Wohnungsnebenkosten

[Lutzifer123]

Guten Tag,

wir haben uns eine Mehrfamilienhaus gekauft und dieses war bis Dato nicht bewohnt. Jetzt werden wir die Kellerwohnung mit Heizkörper auslegen und dort zieht eine Frau ein. Jetzt ist die Frage wegen Nebenkosten und Heizkosten ...... Zum Haus. Das Haus ist nicht gedämmt und die Kellerwohnung auch nicht von innen. Das Haus steht auf der Erde und hat kein Fundament. Wir wollen Heizkörper anbringen aber hinter diesen Wärmedämmung (also diese silberne Folie) dran machen. Wir haben echt kein Plan wie wir das berechnen sollen. Ich gehe davon aus das die Heizkosten immens werden und sind am überlegen wie wir dieses für die Frau auffangen. Außendämmung kommt erst in ein paar Jahren in Frage. Also, ihr seht wir sind total verloren in dieser Sache. Ach ja die Wohnung ist 42 qm groß.
1. Nebenkosten?
2. Heizkosten?
3. wie die Heizkosten auffangen?

Liebe grüße und Danke im voraus
Lutz

 

[Nanne]

Berechnet der Dame nur die Hälfte der zulässigen Miete und seid heilfroh, wenn sie heizt und so in etwa den Schimmel vorbeugt. Ohne Unterkellerung wird sie sicher nicht leicht warme Füsse bekommen.

 

[Andres]

Also, ihr seht wir sind total verloren in dieser Sache.

Die naheliegende Vorgehensweise wäre dann wohl, von diesem Plan insgesamt abzusehen?

Das Haus steht auf der Erde und hat kein Fundament.

Unwahrscheinlich. Es hat vielleicht keine Bodenplatte, was im Altbau häufig vorkommt, aber auf irgendeinem Fundament werden die Mauern schon stehen. Ja, ich weiß, es geht im Prinzip auch ganz ohne ... . Für mich stellt sich hier ganz akut die Frage, ob der Keller für eine Wohnnutzung überhaupt geeignet ist. Diese Keller waren dafür nie vorgesehen.

Das Haus ist nicht gedämmt und die Kellerwohnung auch nicht von innen.

Das geht auf jeden Fall schief. Diese Kellerräume brauchen mindestens eine wirksame Abdichtung gegen Feuchtigkeit aus dem Untergrund und dem umliegenden Erdreich, sonst wird nie ein Klima erreicht, in dem man wohnen kann. Das lässt sich auch durch brachiales Heizen nicht ändern, selbst wenn man die Kosten schulterzuckend hinnehmen würde.

Wenn man sowieso auf den (gestampften?) Untergrund etwas aufbauen muss, sollte man auch gleich über eine geeignete Wärmedämmung nach unten nachdenken. Das ist nachträglich nämlich nur mit großem Aufwand möglich. Eines der Probleme bei solchen Vorhaben ist gerne, dass man nach dem Aufbau eines geeigneten Untergrunds nicht mehr genügend Raumhöhe übrig hat, gleichzeitig aber auch nicht unbegrenzt ausheben kann, weil man sonst die Standsicherheit des Gebäudes gefährdet.

Wer plant dieses ganze Vorhaben? Ist ein Architekt mit im Boot oder wenigstens ein Handwerker mit Planvorlageberechtigung? Ist überhaupt geklärt, dass dieses Vorhaben baurechtlich zulässig ist? In Altbauten mit solchen Kellern sehe ich häufig Raumhöhen, bei denen sowieso nicht an Wohnraum zu denken ist.

1. Nebenkosten?
2. Heizkosten?

Den Durchschnitt des Hauses nehmen, 50 % aufschlagen, die Mieterin über die Umstände wahrheitsgemäß aufklären: Es handelt sich um Erstbezug, Orientierungswerte sind nicht vorhanden, nach der ersten Abrechnung wird man die Vorauszahlungen anpassen.

3. wie die Heizkosten auffangen?

Wenn ich mir vor einem Bauvorhaben schon überlegen muss, wie ich übermäßige Kosten auffangen könnte, dann ist das für mich ein deutliches Zeichen, dass man das insgesamt bleiben lassen sollte. Und damit sind wir wieder am Anfang.

Berechnet der Dame nur die Hälfte der zulässigen Miete

Warum sollte man Wohnraum schaffen, den man nur zu solchen Konditionen vermietet bekommt?

 

[Lutzifer123]

Sorry falsch ausgedrückt. Ja hat ein Fundament nur keine Bodenplatte. Der Vorbesitzer ist ein Bauherr und hat mit der Kellerwohnung angefangen und nur die Heizkörper und die kompletten Rohre sind noch nicht gelegt worden. Anschluss hat er auch gemacht schon.
Also ich hatte ein Haus (wegen Trennung verkauft) und dort habe ich alles selbst gemacht, von Klempnern über Wände verputzen bis zum fliesen. Das Haus hat mein Schwiegervater (von meiner neuen Freundin) gekauft und er hat überhaupt kein Plan. Ich wollte die Wände wenigstens von innen dämmen, so wie mein Vater es bei sich im Haus gemacht hat (Drainage wurde jetzt neu gemacht) die Wohnung dürfte im Keller auch nicht wirklich eine Feuchtigkeitsproblem haben, habe den Feuchtigkeitsanteil gemessen. Nur er denkt das es schimmelt und er möchte es nicht. Nun suche ich eine andere Idee wie man die Wärme auffangen möchte. Da wir das Haus in zehn Jahren übernehmen reden wir mit bei allem. Also Boden/Fundament ist vorhanden Heizungsanschluss auch. Neue Fenster mit Rollo sind auch drin (keine Kellerfenster). Es geht nur wie bekomme ich die Wohnung (bis wir das Haus von außen dämmen) warm ohne das zu viel geheizt wird?

 

[Andres]

wie bekomme ich die Wohnung (bis wir das Haus von außen dämmen) warm ohne das zu viel geheizt wird?

Hauptsächlich über eine Dämmung des Bodens, egal ob mit Fundament oder ohne. Daher auch meine Frage: Wer hat dieses Vorhaben geplant? Derjenige kann nämlich auch Auskunft darüber erteilen, welchen Wärmebedarf diese neue Wohnung hat. Das ist ja auch nicht ganz unerheblich für die Auslegung der Heizung.

Der Beitrag, den diese Reflexionsfolie hinter den Heizkörpern leistet, ist in einem ansonsten völlig ungedämmten Keller jedenfalls vernachlässigbar. Ich sag's nochmal: Die Geschichte gehört zu einem Architekten. Wenn man es sich zutraut, kann man die Ausführung danach selber machen.

 

[Lutzifer123]

also auf gut Deutsch heißt das Boden dämmen und die Außenwand von innen dämmen. Er wird kein Architekt sich holen. Er denkt einfach sein Kollege macht ne Heizung rein und dann ist das gut so. . Ich sehe das so wenn nicht außen gedämmt wird, sollte man es wenigstens von innen komplett dämmen und ausrechnen wie stark der Heizkörper sein sollte. Also KW pro qm.

 

[braut]

also auf gut Deutsch heißt das Boden dämmen und die Außenwand von innen dämmen. Er wird kein Architekt sich holen. Er denkt einfach sein Kollege macht ne Heizung rein und dann ist das gut so. . Ich sehe das so wenn nicht außen gedämmt wird, sollte man es wenigstens von innen komplett dämmen und ausrechnen wie stark der Heizkörper sein sollte. Also KW pro qm.

Genau, einfach mal machen und für möglichst viel Geld vermieten. Beim aktuellen Wohungsmangel findet man sicher einen Dummen.

Aber zur rechtlichen und praktischen Seite:
* Vermietung als Wohnraum erfordert Mindestgrößen für's Tageslicht. Schau mal in die Bauordnung deines Landes. Beispielsweise kann als Fensterfläche in Aufenthaltsräumen mindestens ein Achtel der Grundfläche verlangt werden.Was steht dort zu Mindest-Raumhöhen?

* Innendämmung ist eine ganz schwierige und heikle Geschichte. Bei der hier geschilderten Hemdsärmeligkeit sind Schimmelprobleme in und hinter der Dämmung vorprogrammiert.

 

[Lutzifer123]

Aber zur rechtlichen und praktischen Seite:
* Vermietung als Wohnraum erfordert Mindestgrößen für's Tageslicht. Schau mal in die Bauordnung deines Landes. Beispielsweise kann als Fensterfläche in Aufenthaltsräumen mindestens ein Achtel der Grundfläche verlangt werden.Was steht dort zu Mindest-Raumhöhen?
- die Fenster sind genauso groß wie die bei uns in der Wohnung und dürften kein Problem darstellen. Wie schon geschrieben komplett neu gemacht und an den Richtlinien gehalten.
* Innendämmung ist eine ganz schwierige und heikle Geschichte. Bei der hier geschilderten Hemdsärmeligkeit sind Schimmelprobleme in und hinter der Dämmung vorprogrammiert.
- Die Wände sind nicht feucht und es wurde eine Drainage drei Meter Tief gemacht und von vorne ist die Erde an der Mauer nur 20 cm höher als der Fußboden der Wohnung. Die Außenwand ist auch neu gestrichen worden. Ich bin am überlegen Schwiegervater zu überreden das wir da Calciumsilikatplatten einbauen. Sie kann Feuchtigkeit aufnehmen und dann wieder an die Raumluft abgeben.

Frage ist nur ob man die auch auf den Boden verlegen kann?

 

[braut]

Calciumsilikatplatten sind gut - aber sehr empfindlich. Deren Wirkung verpufft recht schnell, wenn sie bei jedem Mieterwechsel frisch mit Dispersionsfarbe zugeknallt werden.

 

[Lutzifer123]

nein das ist die Freundin vom Schwiegervater und die wird da sehr lange wohnen bleiben. Die sind schon ewig zusammen, wollen aber nicht in einer Wohnung wohnen.

Frage ist nur ob man die auch auf den Boden verlegen kann?

 

[braut]

Für den Boden eignet sich Kork sehr gut - gerne auch Styrodur oder Holzweichfaserplatten und darauf Fertigparkett mit Kork.
Auch Linoleum wäre noch besser als Laminat oder gar Fliesen.

 

[Lutzifer123]

Super hört sich doch gut an. Dann hat man doch erstens die Kellerwohnung für die Freundin abgedichtet und man macht sich so keine Sorgen mehr das Sie da bescheiden wohnt mit volle Pulle heizen. Super danke an alle die einen weiter helfen konnten.

 

[Nanne]

Frage ist nur ob man die auch auf den Boden verlegen kann?

Warum auf den Boden legen, die wird doch auch ein Bett haben--..die Freundin.

 

[Lutzifer123]

. Ja ich baue ihr dann noch Rollen drunter mit Motor dann kann Sie komplett im Bett bleiben

 

[Nanne]

dann kann Sie komplett im Bett bleiben

..und spart so evtl. die Heizung..

 

[Lutzifer123]

Ja am besten schließen wir die Heizung ans Bett an. Dann brauchen wir nur ein Heizkörper

 

[ehrenwertes Haus]

Ja am besten schließen wir die Heizung ans Bett an. Dann brauchen wir nur ein Heizkörper

Nö, Heizdecke im Bett erspart die komischen Dinger an der Wand

 

[Ferdl]

Das Baujahr des Hauses wäre auch mal eine Information.
Wenn man eine Wohnung nur mit faulen Tricks bewohnbar machen kann, sollte man es evtl. besser lassen.

das ist die Freundin vom Schwiegervater

Ich würde bezweifeln das dass eine gute Idee ist.

Zum Abrechnen, in der von dir beschriebenen Konstellation musst du nach Heizkostenverordnung, d.h.: nach Verbrauch! abrechnen. Den Rest halt nach Betriebskostenverordnung.

 

[RomeoZwo]

Ich würde bezweifeln das dass eine gute Idee ist.

Vielleicht soll sie so überzeugt werden, doch beim Schwiegervater einzuziehen? Zumindest im Winter ;-)

 

[ehrenwertes Haus]

Es geht nur wie bekomme ich die Wohnung (bis wir das Haus von außen dämmen) warm ohne das zu viel geheizt wird?

Zu viel Heizen, ich galube das geht bei dieser Schnappsidee gar nicht. Zu wenig ganz sicher, wenn dort wirklich gewohnt wird und das nicht nur ein Ausweichquartier für alle Schaltjahre mal ein Rückzugsquartier aufsuchen.

Wie wurde der Bereich denn bisher genutzt?
Ohne Bodenplatte klingt das für mich nach Lagerräumen, in denen eine gewisse Feuchtigkeit erwünscht ist/war.
Daher tippe ich auf eine atmungsaktive Bauweise, sprich die Wände sollen einen gewissen Feuchtegaheit aufweisen und brauchen das, um nicht an Stabilität zu verlieren.

Ohne fachmännische Planung, von Jemand, er sehr genau weiß, wo genau die Risiken auf Spätschäden durch den geplanten Umbau zu Wohnraum liegen, kann das Ding nur in die Hose gehen.

Fußkalt, dass kann man mit einer Fußbodenheizung in den Griff bekommen.
Die alten Römer hatten prima Wandheizungen nach dem Hypokaustensystem und damit Schimmelproblemen an den Wänden den Garaus gemacht. Das kombiniert mit Heizkörpern und/oder Infrarotplatten an Wänden und Decke kann für warme Wände sorgen bei relativ niedrigen Heizkosten verglichen mit "nur" Heizkörper. Das könnte sogar langfristig eine sinnvolle Maßnahme sein. Aber ohne genaue Kenntnisse der örtlichen Gegebenheiten, reine Spekulation.

Gut möglich, das im DIY-Planungsverfahren eine hübsche Wohnung entsteht und auch für ein paar Jahre unauffällig bleibt.
Das böse Erwachen kommt dann, wenn die ersten Probleme bemerkt werden. Das muss nicht mal sichtbarere Schimmel oder muffige Luft sein, es kann auch ohne Schimmel direkt mit Rissen in den Wänden losgehen.


Mach dich doch mal schlau, ob es in deiner Nähe nicht einen Verein "Altbaufreunde" gibt. Kann sich auch anders nennen, sollte sich nur mit Altbauerhaltung und Sanierung ernsthaft befassen. Dort findet man oft sehr hilfsbereite Leute mit sehr breit gefächerten Wissen rund um das Thema Altbau einschließlich regionaler Besonderheiten. Das kann z.B. bei der Materialauswahl enorm wichtig werden, um Langzeitfschäden zu vermeiden.
Die Fachleute dort sind Enthusiasten, die sich (privat) sehr viel Wissen rund um das Thema angeeignet haben, teilweise auch Leute, die ihr Hobby zum Beruf gemacht haben.

Vielleicht kannst du mit Hilfe solcher Fachleute, den SchwieVa von seinem Plan reines DIY abbringen, damit das kein Supergau in einigen Jahren wird.