Wohnungskauf zur späteren Altersvorsorge

Dieses Thema im Forum "Immobilienmarkt /Investments" wurde erstellt von Mildero, 02.05.2015.

  1. #1 Mildero, 02.05.2015
    Mildero

    Mildero Gast

    Hallo liebe Gemeinschaft,

    zur Zeit steht bei mir die Überlegung im Raum, in wenigen Jahren eine und später evtl. eine weitere Wohnung zu erwerben und diese dann zu vermieten. Die Vermehrung des Kapitals steht hierbei nicht an erster Stelle, vielmehr möchte ich mir durch diese Mieteinnahmen ein zusätzliches Polster verschaffen.
    Diese Wohnung würde ich über die Bank finanzieren. Und hier kommen wir auch schon zu meiner eigentlichen Frage.
    Ist es realistisch anzunehmen, dass die monatlichen Kreditausgaben in etwa von den Mieteinnahmen gedeckt werden, die Immobilie dann nach 10-15 Jahren abgezahlt ist und ich dann erstmals zusätzliche monatliche Einkünfte verspüren kann? Die Immobilie würde ich zu 80-100% voll finanzieren.
    Hier gehen wir einfach mal davon aus, dass die Wohnung eine gute Lage hat und es zu keinen Mietausfällen kommt.
    Letzteres würde ich durch eine gewisse Höhe an zusätzlichem Kapital versuchen zu gewährleisten.

    Ich würde also versuchen wollen, eine oder mehrere Wohnungen zu erwerben, die sich über den Zeitraum der Finanzierung annähernd von selbst tragen.

    Ich freue mich über eure Meinungen und Erfahrungen.


    Liebe Grüße
     
  2. AdMan

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  3. #2 Newbie15, 02.05.2015
    Newbie15

    Newbie15 Erfahrener Benutzer

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    Alles fett markierte zusammengenommen: sehr schwierig bis unmöglich.

    Gute Wohnungen in guten Lagen kosten (erst recht zur Zeit) viel Geld in der Anschaffung, da jeder kaufen will. Vollfinanzierung und Abzahlen in 10-15 Jahren heißt sehr hohe monatliche Rate an die Bank und das ist bei der derzeitigen Marktlage sehr unwahrscheinlich als Miete zu bekommen. Du darfst auch nicht vergessen, dass es immer nicht-umlagefähige Kosten gibt. Zusätzlich zu dem Risiko, dass du evtl. einiges nicht umlegen kannst, weil das in älteren Mietverträgen noch nicht enthalten ist. Keine Mietausfälle kann man auch in guten Lagen nicht kalkulieren, schon gar nicht, wenn du die Miete sehr hoch ansetzt. Du musst auch mal was renovieren, erneuern, hattest Ärger mit Mietern... sodass du mal den ein oder anderen Monat Leerstand hast.

    Für Wohnungen in sehr guten Langen sind Kaufpreisfaktoren (sozusagen Anzahl der Jahre, bis die Höhe der Kaltmieteinnahmen den Kaufpreis erreicht hat) von 20 oder knapp drüber im Moment schon gut. D.h. du brauchst 20 Jahre allein dafür, dass du den Kaufpreis bezahlt hast. Da sind noch keine Zinsen, keine Reparaturen, Sonderumlagen... eingerechnet. Bessere Kaufpreisfaktoren bekommst du nur in schlechteren Lagen mit höherem Ausfallrisiko und schlechterer Wertentwicklung.

    Außerdem: 100% Finanzierungen für Rendite-Objekte lassen sich Banken quasi vergolden, da haut das mit 10-15 Jahren abbezahlt durch die Miete erst recht nicht hin. Schon teuer und schwierig genug für selbstgenutzte (also ohne Risiko von Mietausfall!), noch viel schwieriger und noch viel weniger empfehlenswert für vermietete Objekte.

    Über den Zeitraum der Finanzierung selbst tragen geht eigentlich nur, wenn du sehr lange Kreditlaufzeiten anpeilst, sodass die Tilgung entsprechend niedrig ist. Mit Vollfinanzierung wird das natürlich sehr teuer oder die Banken machen es wahrscheinlich gar nicht erst.
     
  4. #3 Mildero, 02.05.2015
    Mildero

    Mildero Gast

    Vielen Dank für deine Antwort Newbie. Das gibt mir zu denken, solche Erfahrungen und Meinungen sind sehr wertvoll.
    Deutlich länger tilgen als 10-15 Jahre möchte ich eigentlich nicht, also zahle ich monatlich dann lieber drauf. Ohne ein ausreichendes zusätzliches Kapital für Umbauten, Mietausfälle und sonstige Dinge würde ich diesen Schritt auch nicht wagen wollen, das sehe ich schon als sehr wichtig an.

    Wie habt ihr früher angefangen und könnt ihr so ein Vorhaben in der heutigen Zeit überhaupt noch zur Altersvorsorge empfehlen?
     
  5. #4 alibaba, 02.05.2015
    alibaba

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    wenn du was kaufen willst ,dann nicht weiter wech alswie max. 30km von dein Wohnsitz :D

    je weiter wech je unkontrollierbarer :erschreckt003:

    von Wohnungen halte ich weniger ,weil man nie wirklich das sagen hat ,in ein Objekt mit viele sogenannte Eigentümer :D

    meine vorlieben kleine MFH max. 5 Wohneinheiten :verrueckt008:

    LieblingsMieter :
    Platz EINS ,Rentner ............ immer pünktlich am MonatsErsten :D

    das ist wie die GoldLatinumPlatinCard ,du brauchst nicht gucken ob Geld drauf ist :hut001:

    Gruss
    alibaba :D
    PS:ich denke schon ,das bald die Vermieter,Eigentümer abgeschröpft werden vom Staat , irgendwem muss man das Geld wegnehmen
    um anderen das Leben süsser zugestallten ,wie den GaucklerHolzPferdGriechen bald :D
     
  6. #5 alibaba, 02.05.2015
    alibaba

    alibaba Erfahrener Benutzer

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    Guckst Du .

    PS:
    Montag im ARD 20.15 :D

    Mieten oder kaufen ?


    Gruss
    alibaba :D
     
  7. Duncan

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    Das freut die Bank. Das kann glatt für feuchte Schlüpfer reichen...
    Das hat man schon sehr vielen Immobilienkäufern versprochen. Ich kaufe derzeit bevorzugt in einer Wohnanlage in der man auch dies den Ersterwerbern versprochen hat. Einige waren solvent genug um rauszukommen, ich kaufe dort meist in Zwangsversteigerungen und aus dem Insolvenzverfahren vom Insolvenzverwalter oder von der Bank....

    Die einzige Finanzierungsmethode, die mir wirklich zusagt, heißt 100% Eigenkapital. Da das leider nicht immer möglich ist, sollte dieser Punkt so weit nur irgendmöglich angestrebt werden.

    Dann braucht das eingesetzte Kapital sich nicht auch noch selbst zu erwirtschaften, sondern es langt, wenn es einen höheren Erlös bringt als, aufwandsbereinigt, eine andere Anlage mit ähnlichem Risiko.
     
  8. Duncan

    Duncan
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    und den ganzen Tag Zeit um sich ein Beschäftigungsprogramm für dich auszudenken.

    Nebenbei: da kann "das Amt" über, da war die Kohle spätestens am 28. des Vormonats da!

    Ja, Rentner werden nicht mehr arbeitslos, aber Traummieter sehen für mich anders aus. Ich hätte da noch ein paar Rentner zu verschenken....
     
  9. #8 Pharao, 06.05.2015
    Zuletzt bearbeitet: 06.05.2015
    Pharao

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    Hi,

    gerade die "wirklich" guten Lagen sind nicht billig (und das sagt noch garnix aus, in welchem Zustand sich die Immobilie befindet !), sodass die Kreditsumme bzw. die monatlichen Raten dementsprechend seinen wird, gerade wenn man hier nur 10-15 Jahre Laufzeit einplant. Auch ein bischen Fraglich wäre hier, ob die Bank bei eurem Vorhaben überhaupt mitspielen würde und wenn ja, zu wechen Konditionen?

    Desweiteren wirst du von den Mieteinnahmen nicht alles als "Gewinn" rechnen können, sodass du gut beraten wärst, immer eine kleine Reserve zu haben für die vorhersehbaren und unvorhersehbaren Kosten, sei es Instandhaltung oder Mietausfall, ect.

    Wenn sich alles immer von ganz alleine ohne Probleme finanzieren würde, dann gäbe es wohl nur reiche Eigentümer/Vermieter und irgendwann dann keine Mieter mehr .... :91:

    So Pauschal wird man dazu keine Auskunft geben können, ohne mal zu gucken wir ihr überhaupt finanziell aktuell dasteht.

    Auch nicht uninteressant ist hierbei, wollt ihr nur vermieten oder die Immobilie ggf. auch selber nutzen? Denn je nach dem ändern sich ggf. auch die Ansprüche an die Immobilie. Und falls ihr vermieten wollt, solltest ihr auch etwas Ahnung von der Materie haben, also zB wie ist die aktuelle Rechtsprechung, welche weiteren Pflichten hat man als Eigentümer/Vermieter, wer kümmert sich um die Abrechnungen, ect. Und auch wenn ihr sehr anständige Mieter seid, geht bitte nicht davon aus, das dies der Normalzustand seinen muss.
     
  10. pegida

    pegida Gast

    Noch eine wichtige Anmerkung: Den meisten Wohnraum fürs Geld gibts an der polnischen Grenze.
     
  11. Duncan

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    Hast du eine Ahnung. Direkt an der polnischen Grenze steigt der Immobilienpreis wieder merklich. Viele Polen kaufen in Deutschland sich ihr EFH und wohnen in Deutschland, arbeiten aber in Polen, weil es billiger ist als in Polen, insbesondere in der Region Ostvorpommern/Stettin zu beobachten. :50:
     
  12. #11 Salamander, 08.05.2015
    Salamander

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    Ich hatte auch schon länger mit dem Gedanken gespielt mir eine Immobilie (in welcher Form auch immer) zu kaufen um später finanziell abgesichert zu sein. Aber wo ich das jetzt so gelesen habe bin ich wieder ein wenig demotiviert :D So gut habe ich mich mit dem Thema allerdings auch noch nicht auseinander gesetzt. Aber wenn man was wertestabiles kauft, müsste das einem auf die Dauer doch Vorteile bringen, sonst würden das doch nicht so viele machen oder :unsicher016:
     
  13. Andres

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    Diese Überlegung mal bitte konsequent auf sämtliche Lebensbereiche übertragen und eine Zeit lang die Mitmenschen beobachten. Ergebnis: Diese Argumentation taugt nichts.

    Auch wenn die Berichterstattung teils ziemlich reißerisch ist und selbst eine sachliche Betrachtung immer mit diskussionswürdigen Annahmen und Untersuchungsmethoden verbunden ist: Solche Untersuchungen gibt es regelmäßig mit ähnlichen Ergebnissen.

    Vermieten ist eben keine Geldanlage wie ein Sparbuch. Das wirtschaftliche Ergebnis ist nicht nur abhängig von einmal vereinbarten Konditionen oder allgemeinen Entwicklungen. Stattdessen hängt viel von der Verwaltung ab und die Risiken sind dementsprechend viel höher als bei klassischen Anlageprodukten. Das erzählt dir aber weder dein Bank"berater" noch dein Makler - die wollen schließlich keine Kunden verschrecken.
     
  14. Pitty

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    Unser erster Gedanke war Immo ab 400.000€. Dann sind wir auf eine kleinere umgestiegen. Die haben wir bar bezahlt, haben aber auch drei Jahre gesucht, bis wir das passende gefunden haben.
    Die nächste ist per Bank gezahlt. 5 Jahre Laufzeit. Ist wirklich hart und beim Auszug von einem Mieter kann die ganze Sache kippen. Wenn das fertig ist schläft man wesentlich ruhiger. Ich hasse Finanzierungen.
     
  15. niko22

    niko22 Neuer Benutzer

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    Das kann man machen aber ob das auch alles im Preis bleibt ? Ich kenne viele die ihr Geld in eine Immobilie investieren um später mal die Rente aufbessern zu können und die meisten aus meinem Freundeskreis haben ins das Musikerviertel http://www.immobilieninvestition-berlin.de/bauinvestitionen-im-musikerviertel/ investiert oder selber gebaut. Ich denke auch darüber nach aber ich muss das alles noch mit meiner Familie absprechen :)

    Es kann auf jeden fall mit einer Immobilie glücken aber dann muss man auch schon viel investieren um in den alten Tagen ausreichend zu haben.
     
  16. #15 alibaba, 08.07.2015
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    und wenn der FlugHafen erst mal richtig brummt und summt ,wird man glücklich inkl. OhrStöpsel ,nee wäre mir zu dicht obwohl meine

    Schnecke manchmal sagt "alibaba hast du mich nicht gehört" das Papier muss noch raus :D

    Gruss
    alibaba:D
     
  17. Duncan

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    Da ein Kumpel in Eichwalde, andere Seite vom Flughafen, ein EFH hat: ich würd nen Haus in Blankenfelde oder Mahlow nicht geschenkt haben wollen.
    Dann lieber St. Maarten - so ein Flughafen hat ja auch einen nicht zu verachtenden Unterhaltungswert.
     
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