeiten geben wenn dort mal eingebrochen wird, da vermutlich die haustüre während der praxiszeiten offenstehen wird.
     
  4. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Losti, du solltest deine eigenen Ratschläge befolgen... :wink

    Auch ohne Kenntnisse im Umsatzsteuerrecht muss einem schon der gesunde Menschenverstand sagen, dass ein steuerpflichtiger gewiss nicht auf die Steuerpflicht wird verzichten können.

    Die Vermietung und Verpachtung von Immoblien ist von der Umsatzsteuer befreit (§ 4 Nr. 12. Satz 1 Buchstabe a) UStG). Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um Wohnraum oder um Gewerberaum handelt.
    Etwas vereinfacht formuliert kann der Vermieter kann auf die Steuerbefreiung verzichten, wenn der Mieter ein vorsteuerabzugsberechtigter Unternehmer ist (§ 9 Abs. 1 i.V.m. Abs. 2 USTG).
     
  5. #4 lostcontrol, 02.09.2010
    lostcontrol

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    bei uns wars bisher immer umgekehrt - die mieter wollten drauf verzichten.
     
  6. RMHV

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    Losti, versuch doch einfach mal - und sei es auch das allererste mal - über deinen persönlichen Tellerrand hinauszuschauen. Ich weiß, es fällt schwer...

    Der Mieter kann auch im Lotto gewinnen wollen... Die Wünsche des Mieters haben keine Auswirkungen darauf, ob die Mieteinnahmen umsatzsteuerpflichtig sind oder nicht. Der Vermieter - er ist derjenige, dessen Umsätze steuerbefreit sind - verzichtet auf die Steuerbefreiung, niemand sonst.
     
  7. #6 lostcontrol, 03.09.2010
    lostcontrol

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    RMHV - kannst DU vielleicht mal versuchen auf irgendeine perspektive als deine eigene einzugehen?

    vielleicht kennt der potentielle neu-vermieter bisher nur den betrag der kaltmiete, die monatlich auf dem konto landet aber weiss garnicht, dass da umsatzsteuer dabei sein könnte? und dass er diese, sofern er sie vom mieter (der ja schon vorhanden ist) erhält, weiterleiten muss?
    vielleicht hat er ja deshalb gefragt, weil er mit gewerblicher vermietung noch nie zu tun hatte? seine frage jedenfalls lässt darauf schliessen.

    wie rum wir die sache angehen ist völlig egal, es geht hier nämlich um einen bestehenden mietvertrag.

    es wäre mir neu dass man im lotto vermietete arztpraxen gewinnen kann.

    RMHV - du erklärst immer wieder sehr gerne, dass wünsche von mietern völlig irrelevant sind. das mag rechtlich so sein, in der realität entscheidet es aber unter umständen darüber, ob man eine wohnung vermieten kann oder nicht.
    im falle eines gewerblichen mietvertrags ist die situation nochmal eine andere, denn wie du selbst weiss kann hier alles mögliche vertraglich vereinbart sein, durchaus auch ob 'ne umsatzsteuer ausgewiesen und abgeführt wird oder nicht.
     
  8. RMHV

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    Was habe ich denn anderes gemacht? Ich bin auf deine Perspektive eingegangen. Ich kann aber nichts dafür, dass du Unsinn geschrieben hattest.



    Mag ja sein, dass der Vermieter auf die Steuerbefreiung verzichtet hat und bisher schon mit Umsatzsteuer vermietet wird. Mag auch sein, dass der potenzielle Neu-Vermieter den Vertragsinhalt noch nicht kennt. Was aber nicht sein kann ist, dass beim potenziellen Neuvermieter eine Miete auf dem Konto landet.
    Das alles macht die von mir beanstandete Aussage
    aber nicht besser. Es ist nun mal nicht zutreffend, dass ein Gewerbemieter auf die Umsatzsteuer verzichten könnte.

    Darum ging es doch überhaupt nicht. Es ging nur um deine Aussage, der Mieter könnte auf Umsatzsteuer verzichten.

    Wenn man von falschen Voraussetzungen ausgeht, wird man bestenfalls Zufallstreffer erzielen können. Zu einem richtigen Ergebnis wird man aber kaum kommen.

    Ich habe nicht erklärt, dass Wünsche eines Mieters irrelevant wären. Falls du es noch immer nicht mitbekommen haben solltest wiederhole ich es gerne noch einmal: ich habe erklärt, dass der Wunsch des Mieters keine Steuerpflicht begründet, sondern der Verzicht des Vermieters auf die Steuerbefreiung.
    Dass man Umsatzsteuer - unter gewissen Voraussetzungen - vereinbaren kann, war nicht das Thema. Dass in Vertragsverhandlungen auch die Wünsche des Mieters eingehen, war ebenso nicht das Thema. Thema war ausschließlich die falsche Darstellung zur Umsatzsteuer.
     
  9. #8 lostcontrol, 03.09.2010
    lostcontrol

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    und du bist also der meinung dass das thema umsatzsteuer hier vernachlässigt bleiben kann? fakt ist, dass dies einer der unterschiede zwischen gewerblicher und privater vermietung ist, da beisst die maus keinen faden ab.
    da der TE nach unterschieden gefragt hat wäre das also zu nennen.

    es könnte aber sein dass ihm ein betrag genannt wurde ohne dass er darauf aufmerksam gemacht wurde, dass darin umsatzsteuer enthalten ist.
    netter kleiner stolperhaken sowas.

    bezüglich der anmietung von gewerberäumlichkeiten könnte es sein dass der gewerbemieter entweder darauf verzichtet (der vermieter muss ja keine berechnen) oder dass er sie ausgewiesen haben will (und der vermieter sie dann entsprechend abführen muss).
    wichtig wäre im vorliegenden fall was da vereinbart wurde.
    wer von beiden - mieter oder vermieter - sich dafür oder dagegen entschieden hat bzw. überhaupt das theoretische recht dazu hätte diese entscheidung unabhängig vom anderen zu fällen spielt für den TE bei einem bestehenden mietvertrag wohl eher keine rolle.
    natürlich hast du recht dass es vermietersache ist das zu entscheiden, aber da kauf nicht vor miete geht wird der potentielle neuvermieter sich wohl nach dem bestehenden vertrag richten müssen und hat entsprechend eben keine entscheidungsfreiheit.

    doch, genau darum ging es, der TE hat explizit danach gefragt wo die unterschiede zur privatvermietung liegen. und dazu gehört das mit der umsatzsteuer nun mal.

    du bist also der meinung es sei eine falsche voraussetzung, dass hier ein bestehender vertrag vorliegt? dass es zufallstreffer wären von diesem vertrag auszugehen? dass ein richtiges ergebnis hier unmöglich ist?
    das erklär bitte näher. meines wissens gilt die vorgabe "kauf bricht nicht miete" auch für gewerbliche vermietung, aber ich lass mich da gerne eines besseren belehren.

    es mag falsch gewesen sein das so darzustellen, als könne der mieter das entscheiden. im gegebenen fall wird aber weder mieter noch vermieter das entscheiden können (bestehender mietvertrag).
    bei neuvermietung sieht's anders aus, aber es gibt nun mal mieter, die explizit nicht auf ausweisung der umsatzsteuer verzichten wollen oder können. wir haben auch so einen fall (grössere ladenkette), die DÜRFEN von seiten der konzernleitung aus nur so anmieten. da musst du dir dann als vermieter überlegen ob du auf deiner umsatzsteuerbefreiung bestehst und dann einen anderen, weniger krisensicheren mieter haben willst.

    aber erklär doch einfach mal wie das mit arztpraxen ist - da läuft der hase meines wissens nochmal ganz anders, und in diesem fall geht's ja um 'ne arztpraxis.
     
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