Zeitmietvertag - welche Kosten sind steuerlich absetzbar?

Dieses Thema im Forum "Steuer - Vermietung und Verpachtung" wurde erstellt von Quadralfisch, 13.07.2014.

  1. #1 Quadralfisch, 13.07.2014
    Zuletzt bearbeitet: 13.07.2014
    Quadralfisch

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    Hallo, ich bin neu hier im Forum und möchte gleich einmal eure Expertenkentnisse in Anspruch nehmen :smile011:

    Also ich möchte eine Eigentumswohnung kaufen und diese für ein paar Jahre (max. 5 Jahre) vermieten und anschließend meine Mutter als Nachmieterin in die Wohnung nehmen.

    Welche Kosten kann ich jetzt nach dem Kauf steuerlich absetzen? Mir fallen auf Anhieb ein: Anschaffungskosten nach Afa, Grunderwerbsteuer (wobei die Wohnung auf Erbpachtgrundstück steht), Notargebühren, Maklergebühren, Renovierungskosten, ..... ???

    Macht eine grundlegende Renovierung der Wohnung jetzt Sinn oder soll ich bis zum Mieterwechsel warten? Ich habe etwas davon gelesen, dass ich bei einem Zeitmietvertrag nichts steuerlich absetzen kann, da ja keine Gewinnerzielungsabsicht vorliegt.

    Diese würde aber dann mit dem Dauermietvertag mit meiner Mutter vorliegen, wenn ich die Miete mit über 66% der ortsüblichen Miete ansetze,oder? Also dann erst grundlegend renovieren? Und kann ich dann noch Anschaffungskosten, Notargebühren, etc. absetzen?

    Wäre es steuerlich vielleicht sogar sinnvoll, einen dauerhaften Mietvertrag mit meiner Mutter abzuschließen und sie vermietet die Wohnung dann wiederum befristet weiter, bis sie selbst einzieht?

    Ach ja, meine Mutter ist Rentnerin ohne Einnahmen (außer ca. 1000 € Rente im Monat), falls das wichtig ist.

    Sorry, viele Fragen, aber wie das halt so ist als Anfänger in einem für mich völlig neuem Thema.
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Auf eine wirksame Vertragsgestaltung achten! Bei Zeitmietverträgen gibt es einige Stolpersteine.


    Das sind die Kosten, die abgeschrieben werden. Renovierungskosten sollte man aus diesem Block so weit irgendwie möglich heraushalten. In erster Linie bekommt man das hin, indem man weniger als 15 % des Kaufpreises innerhalb der ersten drei Jahre investiert. Es gibt aber noch andere Möglichkeiten, z.B. Maßnahmen im zulässigen Umfang als Reparaturen zu deklarieren.


    Das kommt auf viele Faktoren an. An erster Stelle sollte die Frage stehen, wie eine Renovierung die Vermietbarkeit beeinflusst. Dafür kann man auch kleine Steuernachteile hinnehmen - lohnt sich meistens.

    Für die Steuer kommt es auf den Umfang der Maßnahmen an (s.o., 15 %-Grenze), außerdem darauf, ob deine Mutter später zumindest 66 % der ortsüblichen Miete zahlen wird - hast du ja offensichtlich schon herausgefunden. Falls das nicht beabsichtigt ist, sollten möglichst viele Kosten angesetzt werden, bevor sie einzieht. Danach sind Kosten sonst nur noch anteilig zu berücksichtigen. Ganz allgemein bietet es sich immer an, Ausgaben möglichst in Jahre mit vielen Einnahmen zu schieben, um Progressionseffekte zu dämpfen.

    Du siehst: kompliziertes Thema. Ein Steuerberater könnte eine sehr lohnende Investition sein.


    Das ist Unsinn. Die fehlende Gewinnerzielungsabsicht wird dir bei Unterschreiten der 66 %-Grenze vorgeworfen. Mit dem Zeitmietvertrag hat das nichts zu tun.


    Nein. Überhaupt nicht.
     
  4. #3 Quadralfisch, 13.07.2014
    Quadralfisch

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    Hallo Andres,

    erst mal Danke für die schnelle und ausführliche Antwort.

    Hast du ein paar Tipps oder Links für mich bezüglich einer wirksamen Vertragsgestaltung eines Zeitmietvertrages?

    Gut zu wissen, dass das FA auch eine Gewinnerzielungsabsicht bei einem Zeitmietvertrag annimmt. Anschließend werde ich von meiner Mutter ja auch mind. 66% der ortsüblichen Miete nehmen, so dass auch dann weiterhin eine Gewinnerzielungsabsicht vorliegen wird. Somit kann ich die Renovierungen ja nach Notwendigkeit und wie du schon vorschlägst, in Zeiten mit höheren Mieteinnahmen (also in den ersten Jahren) nach und nach mit Berücksichtigung der 15%-Grenze vornehmen.

    Wäre der "Haus und Grund"-Verein als Alternative zu einem Steuerberater für die Erstberatungen etwas?
     
  5. Andres

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    Mach es genau umgekehrt: Wegen der Vertragsgestaltung zu H&G. Außerdem würde ich mir einfach mal den § 575 BGB durchlesen - da siehst du schon die wesentlichen Probleme: Konkretes Enddatum, ausreichende Begründung, Schriftform, ...

    Steuerberatung geht auch bei H&G. Ich würde trotzdem den Steuerberater bevorzugen, weil ich dem ggf. auch gleich die ganze Erklärung übertragen kann. Das ist aber eine Frage des persönlichen Geschmacks.
     
  6. #5 Quadralfisch, 14.07.2014
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    Danke, dann lese ich mich erst einmal in den Paragraphen ein und und werde dann mal einen Termin bei Haus und Grund machen. Den Steuerberater kann ich ja ggfs. später immer noch hinzuziehen.
     
  7. #6 Quadralfisch, 14.07.2014
    Quadralfisch

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    Bin mir beim Lesen des Paragraphen 575 jetzt doch etwas unsicher geworden. Ein Zeitmietvertrag mit dem Argument "Eigenbedarf" (Einzug meiner Mutter in die Wohnung) ist ja rechtlich in Ordnung. Darf ich dann aber mit meiner Mutter einen Mietvertrag machen? Das ist ja wie eine anschließende Neuvermietung. Zählt da noch das Argument "Eigenbedarf"?
     
  8. Duncan

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    Ich habe im näheren Umfeld gerade den Fall das gute 15.000€ fällig werden, weil man den Rat von RA+Steuerberater zu spät eingeholt hat. Die Berichtigung der damals getroffenen Entscheidungen wurde also richtig teuer. Da wären die 1500-2000€ für die rechtzeitige Beratung ein Superschnäppchen gewesen. :91:
     
  9. Andres

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    Ja, kein Problem. Du musst nicht einmal plausibel darlegen, warum deine Mutter gerade in dieser Wohnung wohnen soll - ganz im Gegensatz zu einer Eigenbedarfskündigung.

    Lass dir bei H&G eine Vorlage für einen Zeitmietvertrag geben und - fast noch wichtiger - lass dir genau erklären, wie du den Vordruck ausfüllen musst.
     
  10. #9 Quadralfisch, 14.07.2014
    Quadralfisch

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    ok, so werde ich das machen. Danke.
     
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