Zahlungsmoral

Dieses Thema im Forum "Zahlungsmoral der Mieter/Vermieter" wurde erstellt von Tobias1985, 20.01.2014.

  1. #1 Tobias1985, 20.01.2014
    Zuletzt bearbeitet: 20.01.2014
    Tobias1985

    Tobias1985 Neuer Benutzer

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    Hallo liebes Vermieter-Forum!

    Schön, dass ich euch gefunden habe. Ich möchte mir ein Mehrfamilienhaus kaufen.
    Nun gibt es grade in diesem Land viele Menschen, die Ängste schüren.

    Eine davon ist natürlich, dass die Miete nicht gezahlt wird. Ich bin noch in keinem Vermieterbund oder -verein.

    Rein mathemathisch ist es ja so, wenn 50%-75% ihre Miete nicht entrichten, werde ich, da die Mieten in meiner gewünschten Region nicht so hoch sind (3,50€-5,50€), keine Einnahmen durch Miete haben.

    Ich weiß, dass man mit der Selbstauskunft und den letzten drei Gehaltsabrechnungen mehr Sicherheit hat.
    Doch ein Bekannter sagte, er ließe nur ALG-II-Empfänger rein, da diese mit Sicherheit direkt von der Arbeitsagentur gezahlt werden können.

    Gewiss, man kann Mieter mit Mietschulden innerhalb von sechs Monaten rauskündigen oder teure Mietausfallversicherungen abschließen, aber das sollte nicht das Ziel sein.

    1.) Gibt es Gebiete bei denen die Zahlungsmoral verdammt schlecht ist, wo ist der Mietbetrug am höchsten und kann man diese in Prozente fassen? Ist der Osten oder der Pott bis auf beste Lagen generell zu verteufeln?
    Zahlt jeder zweite, dritte, vierte, zehnte... seine Miete inkl. Betriebskosten nicht?

    2.) Sind Mietnomaden wirklich so schlimm und tauchen so häufig auf, wie es der ALG-Sender RTL II berichtet?

    3.) Ist die Zahlungsmoral der Mieter besser, lebt man als Vermieter in seinem Mietshaus selbst?

    Beste Grüße, Tobias
     
  2. AdMan

    Schau mal hier in diesem Ratgeber. Dort findet man viele Antworten!

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  3. #2 Tobias1985, 20.01.2014
    Zuletzt bearbeitet: 20.01.2014
    Tobias1985

    Tobias1985 Neuer Benutzer

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    Unter Mietausfall.de | Wir zahlen, wenn Ihr Mieter die Zahlungen verweigert! sieht man, dass man bspw. für 5% den Mietausfall absichern kann.

    Ähnliches sagt auch folgender Ausschnitt:

    Das Risiko, Opfer teurer Mietnomaden zu werden, lässt sich mit der XYZ Versicherung günstig eingrenzen. Lassen Sie den Mietausfall sowie einen möglichen Sachschäden bis zu 5.000 Euro versichern, kostet das im Jahr 124 Euro. Weitere Versicherungssummen sind 10.000 bzw. 15.000 Euro, die 204 bzw. 264 Euro Jahresprämie kosten.

    Jedoch sind 5% nicht wenig, sondern teilweise extrem viel Geld, wenn es um mehrere Wohnungen geht.

    https://vermietsicher.de/ sagt sogar, dass es für 99€ pro Jahr eine Mietausfallversicherung für 12 Monate gibt und man Sachschäden absichern kann

    - bis 10.000€ für 29€
    - bis 30.000€ für 59€

    Das klingt mir fast zu günstig. Gibt es dazu bereits Erfahrungen von euch?
     
  4. Andres

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    Bitte mal den Unterschied zwischen Einnahmen und Gewinn recherchieren. Gewisse wirtschaftliche Grundkenntnisse sollten bei einer unternehmerischen Tätigkeit - die bei Vermietung vorliegt - schon vorhanden sein.


    Völliger Unsinn. Erstens kommt das Geld nicht garantiert beim Mieter an. Wenn der Mieter in irgendwelche Sanktionen reinläuft, kommt weniger oder gar nichts. Zweitens ist damit noch lange nicht gesagt, ob das Geld dann auch den Weg vom Mieter zu dir findet.

    Bei H4-Mietern kommt es - wie bei allen anderen Mietern - auf die Zuverlässigkeit an. Wenn der Mieter zahlen will, ist das für dich gut. Ob er dann mal ausnahmsweise nicht zahlen kann (zumindest nicht pünktlich), wäre dann gar nicht so tragisch.

    Nachteil des H4-Mieters ist, dass Zwangsmaßnahmen kaum möglich sind. Bei einem Gutverdiener kann ich notfalls z.B. das Gehalt pfänden lassen.


    Darüber wird es keine offiziellen, glaubwürdigen Statistiken geben. Es gibt ja keine Meldepflicht für Zahlungsausfälle.

    Und Lageeinschätzungen, die nach derart groben Einteilungen (Osten, Pott, ...) vorgehen, sind regelmäßig ganz großer Mist. Interessant ist die Lage direkt vor Ort.


    Ja zum ersten, nein zum zweiten. Man muss aber einfach mal ehrlich sein: Es gibt eine Menge Vermieter, die an der Problematik nicht ganz unschuldig sind. Vorsicht und Sachverstand sind ein guter erster Schritt.


    Nein. Dafür hat man die Mieter u.U. Tag und Nacht auf der Matte stehen. Ich würde das nicht wollen.
     
  5. #4 Papabär, 20.01.2014
    Papabär

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    Hallo Tobias1985, :wink005:
    also, wenn ich mir Deine nachfolgenden Fragen so anschaue, dann kann ich Dir nur empfehlen: Lass es - oder suche Dir dabei zumindest professionelle Hilfe.

    Ansonsten kannst Du Dir auch ´ne Zigarre aus ´nem 500,- €-Schein drehen ... da haste mehr davon.



    Hm, ... vermutlich Menschen mit Erfahrungen!

    Wenn ich Deinen Nick richtig interpretiere, dann willst Du heuer 29 werden. Egal ob Du nun Ahnung hast oder nicht ... ein Großteil der Mieter wird versuchen, Dir auf dem Kopf herum zu tanzen.



    das wäre als Vermieter auch echt unsinnig.



    Ähm ... Nö! Vor allem bestehende Mietforderungen sind jetzt eher weniger geeignet, um mein Vertrauen als Vemieter zu gewinnen.


    Soll er doch ruhig machen ... in seinen MFH´s. Sollte Dein Bekannter Dir noch Geld schulden, würde ich dies aber sofort zurück verlangen.


    Nó, dass sollte aber auch schneller gehen.


    Ja / Nein / das kommt darauf an


    Schlimmer ... sei froh, dass es kein Geruchsfernsehn gibt.

    Zur Häufigkeit sollte aber erst einmal klar definiert werden, was unter dem Modebegriff "Mietnomaden" eigentlich zu verstehen ist. Diesbezüglich sind sich nämlich noch nicht einmal unsere Bundestagsabgeordneten einig.



    Falls das ´ne Frage ist: Kann funktionieren - kann aber auch nach hinten los gehen (z.B. in Form von "Yo - wir wissen wo steht Deine Auto")
     
  6. #5 Tobias1985, 20.01.2014
    Zuletzt bearbeitet: 20.01.2014
    Tobias1985

    Tobias1985 Neuer Benutzer

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    Wer sagt, dass ich das alleine tätigen will?
    Natürlich wird das eine Verwaltung übernehmen. Ohne Bausachverständigen wird kein Erwerb getätigt und im privaten Umfeld kenne ich viele Meister, die sich gern daran beteiligen möchten. Zudem bin ich selbst handwerklich begabt.

    Ich kenne den Unterschied zwischen Einnahmen, Umsätzen und Gewinnen. Bleib mal bitte auf dem Boden. Warum nimmst Du einfach die totale Unkenntnis an?

    Ich begeistert mich sehr, wenn alles auseinandergepflückt wird. Natürlich ist es gut, dass erstmal auf Gefahren hingewiesen wird, doch sollten auch Antworten gegeben werden.


    Achja, von einem ALG IIer kannst Du direkt vom Amt das Geld bekommen. Kannst Du mir einen Arbeitgeber nennen, der dem Vermieter des Arbeitnehmers direkt die Miete überweist?
     
  7. #6 Papabär, 20.01.2014
    Zuletzt bearbeitet: 21.01.2014
    Papabär

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    Würde das einen Unterschied machen? :rauch003:



    Und warum verrätst Du uns dieses Geheimnis jetzt erst?

    Nein, natürlich hast Du nichts dergleichen behauptet - allerdings hast Du nur von Dir gesprochen ... und die Art Deiner Fragestellung lässt nicht darauf schließen, dass Du Erfahrung im Gewerbe hast.


    Erstens: Ich war´s nicht!
    Zweitens: Weil Du´s falsch angewandt hast ... vielleicht?



    Ich HABE Dir Antworten gegeben - entsprechend der (Un-)Struktur Deiner Fragen ... z.B.:


    Schau´ in die gelben Seiten. Anders ausgedrückt: JEDER!

    Das Stichwort dabei lautet "Lohnpfändung". Versuch´ das mal bei ´nem Empfänger von Transferleistungen ...


    Die schlechten Erfahrungen macht man dabei auch eher selten zu Beginn - oder mitten im laufenden Mietverhältnis. Nein, übel wird´s, wenn der Leistungsempfänger einfach abgehauen ist, die Miete nicht mehr zahlt und weder eine Kündigung, noch eine Verzugsanschrift hinterlassen hat (dafür aber eine Wohnung voller Schrott, die der Vermieter ohne GVZ nicht in Besitz nehem darf).
     
  8. #7 immodream, 20.01.2014
    immodream

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    Hallo Tobias,
    selbstverständlich kann man bei einem ALG II Mieter das Geld direkt vom " Amt "bekommen.
    Nur was nützt die die schriftliche Zusage vom Jobcenter, wenn der Mieter die Zusage widerruft? Kann er jederzeit. Und dann rennst du genauso dem Geld vergeblich hinterher wie bei den Hartzis.
    Les mal die Beiträge in diesem Forum und wach dann auf.
    Oder hast du ein einige Millionen geerbt und weist nicht wohin mit dem Geld?
    Dann bitte nicht in Immobilien anlegen .
    Und zum Thema Mietnomaden kann ich dir meine eigenen Fotos zeigen.
    Dagegen sind die Hartz4 Fernsehbeiträge ein Kindergeburtstag.
    Grüße
    Immodream
     
  9. Andres

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    Diese Vereinbarung kann der H4er jederzeit einseitig aufkündigen und dann wird wieder an den Leistungsempfänger gezahlt. Als Vermieter hat man dagegen in der Praxis keine Handhabe.
     
  10. Berny

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    Tobias1985:

    "Natürlich wird das eine Verwaltung übernehmen."
    - Hat die auch ein eigenes Rollkommando?

    "Ich kenne den Unterschied zwischen Einnahmen, Umsätzen und Gewinnen."
    - Prima.

    "Bleib mal bitte auf dem Boden. Warum nimmst Du einfach die totale Unkenntnis an?"
    - Das Stammpersonal hier ist sehr bodenständig.

    "Ich begeistert mich sehr, wenn alles auseinandergepflückt wird. Natürlich ist es gut, dass erstmal auf Gefahren hingewiesen wird, doch sollten auch Antworten gegeben werden."
    - Hast doch schon einige - oder warteste noch auf die, welche Dich zur eierlegenden Wollmilchsau führt?

    "Achja, von einem ALG IIer kannst Du direkt vom Amt das Geld bekommen."
    - Der Zahn wurde Dir ja bereits gezogen.

    "Kannst Du mir einen Arbeitgeber nennen, der dem Vermieter des Arbeitnehmers direkt die Miete überweist?"
    - Ja.
     
  11. Landei

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    Hallo Tobias,

    wenn du noch eine Vorvermieterbescheinung zusätzlich zu den üblichen Unterlagen verlangst, kannst du zum Thema Mietnormaden schon relativ sicher sein, dass es keine sind. Mit dieser Bescheinigung kommt der Bescheinigende selbst in die Pflicht, wenn er falsche Auskünfte erteilt. Natürlich solltest du genau prüfen, ob die Bescheinigung nicht selbst erstellt wurde... Wir besuchen unsere Mieter immer zur Vertragsunterzeichnung in der aktuellen Wohnung, wer das nicht will, schon schlecht....

    Ansonsten kann ich nur sagen, auch wir haben schon Probleme mit der Zahlungsmoral von einem Mieter gehabt, die aber mit Hartnäckigkeit und Sachlichkeit soweit gelöst wurde. Unsere Mieter verpflichten sich vertraglich, einmal im Jahr einer Bestandsbegutachtung zuzustimmen, soweit sehen wir, was in der Bude los ist und können auch gleich evtl. Handlungsbedarf absprechen. Sonst haben wir soweit immer recht gute Erfahrungen gemacht. Sicherlich gibt es auch krasse Mieter, die habe ich teilweise beruflich kennen gelernt, aber das war eher die Minderheit. Die meisten Mieter wollen ein solides Zuhause und ihre Ruhe.

    Soweit meine Erfahrungen.:15:
     
  12. #11 Tobias1985, 21.01.2014
    Zuletzt bearbeitet: 21.01.2014
    Tobias1985

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    Als ob man hier alles angeben muss. Das sind nur Fragen und kein Kreditgespräch. Zur Thematik ALG II als Mieter:
    Was viele nicht wissen:

    Sanktionen dürfen nur auf die Regelleistungen des Betroffenen (Sanktionierten) angewandt werden, Mieten sind ausgeschlossen. Um Mißbrauch mit dem Mietanteil zu verhindern, kann die ARGE die Miete für den Sanktionszeitraum direkt an den Vermieter zahlen. Aber zahlen muss sie.

    Rechtsgrundlage ist hier § 31 Abs. 1 Satz 1 SGB II:

    (1) Das Arbeitslosengeld II wird unter Wegfall des Zuschlags nach § 24 in einer ersten Stufe um 30 vom Hundert der für den erwerbsfähigen Hilfebedürftigen nach § 20 maßgebenden Regelleistung abgesenkt, ....

    Mieten fallen nicht unter § 20 SGB II
    Mieten sind keine Regelleistungen!

    Danke, Landei. Dein Beitrag war sehr erfrischend und lehrreich.

    Endlich mal eine freundlichere Antwort.
    Eine Bestandsprüfung ist clever. Doch ich kann mir vorstellen, dass damit vor allem in nicht so guten Lagen viele Mieter abspringen, oder?
    Wie sind da Deine Erfahrungen?

    Für begehrte Lagen ist das auf jeden Fall ratsam.
     
  13. #12 Papabär, 21.01.2014
    Papabär

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    Jaein! Ganz so einfach ist es nun auch nicht unbedingt. Wenn der Mieter Mietschulden hat, dann SOLL (= nicht MUSS) das JC die Leistungen direkt an den Vermieter tätigen (§22 SGB ... Abs. 7 glaub´ ich).

    Ein SB, der anders entscheidet, wird sicherlich in Erklärungsnot kommen - vor allem, wenn das Ausbleiben einer weiteren Miete zur fristlosen Kündigung - und anschließend zur Räumungsklage führt. Allerdings geht das eben nur, wenn schon Mietschulden da sind ... nicht als vorbeugende Maßnahme.

    Von daher könnte man als Vermieter glatt eine Miete von vorneherein aus Ausfall einplanen - kann sich halt nur leider nicht jeder leisten.

    Aber selbst die eine Miete wäre ja noch überschaubar im Vergleich zu dem bereits beschriebenen Szenario mit den entfleuchten Mietern (und dieses Szenario basiert auf eigenen Erfahrungen).
     
  14. Landei

    Landei Neuer Benutzer

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    @ Tobias,

    ja, die Mieter, die wir nicht wollen, springen automatisch ab :45:. Was die Regionen anbelangt, immer nur dort sich Häuser ansehen, wo man sich auskennt. Dann weißt du auch, was dort mit der Infrastruktur los ist, öffentliche Verkehrsanbindungen, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Kindergärten etc.. Dem Internet oder den Beteuerungen des Maklers würde ich hier nicht wirklich Glauben schenken. Auch eine sich wirtschaftlich entwickelnde Wohngegend kann sich noch über Jahre schlecht vermieten lassen.

    Wenn du wissen willst, wie die Wohnlage "amtlich" eingeschätzt wird, z.B. im Mietenspiegel, dann schau mal, ob du für die jeweilige Stadt so etwas wie ein Wohnanlagenverzeichnis in Inet findest. Dort sind alle Straßen inkl. Hausnummern aufgeführt und in entsprechende Wohnlagen eingruppiert. Damit kannst du den zu erwartenden Mietpreis etwas eingrenzen.

    Du solltest dir auch überlegen, was für ein Klientel du haben möchtest. Ältere Paare, Familien mit Kinder etc., ein Mischwerk ist selten gut, gerade wenn ruhebedürftige Rentner mit Familien unter einem Dach leben sollen. Es gibt auch von den jeweiligen Mietergruppen bevorzugte Stadtteile, auch nicht ganz unwichtig.

    Unsere letzte Vermietungsanzeige hatte den Zusatz, gern Familie mit Kindern. Allerdings haben hier auch Familien mit bis zu 10 Familienmitgliedern angerufen. Das ging dann gar nicht mehr, hier ist auf 100 m² der Schimmel vorprogrammiert, da nützen dann auch ein evtl. eingebauter Fensterfalz-Lüfter (zwangsbelüftete Fenster) oder die Beteuerung der Mieter, dass sie richtig lüften werden, nichts mehr.

    Hoffe, ich konnte noch ein wenig weiter helfen. Letztendlich würde ich mich mit einem Steuerberater meines Vertrauens mal zusammen setzen und das Ganze durchspielen, auch wegen dem zu erwartenden Risiko im Hinblick auf die Anschaffungskosten. Evtl. ist ja auch eine Sanierungsimmobilie sinnvoll, schon wegen den Abschreibungen, etc. Wenn du dir das zutraust und zudem noch Fachleute an der Hand hast, dann evtl. halbe/halbe, d.h. mit einer kleineren Immobilie anfangen und diese weiter entwickeln, darauf dann die nächste aufbauen.... und immer eine wenig Kohle im Hintergrund, für schlechte Zeiten.... :61:
     
  15. #14 Papabär, 21.01.2014
    Zuletzt bearbeitet: 21.01.2014
    Papabär

    Papabär Erfahrener Benutzer

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    Es ist ja sehr freundlich, dass Du uns hier aufklären willst ... aber dann doch bitte korrekt.



    Falsch! In §31 wird festgelegt, was alles zu den Pflichtverletzungen zählt:


    Die Sanktionierung wird in §31a SGB II geregelt. Aber auch dessen Text weicht von Deinem "Zitat" ab:
    Den interessanten Teil habe ich hier mal rot markiert.


    Ob - bzw. inwieweit diese §§ (Verlinkung z. BMJV ist hinterlegt) verfassungsrechtlich astrein sind, kann ich nicht beurteilen. Es gibt Quellen im www. wonach der §31a immer noch verfassungswidrig sei - eine entsprechende ausführliche Begründung (Volltextentscheidung) habe ich jedoch noch nicht gefunden.


    Im Übrigen gibt es die ARGEn schon seit 2010 nicht mehr.
     
  16. #15 Tobias1985, 21.01.2014
    Zuletzt bearbeitet: 21.01.2014
    Tobias1985

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    Danke, Papabär. Warum half mein zweiter Post vom 20.1.14, 18:40 nicht das Problem kostengünstig ohne viel Probleme zu beseitigen?
    Habt ihr auch da schlechte Erfahrungen?

    Den perfekten Mieter gibt es nicht. Gewiss, jede Immobilie ist ein Unikat. Doch bedenke: Jemand der zehn Jahre als Mieter auftritt, wird sich eine ähnliche Immobilie am ehesten selbst anderweitig kaufen.

    Dann kannst Du dieses Risiko doch einfach über eine Mietausfallversicherung abdecken.
    Kostenpunkt: 99€, deckt
    - Ersatz bei Mietausfällen – Zahlung bei Rückständen oder Ausfällen.
    - Kostenübernahme von Schäden – Bei Mutwillige Zerstörung, Verwahrlosung und Verunreinigung.
    - Reinigungskosten inklusive – Renovierungskosten, Aufräumarbeiten, Ungezieferbefall, Desinfektion.
    - Sonderleistung – Im Falle einer Sanierung erhalten Sie eine Pauschalzahlung von 3 Monatsmieten bei Mietausfall
    ab.
    Wozu also unnötig Sorgen machen?

    Zudem gibt es den Begriff Mietfactoring noch. Eine andere Art. Sicherlich auch interessant, um seine Mieteinnahmen abzusichern.
     
  17. Andres

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    Ich habe keine Lust, mich durch die AGB der verlinkten Anbieter zu wühlen, letztendlich sind die Probleme immer die gleichen:
    • Es werden nicht alle Positionen übernommen, z.B. die Kosten des Rechtsstreits, der Räumung oder der anschließend notwendigen Sanierung,
    • Nebenkosten sind sowieso ausgeommen,
    • der Anbieter muss neue Mieter genehmigen, kritische Kandidaten werden abgelehnt,
    • Forderungen müssen unbestritten sein, was sie aber oft nicht sind,
    • ...
    Es sind nicht immer alle Punkte, aber meistens genug. Und ganz billig sind solche Versicherungen auch nicht, vor allem wenn ich auf einem Teil der Kosten dann doch sitzen bleibe.

    Jedesmal wenn ich nachrechne, liege ich im langjährigen Schnitt darunter.
     
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