Wohnungskauf: Protokollbeglaubigung der Verwalterbestellung nötig?

Diskutiere Wohnungskauf: Protokollbeglaubigung der Verwalterbestellung nötig? im Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland Forum im Bereich Immobilien Forum; Wir sind dabei eine Wohnung zu kaufen, bei der der Notar eine Protokollbeglaubigung der Bestellung der Hausverwaltung fordert. Dadurch verzögert...

  1. #1 Immofan, 16.01.2017
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    Wir sind dabei eine Wohnung zu kaufen, bei der der Notar eine Protokollbeglaubigung der Bestellung der Hausverwaltung fordert.

    Dadurch verzögert sich nun alles.

    Ist dies überhaupt nötig? Ich habe gelesen, dass früher öfter die Hausverwaltung bei Veräußerungen von Wohnungen in Vertretung für die Besitzer der anderen Wohnungen zustimmen musste.

    Nun ist uns aber kein Vertrag oder ähnliches bekannt, wo soetwas wirklich gefordert wird.

    Könnt ihr mir da weiterhelfen?
     
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  3. #2 Immofan, 16.01.2017
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    Die Hausverwaltung hat dem Verkauf an uns inzwischen übrigens zugestimmt. Der Notar fordert aber einen der anderen Wohnungseigentümer auf selbst zu seinem Notar zu gehen und zu bestätigen, dass das Protokoll der von der Hausverwaltung als Beleg genannten Wohnungseigentümerversammlung wirklich korrekt von ihr stammt.

    Ist das nicht zuviel des Guten? Soetwas haben wir bisher nicht erlebt...
     
  4. #3 immobiliensammler, 16.01.2017
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    Nein, das ist normal. Ich nehme an, dass laut Teilungserklärung die Zustimmung des Verwalters notwendig ist. Wenn dies so ist, dann muss der gesamte Vorgang für das Grundbuchamt notariell beglaubigt sein, d.h. der Verwalter muss zum Notar und die Zustimmung notariell beglaubigt erklären, weiter muss er nachweisen dass er Verwalter ist, das geschieht in der Regel durch das Protokoll, in dem der Verwalter bestellt (= gewählt) wurde. Und darauf muss dann die Unterschrift mindestens eines Eigentümers, der es unterschrieben hat wieder notariell beglaubigt sein.

    Wenn in einem Objekt öfter Eigentümerwechsel vorkommen dann lässt der Verwalter das Protokoll gleich nach der Abfassung beglaubigen (es könnte ja - Teufel an die Wand gemalt - nur ein Eigentümer unterschrieben haben und der verstirbt dann ein paar Tage später), sonst muss er es eben später beglaubigen lassen.
     
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  5. #4 Immofan, 16.01.2017
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    Ok, das hatte ich bei anderen Wohnungen bisher noch nicht so erlebt. Dann werde ich mal die Teilungserklärung genauer lesen.

    Danke für die Antwort!
     
  6. #5 BHShuber, 17.01.2017
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    Hallo,

    so etwas wäre z B. der Fall, wenn die Teilungserklärung geändert werden müsste aber bei einem Verkauf und Verwalterzustimmung glaub ich haben wir hier einen übergenauen Notar.

    Hat er denn eine Begründung dafür geliefert die halbwegs nachvollziehbar ist?

    Ein Beschluss ist ein Beschluss und kann nur durch ein Gericht aufgehoben werden und wenn es hierzu keine Indizien gibt wieso zweifelt der Notar die Gültigkeit des Beschlusses an, es kann natürlich auch sein, dass der Beschlusstext der Grund dafür ist, wir wissen es nicht.

    In der Regel stimmt der Verwalter in seiner Vollmacht dem Verkauf zu wenn dem Verkauf keine wichtigen Gründe entgegenstehen und der Notar nimmt das zur Kenntnis, hinterlegt die Zustimmung im Kaufvertag und gut ist.

    Gruß
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  7. #6 Fremdling, 17.01.2017
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    ... oder Mitarbeiter des Amtsgerichts, falls die notariell beglaubigten Unterlagen dort einzureichen sind?
     
  8. #7 BHShuber, 17.01.2017
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    Hallo,

    kann auch sein, bisher hatte ich diese Fälle ausschließlich nur, in der Form als dass der Verwalter unabhängig des Verwalterunternehmens bereits in der Teilungserklärung bestimmt wurde bei jedem Verkauf eine Zustimmung eingeholt werden muss.

    Es könnte durchaus der Fall sein, wenn dies nachträglich beschlossen wurde, dass der Verwalter zustimmen muss und da kommt der Beitrag von Immobiliensammler der Sache am nähesten, denke ich.

    Gruß
    BHShuber
     
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  9. #8 Immofan, 17.01.2017
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    In der Teilungserklärung steht tatsächlich, dass die Hausverwaltung zustimmen muss. Konkret benannt ist dort allerdings keine Verwaltung.

    Ich würde auf die Variante mit dem übergenauen Notar tippen.
     
  10. #9 Fremdling, 17.01.2017
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    Kein Wunder. Die WEG ist i.d.R. unauflösbar. Der Verwalter kann wechseln.
     
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  11. #10 BHShuber, 17.01.2017
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    Hallo,

    ja schon sehr seltsam, denn das was der Notar hier fordert ist ja bereits mit Begründung der Wohnungseigentümergemeinschaft, sprich Teilungserklärung durchgeführt worden, so kenne ich das auch.

    Gruß
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  12. #11 immobiliensammler, 17.01.2017
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    Hallo BHShuber,

    das scheint evtl. von Grundbuchamt zu Grundbuchamt anders sein, was die verlangen. Ich hatte auch schon WEG´s wo ich als Eigentümer aus genau diesen Gründen zum Notar musste (Protokollbeglaubigung). M.E. ist es aber auch logisch, wenn die alles in beglaubigter Form wollen dann wäre es ja unlogisch, wenn Herr Huber mit einem einfachen Protokoll ankommt, er sei Verwalter und dann in dieser Eigenschaft Erklärungen abgibt. Es wäre also aus meiner Sicht nur logisch, dass auch die "Wahlurkunde" beglaubigt sein muss. Frag mich aber jetzt nicht nach der Rechtsgrundlage, ich tippe auf die GBO (Grundbuchordnung)

    EDIT:
    Gerade gegoogelt, hier meint man auch, dass der Bestellungsnachweis beglaubigt sein muss

    https://www.haufe.de/immobilien/ver...timmung-und-verwalternachweis_258_199424.html
     
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  13. #12 BHShuber, 17.01.2017
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    Hallo,

    wie gesagt, ich kenne es so nicht aber es hätte einen Vorteil für die Wohnungseigentümer wenn jeder schon einzeln zum Notar rennt, kann man auch gleich den Beschluss einer Änderung der Teilungserklärung unterschreiben, in der erklärt wird, dass die Verwalterzustimmung nicht mehr von Nöten ist.

    Kommt halt immer darauf an, wie die WEG dazu steht, für mich wäre das sehr nervig zum Notar zu rennen wenn ein anderer Eigentümer seine Bude veräußert, dann könnt ich höchstwahrscheinlich gleich dort übernachten, denn es wird am laufenden Bank verkauft.

    Gruß
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  14. #13 immobiliensammler, 17.01.2017
    Zuletzt bearbeitet: 17.01.2017
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    Hallo BHShuber,

    ich glaube Du hast das irgendwie falsch verstanden, es müssen nicht alle Eigentümer zum Notar rennen, sondern nach x Jahren einer. Z.B. in der ETV am 01.12. wird der Verwaltervertrag um 3 Jahre verlängert und das Protokoll wird vom Verwalter und drei Eigentümern unterschrieben, dann muss - wenn der Verwalter diese Bestellung während der Laufzeit mal für das Grundbuchamt braucht, am gängigsten natürlich für die Verwalterzustimmung beim Verkauf - einer der drei Eigentümer seine Unterschrift notariell darunter beglaubigen lassen. Welcher ist übrigens egal, der Verwalter sucht sich am einfachsten den, für den das am wenigsten Aufwand bedeutet, also vielleicht nicht der Arbeitnehmer, für den der Notarbesuch ein Anlaß für den guten Anzug ist, sondern entweder einen Rentner der eh Zeit hat oder einen Immo-Profi, der sowieso jede Woche bei seinen Notar sitzt.

    Wenn dann der Verwalter in drei bzw. fünf Jahren wiederbestellt wird dann halt das gleiche Spiel von vorne.

    Wie gesagt ich kenne Verwalter, die lassen jede Wiederbestellung beglaubigen, andere (z.B. bei kleinen Häusern in denen über Jahrzehnte nie ein Eigentumswechsel erfolgt) die das Procedere erst anstoßen wenn die Verwalterzustimmung nötig wird.
     
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  15. #14 Fremdling, 17.01.2017
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    War aufgrund einer Teilungserklärung mit Zustimmungspflicht des Verwalters z.B. der Grund, auf dem Versammlungsprotokoll zur Verwalterwiederbestellung (zum Glück nur alle 5 Jahre) stets nur die notwendigsten Unterschriften zu leisten (Verwalter = Versammlungsleiter u. ein Eigentümer, z.B. Beiratsvorsitzender). Notarrechnung und Aufwand bleibt überschaubar, wenn nur zwei Personen antreten müssen, statt gleich vier Personen.
     
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  16. #15 immobiliensammler, 17.01.2017
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    Echt, ich dachte es reicht, wenn einer der Miteigentümer (egal welcher) seine Unterschrift beglaubigen lässt, so war es zumindest bei mir, es hatten alle anwesenden Eigentümer unterschrieben (glaube 8), der Verwalter hat mich angerufen, nachdem ich ja eh öfter beim Notar wäre, es wäre auch nicht eilig (lag aktuell nichts an), ich solle es halt beim nächsten Termin miterledigen. Das die anderen 7 auch zum Notar mussten war mir neu, ich habe darüber dann auch keine Rechnung in der WEG-Akte gesehen, nur die meines Notars.

    Naja, ich bin halt auch einer derer, die beim Haus- und Hofnotar keinen Ausweis mehr brauchen (von Person bekannt)
     
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  17. #16 Fremdling, 17.01.2017
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    Möchte hier weder behaupten, dass alle Unterzeichner ran müssen, noch die Erklärung des Unterschiedes in unser beider Erfahrungen darin suchen, dass hier ggf. ein Notar besonders "geschäftstüchtig" war. Beglaubigung der Protokollunterschrift/en hieß beim hiesigen Rechtsvertreter eben Beglaubigung aller Unterschriften. Kurz: Was richtig ist, weiß ich schlicht nicht.
     
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  18. #17 BHShuber, 17.01.2017
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    Hallo,

    ja glaub ich auch, wir mussten mal alle zum Notar aber da ging es um das Thema dass wir die Verwalterzustimmung gekippt hatten.

    Gruß
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  19. #18 Tobias F, 17.01.2017
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    Ihr musstet in diesem Falle ALLE zum Notar weil ihr eine Vereinbarung getroffen habt, nämlich die TE/GO dahingehen zu ändern das die Verwalterzustimmung keim Kauf/Verkauf entfällt. Anders als ein Beschluss muss eine solche Vereinbarung (die nur allstimmig erfolgen kann) notariell beglaubigt und im Grundbuch eingetragen werden.

    Das alles hat aber überhaupt nichts mit einer evtl. nötigen Beglaubigung der Verwalterbestellung zu tun.
     
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  20. #19 BHShuber, 17.01.2017
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    Hallo,

    wie verhält es sich dann, weist du das zufällig?

    Gruß
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