Wohnungskauf - Mieter kündigen

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von Serendipity, 19.09.2013.

  1. #1 Serendipity, 19.09.2013
    Serendipity

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    Hallo,

    ich stehe vor der Entscheidung, mir eine momentan vermietete Wohnung direkt am Bodensee (1/2 Gehminute zur Promenade) zu kaufen. Der Plan ist, sie als Ferienwohnung zu vermieten (bereits abgeklärt, das darf man), sie bisweilen auch mal für ein Wochenende selbst zu nutzen und später, im Rentenalter (evtl. früher) mal ganz dort hinzuziehen.

    Es sind 8 Eigentümer, keiner wohnt im Haus, alle haben die Wohnung aus Anlagezwecken gekauft.

    Ich bitte euch um ein Brainstorming mit mir...

    Vorteil: Ich kann sie gut finanzieren, die Lage ist phantastisch, Haus wurde vor wenigen Jahren komplett saniert, steht unter Denkmalschutz (=Steuerersparnis für ein paar Jahre). Eine Wohnung in dieser Lage steigt im Wert und ich kann sie jederzeit wieder verkaufen.

    Nachteil: Es gibt keine Parkplätze vor dem Haus, man kann nur Be- und Entladen. Die Wohnung ist vermietet an ein Paar mit kleinem Kind.

    Letzteres sehe ich als mein Hauptproblem. Ich weiß, man übernimmt den Mieter mit Kauf, ich gehe davon aus, dass ich mit den vorhandenen Mietern einen neuen Mietvertrag machen kann. Aber, das will ich eigentlich gar nicht. Ich würde gerne kündigen. Meine Frage: Geht das zeitnah? Ich habe ja keinen Eigenbedarf.
    Gelesen habe ich hier, dass man 3 oder 7 Jahre warten muss, bis man kündigen darf, bin daraus aber nicht schlau geworden. Vielleicht hat ja jemand das Wissen parat und kann spontan antworten.



    Vielen Dank!

    Serendipity
     
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  3. #2 Aktionär, 20.09.2013
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    Warum gehst Du davon aus, dass Du einen neuen Mietvertrag machen kannst?
    Mit dem Kauf der Wohnung trittst Du in den bestehenden ein und mehr nicht. Einen neuen Vertrag würden die Mieter sicher nur unterschreiben, wenn es für die einen Vorteil bedeuten würde und da fällt mir spontan nur eine geringere Miete ein, aber das hast Du sicher nicht im Sinn.
    Kündigen ohne triftigen Grund wird nicht funktionieren.

    Zum Thema Ferienwohnung: Eine Wohnung ohne Stepplatz o.ä. würde ich für meinen Urlaub nciht buchen. Wer will sich schon den Stress antun immer einen Parkplatz zu suchen bzw. sein Auto während des Urlaubes irgendwo am Straßenrand abzustellen?
     
  4. #3 Serendipity, 21.09.2013
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    Hallo Aktionär,

    klar, die Mieter müssen mit einem neuen Mietvertrag nicht einverstanden sein. Kauf bricht Miete nicht. Ich bekomme den jetzigen MV zur Durchsicht und werde dann mal sehen.

    Da ich ja momentan keinerlei Möglichkeiten zur Kündigung hätte (solange die Mieter zahlen etc.), weil wir ja in nächster Zeit keinen Eigenbedarf haben, muss ich das Ganze abwägen. Sie haben ein Kind. Wenn ein Zweites kommt, wird die Wohnung wahrscheinlich eh zu klein und sie kündigen. Das ist aber ein Roulette-Spiel.

    Der fehlende Stellplatz ist zwar nicht toll, aber in der Stadt kann man ohnehin nicht viel mit dem Auto anfangen. Ich würde einen Dauerstellplatz im Parkhaus mieten, der ist in ca. 5-10 Minuten fußläufig zu erreichen.

    LG
     
  5. #4 Pharao, 21.09.2013
    Zuletzt bearbeitet: 21.09.2013
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    Hi,

    warum willst du überhaupt dem Mieter kündigen ? Eine vermietete Wohnung macht doch wesendlich weniger Arbeit, als eine Ferienwohnung. Bei einer Ferienwohnung musst du andauert gucken das sie auch gebucht wird, jedesmal reinigen, ect, das ist doch viel stressiger als ein Langzeitmieter der pünktlich zahlt. Mal ganz abgesehen davon, das eine Ferienwohnung mobliert seien sollte ....

    Und das der jetzige Mieter einen neuen Mietvertrag zustimmt, das glaube ich auch nicht, gerade wenn er keinen wirklichen Vorteil davon hätte, sondern eher das Gegenteil.

    Achja und wegen Steuerersparnis: sowas ist ganz nett, aber sollte NIE ausschlaggebend sein !

    Das dachten viele in Spanien, ect auch .... Natürlich wird eine Wohnung in guter Lage immer einen gewissen Wert behalten, aber das bedeutet nicht, das man hier blindlinks immer mit einer Steigerung rechnen sollte. Denn eine Wohnung ist nur soviel Wert, was jemand anderes zum Zeitpunkt x auch ausgeben will. Und das kann sich manchmal ganz schnell und unverhofft auch ändern.
     
  6. #5 Serendipity, 21.09.2013
    Serendipity

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    Hi Pharao,

    wir wollen die Wohnung als Ferienwohnung vermieten, weil wir auch selbst mal ein Wochenende drin verbringen wollen. Da die Wohnung (70 qm) zu klein ist für uns, um als Familie (4 plus Tiere) dort zu wohnen, abgesehen davon, dass ich 45 Minuten in die Arbeit bräuchte, wollen wir jetzt noch nicht ganz einziehen.

    Das ist für uns attraktiver und auch lukrativer, als die Wohnung auf Dauer zu vermieten. Stressig finde ich das nicht, das ist wahrscheinlich aber auch eine Typfrage ;)

    Natürlich ist die Wohnung dann möbliert. Das ist klar. Und zwar so, dass wir uns auch drin wohl fühlen würden, also "nett".

    Was den Werterhalt von Immobilien angeht, gebe ich dir recht. Es gibt halt Lagen, da weiß man von vornherein, dass das Geld eher in den Sand gesetzt wäre und Lagen, da kann man hoffen...

    Mit den Herausforderungen einer Eigentümergemeinschaft habe ich noch keine Erfahrungen, da gibt es sicher auch einige Fallstricke. Ich habe auch noch nie eine Wohnung gekauft. Meine Immobilien habe ich geerbt.

    Ich bin eben noch in der Entscheidungsfindung. Die Wohnung wäre als Ferienwohnung ideal, gerade weil wir sie auch als solche für uns nutzen könnten. Dass sie vermietet ist und ich keine Möglichkeit habe, den Mietern zu kündigen, macht mir Bauchschmerzen.

    Danke für die Anregungen :)

    LG
     
  7. Pharao

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    Hi,

    aber gerade wenn x Feriengäste alles mitbenutzen, dann weis ich nicht wie erholsam ich in dem Bett schlafen könnte ..... ;) Mal abgesehen davon, das man sich privat doch sicherlichlich anders ausstattet, als wenn man es nur vermieten will.

    Aber nagut, letztlich ist das eure Entscheidung, aber ob das wirklich letztlich dann auch lukrativer ist für euch ? Ich mein, "mehr" Arbeit macht das sicherlich, als wenn man einmal vermietet und gut ist.
     
  8. #7 Serendipity, 22.09.2013
    Zuletzt bearbeitet: 22.09.2013
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    Hi Pharao,

    das ist einfach meine Traumstadt. Ich werde die Wohnung kaufen, hab mich heute entschieden. Die Mieter sollen erst mal drin wohnen bleiben, kann sie eh nicht kündigen. Die Miete werde ich moderat um nicht ganz 10% erhöhen.

    Ich kann mir diese Wohnung nicht durch die Lappen gehen lassen. Meine große Tochter macht in 2 Jahren Abitur. Dann kann ich auf Eigenbedarf kündigen, sie will vielleicht eh in Konstanz studieren. Von hier aus (Donautal) wäre der tägliche Weg zu weit. Und vielleicht geht sie ja dann nach einem Jahr nach München zum studieren, wer weiß ;)

    Klar, wenn andere Leute im eigenen Bett schlafen, das ist nicht so wie daheim. Aber wenn ich im Hotel bin, stellen sie mir auch kein neues hin ;) Also, mir zumindest nicht :50:

    Der Mietvertrag ist eher Vermieterfreundlich und ich muss gar nichts ändern (was ich ja auch nicht ohne Einverständnis der Mieter könnte).

    Und jetzt bin ich erst mal glücklich =)

    LG
     
  9. #8 Aktionär, 23.09.2013
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    Nur mal so angedacht: Wenn deine Tochter ein Jahr die Wohnung nutzt zu Studienzwecken geht Dir auch ein Jahr die miete flöten. Wenn danach eine Ferienwohnung daraus wird solltest du berücksichtigen, dass die auch nciht 365 Tage im Jahr vermietet sein wird (Saisongeschäft). Und die eigen genutzte Zeit fällt sich nicht in die ungenutzten Wochen ... nur mal so als Denkanstoss für die "Kalkulation" ...

    Ach und was die steuerliche Seite angeht meine ich mal gehört zu haben, dass das Finanzamt pro Jahr nur einen bestimmten Anteil an Eigennutzung gelten lässt um die Immobilie als Ferienimmobilie einzustufen. Also auch hier mal recherchieren.

    Was die das alles ermöglichende Eingenbedarfklage angeht: Ich glaube du kriegst Schwierigkeiten, weil du jetzt schon weisst wann deine Tochter Abi macht und mit dem Studium beginnen will und dort einziehen soll ... aber da können andere / das Forum vielleicht nochmehr zu sagen.

    Jedenfalls viel Spass mit deiner Wohnung.
     
  10. #9 Serendipity, 24.09.2013
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    Hallo Aktionär,

    vielen Dank für die Hinweise. Ich muss das mit dem Eigenbedarf mal prüfen. Ich meine gelesen zu haben, dass man die Mieter bei MV-Abschluss darauf hinweisen muss (bzw. im MV festhalten), dass ab einem gewissen Zeitpunkt Eigenbedarf möglich ist. Ansonsten wäre das Täuschung. Da ich den MV quasi mitkaufe, ist das hoffentlich anders. Auf alle Fälle werde ich einen diesbezüglichen Zusatz zum Mietvertrag aufsetzen. Wie die rechtliche Seite hier ist, weiß ich nicht, da muss ich mich schlau machen.
    Vielleicht ist es ja sogar ganz gut (wie schon von Euch geschrieben), wenn erst mal gute Mieter drin sind, die regelmäßig zahlen.

    Manchmal muss man Geduld haben, aber das lohnt sich dann auch :)

    Den steuerlichen Aspekt lass ich mir noch erklären, hab schon nachgefragt, den Kaufvertrag lasse ich gegenlesen.

    Es ist schon aufregend, weil es das erste Mal ist, dass ich eine Immobilie kaufe. Aber ich habe ein gutes Gefühl dabei. Ist ja auch eine Investition für meine Kinder :)

    LG
    Serendipity
     
  11. #10 Pharao, 24.09.2013
    Zuletzt bearbeitet: 24.09.2013
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    Aufsetzen kannst du viel, aber bei einem bestehenden Vertrag müssen i.d.R beide Vertragsparteien zustimmen, wenn man Änderungen am Vertrag vornehmen will. Und wie auch schon erwähnt wurde, einen neuen MV muss der Mieter nicht unterzeichnen.

    Ansonsten wäre mein Rat noch, gerade wenn wir hier über eine größere Kaufsumme reden und man selber noch Neuling in dem Gebiet ist: spare nicht am falschen Ende und lass ggf. auch mal einen Fachmann das ganze beurteilen, ob Preis-Leistung oder Preis-Zustand der Immobilie in Ordnung ist. Auf die paar Eurönchen kommt es m.E. dann oft auch nicht mehr drauf an, spart aber ggf. später eine menge Ärger.
     
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