Wohnungsübergabe ohne Schönheitsrenovierung

[Frank_2022]

Guten Abend,

in nicht eigener Sache wurde folgender Fall mit der Bitte um Hilfe an mich herangetragen:

ein Mieter, welcher jetzt leider im Pflegeheim ist, hat seine Wohnung fristgerecht gekündigt. Der Mieter wohnte lange Zeit (ca. 30 Jahre) in der Wohnung. Ein schriftlicher Mietvertrag wurde bei Einzug nicht abgeschlossen. Der Vermieter verweigert nun die Abnahme mit der Begründung, die Wohnung entspricht nicht den aktuellen Anforderungen einer Mietwohnung und verlangt, dass auf Mieterkosten Wand- und Bodenbeläge erneuert werden. Sicher sind die gemusterten Tapeten nicht zeitgemäß und auch der Teppichboden etwas älter, aber die Wohnung ist nicht dreckig oder abgewohnt, sondern für die lange Mietdauer in sehr gutem Zustand. Was bei Beginn des Mietverhältnisses in der Wohnung an Wand- und Bodenbelägen Sachstand war, ist unbekannt. Tatsache aber ist, dass der Vermieter nach Mietbeginn noch nie Instandhaltungsarbeiten in der Wohnung durchgeführt hat.

Da kein schriftlicher Mietvertag abgeschlossen wurde, greift das Bürgerliche Gesetzbuch. Wenn ich mir hier den § 535 BGB anschaue, ist dann der Vermieter für alle Instandhaltungsarbeiten verantwortlich. Eine Klausel über Schönheitsreparaturen durch den Mieter gibt es ja nicht, da kein schriftlicher Mietvertrag vorhanden ist. Und ein mündlicher Mietvertrag sieht über das BGB keine Klausel über Schönheitsreparaturen vor.

Sehe ich das so richtig oder kann der Vermieter hier tatsächlich die Übergabe verweigern?

Danke und Grüße!

 

[Andres]

Sehe ich das so richtig oder kann der Vermieter hier tatsächlich die Übergabe verweigern?

Selbstverständlich kann der Vermieter die Annahme verweigern. Mit der Geltendmachung von Mängeln hat das nichts zu tun. Ist so eine typische falsche Vorstellung, die nicht auszurotten ist. Die Leute haben mal im Zusammenhang mit einer Konstellation im Werkvertragsrecht gehört, dass es negative Folgen haben kann, eine mangelhafte Sache abzunehmen ...

Verweigert der Vermieter die Rücknahme der Mietsache, gerät er in Annahmeverzug. Das hat verschiedene Folgen, im Prinzip ist der Mieter rechtlich so gestellt, als hätte er die Wohnung zurückgegeben. Und in der Hauptsache sehe ich auch wenig Erfolgsaussicht für den Vermieter. Er wird kaum eine Vereinbarung nachweisen können, nach der der Mieter die Wohnung in zeitgemäßer Optik zurückzugeben hat, und selbst wenn er das könnte, habe ich erhebliche Zweifel an deren Wirksamkeit.

 

[Frank_2022]

Ok. Danke für die schnelle Rückmeldung. Falls er auch die Schlüssel nicht annimmt; wo wären diese dann ab 1. Oktober 2022 zu hinterlegen?

Und in der Hauptsache sehe ich auch wenig Erfolgsaussicht für den Vermieter. Er wird kaum eine Vereinbarung nachweisen können, nach der der Mieter die Wohnung in zeitgemäßer Optik zurückzugeben hat, und selbst wenn er das könnte, habe ich erhebliche Zweifel an deren Wirksamkeit.

So sehe ich das auch. Es gibt definitiv keinen schriftlichen Mietvertrag. Und im BGB steht nichts von Schönheitsreparaturen durch den Mieter. Die Wohnung wurde durch vertragsgemäßen Gebrauch abgewohnt. Dafür kann der Mieter nach § 535 und 538 BGB nicht herangezogen werden.

 

[Sweeney]

Da kein schriftlicher Mietvertag abgeschlossen wurde, greift das Bürgerliche Gesetzbuch. Wenn ich mir hier den § 535 BGB anschaue, ist dann der Vermieter für alle Instandhaltungsarbeiten verantwortlich. Eine Klausel über Schönheitsreparaturen durch den Mieter gibt es ja nicht, da kein schriftlicher Mietvertrag vorhanden ist. Und ein mündlicher Mietvertrag sieht über das BGB keine Klausel über Schönheitsreparaturen vor.

Auch wenn es zum gleichen Ergebnis führt, sei erwähnt, dass auch im Rahmen eines mündlichen Vertrags eine wirksame Übertragung der Schönheitsheitsrepaturen auf den Mieter vereinbart werden kann - zumindest aus juristischer Sicht dürfte dies kein Problem darstellen.

In der Praxis wäre eine solche Vereinbarung im Zweifelsfall jedoch kaum belastbar, wenn sich eine Seite nicht mehr daran erinnert. Für den Vermieter dürfte es schwierig werden, die Anspruchsgrundlage für die vermeintlich übertragenen Schönheitsreparaturen nachzuweisen - auch wenn es tatsächlich mündlich vereinbart sein sollte. Infolgedessen wird auf den bereits genannten § 535 BGB abgestellt, sodass die Schönheitsrepaturen nicht wirksam auf den Mieter umgelegt wurden und stattdessen am Vermieter hängen bleiben.

 

[Gast25960]

Der Vermieter verweigert nun die Abnahme

Ich schließe mich den anderen grundsätzlich an, habe aber noch ein paar Tipps:

Es wäre wichtig, die Annahmeverweigerung des Vermieters zu dokumentieren, damit man dafür einen Nachweis hat. Das kann man entweder kurz schriftlich festhalten und sich vom Vermieter unterschreiben lassen (was ggf. schwer sein könnte, da man niemanden mit Gewalt zur Unterschrift zwingen kann), oder man hat Zeugen dabei, die die Weigerung bestätigen (auch gerne schriftlich mit Unterschrift).

Ok. Danke für die schnelle Rückmeldung. Falls er auch die Schlüssel nicht annimmt; wo wären diese dann ab 1. Oktober 2022 zu hinterlegen?

Das kommt darauf an. Irgendwo, wo der Vermieter nachweislich Zugriff drauf hat. Da bietet sich oft der Briefkasten des Vermieters an. Die Schlüssel mit einem kleinen Anschreiben in einen Umschlag, Namen des Vermieters drauf und den Umschlag im Beisein von Zeugen in den Briefkasten werfen, vor Ende des Mietvertrags. Den Vorgang des Einwerfens kann man z.B. auch mit einem Handyvideo zusätzlich zu den Zeugen dokumentieren. Sowie sämtliche Schlüssel in den Geltungsbereich des Vermieters gelangen, gilt die Mietsache als zurückgegeben, vollkommen egal, wie der Vermieter das gerne hätte.

Und da sich in diesem Fall Ärger bereits anbahnt, würde ich auch dazu raten, die Wohnung vor Schlüsselrückgabe genau zu dokumentieren (Fotos, eigenes Protokoll, Videos, Zeugen). Ansonsten "fehlen" hinterher plötzlich die Heizkörper, die Fliesen im Bad sind alle zerbrochen, etc., pp...

 

[Frank_2022]

Vielen Dank für die guten Tipps.

Ich werde nämlich der Zeuge sein. Der Mieter kann sich hier sicher an nichts mehr erinnern, was nach seiner Konfirmation passiert ist. Ich versuche immer beide Seiten zu verstehen. In diesem Fall aber hat der Vermieter gleich Angebote zur Renovierung mitgeschickt, die der Mieter oder sein Bevollmächtigter gleich unterschreiben soll. Es geht hier um Tapezierarbeiten und neue Bodenbeläge (Laminat nach Wunsch des Vermieters). Das finde ich nach einem Mietverhältnis ohne Beanstandungen seit ca. 1985 ohne seitherigen Leistungen des Vermieters schon sehr frech.

 

[Lumion]

Es wäre wichtig, die Annahmeverweigerung des Vermieters zu dokumentieren, damit man dafür einen Nachweis hat. Das kann man entweder kurz schriftlich festhalten und sich vom Vermieter unterschreiben lassen (was ggf. schwer sein könnte, da man niemanden mit Gewalt zur Unterschrift zwingen kann), oder man hat Zeugen dabei, die die Weigerung bestätigen (auch gerne schriftlich mit Unterschrift).

Nicht zu vergessen den Wohnungszustand zum Datum X per Handyvideo genaustens zu dokumentieren, schriftlich festzuhalten und Zeugen hinzuziehen.

 

[Frank_2022]

Ok, werden wir machen. Unangenehme Sache das Ganze.

 

[Ferdl]

Es gibt definitiv keinen schriftlichen Mietvertrag.

Der Mieter kann sich hier sicher an nichts mehr erinnern, was nach seiner Konfirmation passiert ist.

Sicher dass es keinen schriftlichen Vertrag gibt? Woher nimmst du diese Sicherheit?

 

[Frank_2022]

Ja. Dies wurde in der Vergangenheit auch mal schriftlich so geäußert.

 

[Frank_2022]

Hier noch eine kurze Rückmeldung. Es kommt wie fast angenommen: Böse Worte, Streit, der Vermieter verweigert die Abnahme. Umso mehr vielen Dank für die Hilfe hier. Es wird alles genau protokolliert. Und ein Mietvertrag ist definitiv nicht vorhanden.

 

[Ferdl]

Berichte doch bitte gelegentlich wie die Geschichte weiter geht.
Es ist doch immer spannend auf was für Ideen die Leute kommen und wie es am Ende ausgeht.

 

[Frank_2022]

Das kann ich gerne machen. Sachstand: Der Vermieter äußert sich nicht zu einem Termin für eine Abnahme. Er wurde jetzt noch einmal aufgefordert einen Terminvorschlag zur Abnahme zu machen oder einem der vorgeschlagenen Termine zuzustimmen.

In seiner letzten Nachricht beharrt er darauf, dass die Wohnung renoviert übergeben wird (eher saniert). Renovierungsarbeiten oder Instandsetzungen von seiner Seite fanden seit 1985, bis auf Tausch eines Fensters nicht statt (wie bereits geschrieben Mietvertrag definitiv nicht vorhanden). Die Übergabe durch einen Verwandten des Mieters lehnt er ab.

Wie geschrieben, die Wohnung ist wirklich nicht ranzig oder dreckig. Sie ist blitzblank. Das Bad von 1967 ist wie neu. Ebenso der Fliesenspiegel in der Küche. Keine schwarzen Fugen. Keine Bohrlöcher. Keine Kalkflecken. Nix. Sie entspricht eben wohl heute nicht mehr dem Zeitgeschmack der meisten Menschen. Dafür kann aber der ältere Mieter nichts. Da habe ich als Vermieter schon schlimmeres gesehen.

Ich gehe heute abend als Zeuge mit. Falls er auch heute abend nicht auftaucht, wird Schlüssel mit Protokoll übergeben. Das Mietverhältnis endet am Freitag,

 

[Ferdl]

Falls er auch heute abend nicht auftaucht, wird Schlüssel mit Protokoll übergeben.

Das "Protokoll" welches mit übergeben werden soll, würde ich auf Zählerstände und Anzahl der Schlüssel beschränken.
Dein Protokoll über den Zustand der Wohnung würde ich nicht übergeben. Was sollst du den VM noch schlau machen?

 

[Frank_2022]

Ja, guter Tipp. So war es auch gedacht. Zählerstände und Schlüssel.

Protokoll bzw. Wunschrenovierungsliste hat er ja schon ein ausführliches gemacht.

 

[Goldhamster]

Hallo,

ich würd das Protokoll mit Fotos, Zählerständen und der Anzahl der einzelnen Schlüssel dem Vermieter zukommen lassen.
Auf so vielen Wegen wie mögich parallel:
-elektronisch
-per WA
-per Boten
-per Post
...

DIE ERNSTHAFTIGKEIT eurer Seite und eure ENTSCHLOSSENHEIT wird damit noch einmal unterstrichen.


NNNNNICHT, dass er nachher glaubt, etwas anderes behaupten zu können. Dann habt ihr nämlich wieder den Ärger.
(andere Zählerstände, mutwillige Zerstörung einschl. nachträglicher Dokumentation..... )




Goldi

 

[Frank_2022]

Ok. Das ist nochmal ein guter Vorschlag.

 

[Gast25960]

Das "Protokoll" welches mit übergeben werden soll, würde ich auf Zählerstände und Anzahl der Schlüssel beschränken.
Dein Protokoll über den Zustand der Wohnung würde ich nicht übergeben. Was sollst du den VM noch schlau machen?

Hallo,

ich würd das Protokoll mit Fotos, Zählerständen und der Anzahl der einzelnen Schlüssel dem Vermieter zukommen lassen.
Auf so vielen Wegen wie mögich parallel:
-elektronisch
-per WA
-per Boten
-per Post
...

DIE ERNSTHAFTIGKEIT eurer Seite und eure ENTSCHLOSSENHEIT wird damit noch einmal unterstrichen.


NNNNNICHT, dass er nachher glaubt, etwas anderes behaupten zu können. Dann habt ihr nämlich wieder den Ärger.
(andere Zählerstände, mutwillige Zerstörung einschl. nachträglicher Dokumentation..... )




Goldi

Ich finde, es gibt für beide Vorgehensweisen gute und schlechte Argumente.

Grundsätzlich bin ich eher ein "Freund" von Napoleon: Wenn Dein Gegner Fehler macht, dann störe ihn nicht dabei.
Das bedeutet auch, den Gegner nicht unbedingt schlau zu machen. Wenn der Vermieter tatsächlich so blöd ist, nachträglich noch irgendwelche Schäden zu fabrizieren und man dann vor Gericht sein eigenes ausführliches Protokoll, von dem er nichts wusste, zückt, inkl. unabhängiger Zeugen, die das bestätigen, dann stärkt man seine Position und schwächt die des Vermieters. Schlimmstenfalls kann sowas für den Vermieter auch ein Strafverfahren bedeuten.

Andererseits kann es einen Prozess auch vermeiden helfen, wenn die Gegenseite weiß, dass man vorbereitet ist und sich die Butter nicht vom Brot nehmen lässt. Sowas funktioniert aber nur bei Leuten, die wenigstens halbwegs mit der Rechtslage vertraut sind und nicht im Wolkenkuckucksheim leben. Nach der bisherigen Beschreibung des TE habe ich leichte Zweifel, dass dies auf den besagten Vermieter zutrifft...

Ich persönlich würde also @Ferdl zustimmen und auch eher nichts über ein ausführlich von mir erstelltes Protokoll sagen.

 

[Frank_2022]

Hallo. Ich habe es erst heute gelesen. Ich glaube, wir haben gestern dank eurer Hilfe alles richtig gemacht. Vielen Dank dafür.

Ich hatte heute Gelegenheit, die Nebenkostenabrechnung vom letzten Jahr für den Mieter einzusehen. Gleich aufgefallen ist mir, dass pro Wirtschaftsjahr eine Umlage für die Nutzung der Satellitenanlage auf die Mieter verteilt wird. Dies passiert anscheinend schon seit rund 20 Jahren. Ich habe noch nicht genauer geschaut, was da noch alles in der Abrechnung falsch ist.

 

[Frank_2022]

Ich wollte hier nochmal Rückmeldung geben: Der Vermieter hat noch mehrere Versuche gestartet und immer neue Listen vorgelegt, die der Sohn der Mieterin noch bezahlen soll: wie zum Beispiel Streichen des Treppenhauses, da es beim Auszug angeblich einige Macken gab und komplettes Säubern der Pflasterfugen vor der Garage von Moos ;-) von seinen Forderungen zur Sanierung der Wohnung fang ich jetzt gar nicht an.

Er kam dann mit Ehre und ein Gentleman würde zumindest die Hälfte bezahlen. Nach einem letzten deutlichen Brief ist jetzt Ruhe. Die Wohnung wurde relativ schnell unsaniert weitervermietet.