Worauf kommt es an bei der Finanzierung eines MFH?

Diskutiere Worauf kommt es an bei der Finanzierung eines MFH? im Baufinanzierung Forum im Bereich Finanzen; Hallo Zusammen, worauf kommt es eurer Meinung nach an, wenn man ein Objekt kauft, das zur Vermietung vorgesehen ist. Ist es eher die Rendite,...

  1. #1 SebiNRW, 13.07.2017
    SebiNRW

    SebiNRW Neuer Benutzer

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    Hallo Zusammen,

    worauf kommt es eurer Meinung nach an, wenn man ein Objekt kauft, das zur Vermietung vorgesehen ist.
    Ist es eher die Rendite, müssen die Mieten eher die Zins und Tilgungskast tragen oder etwas ganz anderes?
    Wie ist das in Bezug auf den Kaufpreis und wie verhält es sich wenn es ein großes Objekt ist bei dem das "passive Einkommen" durch die Mieteinnahmen um einiges höher ausfällt als das Basis Einkommen also z.B. durch nicht selbstständige Arbeit. Und was haltet ihr von Grenzen wie z.B. maximal 40 - 50 % wie man es von Finanzierungen im Einfamilienhaus, Eigentumwohnungsbereich spricht.

    Lieben Gruß
    Sebi aus NRW
     
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  3. #2 immobiliensammler, 13.07.2017
    immobiliensammler

    immobiliensammler Erfahrener Benutzer

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    Ich würde vor allem beim ersten Objekt darauf achten, dass ich alle Kosten für das Objekt (Bank, Nebenkosten etc.) zur Not aus meinem sonstigen Einkommen finanzieren kann (auch wenn es evtl. weh tut). Damit vermeide ich, dass ich bei einem längeren Mietausfall Probleme bekomme, die mich dann im Endeffekt via Zwangsversteigerung das Objekt kosten. Das relativiert sich natürlich mit der Anzahl der Mieter, da es rein statistisch unwahrscheinlich ist, dass alle gleichzeitig keine Miete mehr zahlen.
     
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  4. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Will ich ab sofort jeden Monat ein bisschen Geld dazuverdienen?
    Will ich in 30 Jahren eine Rente aus der Immobilie bekommen (und bis zur Rente darf die Immobilie durchaus was kosten)?
    Will ich vorhandenes Geld sicher anlegen?
    Woll ich Werte für die Erben schaffen?
    Will ich die Immobilie irgendwann (mit Gewinn?) verkaufen?
     
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  5. #4 AJ1900, 14.07.2017
    Zuletzt bearbeitet: 14.07.2017
    AJ1900

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    Vor allem kommt es darauf an, das man sich von der Vorstellunge verabschiedet, das einem der Mieter kurz- oder mittelfristig das Objekt finanziert, und man damit noch unterm Strich Geld verdient, im Sinne von "von den Mieteinnahmen kaufe ich mir erst mal einen neuen Porsche".
    Wenn man heutzutage Zinsen + Tilgung im Sack hat, und das Objekt mit +/- 0 betreibt, ist man, bei den ersten Immobilien, schon ganz weit vorne, denke ich.
    Und, mal vereinfacht ausgedrückt, in dem Tempo in dem dein Kredit schrumpft, steigt die Rendite, und daran sieht man schon das man hier eigentlich immer über Zeiträume von Jahrzehnten spricht, wenn man über "Geld verdienen" redet, meine Meinung.
     
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  6. #5 Soontir, 14.07.2017
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    Sehe ich genauso, viele tappen in die Falle und denken Miete ./. Zins und Tilgung ist gleich mein zusätzliches Einkommen.
    Dass das liebe Finanzamt auch gerne was von der Miete hätte und hier auch Rücklagen für die Instandhaltung gebildet werden müssen, vergessen viele Anfänger.
    Nach ein paar Jahren ist die Überraschung dann groß.
     
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  7. #6 KMK Asset Management, 24.07.2017
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    Hallo zusammen,

    Ich bin neu in diesem Forum und strebe genau den gleichen Gedanken an in ein MFH als sichere Kapitalanlage zu investieren und auf lange Sicht eine Rendite daraus zu ziehen.

    Die Idee wäre hier das Objekt aus einer GmbH heraus zum großen Teil zu finanzieren, da man hier auch die Option hat größere Kreditrahmen in Anspruch zu nehmen.

    Ich sehe durch die Aufnahme von Fremdkapital eine Art "Leverage Effekt", dazu müsste aber die Eigenkapitalrendite größer sein als der Fremdkapitalzins.

    Was haltet Ihr davon?

    Danke und Gruss
    KMK Asset Management
     
  8. #7 immobiliensammler, 24.07.2017
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    Dann ist aber m.W. der Verkaufsgewinn auch außerhalb der Spekulationsfrist (10 Jahre) körperschaftssteuerpflichtig - oder nicht? Ob das nicht ein gravierender Nachteil ist!

    Und - nächster Nachteil: Ist eine GmbH nicht automatisch gewerbesteuerpflichtig?
     
  9. #8 KMK Asset Management, 24.07.2017
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    Das stimmt, d.h. man müsste die Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist wieder zu verkaufen? Idealerweise mit Gewinn durch die Wertsteigerung. Dann fällt keine Körperschaftssteuer an?

    Bei der Gewerbesteuer bin ich mir nicht sicher.....?

    Man könnte natürlich auch eine andere Rechtsform wählen, z.B. eine Gbr, die ist weder Körperschaftssteuerplichtig, noch Gewerbesteuerplichtig. Nachteil die Haftung mit dem Privatvermögen und die Bonität bei der Finanzierung.
     
  10. #9 immobiliensammler, 24.07.2017
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    Könntest Du das näher ausführen? Bei der GmbH ist der Gewinn aus der Veräußerung eines Wirtschaftsgutes m.W. immer steuerpflichtig, d.h. hier gibt es überhaupt keine Spekulationsfrist.

    Schau Dir mal die Geschäftsberichte der großen Player in dem Markt an (egal ob Deutsche Wohnen, Vonovia, Patrizia .....), da liegen die Immos immer - naja meistens - in (meist vermögensverwaltenden) Personengesellschaften.

    Ich empfehle Dir vor der Gründung der GmbH ein Gespräch mit einem Steuerberater.
     
  11. #10 immobiliensammler, 24.07.2017
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    Mit welcher Bank arbeitest Du, dass dort die Bonität einer GmbH besser ist als wenn eine Person privat haftet? Anders gefragt: Glaubst Du ernsthaft dass Du für Deine GmbH auch nur einen Cent Bankkredit ohne persönliche Bürgschaft des Gesellschafters/Geschäftsführers bekommst?
     
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  12. #11 Baeuerlein, 25.07.2017
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    Das sehr ich genauso, ohne ausreichend vorhandenes Kapital in der GmbH (das erst einmal bei der Bank nachzuweisen ist) wird es hier extrem schwierig. Als Privatperson haftet du mit deinem gesamten Privatvermögen, hier hat die Bank aufjedenfall die höheren Chancen bei einem Fehlinvestment ihr Geld wiederzusehen. Wobei dann auch das Kapital der evtl. vorhandenen GmbH zu deinem Privatvermögen zählt.

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  13. AJ1900

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    Grundsätzlich, eine GmbH wird normalerweise gegründet, um sie im Notfall beerdigen zu können. Das das in der Praxis oft gar nicht so gut klappt ist eine anderes Thema, trotzdem halte ich es für wiedersinnig eine GmbH auch noch mit großen Immobilienvermögen auszustatten, zumdest mit welchem, das nicht für den Betrieb gebraucht wird.
    Übrigens, im Normalfall will die Bank persönliche Bürgschaften für Kredite in der Größenordnung, du haftest am Ende sowieso, egal ob GmbH oder Privat.
    Ehrlich gesagt, hat sich bei mir inzwischen die Erkenntniss durchgesetzt, das eine GmbH in einer üblichen Größenordnung am besten einen Gewinn nah Null haben sollte, und möglichst kein eigenes Vermögen.
     
  14. Duncan

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    Naja. Das verbreitete Modell läuft wohl eher in der Richtung, die GmbH erwirbt die Immobilie und bewirtschaftet diese. Gewinne werden ggf. mit der Körperschaftssteuer belastet ausgeschüttet, idealerweise liegt diese unter dem persönlichen Steuersatz. Die Immobilie bleibt immer im Eigentum der GmbH, welche aber durchaus häufiger mal in Anteilen (unter 95%) die Eigentümer/Gesellschafter wechselt. Hier wird die Ersparnis der Grunderwerbssteuer für den einzelnen Gesellschafter interessant. Lohnt sich jetzt nicht so für Oma Elfriedes EFH, eher für die Wohnanlage Breite Straße 47-189/Hauptstraße 2-57/Terry-Pratchett-Weg 3-105 ungr.
     
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  15. #14 taxpert, 25.07.2017
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    Ja, Gewerbebetrieb kraft Rechtsform! Aber bei ausschließlicher eigenen Grundstücksverwaltung Kürzung des gewst-lichen Gewinns auf 0, §9 Nr.1 Satz 2 GewStG.

    Wie bereits gesagt wurde, sind die Vermögenssphären von GmbH und Anteilseigner komplett getrennt. Auch wenn viele Einzelgesellschafter meinen "meine GmbH, mein Geld!" so ist dies falsch! Das Geld der GmbH kann nur über Ausschüttungen oder z.B. über ein angemessenes Gefü-Gehalt in den Privatbereich überführt werden, was beides Steuer und ggf. SV-Beiträge auslöst.

    Die GmbH hat natürlich auch im Gegensatz zu einem Einzelunternehmen/Vermögensverwaltung durch Abschluss- und Publizitätspflicht höhere Kosten! Andererseits kann man einen ggf. anfallenden steuerlichen Verlust nicht mit der privaten Steuerlast verrechnen.

    Auch aus der Haftung kommt man durch die Geschäftsführerhaftung nicht vollständig raus und muss sich außerdem darüber klar sein, dass man den Finanzstatus der GmbH immer im Blick haben muss, den Insolvenzverschleppung ist eine Straftat!

    Inwieweit man die Gründung einer GmbH für die Verwaltung eines überschaubaren Immo-Vermögens für sinnvoll hält, wird man nur auf Grund der persönlichen Verhältnisse im Einzelfall entscheiden können.

    taxpert
     
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  16. #15 taxpert, 25.07.2017
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    Die stillen Reserven sind bei der GmbH immer steuerverhaftet.


    Nein, aber die Einkünfte unterliegen der persönlichen ESt-Pflicht der Gesellschafter! Bei der GewST kommt es darauf an, ob die GbR vermögensverwaltend oder gewerblich tätig ist, aber grundsätzlich würde hier auch wieder §9 Nr.1 Satz 2 GewStG greifen!

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  17. Andres

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    Um das etwas mit Zahlen zu unterfüttern: Selbst für eine einfache GmbH mit nur einem Gesellschafter, moderaten Umsätzen, einem Gesellschaftsvertrag von der Stange usw. - eben das, was man für ein paar Wohnungen erwarten kann - kostet der Jahresabschluss durch den Steuerberater bereits einen größeren dreistelligen Betrag. Muss der Steuerberater auch die Bilanzbuchhaltung übernehmen, kann man das locker verdoppeln. Dazu kommen die Kosten bei der Gründung, in einem einfach gelagerten Fall auch um die 1000 €-Marke herum, bei individuellem Beratungsbedarf (klassisch: die einen Gesellschafter, die das Geld mitbringen, und die anderen Gesellschafter, die die Arbeit machen sollen) kann es auch eine Null mehr werden. Sind später größere Änderungen an der GmbH erforderlich (weil man gepfuscht hat oder weil sich tatsächlich die Rahmenbedingungen verändern), dann kommen diese Kosten größtenteils noch einmal auf einen zu.

    Wenn man das alles aus Haftungsgründen macht, z.B. weil man "haftungsanfällige" Waren herstellt oder Dienstleistungen anbietet, ist das die eine Sache. Da die hauptsächlichen Risiken einer Vermietung aber auf diesem Weg nicht abgesichert werden können (s.o., die Banken verlangen private Bürgschaften) müsste man diese 800-1000 € jährlich plus den Sockelbetrag für die Gründung über steuerliche Effekte erst einmal wieder einspielen. Für eine kleinere Unternehmung erscheint mir das sehr schwierig.
     
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  18. #17 KMK Asset Management, 25.07.2017
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    Hallo zusammen,

    zunächst einmal vielen Dank für den zahlreichen Input, das hilft sicher weiter.

    In der Praxis ist die Rechtsform mit ziemlicher Sicherheit bei der Kreditvergabe relevant.
    Hier darf man nicht nur an die Banken denken, sondern auch an die Kreditoren, die mit dem Ausstellen einer Rechnung zum kurzfristigen Kreditgeber werden. Hast du z.B. ein Einzelunternehmen gibt es Heute fast alles nur noch auf COD (cash on delivery)
    Von dem her spielt das eine sehr grosse Rolle.

    Es geht genau in diese Richtung, die Rechtsform ist das eine, aber um nicht komplett vom Thema abzuschweifen würde ich mich doch gern nochmals als "Anfänger in der immobilienbranche" mit den Grundvorausetzungen auseinander setzen. Nämlich.....

    Worauf kommt es beim Kauf einer Immobilie an. Aus welchen Faktorem setzt sich der ROI zusammen.
    vereifacht ausgedrückt, welche Kostenfaktoren muss man (auch wenn nur kalkulatorisch z.B. Mietzahlungsausfälle, Sanierungsarbeiten, Reparaturen ect.) einkalkulieren.

    Danke und Gruss
    KMK Asset Management
     
  19. #18 immobiliensammler, 25.07.2017
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    Wenn das bei Dir so ist solltest Du Deine Daten bei den diversen Auskunfteien überprüfen lassen.

    Ich habe (Privatperson bzw. GbR) in diesem Jahr bereits zwei Heizungen komplett getauscht und ein Dach neu eindecken lassen, an einem anderen Objekt steht akutell die Vergabe für die Fassadensanierung an. Vorkasse oder Cas on Delivery wollte niemand bei mir!
     
  20. #19 Sweeney, 25.07.2017
    Zuletzt bearbeitet: 25.07.2017
    Sweeney

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    Wenn "Cash on delivery", also die Barzahlung, eine derart große Rolle spielt, würde ich mir eher Gedanken über den fehlenden "Cashflow", also die Liquidität, machen.

    Das "Return on Investment", also die Rendite, errechnet sich folgendermaßen:

    ROI = (Ertrag - Investition) / Investition

    Ich nehme an, dass die Frage eher auf das "Cost of Investment", also die Gesamtinvestition, abzielt. Neben dem Kaufpreis, den Kaufnebenkosten und Zinsen fallen regelmäßig auf den Mieter nicht umlagefähige Position an wie etwa die Hausverwaltungskosten, Prozesskosten, Anwaltskosten und einmalige Positionen wie etwa Schädlingsbekämpgung. Zusätzlich müssen in den Kosten eine Instandhaltungsrücklage, Leerstand bzw. Ausfall berücksichtigt werden, um eine vernünftige "Asset Valuation", also Bewertung, vornehmen zu können.

    Unabhängig von hippen englischen Begriffen wird die größte Herausforderung einerseits die Bewertung des Ausfallrisikos und andererseits die Bewertung zukünftig notwendiger Instandsetzungsmaßnahmen darstellen.
     
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  21. #20 KMK Asset Management, 25.07.2017
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    Genau auf das zielt meine Frage ab.
    Gibt es Anhaltspunkte, in welcher Höhe diese Nebenkosten in die Bewertung bzw. Kalkulation mit einfliessen müssen?
     
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