Zeitlich befristeter Mietvertrag von nur zwei Monaten rechtens?

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von gleits, 03.11.2014.

  1. gleits

    gleits Benutzer

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    Hallo,

    Ich bin noch recht neu in der Vermieterlandschaft. Eine von den Wohnungen wird noch von zwei Personen bewohnt. Beide haben vor wenigen Monaten aufgrund einer Trennung die Wohnung zum 30.11 gekündigt. Nun fragt aber der männliche (ehemalige) Part, ob er die Wohnung bis Ende Januar alleine anmieten kann, weil er erst im Frühjahr mit seinem Studium beginnen wird. Können so genannte befristete Zeitmietverträge von nur zwei Monaten gemacht werden oder ist das laut dem aktuellen Mietrecht unzulässig?

    So wie ich das verstehe, ist bei einem Zeitmietvertrag keine Kündigung nötig. Stimmt das?

    Vielen Dank!
     
  2. AdMan

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  3. #2 Glaskügelchen, 03.11.2014
    Glaskügelchen

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    Die Zeitdauer ist kein Problem. Die Frage ist nur ob du als Vermieter einen der Befristungsgründe nach
    § 575 BGB Zeitmietvertrag - dejure.org
    vorweisen kannst. Wenn nicht, haut das mit dem Zeitmietvertrag nicht hin.

    Du könntest aber z.B. mit dem männlichen Teil bis Mittwoch einen neuen Mietvertrag abschliessen. Er überreicht dir im Austausch gegen den Mietvertrag gleich die fristgerechte Kündigung zum 31.01.

    Es sollte auch möglich sein die Freundin zu Ende November aus dem Mietverhältnis zu entlassen, ihm einen Räumungsaufschub bis Ende Januar zu gewähren und für die Zeit eine Nutzungsentschädigung zu verlangen.
    Wie man das dann mit der Kaution und der Abrechnung macht, müsste verhandelt werden.
    Eleganter und sauberer finde ich die erste Lösung.
     
  4. gleits

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    Danke.

    Eigentlich ist das Ganze ja gedacht, um ihm die Zeitüberbrückung zu erleichtern und mir weitere Verschönerungen der Wohnung zu ermöglichen. Damit ist ee einverstanden. Paar Tage, mehr nicht. Geplant hatte icb dafür einen Monat Leerstand, um das in Ruhe zu machen. Jetzt kann ich ja für den Februar planen und im Januar eine schönere Wohnung besichtigen lassen.

    Dann hätte ich vielleicht keinen Monat Mietverlust durch Leerstand.

    Kann man die drei Regeln des Zeitvertrags zb durch schriftlich festgehaltenes gegenseitiges einvernehmen umgehen oder einen Mietaufhebungsvertrag unterzeichnen?
     
  5. #4 Glaskügelchen, 03.11.2014
    Glaskügelchen

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    Was passt dir an meinen Vorschlägen nicht?

    Nein, siehe Punkt 4 des oben genannten §.

    Das wäre auch möglich. Hätte den Vorteil, dass man nicht gleich morgen oder übermorgen den Vertrag aufsetzen müsste.
     
  6. #5 Toffer2105, 04.11.2014
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    das alte Mietverhältnis ist gekündigt.

    Ich würde mit dem Mieter einen Mietvertrag und gleichzeitig einen Aufhebungsvertrag unterzeichnen.


    Im Übrigen finde ich die gesetzl. Regelung komisch, dass wenn der Mieter freiwillg einen Zeitmietvertrag haben will, dass das nicht ohne weiteres geht und nur die Bestimmungen nach § 575 BGB gelten.
     
  7. #6 Pharao, 04.11.2014
    Zuletzt bearbeitet: 04.11.2014
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    Hi,

    wie wäre es denn mit gar keinen neuen MV machen ? Ich mein, wenn das "alte" Mietverhältnis gekündigt ist vom Mieter und der Mieter dann einfach 1-2 Monate länger dort wohnen bleibt, wo ist das Problem? Kannst ja keinen Mieter zwingen, das er zum Vertragsende auch tatsächlich auszieht und wenn das ganze eh im gegenseitigen Einverständnis ist, gibt’s damit doch auch keine Probleme.

    Mal ganz abgesehen davon, m.E. könnte das evtl. trotzdem zu Problemen führen, wenn man einen neuen Mietvertrag und gleichzeitig einen Aufhebungsvertrag abschließt, gerade wenn es schon einen alten Mietvertrag gibt. Evtl. Probleme gibt`s hier m.E. natürlich nur, falls der Mieter Probleme machen will.
     
  8. Syker

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    Hallo zusammen,

    Das halte für eine schlechte Idee im Hinblick auf die "stillschweigende Verlängerung des MV"

    Neuen MV und gleichzeitig Kündigung des M oder Aufhebungsvertrag dürften die sichersten Varianten sein.

    Denn wer weiß schon was der M in 2-3 Monaten für Gedankengänge hat...

    VG Syker
     
  9. #8 Toffer2105, 04.11.2014
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    ich gehe davon aus, dass im alten Mietverhältnis das ehemalige Paar gemeinsam Mieter war. Und nun will vom dem Paar nur noch einer die Wohnung weiter nutzen.

    Klar kann man den alten Vertrag laufen lassen, aber ich würde auch sagen, dass man auf der sicheren Seite mit einem neuen MV + Aufhebungsvertrag ist.
     
  10. #9 Pharao, 04.11.2014
    Zuletzt bearbeitet: 04.11.2014
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    Hi,

    also dazu heißt es doch im §545 BGB u.a.
    "Setzt der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fort, so verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, sofern nicht eine Vertragspartei ihren entgegenstehenden Willen innerhalb von zwei Wochen dem anderen Teil erklärt.".

    Und dem lässt sich doch als Vermieter nachkommen, gerade wenn man eh mündlich was anderes vereinbart hat und das schriftliche eher nur "Form halber" gemacht wird.

    Meine Bedenken hier wären aber, das der neue MV und der Aufhebungsvertrag ein und das selbe Datum hat. Zudem gibt es auch noch einen alten MV mit genau denselben Konditionen. Also für mich sieht das eher so aus, als will man hier was umgehen, nämlich einen Zeitmietvertrag. Also wenn man den Weg gehen will, würde ich wenigstens das Datum min um 1 Tag unterschiedlich setzen. Dann kann man das im Fall der Fälle m.E. auch glaubhaft Begründen.
     
  11. Syker

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    Hallo Pharao,

    Das liest sich für mich jetzt aber so, das ich als VM alle 2 Wochen der stillschweigenden Verlängerung widersprechen müsste...

    Und im Zweifelsfall hätte der M sechs schriftliche Erklärungen des VM das der MV nicht stillschweigend verlängert wird
    ...
    Wenn ich Richter wäre würde mich das aber erstrecht stutzig machen.

    VG Syker
     
  12. #11 Toffer2105, 04.11.2014
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    Nein. Wenn das MV beendet ist und der Mieter trotdem die Mietsache weiter nutzt, muss man einmalig innerhalb von 2 Wochen dieser Verlängerung widersprechen, so dass die Absicht erkennbar ist, dass der VM das Mietverhältnis nicht länger fortführen möchte. Widerspricht der VM, dann schuldet der Mieter für den Zeitraum der Nutzung ein Nutzungsentgelt. Widerspricht der VM nicht, dann wird das MV normal weiter fortgesetzt. Eine Widerspruch nach den 2 Wochen ist nicht möglich.
     
  13. #12 Toffer2105, 04.11.2014
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    Also ich sehe keine Bedenken. Solange beide Vertragsparteien voll geschäftsfähig sind und keine Anfechtungsgründe nach dem BGB vorliegen, sind das zwei Verträge, die gleichzeitig abgeschlossen werden können. Denn ein Vertrag kommt zustande, wenn zwei inhaltlich übereinstimmende auf den Vertragsschluss gerichtete Willenserklärungen vorliegen und beide Parteien Einigkeit erzielen.
     
  14. gleits

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    Vielen Dank,

    Ich mache das mit der Kombination Mietvertrag + Mietaufhebungsvertrag. Unterschreiben werden wir zuerst den Mietvertrag und danach den Aufhebungsvertrag am gleichen Datum. Ob ein Tag, oder eine Minute dazwischen liegt, dürfte juristisch egal sein.
     
  15. Syker

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    Hallo toffer2105,

    Ok, aber wenn der VM der weiteren Nutzung widerspricht und der M nach 2 Monaten nicht "auszieht" ist das in einer Räumungsklage auch seltsam oder?

    VG Syker
     
  16. #15 Glaskügelchen, 04.11.2014
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    Man könnte in dem Widerspruch eine Ziehfrist setzen (hier z.B. der 31.01.) und mitteilen, dass man danach Klage einreicht. Aber ist halt nicht so schön, auch der ausziehenden Ex gegenüber nicht.
     
  17. #16 Pharao, 04.11.2014
    Zuletzt bearbeitet: 04.11.2014
    Pharao

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    Hi,

    reichst du sofort eine Räumungsklage ein, wenn der Mieter dir z.B. versichern würde, das er erst in 1-2 Monaten nach Vertragsende ausziehen kann ? Ich denke das das glaubhaft ist, wenn man hier als Vermieter "nein" dazu sagt.

    Solange der Mieter sich an die Abmachung hält, ist das ganze völlig egal, das geht ggf. auch dann alles mündlich. Ich denke halt nur, falls der Mieter sich es doch überlegt, das man das ja erstmal jemanden glaubhaft erklären muss, warum man am Tage x einen neuen MV unterzeichnet und am selbigen Tag dann gleich wieder einen Aufhebungsvertrag macht ohne nachvollziehbaren Grund.

    Wenn das so einfach ist, dann könnte ja jeder Vermieter mit jedem Mietinteressenten ganz einfach einen "fake Zeitmietvertrag" eingehen, ohne das Gesetz dazu beachten zu müssen. Denn letztlich spielt es dann ja auch keine Rolle, ob im Aufhebungsvertrag 2 Monate oder 2 Jahre drinnen stehn. Stark anzunehmen ist hierbei aber, das der MV nicht zustande gekommen wäre ohne den gleichzeitigen Aufhebungsvertrag.

    Liegt dagegen zwischen MV und Aufhebungsvertrag ein paar Tage dazwischen (wenigstens auf dem Papier), dann kann man das durchaus glaubhaft bzw. nachvollziehbar erklären als Vermieter, wie es dazu gekommen ist.

    In wie weit das tatsächlich rechtlich Probleme machen könnte, kann ich nicht sicher sagen. Ich hätte halt bei neuen MV mit gleichzeitigen Aufhebungsvertrag so meine Bedenken. Aber wie schon erwähnt, wenn der Mieter sich an seine Abmachung hält, spielt das eh alles keine Rolle.
     
  18. Syker

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    Hallo Pharao,

    In diesem Fall würde ich bei dieser Verlängerungsgeschichte nach Ablauf der vereinbarten 1-2 Monaten Räumungsklage einreichen.
    Was auch sonst?
     
  19. Pharao

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    Hi Syker,

    darum gieh`s nicht. Die Frage war ja "... und der M nach 2 Monaten nicht "auszieht" ist das in einer Räumungsklage auch seltsam oder?". Und m.E. kann die Antwort hier durchaus "nein" sein.
     
  20. gleits

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    Wie sieht das mit der aktuellen Kaution aus? Übertragbar?

    Hallo,
    Erstmal danke für die Antworten. Für die 2 Monate kann man vielleicht auf den Erhalt einer Kaution verzichten. Nun ist es aber so, dass die Kaution vom jetzt auslaufenden Mietvertrag vollständig auf dem Kautionskonto ist.
    Kann ich die Kaution sozusagen übernehmen, um Ansprüche am Ende des Vertrags gegen den männlichen Part auszugleichen?
    Oder ist die Kaution streng an den Mietvertrag gekoppelt und nicht übernehmbar?
    Ein weiteres Problem ist die Tatsache, dass der männliche Part ein Limit hat, der 50 Euro unter det Miete liegt, die ich normalerweise für diese Wohnung verlange.
    Kann ich bei Vertragsabschluss sagen, dass man die Kaltmiete normal ansetzt, wie auch die Nebenkosten. Er könnte jedoch jeweils 50 Euro weniger überweisen pro Monat und ich bediene mich an der Kaution?

    Danke
     
  21. Berny

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    Sie ist an die Mietsache gekoppelt.
     
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