Zeitmietvertrag ohne Befristungsgrund gültig?

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von dashamsterck, 15.02.2010.

  1. #1 dashamsterck, 15.02.2010
    dashamsterck

    dashamsterck Neuer Benutzer

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    Hallo,

    Ich habe mir vor ein paar Monaten eine Wohung gekauft, in der der aktuelle Mieter ein Zeitmietvertrag von 01/2008 bis 02/2013 hat. Nun habe ich von der verkaufenden Bank den Mietvertrag erhalten.
    Nach § 575 BGB ist ja Voraussetzung für einen gültigen Zeitmietvertrag die schriftliche Angabe von Gründen der Befristung erforderlich. Vermeitliche Gründe wurden jedoch im vorliegenden Mietvertrag nicht schriftlich festgehalten. Schütz der § 575 BGB den Mieter vor ungültigenden Zeitmietverträge oder kann sich auch der neue Vermieter auf ungültigkeit des Vertrages berufen?

    Ich würde den Mietvertrag sehr gerne wegen Eigenbedarf kündigen. Ist dies möglich?

    Vielen vielen Dank für eure Antworten.
     
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  3. Capo

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    Eine Befristung ist mE wirklich nur mit einem Kü Grund gültig (oder mit einer maximalen Laufzeit von 4 Jahren). Damit ist die Klausel ungültig und damit auch die Befristung. Auf unbegrenzte Laufzeit abgeschlossen.

    Dein Problem ist aber eher, dass du ordentlich kündigen willst. Wenn also ein ein beidseitiger Kü Ausschluss besteht, kannst du nicht einfach kündigen. Das hat aber mit der Laufzeit nix zu tun (oder nur bedingt).

    Es wäre also wichtiger zu schreiben, ob es einen beidseitigen Kü Verzicht gibt. Du musst ja nicht unbedingt mit einem Nachteil für dich argumentieren.
     
  4. #3 dashamsterck, 18.02.2010
    dashamsterck

    dashamsterck Neuer Benutzer

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    Im Mietvertrag steht drin: "§3 Mietzeit (nur für Verträge von bestimmter Dauer) Das Mietverhältnis beginnt am 01. Feb. 2007 und wird auf eine Dauer von 5 Jahre geschlossen und läuft am 31. Jan. 2012 aus."
    Von beidseitigen Kündigungsverzicht steht im Vertrag nichts drin.

    Hier jedoch das BGH Urteil VIII ZR 81/03 vom 22.12.2003:

    „Jedoch ist in der Begründung des Regierungsentwurfes zu § 575
    BGB ausdrücklich darauf hingewiesen worden, daß bei Fehlen eines Befristungsgrundes auf Vermieterseite "dem Interesse des Mieters an einer langfristigen Bindung des Mietverhältnisses vertraglich dadurch Rechnung getragen werden (könne), daß die Parteien einen unbefristeten Mietvertrag schließen und für einen vertraglich festgelegten Zeitraum das ordentliche Kündigungsrecht beiderseits ausschließen" (BT-Drucks. 14/4553, S. 69).

    Hoffung hat mir wiederum das BGH Urteil VIII ZR vom 27/04 06.04.2005 gemacht.
    Hier ein Auszug:

    "Ein formularmäßiger Kündigungsverzicht von fünf Jahren benachteiligt den Mieter von Wohnraum in der Regel entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen und ist daher nach § 9 Abs. 1 AGBG (jetzt § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB) unwirksam. Wie in der Begründung des Regierungsentwurfs zum Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 (BT-Drucks. 14/4553 S. 38 f.) hervorgehoben wird, kommt der Mobilität und Flexibilität in der heutigen modernen Gesellschaft zunehmende Bedeutung zu. Durch einen Kündigungsverzicht wird der Mieter jedoch in seiner Dispositionsfreiheit erheblich eingeschränkt. Bei beruflichen, familiären, krankheitsbedingten oder sonstigen persönlichen Veränderungen seiner Lebensverhältnisse kann er den Mietvertrag über eine hierdurch ungeeignet gewordene Wohnung nicht kündigen, selbst wenn die genannten Veränderung unvorhergesehen oder gar ungewollt eingetreten sind. Da die Miete mit Nebenkosten nicht selten einen beträchtlichen Teil des Einkommens aufzehrt, wird es dem Mieter auch kaum möglich sein, eine zweite Wohnung zu unterhalten, die seinen geänderten Bedürfnissen gerecht wird. Die Möglichkeit, gegebenenfalls einen geeigneten Nachmieter zu stellen (vgl. Senatsurteil vom 22. Dezember 2003, aaO unter II 1 c), ist zu unsicher, um die erhebliche Beeinträchtigung der Dispositionsfreiheit des Mieters durch einen formularmäßigen Kündigungsverzicht auszugleichen. Da der beiderseitige Kündigungsverzicht aber insofern auch Vorteile für den Mieter hat, als er diesen über den durch §§ 573, 574 BGB gewährten Kündigungsschutz hinaus vor einer ordentlichen Kündigung des Vermieters absichert, benachteiligt ein formularmäßiger Kündigungsverzicht den Mieter im Regelfall dann nicht unangemessen, wenn er in zeitlicher Hinsicht überschaubar und dadurch für ihn erträglich ist."

    Läßt das Gesetz selbst in § 557a Abs. 3 BGB bei Staffelmietverträgen einen Ausschluß des Kündigungsrechts des Mieters für vier Jahre zu. Diese gesetzliche Regelung gibt ungeachtet dessen, dass sie dem Wortlaut nach nur für Staffelmietverträge gilt, einen Hinweis darauf, wo nach Auffassung des Gesetzgebers allgemein die zeitliche Grenze eines Kündigungsverzichts des Mieters zu ziehen ist. Nach der Gesetzesbegründung zu § 10 Abs. 2 MHG, der Vorgängerregelung des § 557a BGB, erscheint es "unter Berücksichtigung der möglichen Zwangslage der Wohnungssuchenden beim Abschluß eines Mietvertrages … erforderlich, den Ausschluß des Kündigungsrechts des Mieters auf vier Jahre zu begrenzen" (BT-Drucks. 9/2079 S. 18). Demgemäß ist ein formularmäßiger Kündigungsverzicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters von Wohnraum in der Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt.


    Die Frage stellt sich für mich, ob der Vermieter sich auf die max. 4 Jahre Kündigungsverzicht berufen kann oder lediglich der Mieter den Vertrag anfechten könnte?


    Vielen Dank schon mal
     
  5. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    Du hast doch gar keinen Kündigungsverzicht im Vertrag. Es ist ein ungültiger Zeitmietvertrag. Der Vertrag gilt auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.

    Ein beidseitiger Kü Verzicht muss im Mv festgehalten sein. Da bei dir nichts drin steht, ist wie du erkannt hast die befristung hinfällig. Ein Mv wird durch seine Klauseln bestimmt und nicht durch ähnliche oder fast passende Urteile.
    Wie diese Klauseln bewertet werden, geben Urteile an. Also für jede Klausel in jedem Vertrag in Deutschland wird eine Wertung abgegeben. Da Vertragsfreiheit gilt, ist das ein umfangreiches unterfangen.
     
  6. #5 dashamsterck, 18.02.2010
    dashamsterck

    dashamsterck Neuer Benutzer

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    Danke schonmal für deine Meinung.

    Soweit ist die Sache mir eigentlich klar. Das Mietrecht schützt in erster Linie ja den Mieter. Daher stellt sich für mich die Frage ob der Vermieter sich auf ungültigkeit des Vertrages berufen kann obwohl er ihn ja selbst ausgewählt hat (Formularvertrag)?

    Beruht deine Einschätzungen aus tgl. praktischer Erfahrung?
     
  7. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    Das kann er nicht, da der Mietvertrag gültig ist. eine ungültige Klausel setzt nicht den gesamten Vertrag ausser Kraft. (Salvatorische Klausel) zudem ist ein Mietvertrag auch ohne Papier gültig.

    Warum willst du den Mietvertrag in Papierform ungültig erklären? Dann wäre es sowieso ein unbefristeter Vertrag nur eben ohne Schönheitsreps, Kleinreps und Betriebskosten. Du musst als Vermieter beweisen, dass dem Mieter alle Bedingungen vor Vertragsabschluss klar waren. Wenn du das Papier ungültig erklärst (erklären willst) fährst du eher Gefahr, das nicht beweisen zu können.

    Einschätzung: Ergebnis einer ausbildung und tagtägliches Geschäft. Es gibt auch professionelle Vermieter wie es professionelle Schreiner gibt....

    An deiner Stelle würde ich einen Anwalt zu rate ziehen und die Eigenbedarfskü "wasserdicht" formulieren lassen. Dann geht es am schnellsten.

    btw: Nur weil die Kleinreparaturklausel in deinem Vertrag nicht drin ist, heißt das nicht, dass der Mieter keine Betriebskosten zahlen muss...
     
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