Wohnungskauf ohne Kredit.

[justme]

Hallo.

Ich überlege eine Wohnung zu kaufen, von meinem Vermögen. Das heisst ohne Kredit von einer Bank, das geht ja - ist doch sicher auch leichter als wenn man noch von einer Bank abhängig ist an die man Raten zurückzahlen muss oder?

Da ich kompletter Neuling bin, mich nur übers Internet reingelesen habe bisher wäre ich sehr dankbar wenn mir jemand eine art Schritt für Schritt Anleitung schreiben würde sozusagen.
Im Groben habe ich den Weg im Kopf, klar erst mal eine Wohnung finden die vom Preis und vom gefallen her passt! Dann müssen wir zu einem Notar oder? Uns einen suchen und sagen wir wollen eine Wohnung kaufen, der setzt sich dann mit dem Besitzer in Verbindung oder wie? Damit alles finanzielle geregelt wird und ich weiss was am ende wirklich zu zahlen ist an besitzer und natürlich an den Notar.

Habe auch gelesen man sollte sich bei der Stadt erkundigen wegen der Erschließungskosten - nicht daß uns die wohnung dann gehört und die stadt kommt "Ach vor 6 Jahren hatten wir neue Laternen gebaut, bitte zahlen sie doch noch etwas dafür!"

Also ich bräuchte jemand der das kleine Chaos im Kopf zurechtrückt und sagt "So und so geht man vor!"

Vielen dank schon mal im Voraus

 

[immodream]

Hallo,
wenn du eine Wohnung ohne Kredit kaufen kannst, hast du schon einmal ein Riesenproblem gelöst.
Willst du die Wohnung selbst bewohnen oder vermieten?
Das wichtigste an einer Wohnung ist die Lage, das Zeitwichtigste ist auch die Lage und das Drittwichtigste auch die Lage.
Das heißt, selbst wenn sich nach dem Kauf der Wohnung einige Baumängel und Reparaturen herausstellen, läßt sich dieses Problem finanziell lösen.
Eine schlechte Lage, falscher Ort, falscher Ortsteil, an einer belebten Straße, Flugplatz oder Autobahnnähne läßt sich auch mit Geld nicht verbessern.
Wenn du die Wohnung vermieten willst und planst, dich um Kleinreparaturen und auch Vermietung selbst zu kümmern, solltes du die Wohnung nicht zu weit von deinem Wohnsitz erwerben.Auf keinen Fall ein Objekt kaufen, welches man selber nicht gesehen hat.Vor dem Kauf der Wohnung das Umfeld besichtigen und die Frage stellen, würde ich hier wohnen wollen?
Die umliegenden Häuser beobachten. Gibt es hier Leerstand?
Auch die Zeitungsinserate unter Wohnungsvermietung langfristig beobachten.Wie viele Wohnungen werden wie lange angeboten?Paßt der Mietpreis der von dir ins Auge gefaßten Wohnung ?
Die Wohnung wird ja irgendwie entweder von einem Makler oder direkt von einem Eigentümer angeboten.
Solltest du handelseinig werden, ist es meistens üblich, dass der Käufer sich einen Notar seines Vertrauens aussucht, den er dann auch bezahlt.
Du gibst dem Notar die Daten des Verkäufers und die Lage des Objektes durch.
Anhand eines Grundbuchauszuges wird dir dann der Notar genau sagen können, welche Belastungen ( finanzieller Art, oder auch irgendwelche Rechte zur Nutzung der Wohnung ) im Grundbuch eingetragen sind.
Dann wird der Kaufvertrag vom Notar erstellt und das Datum der Übergabe festgelegt.
Das ist vereinfacht der Ablauf.
Denke bitte daran, das du zu dem Kaufpreis noch die Maklercourtage ( zwischen 3,5-5 % des Kaufpreises ),die Grunderwerbssteuer ( in NRW z.B. 5 % des Kaufpreises ), Notargebühren und Eintragungsgebühren bezahlen mußt.
Einen kleinen vier/ fünfstelligen Betrag für nicht eingeplante Reparaturen ( fast jedes Objekt hat eine Leiche im Keller liegen , die du bei der Besichtigung nicht erkennst ) solltest du als Reserve liegen haben.
Lasse dir viel Zeit und erkundige dich notfalls auch noch intensiver z.B. über dieses Forum.
Grüße
Peter

 

[justme]

Hallo.

Danke für Deine Antwort.

Ja das denk ich mir auch, ohne Kredit von der Bank schon mal ein „Problem“ weniger!

Ich würde die Wohnung gerne selbst bewohnen. Ja okay die Lage das muss natürlich für mich und meine Partnerin passen, man möchte ja nicht nach ein paar Jahren schon meckern und doch wieder weg wollen. Da hast du recht bessere Lage kann man sich nicht kaufen, die Wohnung verbessern oder ausbessern lässt sich einrichten, notfalls mit viel sparen!

Okay also wenn wir eine gefunden haben die uns zusagt, dann müssen wir den Notar suchen, soweit verstanden! Die Kosten übernehme dann auch ich, das muss man eben mit drauf rechnen aber soweit ich Rechner im Internet gesehen habe sollte es 1000 Euro für Notar nicht übersteigen.
Ahh perfekt also Name des Verkäufers plus eben Adresse an Notar weiter geben und der sieht dann alles was mit der Wohnung zu tun hat! Auch welche Kosten eventuell noch auf einen zukommen. Aber sieht er auch dieses mit den Erschließungskosten, also erkundiget er sich bei der Stadt ob dort vor Jahren mal der Gehweg erneuert wurde, oder Laternen gebaut und auf den neuen besitzer noch was zukommt?

Gut, der Notar sammelt also alle Daten und rechnet die Kosten zusammen, welche dann der tatsächliche Kaufpreis sind. Legt fest ab wann die Wohnung übergeben/bewohnt werden kann.
Kurze Nebenfrage – Wenn ich jetzt schon eine Wohnung finde, die meinetwegen zum 1.6.2012 frei wäre, habe das Geld aber auch erst um diese Zeitraum rum (Ihr kennt ja vielleicht die Banken, 3 Monate Kündigungsfrist für Konten..) ginge das auch, müsste man dann halt mit dem Verkäufer reden „Ja ich nehme die Wohnung auf jeden fall, zahlen kann ich aber erst später!“??

So, dann kommt vom Notar noch eine rechnung für seine Dienste, plus Makler bekommt sein Anteil (meistens Bar)

Ohja auf jeden fall noch etwas auf der hohen Kante haben falls sich rausstellt da muss doch bald was gemacht werden.

Bin ich froh daß ich dieses Forum entdeckt habe. Jetzt gehts an Wohnungsmarkt sondieren!

 

[Syker]

Hallo justme,

...
Ja das denk ich mir auch, ohne Kredit von der Bank schon mal ein „Problem“ weniger!
...

Wenn du die Möglichkeit hast, ist das doch sehr gut.
Und vorallem wesentlich weniger Aufwand.

Ich würde die Wohnung gerne selbst bewohnen. Ja okay die Lage das muss natürlich für mich und meine Partnerin passen, man möchte ja nicht nach ein paar Jahren schon meckern und doch wieder weg wollen. Da hast du recht bessere Lage kann man sich nicht kaufen, die Wohnung verbessern oder ausbessern lässt sich einrichten, notfalls mit viel sparen!

Auch dieser wohl wichtigste Punkt ist somit schon geklärt.

Okay also wenn wir eine gefunden haben die uns zusagt, dann müssen wir den Notar suchen, soweit verstanden! Die Kosten übernehme dann auch ich, das muss man eben mit drauf rechnen aber soweit ich Rechner im Internet gesehen habe sollte es 1000 Euro für Notar nicht übersteigen.

Wenn der Verkäufer einen Notar kennt, kannst du auch seinen Notar nehmen.
Die Notarkosten trägst du als Käufer, diese Kosten werden aufgrund des Kaufpreises berechnet. Wieviel Prozent das sind weiß ich jetzt aber nicht.

Ahh perfekt also Name des Verkäufers plus eben Adresse an Notar weiter geben und der sieht dann alles was mit der Wohnung zu tun hat!

Der Notar prüft das Grundbuch, also ob ein Verkauf überhaupt möglich ist.
D.h. ob der Verkäufer berechtigt ist zu verkaufen, oder ob jemand ein Wohnrecht hat.

Auch welche Kosten eventuell noch auf einen zukommen. Aber sieht er auch dieses mit den Erschließungskosten, also erkundiget er sich bei der Stadt ob dort vor Jahren mal der Gehweg erneuert wurde, oder Laternen gebaut und auf den neuen besitzer noch was zukommt?

Ich galube das ein Notar das normalerweise nicht macht.
Aber du kannst Ihn sicherlich dafür beauftragen.

Gut, der Notar sammelt also alle Daten und rechnet die Kosten zusammen, welche dann der tatsächliche Kaufpreis sind. Legt fest ab wann die Wohnung übergeben/bewohnt werden kann.

Den Kaufpreis legt der Verkäufer fest, bzw. wird vom Verkäufer und Käufer ausgehandelt. Alles andere sind die jeweiligen Gebühren.
Auch die Übergabe wird von Käufer und Verkäufer gemeinsam ausgehandelt.

Kurze Nebenfrage – Wenn ich jetzt schon eine Wohnung finde, die meinetwegen zum 1.6.2012 frei wäre, habe das Geld aber auch erst um diese Zeitraum rum (Ihr kennt ja vielleicht die Banken, 3 Monate Kündigungsfrist für Konten..) ginge das auch, müsste man dann halt mit dem Verkäufer reden „Ja ich nehme die Wohnung auf jeden fall, zahlen kann ich aber erst später!“??

Das sollte machbar sein, am besten mal mit dem Notar klären.
Dieser überwacht ja auch die Kaufpreiszahlung.
Eventl. musst du ja auch einen gewissen Teil der Kaufsumme auf ein Darlehen des Verkäufers gezahlt werden.

So, dann kommt vom Notar noch eine rechnung für seine Dienste, plus Makler bekommt sein Anteil (meistens Bar)

Also Notarrechnung ist klar, aber wieso willst du den Makler bar bezahlen ???

Ohja auf jeden fall noch etwas auf der hohen Kante haben falls sich rausstellt da muss doch bald was gemacht werden.

Bin ich froh daß ich dieses Forum entdeckt habe. Jetzt gehts an Wohnungsmarkt sondieren!

Ganz wichtig ist immer eine Reserve
Viel Glück bei der Suche
Syker

 

[immodream]

Hallo,
"Barzahlung" wünschen immer die Hobbymakler, die sich meistens auch nicht viel Mühe geben.
Wenn du einen seriösen Makler, z.B. auch von der Immobilienabteilung einer Bank hast,
mußt du dort natürlich die offizielle Rechnung bezahlen.
Grüße
Peter

 

[justme]

Hi.

Gut, also das meiste richtig verstanden.

Stimmt, Preis legt Verkäufer fest, Notar schickt eigene Rechnung - mit allen gebühren. Bei der Stadt sollte man vielleicht selber nochmal anfragen ob bei der Wohnung etwas angeschrieben ist!

Ahh okay hatte bisher nur bei 2 gemieteten Wohnungen Makler die wollten das immer bar...

Dann danke ich euch nochmal ganz herzlich für die hilfe. so kann es ja losgehen!

 

[wilhelmine]

bei einer eigentumswohnung ist es auch sehr wichtig sich das sog. hausgeld genau anzuschauen. laß dir die abrechnungen und eigentümerversammlungsprotokolle der letzten jahre zeigen
bei den abrechnungen erkennst du, ob die eigentümergemeinschaft mit dem hausgeld auch alle kosten decken kann oder ob etwa noch SONDERZAHLUNGEN geleistet werden mußten, auch die schon angesparte instandhaltungsrücklage ist interressant.
bei den eigentümerversammlungsprotokollen kannst du (eventuell) erkennen, ob es streit und ungelöste probleme unter den eigentümern gibt.
achte auch auf die stimmverteilung unter den eigentümern

 

[justme]

Hallo.

Das habe ich heute morgen auch gedacht, habe soviele Anzeigen mit hausgeld gelesen, jetzt eine interessante Wohnung im Blick bei de rnichts dabei steht. Die Besitzerin also mal direkt ansprechen wie hoch das Hausgeld monatlich ist, ob sie mir Abrechnung und Protokolle zeigen (notfalls zukommen lassen) kann!

Ich habe mir alles was ihr mir hier aufgezählt habt aufgeschrieben, so hat man gleich einen viel besseren Überblick!

Seid ihr alle Eigentümer oder kennt ihr euch einfach nur so gut aus mit diesem Thema?

 

[Jobo45]

wenn Du ein Objekt in einer WEG in die eingere Auswahl genommen hast, dann kannst Du Dich ja auch mal mit dem Beirat oder mit Bewohnern des Hauses unterhalten. Also ich habe damit sehr gute Erfahrungen gemacht, wenn man einfach mal auf die Leute zu geht und nachfragt. Ich habe auch schon von einem Objekt die Finger gelassen weil ich nur auf gestörte Bewohner getroffen bin.
Wenn Einbauten drin sind solltest du den Preis seperat aushandeln, wichtig damit der Wohnungspreis sinkt, damit sinken auch die Notar und Grunderwerbsgebühren.
Jobo

 

[justme]

Hallo.

Das kann ich aus der Anzeige leider nicht entnehmen, wir bekommen morgen Bescheid ob sie schon verkauft ist, da morgen jemand vorbeikommt dort.

Stimmt Einbauküche wäre drinnen, da könnte man verhandeln daß man die auf extra rechnung kauft!

 

[immodream]

Hallo justme,
dieses Forum ist eine Mischung aus Mietern, Vermietern, Fachleuten, Geschädigten und Lehrgeldzahlern.
Ich finde es toll, wie eingehend du dich informierst und du auch schon mal eine Liste erstellst.
Leider gehen viele Leute beim Kauf einer Immobilie sehr " blauäugig heran " und schimpfen dann hinterher auf die anderen ,von denen sie sich betrogen fühlen.
Viel Erfolg und keine Eile.
Jeden Tag kommen wieder neue Immobilien auf den Markt.
Grüße
Peter

 

[Berny]

Seid ihr alle Eigentümer oder kennt ihr euch einfach nur so gut aus mit diesem Thema?

Ich tu' nur immer so, als ob...

 

[justme]

@Berny = Das ist gut, ich tu auch immer nur so als ob - mal sehen ob ich mit der Masche eine wohnung kaufen kann hehe!

Das ist gut, dass hier soviele verschiedene User sind, so kann jeder jedem helfen!

Ja also ich bin typisch Stier sammel immer erst mal Infos und versuche nicht allzusehr auf die Schnauze zu fallen!

 

[justme]

So nochmal ich stier:

Wenn ich eine Wohnung schon früher kaufe, aber die 3 Monate Kündigungsfrist im alten Mietvertrag habe, gilt die Eigentumswohnung als Zweitwohnsitz oder?

Also angenommen ich könnte eine zum 1.Mai haben, habe aber die alte Wohnung noch gar nicht gekündigt, wäre das ja 1 Monat doppelt sozusagen. Für jeden Monat den ich die Eigentumswohnung nicht nutze muss ich ja auch Hausgeld zalen, eben die allgemeinen Betriebskosten + eben die Frage "Die wohnung wird ja auf mich im grundbuch geschrieebn = Zweitwohnung??"

Hoffe ihr versteht (wie bisher immer) was ich meine!

 

[Kitzblitz]

... Wenn ich eine Wohnung schon früher kaufe, aber die 3 Monate Kündigungsfrist im alten Mietvertrag habe, gilt die Eigentumswohnung als Zweitwohnsitz oder?...

Nein! - Du meldest dich doch dort erst an, wenn du tatsächlich dort eingezogen bist.

... Für jeden Monat den ich die Eigentumswohnung nicht nutze muss ich ja auch Hausgeld zalen, eben die allgemeinen Betriebskosten ...

Ja! - Ab dem Zeitpunkt wo die Wohnung auf dich übergeht (Datum wird kaufvertraglich geregelt), zahlst du das Hausgeld. Abgerechnet wird dann nach Ende des Wirtschaftsjahres. Achte auf eine vernünftig dokumentierte Übergabe. D.h. alle Zähler/Verbrauchsmesser sollten abgelesen werden (Zwischenablesung), soweit eine Abrechnung nach tatsächlichen Verbräuchen erfolgt.

... + eben die Frage "Die wohnung wird ja auf mich im grundbuch geschrieebn = Zweitwohnung??"...

Siehe oben.


Gestatte mir aber im Zusammenhang mit deiner Fragestellung zur "Zweitwohnung" eine Anmerkung. Wenn du dir wegen der paar Kröten, die du für einen Zweitwohnsitz abführen müsstest (wenn du denn tatsächlich auch 2 Wohnsitze hättest) und dem bischen Hausgeld schon finanzielle Sorgen hast, lass es lieber bleiben.

Wie willst du dann erst mit einer Umlage für irgendwelche Sanierungsmaßnahmen umgehen, wenn die Rücklagen nicht ausreichen?

Gruß aus'm Ländle
Ulrich

 

[justme]

Hi.

Okay Wohnung gilt erst wenn ich einziehe. Hausgeld ab Kaufdatum!

Nee ist ja nicht so daß es mir arg wehtun würde, war nur Neugier weil es allgemein ein interessantes Thema ist, wie weit zahlt man "doppelt" weil man ja noch in alter wohnung lebt.

Gut dass man Rücklagen haben sollte, falls die verwaltung sagt "Neuer Anstrich, oder Fahrstuhl muss gemacht werden" ist klar, wie hoch die Rücklagen wiederum sein müssten kann keiner im Voraus sagen. Man weiss ja nie wann wirklich was auf einen zukommt an Sanierungsmaßnahmen, durch wieviele es geteilt wird und so weiter....

 

[Kitzblitz]

... Gut dass man Rücklagen haben sollte, falls die verwaltung sagt "Neuer Anstrich, oder Fahrstuhl muss gemacht werden" ist klar, wie hoch die Rücklagen wiederum sein müssten kann keiner im Voraus sagen. Man weiss ja nie wann wirklich was auf einen zukommt an Sanierungsmaßnahmen, durch wieviele es geteilt wird und so weiter....

Sorry, bevor du dir eine Wohnung kaufst, solltest du dich erst einmal in das WEG einlesen (lesen hilft viel) - denn soweit wird hier niemand ausholen wollen.

Die Verwaltung sagt hier gar nichts - die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt die Maßnahmen - notfalls mit einer Sonderversammlung. Der Verwalter ist das ausführende Organ der WEG.

Wie hoch die Rücklagen sein sollen, lässt sich sehrwohl halbwegs sicher vorhersagen. Dazu ist der Gebäudezustand und die technische Gebäudeausrüstung zu beurteilen. Alle Bauteile haben unterschiedlich lange Sollstandzeiten - aus denen kann man den Erneuerungsbedarf und die erforderlichen Mittel ableiten. Dagegen sollten die Rücklagen gehalten werden, die jeweils zum Tage "X" vorhanden sein müssten.

Dazu können aber auch noch verbessernde Maßnahmen kommen (z.B. Wärmeschutzmaßnahmen).

Ein Laie ist hier schnell überfordert und sollte vor dem Kauf einen Fachmann hinzuziehen. Auch wenn das Geld kostet - wenn Rücklagen und Sanierungsbedarf nicht passen, kann sich manches "Schnäppchen" ganz schnell zum Groschengrab umkehren.

Ich will dir keine Angst machen - aber für viele Ahnungslose hat der Kauf einer gebrauchten Wohnung in einem finanziellen Fiasko geendet. Du hast aber noch nicht mitgeteilt, ob du ein gebrauchtes Objekt suchst oder eher ein neues (da sieht dann vieles anders aus und die Rücklagenbildung kann durch die WEG noch rechtzeitig beeinflusst werden).

Fast vergessen: Was auf den einzelen Wohnungseigentümer fällt, ergibt sich zwangsläufig aus der Teilungserklärung - darin steht, mit welchem Anteil vom ganzen das Objekt der Begierde an umzulegenden Kosten beteiligt wird.

Gruß aus'm Ländle
Ulrich

 

[justme]

Habe mir diese Seite gespeichert, dort mal durchlesen!

WoEigG - nichtamtliches Inhaltsverzeichnis

Nun ich denke mir als LAie wenn das gesammte haus 5-6 Stockwerke hat, pro stockwerk 3-4 Wohnungen sind das shcon mindestens 15 Wohnungen im Haus, sprich die gesammtkosten einer Massnahme werden durch die 15 Besitzer der Wohnungen geteilt. Zu welchem Anteil steht dann in der Teilungserklärung, diese sollte der derzeitige Besitzer ja haben und mir vor der Kaufentscheidung zum lesen geben! Man wird ja im seltensten Fall sich die Wohnung ansehen und sofort zusagen, eher erst mal Materialen zum lesen bekommen.

Wie alt das Haus ist wird man sicher auch in Erfahrung bringen können, nur wirklich genau sagen "in 1-2 Jahren ist das und das fällig" wird schwer oder?
Du meinst lieber nochmal einen Gutachter hinzuziehen, fallls die wohnung einem beim besichtigen gefällt = noch mal einen Termin mit dem Gutachter zusammen machen?

 

[Kitzblitz]

... Wie alt das Haus ist wird man sicher auch in Erfahrung bringen können, ...

Das ist bestimmt die leichteste Übung. Einfach fragen. Die Epoche sieht man den Häusern aber auch schon so an.

... ..., nur wirklich genau sagen "in 1-2 Jahren ist das und das fällig" wird schwer oder? ....

Dazu wirst du wahrscheinlich einen Fachmann brauchen. Man kann das zwar nicht auf das Jahr genau bestimmen - auf ein paar Jahre hin oder her kommt es dabei auch nicht an - doch grob über den Daumen ist der Instandhaltungs- und Sanierungsbedarf ermittelbar.

... Du meinst lieber nochmal einen Gutachter hinzuziehen, fallls die wohnung einem beim besichtigen gefällt = noch mal einen Termin mit dem Gutachter zusammen machen?

Unbedingt.

Doch auch die zuvor schon von anderen genannten Randbedingungen sollten stimmen.

Wenn dir die Wohnung gefällt, sollte aber auch das Drumherum gefallen. Das Teileigentum hört nicht vor der Wohnungstüre auf - in der Regel kommen die hohen Instandhaltungskosten aus dem Gemeinschaftseigentum (Gebäudehülle, Gebäudetechnik).

Wenn der Preis stimmt, kann auch eine Wohnung interessant sein, bei der hohe Instandhaltungs- und Sanierungskosten für das Gesamtobjekt anstehen. Der Preis muss halt stimmen - d.h. Kaufpreis + Nachinvest sollten einen realisierbaren Wiederverkaufswert ergeben. Grundvoraussetzung ist aber, dass das Sanierungskonzept fest steht. Falls nicht - Finger weg.

Den Sanierungsaufwand der Wohnung selbst solltest du natürlich nicht vergessen. Ein neues Bad kann gleich mal 5 bis 10.000 EUR verschlingen. Küche, Fußbodenbeläge ... hängt natürlich alles auch von deinen Bedürfnissen ab.

Da du selbst darin wohnen willst, sollte auch die Hausgemeinschaft harmonisch sein. Also unbedingt alle Protokolle der Eigentümerversammlungen aufmerksam durchlesen - dort finden sich ebenfalls Hinweise auf das Miteinander und auch auf anstehende Investitionen (häufig sieht man auch wie Sanierungsprojekte geschoben werden - weil die Rücklagen nicht ausreichen). Rede auch mit dem Verwalter und den Verwaltungsbeiräten. Im Gespräch kannst du auch viel erfahren.

Gruß aus'm Ländle
Ulrich

 

[justme]

Gut, dann lieber doch noch einen Sachverständigen dazuholen wenn wir eine wOhnung haben die interessant ist. Also Wohnung muss gefallen (mit allem drum und dran) - dann ab zum sachverständigen mit Unterlagen soweit wir sie haben (vielleicht kann ich ja Kopien von den Nebenkostenabrechnungen oder Protokollen der Versammlung etc. haben/machen), der guckt sich Unterlagen und Gebäude vor Ort an (mit uns zusammen?!) - wenn dann alles besprochen und in Ordnung ist ab zum Notar und bezahlen plus einziehen und wohlfühlen!