Wohnungsrücklagen

[Sandra]

Hallo!
Bin zum ersten Mal hier und hoffe, daß mir vielleicht jemand helfen kann.
Erst mal vorab:
Im Dezember 2005 haben wir eine Wohnung gekauft. Derjenige, der uns die Wohnung verkauft hat, hat dort selber nicht gewohnt, sondern sie im Februar 2005 von dem Vorbesitzer gekauft die Wohnung nun im Laufe des Jahres renoviert, bis wir sie dann erworben habe.
Jetzt, im April 2006 bekamen wir vom Wohnungsverwalter die Nebenkostenabrechnung inkl. der Auflistung der Rücklagen, die gebildet worden sind. Unser Vor-Vorbesitzer hat seine Rücklagen sehr lange nicht bezahlt und es sind nun ca. 2300 € zu wenig im Gemeinschaftstopf.
Nun kommt es zu meiner Frage:
Der Verwalter möchte die Rückstände wieder in die Kasse holen, in dem er möchte, daß die 4 momentanen Eigentümer (4 Eigentumswohnungen in einem Haus) für die Rücklagen aufkommen. Das heißt, jeder soll seinem prozentualem Wohnungseigentum entsprechend, einen Teil bezahlen. Kann er das verlangen, obwohl keiner von uns für die Schulden verantwortlich ist???
Falls etwas an meiner Darstellung der Situation unklar sein sollte, fragt ruhig nochmal nach.
Vielen Dank für hoffentlich einige Antworten.
Sandra

 

[wolle]

Meine erste Überlegung war: Warum hat der Vorbesitzer die Schulden nicht übernommen? Der Käufer der Wohnung hat auch für Forderungen auf zu kommen.
Also wäre das normalerweise euere Sache.

An deiner Stelle wäre ich ganz ruhig und würde nicht versuchen, dass der Verwalter auf seinen Schulden sitzen bleibt. Denn das wird er sicher nicht. Sollten die anderen eigentümer nicht zahlen wollen, dürft ihr alles bezahlen.

Deswegen sollte man vor einem Kauf das Grundbuch und den Verwalter befragen, welche Forderungen noch bestehen.

 

[Martens]

moin,

jeder Eigentümer haftet gesamtschuldnerisch für die Verpflichtungen der gesamten WEG. Zahlt einer seinen Kostenanteil nicht, werden bei Liquiditätsengpässen die anderen Eigentümer dafür aufkommen müssen.

Zahlungsrückstände eines Veräußerers gehen nicht automatisch auf den Erwerber über, außer, es ist so in der Teilungserklärung geregelt. Der Verwalter hat aber nur das Geld zur Bewirtschaftung Deiner Immobilie zur Verfügung, das ihm die WEG zur Verfügung stellt, also zahlst Du.

Gleichzeitig ist es die Aufgabe des Verwalters, sich hurtig um die Beitreibung der Rückstände zu kümmern, ggfs. eben auch Anwälte zu beauftragen und Titel zu erwirken.

Ist letztlich bei dem ehemaligen Eigentümer nichts zu holen, zahlen wieder die übrigen oder die aktuellen Eigentümer die komplette Zeche.

Tut mir leid, aber das sind die Spielregeln in der WEG.

mit freundlichen Grüßen
Christian Martens

 

[Sandra]

Danke für eure Antworten.
Waren zwar nicht sehr erfreulich, aber so weiß ich zumindest bescheid...

 

[Seelig]

Das ist schon richtig - die Eigentümer haften gesamtschuldnerisch für einander, aber der Verwalter hat dfür zu sorgen dass Rückstände zeitig beigebracht werden, insbesondere wenn beim Verkauf die Zustimmung des Verwalters erforderlich ist hat der Verwalter nicht richtig gehandelt und muss mit seiner Vermögensschadenhaftpflicht (fragen Sie mal den Verwalter nach diieser Versicherung) haften.

Peter Seelig Hausverwaltung Rosenheim

 

[Sandra]

Das klingt gut, danke!!!
Da werde ich dann mal fragen.

 

[Martens]

Werter Herr Kollege,

aber der Verwalter hat dfür zu sorgen dass Rückstände zeitig beigebracht werden,

In der Tat, ist es Aufgabe des Verwalters, die Ansprüche der WEG auch gegen einzelne Eigentümer zu sichern. Nötigenfalls hat er das Verfahren bis zur Abgabe der Eidesstattlichen Versicherung zu betreiben. Er kann aber nicht dafür verantwortlich gemacht werden, wenn bei einem Eigentümer nichts zu holen ist.

insbesondere wenn beim Verkauf die Zustimmung des Verwalters erforderlich ist hat der Verwalter nicht richtig gehandelt und muss mit seiner Vermögensschadenhaftpflicht (fragen Sie mal den Verwalter nach diieser Versicherung) haften.

Die Zustimmung des Verwalters nach §12 WEG DARF gar nicht davon abhängig gemacht werden, ob der Veräußerer noch Rückstände hat. Der Anspruch gegen den Veräußerer bleibt ja über den Kauf hinaus erhalten. Insofern hat der Verwalter hier nichts zu entscheiden, der Grund zur Weigerung zur Zustimmung muß in der Person des Erwerbers liegen - und diese Waffe ist völlig stumpf.

mit freundlichen Grüßen
Christian Martens

 

[Seelig]

Werter Kollege
Als Verwalter vertrete ich zuerst die Interessen aller Eigentümer, ich stimme nicht zu, wenn Rückstände bestehen, soll der Verkäufer doch mal Klagen! ?

Das ist übrigens ein Punkt der zur Novelle des WEG Gesetzes gehört, erst müssen alle Rückstände in der WEG erledigt sein, bevor versteigert oder verkauft werden kann. Hier wird viel Geld bewegt und immer noch ist es möglich dass sich Eigentümer aus der Verantwortung entziehen können. Das kann es ja nicht sein. :zwinker

 

[Martens]

Werter Kollege,

Als Verwalter vertrete ich zuerst die Interessen aller Eigentümer, ich stimme nicht zu, wenn Rückstände bestehen, soll der Verkäufer doch mal Klagen! ?

Das ist eine interessante Haltung, für die es meiner Ansicht nach jedoch keine Rechtsgrundlage gibt.

Der Verweis auf das novellierte WEG ist interessant, diese Neufassung hat aber jetzt keine Auswirkungen, da eben noch nicht verabschiedet. Wir sollten uns doch an die aktuelle Rechtslage halten, oder? :stupid

Wir haben in Berlin und den Neuen Bundesländern öfter mit Eigentümern zu tun, die einfach nicht mehr zahlungsfähig sind, egal aus welchen Gründen. Würde ich als Verwalter die Zustimmung zum Verkauf mit Ihrer Begründung verweigern, würde dies zu fortgesetzten Zahlungsausfällen für die WEG führen - ein Zustand, der sicherlich nicht gewollt sein kann.

Der Eigentümerwechsel ist oft die letzte Rettung für die WEG, damit keine weiteren Löcher entstehen, die die übrigen Eigentümer kompensieren müssen, sondern endlich wieder zahlungskräftige Eigentümer im Haus sind, die ihren laufenden Beitrag leisten.

Dabei kommt es häufig vor, daß sowohl die finanzierende Bank als auch die WEG auf Forderungen sitzen bleiben, da der zu erzielende Kaufpreis die Forderungen der verschiedenen Gläubiger nicht deckt.
Wenn die Decke zu kurz ist, schauen halt die Füße heraus, so ist das Leben.

mit freundlichen Grüßen
Christian Martens

 

[Stocky]

Hallo,
bin vielleicht etwas spät, aber wenn Du Deine Rechte nachlesen willst:
Wohnungseigentum von A-Z, Beck-Rechtsberater im dtv

Dort steht unter Haftung des Erwerbers,dass der Veräußerer für Fehlbeträge haftbar bleibt, die entstanden sind, weil er Beiträge nicht gezahlt hat. Schau einfach mal nach. Ich hoffe, es hilft!

Viel Erfolg!

 

[RMHV]

Original von Martens
Die Zustimmung des Verwalters nach §12 WEG DARF gar nicht davon abhängig gemacht werden, ob der Veräußerer noch Rückstände hat. Der Anspruch gegen den Veräußerer bleibt ja über den Kauf hinaus erhalten. Insofern hat der Verwalter hier nichts zu entscheiden, der Grund zur Weigerung zur Zustimmung muß in der Person des Erwerbers liegen - und diese Waffe ist völlig stumpf.

Dem ist zuzustimmen. Die Verwalterzustimmung liegt im Interesse der WEG zur Vermeidung des Eintritts "unerwünschter" Miteigentümer. Bei Hausgeldrückständen des Verkäufers führt die Verweigerung der Zustimmung dazu, dass der nicht zahlende Wohnungseigentümer weiter Mitglied der Gemeinschaft bleibt. Dies würde den Interessen der WEG zuwider laufen.