Wohnungskauf und Übernahme eines langjährigen Mietverhältnisses

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von maddmax, 16.04.2013.

  1. #1 maddmax, 16.04.2013
    maddmax

    maddmax Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    16.04.2013
    Beiträge:
    2
    Zustimmungen:
    0
    Hallo,

    ich möchte gerne eine Wohnung in Berlin Mitte auf Grund des günstigen Kaufpreises kaufen und da es für mich noch finanzierbar ist.

    - Der Kaufpreis liegt ca. 40% unter dem üblichen (ähnliche Lage/Objektzustand) Kaufpreis.
    - Der Haken ist das ich den Mieter, ca. 50 Jahre, Mietverhältnis seit 1995 übernehmen muß
    - Mietpreis ca. 3€/qm, Vergleichsmiete deutlich höher bei ca. 7,5€/qm
    - Der Mieter selbst hat kein Interesse die Wohnung zu kaufen und möchte weiterhin mieten

    Da ich die Wohnung als Altersvorsorge und damit als langfristige Anlage betrachte möchte ich gerne wissen welche Möglichkeiten ich habe. Ich selbst kann mir auch vorstellen in 7-9 Jahren in diese Wohnung einzuziehen.

    Zu mir:
    - Meine Lebensgefährtin und mein 1-jähriger Sohn wohnen ebenfalls in Berlin
    - Ich selbst arbeite und wohne ca. 150 km von Berlin entfernt und pendle am Wochenende

    Ich weiß, dass die Wohnung für mich perfekt wäre. Aber auf Grund der geringen Miete weiß ich nicht genau welche Möglichkeiten ich habe eine realistische Vergleichsmiete innerhalb der nächsten 7-9 Jahre zu erzielen. Bei einer jährlichen Mieterhöhung von 5 % würde ich selbst in 7-9 Jahren nicht annähernd eine realistische Vergleichsmiete erzielen.

    Meine Fragen:
    1.) Gibt es in diesem speziellen Fall andere Möglichkeiten zu höheren Mieterhöhungen (ohne Modernisierung)?

    2.) Könnte ich später evtl. auf Eigenbedarf kündigen? Wenn ja, unter welcher Begründung?

    Vielen Dank für Eure Tipps

    Viele Grüße
    Bernd
     
  2. AdMan

    Schau mal hier in diesem Ratgeber. Dort findet man viele Antworten!

    Registrieren bzw. einloggen, um diese und auch andere Anzeigen zu deaktivieren
  3. Syker

    Syker Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    19.09.2011
    Beiträge:
    2.814
    Zustimmungen:
    347
    Ort:
    28857 Syke
    Hallo Maddmax


    Nein du musst die gesetzlichen Regelungen (BGB §558) beachten,
    die sehen derzeit eine Kappungsgrenze von 20% innerhalb von 3 Jahren vor.
    (ändert sich voraussichtlich auf 15%)
    bzw. MV-Vereinbarungen zur Staffel oder Indexmiete.


    Wenn kein Kündigungsverzicht seitens des VM besteht,
    sollte eine Eigenbedarfskündigung möglich sein.
    Als Begründung solltest du deinen Eigenbedarf gut begründen,
    ggf. Beratung eines Fachanwaltesfür Mietrecht inanspruch nehmen.


    VG Syker
     
  4. #3 Papabär, 17.04.2013
    Papabär

    Papabär Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    16.12.2010
    Beiträge:
    5.717
    Zustimmungen:
    425
    Ort:
    Berlin
    Hmm ... wie wär´s denn mit Eigenbedarf? :50:


    Da es Berlin derzeit (noch) keinen Wohnungsmangel i.S. des §5 StGB gibt, vermute ich mal, dass es hier derzeit noch bei den 20% bleibt (nix genaues weiß ich aber auch nicht). Wenn die Miete also nach Eigentumsübergang sogleich um 20% erhöht werden würde - und das Spiel unter Einhaltung der ges. Fristen alle drei Jahre wiederholt wird, kommt man im Idealfall (!) nach 9 Jahren (d.h. nach 4 Erhöhungen) auf effektiv 107%.

    Bei einem älteren Haus (und bei evtl. vernachlässigter Inst-RL) könnte es jedoch schwierig werden, überhaupt so lange durchzuhalten. Es wird wohl schon einen Grund geben, dass die Wohnung so "günstig" angeboten wird.
     
  5. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    30.12.2012
    Beiträge:
    3.281
    Zustimmungen:
    321
    Besteht überhaupt ein Mietvertrag in schriftlicher Form? Wenn nicht, bist Du als Vermieter für das Renovieren der Wohnung verantwortlich.

    Du willst hoffentlich selber in die Wohnung einziehen. Wenn Du ihn rausklagst um andere Mieter zu erhalten und er bekommt das mit, hast Du ein Problem.:unsicher016:
     
  6. #5 maddmax, 18.04.2013
    maddmax

    maddmax Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    16.04.2013
    Beiträge:
    2
    Zustimmungen:
    0
    Guten Morgen,

    Ja, es besteht ein Mietvertrag, aus dem Jahr 1995
    Die Mieterin hatte sämtliche Wartungsarbeiten und Sanierungsarbeiten auf eigene Rechnung gemacht. 2011 wurde das Haus umgewandelt und es gibt Teilungserklärungen. Der Makler teilte mir mit das eine Eigenbedarfskündigung gesetzlich nach 7 Jahren möglich wäre.

    Zur Wohnung selbst gibt es nicht viel zu sagen. Ich konnte keine Mängel entdecken. Die Wohnung liegt in der Endetage und ist schimmelfrei.
    Es gibt ein Besichtigungsprotokoll für alle Räume, Fußböden, Decke usw. Resultat war gut.
    Die Holzfenster müssten irgendwann erneuert werden, darauf wurde ich hingewiesen.

    @Papabär: Die 107% + bekomme ich auch raus. Die Mietererhöhung unter Vorraussetung das die Mieten in Berlin in den nächsten 9 Jahren 15% steigen, wäre
    bei 20% Mieterhöhung alle 3 Jahre immer noch 30 - 60% unter der Vergleichsmiete
    bei 15% Mieterhöhung alle 3 Jahre immer noch 50 - 90% unter der Vergleichsmiete

    Wenn ich die Fenster nach 9 Jahren ersetze kann ich 11% mehr Miete verlangen.
    Also ich bräuchte mindestens 11-13 Jahre um eine realistische Vergleichsmiete zu erzielen.

    Ja, Eigenbedarf ist wirklich ein Thema für mich. Ich kann mir sehr gut vorstellen dort selbst zu wohnen. Allerdings habe ich gelesen das die Gesetzgeber die Rechte der Mieter immer weiter verschärft, Eigenbedarfskündigung sehr schwer ist.

    Wie hoch wäre denn die Chance das ich nach 7 Jahren die Wohnung selbst bewohnen kann?
    Wenn ich von meiner jetzigen Situation ausgehe.
    - unverheiratet mit Lebensgefährtin mit meinem Kind (1 Jahr)
    - Hauptwohnsitz und Job 120 km außerhalb von Berlin

    Wenn wir in 7 Jahren z.B. zusammenziehen möchten?

    Vielen Dank und Gruß
    Bernd
     
  7. Syker

    Syker Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    19.09.2011
    Beiträge:
    2.814
    Zustimmungen:
    347
    Ort:
    28857 Syke
    Hallo maddmax


    Also vorerst keine Eigenbedarfskündigung


    Das wäre purer Zufall wenn das so wäre.
    Die 11% beziehen sich auf die reinen Modernisierungskosten,
    also ohne die Instandhaltungkosten.
    Dies bedeutet das bei einem Austausch der Fenster nur eine geringe Moderniesierungserhöhung warscheinlich ist.


    Naja die foreneigene Glaskugel hat ein ehemaliger User fallengelassen und ist derzeit nicht nutzbar.
    -> will sagen keiner kann die gesetzlichen Rahmenbedingen in 7 Jahren kennen.
    Derzeit hättest du durchaus Chancen


    VG Syker
     
  8. #7 Papabär, 18.04.2013
    Papabär

    Papabär Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    16.12.2010
    Beiträge:
    5.717
    Zustimmungen:
    425
    Ort:
    Berlin
    Von unserem Kristallkugelproblem hat Syker ja schon geschrieben ... aber man muss natürlich kein Hellseher sein, um zu ahnen das zu den 7 Jahren noch die Kündigungsfrist hinzuzurechnen ist ... und ggf. ist sogar noch die Dauer eines Klage- und Räumungsverfahrens.




    Ja nee, is klar ...
    Willst Du die Wohnung mieten oder kaufen?

    Schimmel hätte mich aufgrund der alten Holzfenster jetzt eigentlich auch gewundert ... der kommt erst, wenn modernere, dichte Fenster eingebaut wurden.

    Kostenproduzierend dürften doch vielleicht eher die E-Anlage, die Rohrleitungen, Ventile und Heizkörper usw. ins Gewicht fallen. Mit den entsprechenden Rücklagen sollte das aber auch kein Problem darstellen, nur ... bei 3,- €/m² dürfte es schwierig werden, solche Rücklagen zu bilden.


    "Endetage" hört sich für mich auch verdächtig nach Wasserprobenentnahmestelle an ... wird das Wasser im Haus zentral oder dezentral erwärmt?
     
  9. tzwenn

    tzwenn Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    15.11.2011
    Beiträge:
    8
    Zustimmungen:
    0
    Als Renditeobjekt ist diese Wohnung trotz des augenscheinlich günstigen Preises nicht geeignet, weil der Mieterhöhungsprozess zulange dauert und der angenommene Ertrag obendrein durch die Inflation größtenteils aufgefressen wird. Der Mieter wird auch einen neuen Mietvertrag nicht unterschreiben - wenn er das täte, würde sich m.E. die immens lange Kündigungsfrist deutlich verkürzen. Wäre evtl. einen Versuch wert, ihm einen neuen Vertrag anzubieten (gleiche Miete) und diesen Vertrag dann mit verkürzter Frist auf Grund neues Mietverhältnis fristgerecht wg. Eigenbedarf zu kündigen.

    Aber, offen gesagt - ich glaube, es ist besser, hier die Äste weg zu lassen. Die Erfahrung sagt: wenn ein Preis zu gut ist,um wahr zu sein - dann ist er auch meist nicht "wahr"(haftig)...

    Nur meine Meinung.

    VG
    Sven
     
Thema: Wohnungskauf und Übernahme eines langjährigen Mietverhältnisses
Besucher kamen mit folgenden Suchen
  1. übernahme mietverhältnis

    ,
  2. mieterhöhung bei wohnungsverkauf

    ,
  3. mieterhöhung nach wohnungsverkauf

    ,
  4. langjährige mieter problem,
  5. Wohnungskauf Übernahme Mietvertrag,
  6. wohnungskauf übernahmen mieter,
  7. langjährige Mieter übernehmen bei Kauf,
  8. langjährige mietverhältnis,
  9. mieterhöhung nach wohnungskauf,
  10. ich will meine wohnung verkaufen kann ich langjährige mieter kündigen,
  11. kaufe eigentumswohnung mit übernahme der mieter was muss ich im neuen mietvertrag beachten,
  12. kündigung mietwohnung frist übernahme mietvertrag,
  13. kündigung bei hausverkauf eines langjährigen mieters,
  14. kann mann langjährige mieter kündigen,
  15. kündigungsfrist bei langjährigen mietverträgen,
  16. kann man bei wohnungsverkauf langjährigen mietern kündigen,
  17. mietregelungen zur übernahme eines mietverhältnisses,
  18. immobilienwert höher ohne langjährigen mieter,
  19. kündigung bei langjährigen Mietern,
  20. übernahme des mietverhältnisses ankündigungsschreiben
Die Seite wird geladen...

Wohnungskauf und Übernahme eines langjährigen Mietverhältnisses - Ähnliche Themen

  1. Hausverwaltung Übernahme, was muss ich beachten?

    Hausverwaltung Übernahme, was muss ich beachten?: Hallo, Ich übernehme ab dem 01.01.17 die Hausverwaltung für das Mietshaus meiner Mutter (15 Partein) in dem auch wir in einer Wohnung wohnen. Bis...
  2. Beendigung des Mietverhältnisses ohne Kündigung

    Beendigung des Mietverhältnisses ohne Kündigung: Hallo, Ihr Lieben, Ich will Euch doch von meiner Glückssträhne in Sachen Vermietung teilhaben lassen. Letzten Samstag, also vor 4 Tagen, sprach...
  3. Übernahme von Bodenfliesen bei Auszug

    Übernahme von Bodenfliesen bei Auszug: Hallo Forum, muss ein Vermieter Bodenfliesen, die ein Mieter bei Einzug selber verlegt hat, bei Auszug in jedem Fall hinnehmen, wenn im...
  4. NK-Rückzahlung an Mieter nach Wohnungskauf

    NK-Rückzahlung an Mieter nach Wohnungskauf: Hallo Leute, ich habe zum 01.09.2015 eine vermietete Wohnung als Kapitalanlage erworben und muss jetzt die Nebenkostenabrechnung für 2015 machen....
  5. Staffelmiete - Übernahme Mietverträge

    Staffelmiete - Übernahme Mietverträge: Hallo Leute, ich habe ja ein MFH übernommen und grübel jetzt bei einer Vereinbarung die ich bei nur einer Partei gefunden habe. Dort ist bei dem...