Wohnungskauf über schriftliche Gebote

Diskutiere Wohnungskauf über schriftliche Gebote im Versteigerung Forum im Bereich Immobilien Forum; Ich habe mir vor ca einem Jahr eine Eigentumswohnung in einer 170.000 Einwohnerstadt mit Uni und Hochschule gekauft, diese hab ich einem anderen...

  1. #1 Justinian, 25.08.2017
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    Ich habe mir vor ca einem Jahr eine Eigentumswohnung in einer 170.000 Einwohnerstadt mit Uni und Hochschule gekauft, diese hab ich einem anderen Thread beschrieben. Einige hatten mir abgeraten, ein paar wenige fanden die Idee gut. Bis jetzt läuft es mit der Wohnung gut.

    Da ich mich weiterhin mit Wohnungen etc beschäftigt habe und den Wohnungsmarkt in dem Ort beobachte, bin ich auf ein weiteres interessantes Angebot gestoßen.

    34 qm 1-Zimmerwohnung, Bj 1976, in einem beliebten Viertel direkt neben der Innenstadt, ruhigere Seitenstraße, 3 min. Fußweg bis zur Uni, 2 min. Fußweg bis zu einem Gymnasium, 19 min Fußweg (6min mit dem Rad) zum Hauptbahnhof, mit Balkon mit Südwestausrichtung, mit Stellplatz(!), jedes Zimmer hat Fenster, das Wohnzimmer hat eine komplette Fensterfront, Dach wurde letztes Jahr renoviert, Heizung ist in einem guten Zustand (ca 10 Jahre alt), Kellerraum und Abstellraum neben der Wohnung, Waschkeller, die WEG besteht aus 11 Parteien, 2 Praxen, 8 Eigentümer/Vermieter gemischt

    Nun zum negativen: Es wird vom Land verkauft, da es Staatserbe ist. Es hat vorher ein Messi darin gewohnt, der es zugemüllt hat und über Jahre nichts erneuert hat. Küche, Bad und der Wohnraum müssen renoviert/saniert werden. Wir konnten die Wohnung sehen und der Mann sagte, dass die Kosten für das ganze auf ca 9000 Euro anzusetzen sind. Ich würde hier aber eher von 15000 Euro ausgehen (neues Bad, neue Küche, Wohnraum neuer Boden und neue Tapete)

    Die Wohnung ist für 52.000 Euro angesetzt und es gibt ein schriftliches Gebotsverfahren. Ich habe mit meinen Eltern (sie haben ein abbezahltes Haus auf dem Land, keine anstehenden Kosten) gesprochen und die würden sie mir finanzieren, ich würde mich mit 6-7000 Euro an der Renovierung beteiligen und danach monatliche Miete bezahlen. Ich fange in dem Ort zum September eine Arbeit an, hätte dann ca 20 min Arbeitsweg mit dem Rad.

    Ich glaube nicht, dass der Preis lange bei 52000 Euro bleibt, da die Lage wirklich für sich spricht, ein Stellplatz dabei ist und der Mann der uns rundgeführt hat auf Nachfrage zugegeben hat, dass unter den 75 Interessenten auch welche aus der WEG dabei sind.

    Jetzt meine Fragen:
    1. worüber errechnet ihr euch den Wert einer Wohnung? Ich kenne die Formel: Kaufpreis/Jahreskaltmiete = Rendite - wobei diese (je nach Vermietbarkeit) ca. bei 5% liegen sollte. Kann man diese Formel dann automatisch umdrehen? Würde dann auf einen Preis von 96000 Euro kommen. Zieht man Grunderwerbssteuer, Notar und Renovierung (19000 Euro) ab, komme ich auf 77.000 Euro. Ist dieser Gedankengang richtig?
    Mit Stellplatz (60 Euro) und vermieteter Küche (25 Euro) komme ich auf ca 400 Euro Kaltmiete, die man auch bekommen würde.
    Wenn man auf die 77000 Euro dann 15000 Euro Renovierung draufrechnet kommt man auf einen qm-Preis von 2700 Euro - das ist denke ich auch ganz passabel. Eine Neubauwohnung ein paar Straßen weiter, die an einer Hauptverkehrsstraße liegt, ohne Stellplatz und ohne Balkon kostet auf 42qm 108000 Euro, das wären 2570 pro qm.

    2. Könnten meine Eltern die Renovierung steuerlich geltend machen, wenn sie danach an ihren eigenen Sohn vermieten?

    Danke für das geduldige Lesen
     
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  3. #2 immobiliensammler, 25.08.2017
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    Zu 1: Die Rechnung könnte stimmen
    Zu 2: Meiner Meinung nach ja, unter gewissen Voraussetzungen, lies mal z.B. hier nach:

    http://www.iww.de/gstb/gestaltungsh...-angehoerige-neue-grenzen-alte-tuecken-f40278
     
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  4. #3 Justinian, 25.08.2017
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    danke @immobiliensammler

    1. "könnte" - meinst du, weil du keine Ortskenntnis hast, kannst du es nicht sicher sagen? Auch wenn das Baujahr von 1976 ist, denke ich, dass nach Renovierung von Dach und Heizung ja nur noch die Wasserrohre Probleme bereiten könnten und ein komplette Renovierung der Wohnung ja fast(!) einem Neubau gleich kommt. Deshalb sind 2700 denke ich schon okay. Oder?

    2. Nach dem Text (der aber von 2011 ist) denke ich das auch
     
  5. #4 immobiliensammler, 25.08.2017
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    genau, weil es halt auch immer auf die Lage ankommt. Hier in Nürnberg ist aktuell z.B. zwischen 1.500 und 9.000 Euro normal, je nach Stadtteil, Ausblick etc.

    Wobei ich glaube, dass Du bei der aktuellen Marktlage eventuell mit Deinem Gebot nicht erfolgreich sein wirst, ist halt das Blöde bei dem Gebotsverfahren, bei einer "echten" Auktion könnte man dann ja immer noch überlegen, selbst höher zu bieten.
     
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  6. Andres

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    Gar nicht. Der Wert ist das, was ein Käufer zu zahlen bereit ist.

    Du meinst eine andere Frage: Wie bewerte ich, zu welchem Kaufpreis ich eine Wohnung zur Vermietung kaufen kann.


    Ich rechne lieber mit dem Kehrwert, also mit Kaufpreisfaktoren statt mit prozentualer Brutto- oder Nettomietrendite. Das macht aber keinen Unterschied. So oder so muss man begreifen, dass die "Rendite" keinesfalls vergleichbar ist mit der "Rendite" eines Sparbuchs bzw. dass Faktor 15 nicht bedeutet, dass die Immobilie nach 15 Jahren abbezahlt wäre.


    Ja.


    Ich nicht. Faktor 20 (deine 5 %) sind für mich ein Kaufpreis in der Nähe eines Neubaus, falls - und das ist eine wichtige Einschränkung - ich beabsichtige, eine Wohnung zur Vermietung mit Gewinnerzielungsabsicht zu kaufen. Niedrigzinsen und steigende Immobilienpreise hin oder her: Bei Faktor 20 kann ich eine Wohnung mit dieser Vorgeschichte nicht dauerhaft profitabel bewirtschaften. Wie es um die WEG bestellt ist, wissen wir ja auch noch nicht.

    Wenn man die Wohnung selbst nutzen will, ist die Mietrendite aber kaum das geeignete Merkmal für eine Kaufentscheidung. Die Frage ist doch wohl eher, was man sich leisten kann und will.
     
  7. #6 Justinian, 25.08.2017
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    @immobiliensammler Die Versteigerung läuft so ab: Bis zum 30. muss jeder der mitbieten will sein Gebot abgeben. Jeder der unter dem Höchstgebot liegt, kann nun nachziehen. Das ganze geht dann, bis keiner mehr überbietet.

    @Andres Kaufpreisfaktor heißt: Kaufkosten/Jahreskaltmiete = Kaufpreisfaktor ? Wo müsste der für eine rentable Vermietung liegen - und ist es nicht im Endeffekt dasselbe wie die Rendite?

    Und ich finde schon, dass man auch bei einem Kauf für die persönliche Nutzung ungefähr gucken sollte wieviel die Wohnung wert ist. Zudem ist die Wohnung die nächsten 2-3 Jahre für mich gedacht, aber auf 34qm kann man keine Familie gründen -sprich, sie würde danach vermietet werden.
     
  8. #7 immobiliensammler, 25.08.2017
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    Das kannte ich bisher nicht, ich kannte es nur analog einer Submission (also jeder gibt das Gebot in einem verschlossenen Umschlag ab, die werden am Tag X geöffnet und das höchste Gebot bekommt den Zuschlag.

    Dann viel Glück ....
     
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  9. #8 Andres, 25.08.2017
    Zuletzt bearbeitet: 25.08.2017
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    Ja.


    12 wäre ein interessantes Objekt für den Ankauf, bei dem auch gewisse Mängel akzeptabel wären. Ab 15 muss der Zustand schon sehr gut sein bzw. die notwendigen Maßnahmen bereits eingepreist. Ab 18 muss der Zustand schon so herausragend sein, dass für einige Zeit kein Geld in die Immobilie gesteckt werden muss. Daher auch meine Einschätzung von oben: Bei 20 und mehr wird man dazu einen Neubau brauchen.

    Ja, ich weiß: In einigen Teilen Deutschlands funktioniert der Markt derzeit nicht so. Ändert aber nichts daran, dass ich für den Aufwand und das Risiko, das ich mit einer Vermietung habe, eine gewisse Rendite erwarte. Deshalb kaufe ich derzeit nicht - es lohnt sich für mich nicht. Andere Leute sehen das anders.

    Unter solchen Umständen würde ich keine Wohnung kaufen, sondern eher mieten. Auch das ist aber eine Frage der eigenen Weltsicht.


    Bauchgefühl: Bei 75 Interessenten treibt einem das letzte Gebot die Tränen in die Augen.
     
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  10. Duncan

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    grundsätzlich teile ich diese Einschätzung. Ausnahmen sind z.B. selbstgenutzte Gewerbeobjekte und ähnliches, die nochmal besonderen Anforderungen genügen müssen.
    naja, für einen interessanten Faktor und mir genehmen Zustand würde ich auch jetzt kaufen, aber derzeit drehen da etliche frei. Ich arbeite gerade für einen Bauherren in gerade jenem, der hat ein Objekt für angeblich 350.000€ gekauft, das ich noch vor 2,5 Jahren als es mir zu 160.000 angeboten worden ist als zu teuer beurteilt habe...
    Gut der kalkuliert als Selbstnutzer aber nen Faktor von am Ende sicher gut über 25 ist mir zu butt....
    wenn man in der Region verbleibt und die Vermietung an Studenten usw. hier sich ja schon geradezu aufdrängt kommt es auf die persönliche Lebensplanung und die finanziellen Hintergründe an.
    und wenn da die richtigen "Spezialisten" bei sind gar schon die mittleren.

    Neulich bei der ZV am örtlichen Amtsgericht: Eine der "S-Bahngemeinden" in Berliner Speckgürtel, Wohnung ca. 450m vom S-Bahnhof entfernt, keine dreiviertel Stunde bis Friedrichstraße oder Bhf Zoo mit ÖPNV. Plattenbau WBS 70, frühe 90er Sanierung durch kommunale WBG, dann Verkauf als ETW in WEG, Verwaltung über besage WBG, Bestandsreduzierung zur Monopolvermeidung. Wertgutachten aus 2. Quartal 2016 sagt 71T€. Zuschlag bei ~210T€ an eine örtliche Zahnwältin (sie Zahnarzt, er Anwalt - nicht lachen, wirklich.) - beide bautechnisch unbedarft.
    Bis 74 = Faktor 15, wäre ich mitgegangen, die anstehenden Arbeiten hätte ich selbst gewuppt bekommen....
     
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  11. #10 Justinian, 26.08.2017
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    also der nächst größere Ort hat 350.000 Einwohner und hier liegt der Preis für eine vergleichbare Wohnung bei 170.000€. Und ich könnte mir vorstellen, dass der Markt in der anderen Stadt bald nachzieht? Ich denke nicht, dass es einen "Crash" gibt und die Wohnungen plötzlich 1000 Euro weniger den qm kosten. Was meint ihr dazu? ist wahrscheinlich auch eine Glaubensfrage..

    Ansonsten hat die Wohnung/WEG keine kommenden kosten, jedes Jahr werden 5000 Euro an Instandhaltung eingesammelt, die für die stückweise Erneuerung von Fensterfronten genutzt werden. Dach ist letztes Jahr neu gekommen, Heizung ist ok, Treppenhaus besteht aus Backstein - kein Streichen etc., Keller ist trocken und wurde auch einmal neu gemacht.... Von daher hätte man mit den eingerechneten 15000 Euro Sanierung für die Wohnung selbst erst einmal Ruhe. Würde dann also einen Faktor von 18 nehmen (die Miete die ich angesetzt habe ist jetzt nicht übertrieben hoch gewählt) und käme auf 72.000 Euro wenn man Unkosten abzieht. Für die andere Wohnung die ich habe, auch in Uni-Nähe, hatte ich eine Anzeige bei Ebaykleinanzeigen für 5 Tage geschaltet wo sich 90 Leute gemeldet haben. Von diesen Leuten konnte ich mir 5 direkt auswählen und den ersten hab ich dann auch direkt nach der Besichtigung genommen. Für die andere Wohnung wird die Nachfrage wahrscheinlich noch höher ausfallen, deshalb könnte ich die Miete wahrscheinlich noch etwas höher ansetzen.

    Natürlich denke ich auch, dass der Preis weitaus höher geht, weil auch unter den Interessenten, auch noch WEG-Leute sind und man in dieser Lage sonst keine Wohnungen mit dieser Ausrichtung mit Balkon und Stellplatz bekommt. Mal schauen wo es hingeht.

    Danke für die rege Beteiligung, finde so Diskussionen echt immer total interessant.
     
  12. #11 Justinian, 29.08.2017
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    ich habe jetzt beschlossen bis zu einem Faktor von 18 ausnahmslos mitzugehen (die Renovierung bereits eingerechnet).

    Für 52.000 Euro war sie ausgeschrieben. 45.000 Euro war mein erstes Gebot. Bis zum 30.8. können alle bieten und ich habe nochmal durchgerufen bei dem Mann der das alles leitet und der sagte mir, dass das höchste Gebot bei "Mitte 60.000 Euro" lag. Bis 82.300 würde ich mitgehen. Wie würdet ihr weiter vorgehen? Er sagte mir auch, dass die nächste Frist wahrscheinlich der 4.90 sein wird, es danach noch einen Termin gibt und dann am 11./12. zwischen den letzten telefonisch Geboten wird, weil er am 13.9. in den Urlaub geht und er es bis dahin beendet haben möchte.

    Wie würdet ihr weiter vorgehen? Ist das erste mal, dass ich biete. Meine eigene Taktik wäre jetzt gewesen, immer nur knapp über das letzte Gebot zu gehen, da die Zeit knapp ist und ich deswegen den Preis nicht schnell in die Höhe treiben möchte um am Ende noch Luft nach oben hin zu haben.

    Grüße
     
  13. Andres

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    Wenn dieses Gebotsverfahren wirklich so abläuft, wie oben beschrieben, wäre meine Erwartung, dass drei Runden niemals ausreichen werden. Da der Sachbearbeiter dieses Falls das wahrscheinlich auch nicht erst seit gestern macht, ist da irgendetwas komisch. Ich kenne diese Verkäufe so, dass
    1. nicht jeder Bieter nachbessern darf, sondern nur die, die in einer gewissen (meist nicht vorab/öffentlich bekannten) Preisspanne geblieben sind, und
    2. nach ein paar Runden die Immobilie an den Höchstbietenden verkauft wird, auch wenn noch andere Interessenten vorhanden sind.
    Dann wäre diese Taktik ...
    ... der sicherste Weg, sich selbst aus dem Verfahren zu kegeln. Welche Dynamik ein Gebotsverfahren nach den von dir beschriebenen Regeln entwickelt, kann ich nicht beurteilen.
     
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  14. #13 Justinian, 29.08.2017
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    Ich habe zweimal nachgefragt und beid Male hat er es so erklärt, dass er gegen Ende wenn nur noch 2-3 Parteien im Rennen sind, er telefonisch abklären will wer noch mitbieten will und wer nicht mehr. Hatte mich aber auch schon gewundert, wie er beides unter einen Hut bekommen will: unendliches Bieten und die zeitliche Begrenzung - abwarten.
     
  15. Duncan

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    Hab ich was verpasst? Ist das jetzt eine sehr gute 2-Raum-Whg? Oder eine mittelprächtige 3-Raum-Whg. geworden?
    Bei 34qm (inkl. Balkon und Parkhausstellplatz) bin ich bei allem was die 40er verlässt raus. So kleine Wohnungen sind teuer in der Bewirtschaftung (pro m²), da ist der Faktor viel tiefer anzusetzen als bei Gesamtobjekten oder "normalgroßen" Wohnungen.
    Also eine echte Wirtschaftlichkeit sehe ich bei einem Preis über 70 T€ für eine solche Wohnung nicht mehr, nicht mal mehr in der Selbstnutzung.
     
  16. #15 Justinian, 29.08.2017
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    @Duncan sowas kann man doch völlig losgelöst von der möglichen Miete garnicht beurteilen?
     
  17. Duncan

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    richtig, die realistisch erzielbare Miethöhe spielt da auch eine Rolle, deine rund 400€ habe ich da mit inkludiert - die ist für den Preis und die Randbedingungen viel zu gering - wobei nein eigentlich ist die ok, nur der Preis wahnsinnig überzogen. Ich habe Ende letzten Jahres noch eine 36 m² Whg. mit Balkon und Stellplatz gekauft, mit Bestandsmieter, und genau deshalb hab ich da etliche male in der Größenordnung gerechnet. Da ich nun schon einige Wohnungen in der Größenordnung (36-42 m²) habe, bilde ich mir auch ein, da eine gewisse Erfahrung mit zu haben. Rechne durchaus mal nen Tausender für den jährlichen Mieterwechsel mit ein. Klar gehts auch öfter mal länger, aber gerne dann auch mit entsprechendem Aufhübschen zwischendrin. Und ja, Sanierungskosten nach Mieter mit fristloser Kündigung von 6.000€ für 41m² hatte ich auch schon, war aber bewusst. Gekauft um den Mieter raus zu bekommen.
     
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  18. #17 Justinian, 29.08.2017
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    @Duncan wollte damit nicht sagen, dass du keine Ahnung hast. Wollte es nur klarstellen, wie gesagt, habe ich noch nicht soo viel Ahnung.

    Ich wohne in Münster, hier werden diese Wohnungen, nicht mal mehr gute Lage mit selben Alter, für ca. 120.000 bis 150.000 angeboten..

    Aber mal ganz ehrlich, wenn du sagst, dass eine Wohnung von 34qm 40000 Euro wert sei, verstehe ich es nicht. Für ca. 1200 Euro den qm bekommt man wirklich nur alte Wohnungen auf dem Land.
     
  19. Duncan

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    wenn für dich ein 93er bis 99er Baujahr alt ist und der Tarifbereich der BVG (Berlin), für dich "auf dem Lande".
    Münster ist halt eine typische Beamtenstadt in der sogar die Bettler Anzug tragen, gerade die kleinen Wohnungen sind überrannt und überteuert durch den steten Strom an Studenten, insbesondere jene wo Papa mal schnell eben eine Whg. kaufen will. Über die Miete bekommst in vertretbarer Zeit die Kohle nicht wieder rein. Da wäre Warendorf als Jagdgebiet interessanter.
    Du siehst gerade sehr schön wo sich die Leute mit Erfahrung zurückhalten und wo die Leute die glauben im Immobilien liegt nur Heil und Segen, bieten wie die blöden und sich nicht selten überkaufen. Ich hab letzte Woche die Elektrik in einem Haus in einem neuen Wohnpark rohbautechnisch fertig gemacht, von den ca. 80 neuen Häusern bin ich mir sicher 15-20 binnen der nächsten 5-10 Jahre in der Zwangsversteigerung wieder zu sehen, einige gar früher...
     
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  20. #19 Justinian, 29.08.2017
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    okay, die Wohnung die ich kaufen wollte, ist nicht mal mehr in Münster, aber in einer ähnlichen Studentenstadt.

    @Duncan Du meinst sie werden zwangsversteigert, weil die Leute dem Kredit nicht mehr nachkommen können?
     
  21. #20 Justinian, 29.08.2017
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    und wieviel Miete bekommt man da so in der Lage ca?
     
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