Zeitpunkt Nebenkostenabrechnung

[StephanK]

Hallo zusammen,

Entschuldigung schonmal vorab für meine vielleicht zu einfache Frage, aber bin neu auf der Vermieterseite.

Wann stelle ich die Nebenkostenabrechnung, wenn ich im Jahr verteilt die Schlussrechnungen der Versorger bekomme? Also Gas z.B. im Februar, Allgemeinstrom im Oktober und Versicherungen an anderen Zeitpunkten. Mache ich das einfach, nachdem ich die letzte Abrechnung bekommen habe? Oder kann ich bei der Versorgern und Versicherungen zum Jahresende eine Teilabrechnung oder so bekommen, mit der ich dann im Januar/Februar die Nebenkostenabrechnung für das zurückliegende Jahr machen kann?

Vielen Dank für eure Antworten.
Gruß Stephan

 

[Andres]

Oder kann ich bei der Versorgern und Versicherungen zum Jahresende eine Teilabrechnung oder so bekommen

Meistens ja. Es gibt Ausnahmen, aber die meisten bieten das als Service an.

Davon abgesehen ist es - mit einer Ausnahme - nicht erforderlich, sämtliche Rechnungen abzuwarten. Betriebskosten dürfen nach dem sog. Abflussprinzip abgerechnet werden: Was im Abrechnungsjahr deinem Vermögen abgeflossen ist, darf in Rechnung gestellt werden. Auch wenn dieses Verfahren zu kuriosen Effekten führen kann (was übrigens auch für jedes andere Verfahren zutrifft), ist es so bequem, dass ich keinen Grund sehe, das anders zu machen.

Die Ausnahme sind Brennstoffkosten in der Heizkostenabrechnung. Diese Kosten müssen nach Leistungsprinzip abgerechnet werden. Hier ist es also tatsächlich erforderlich, die Schlussrechnung des Versorgers abzuwarten. Wenn das Abrechnungsjahr ungünstig liegt, kann das zu erheblichen Verzögerungen führen, sofern man gleichzeitig das Pech hat, einen Versorger zu haben, der keine Lust hat, das Abrechnungsjahr umzustellen. In diesem Fall könnte man darüber nachdenken, das eigene Abrechnungsjahr umzustellen ...

 

[Ferdl]

Versicherungen kann man in der Regel aufs Kalenderjahre umstellen, manche Versorger auch.

 

[Dschei2]

Wenn ich Abrechnung mache, dann nach Abflussprinzip, auch was Allgemeinstrom, Versicherung etc. anlangt.
Für die Heizkostenabrechnung bitte ich den Gaslieferant um eine Zwischenabrechnung zum 31.12., wenn die reguläre Jahresrechnung auf einem anderen Datum liegt. Klappt meist problemlos, während die meisten Lieferanten nicht bereit sind, ihren Abrechnungsturnus zu ändern.

 

[StephanK]

Vielen Dank für die wertvollen Tipps. Von meinem Versicherer bekomme ich eh zum Jahresanfang immer die Bescheinigung über gezahlte Beiträge des Vorjahres. In der Regel ändern sich diese Beiträge ja auch nicht wirklich, sodass man ja sowieso schon einen guten Überblick hat und früh im Jahr genaue Zahlen hat.

Das Abrechnungsjahr meines Gasversorgers startet am 01.02, das ist also ziemlich passend für mich, wenn ich im Frühjahr meine Abrechnung machen will. Der Allgemeinstrom tatsächlich im Oktober. Aber ich frage glaub ich einfach mal bei beiden an, ob man das auf den 01.01. datieren kann.

Danke für die Hilfe.

 

[immobiliensammler]

Das Abrechnungsjahr meines Gasversorgers startet am 01.02, das ist also ziemlich passend für mich, wenn ich im Frühjahr meine Abrechnung machen will. Der Allgemeinstrom tatsächlich im Oktober. Aber ich frage glaub ich einfach mal bei beiden an, ob man das auf den 01.01. datieren kann.

Wichtig für die Heizkostenabrechnung: Du musst hier zwingend zum 01.01. - 31.12. abgrenzen, aber wenn die Rechnung vorliegt und die jeweiligen Zählerstände zum 31.12. bekannt sind dürfte das kein Problem sein. Also z.B. den Zeitraum 01.01.-31.01. 2022 aus der Rechnung zum 01.02.2022 und den Zeitraum 01.02.-31.12.2022 aus der Rechnung zum 01.02.2023!

 

[lirumlarum]

Du musst hier zwingend zum 01.01. - 31.12. abgrenzen

Kannst du das bitte nochmal kurz erklären? Ich steh wohl grad auf dem Schlauch..inwiefern ist hier das Kalenderjahr ausschlaggebend?

Möchte der TE nun vom 01.02-31.01 oder vom 01.01-31.12. abrechnen?

 

[Ferdl]

Du musst hier zwingend zum 01.01. - 31.12. abgrenzen,

Ist das (noch) so? Ich war der gleichen Meinung, konnte jedoch in der aktuellen HeizkostenVO nichts dazu finden.

 

[immobiliensammler]

Kannst du das bitte nochmal kurz erklären? Ich steh wohl grad auf dem Schlauch..inwiefern ist hier das Kalenderjahr ausschlaggebend?

Wenn, wie wohl hier

Oder kann ich bei der Versorgern und Versicherungen zum Jahresende eine Teilabrechnung oder so bekommen,

das Abrechnungsjahr das Kalenderjahr ist dann müssen die Heizkosten auf diesen Tag abgegrenzt werden (Leistungsprinzip).

Hier z.B. beschrieben. Rechtsgrundlage ist m.E. § 7 II HeizkostenV. Die Verordnung spricht hier eindeutig von den Kosten der verbrauchten Brennstoffen.

Wenn es diese Vorschrift nicht gäbe wäre es lustig, am 01.01. war der Tank fast leer, ich tanke am 05.01.01 10.000 Liter Heizöl, im Dezember 01 tanke ich dann nochmal 10.000 Liter Heizöl (Bezahlung noch im Dezember), dann hätte ich nach dem Abflussprinzip einen Verbrauch von 20.000 Liter. Das nächste Tanken findet dann sagen wir im Januar 03 statt, dann hätte ich streng nach Abflussprinzip im Jahr 02 einen Verbrauch von 0 Litern (es wurde ja kein Öl gekauft/bezahlt).

 

[lirumlarum]

Meine Frage bezog sich jetzt eher drauf, ob du damit sagen wolltest, dass die Heizkosten in jedem Fall und für jedes Gebäude nach Kalenderjahr abgegrenzt werden muss - oder nur in Fällen, in denen der Vermieter oder die Hausverwaltung eben auf das Kalenderjahr festlegen. Dass dabei der Verbrauch und nicht die Anschaffung als solche umgelegt werden, sollte ja hoffentlich jedem klar sein.

Ich werde nicht ganz schlau draus, ob das tatsächlich der Plan des TE ist - oder ob er die Hauptfälligkeit des Gasanbieters als Stichtag wählen möchte.

 

[immobiliensammler]

Dass dabei der Verbrauch und nicht die Anschaffung als solche umgelegt werden, sollte ja hoffentlich jedem klar sein.

Glaubst Du das wirklich? Ich bin mir da nicht so sicher!

Ich werde nicht ganz schlau draus, ob das tatsächlich der Plan des TE ist - oder ob er die Hauptfälligkeit des Gasanbieters als Stichtag wählen möchte.

Ich bin eigentlich nach dieser Aussage des TE

Oder kann ich bei der Versorgern und Versicherungen zum Jahresende eine Teilabrechnung oder so bekommen, mit der ich dann im Januar/Februar die Nebenkostenabrechnung für das zurückliegende Jahr machen kann?

davon ausgegangen, dass er das Kalenderjahr als Abrechnungszeitraum vereinbart hat.

Wobei Du es natürlich richtig darstellst: Abrechnungszeitraum kann jeder vereinbarte Zeitraum sein sofern dieser ein volles Jahr umfasst, also z.B. auch 16.02. - 15.02! (Rumpfjahr bei Umstellung etc. mal außer acht gelassen).

 

[StephanK]

Ja genau, mein Plan war es das Abrechnungsjahr gleich Kalenderjahr zu setzen, der Einfachheit halber.
Ich wusste nicht, dass man theoretisch jeden möglichen Abrechnungszeitraum machen kann.
Aber wenn meine Versorger da mitspielen, mache ich einfach 01.01.-31.12.

Vielen Dank auf jeden Fall für eure zahlreichen Tipps und Infos

 

[immobiliensammler]

Ja genau, mein Plan war es das Abrechnungsjahr gleich Kalenderjahr zu setzen, der Einfachheit halber.

Im bestehenden Mietverhältnis musst Du die Änderung der Abrechnungsfrist dem Mieter mitteilen und auch begründen, wenn das die erste Abrechnung in einem neuen Mietverhältnis ist (also der Mieter auch nicht mit der Immobilie "gekauft" wurde) kannst Du problemlos den Abrechnungstermin selbst festlegen.

 

[StephanK]

Im bestehenden Mietverhältnis musst Du die Änderung der Abrechnungsfrist dem Mieter mitteilen und auch begründen, wenn das die erste Abrechnung in einem neuen Mietverhältnis ist (also der Mieter auch nicht mit der Immobilie "gekauft" wurde) kannst Du problemlos den Abrechnungstermin selbst festlegen.

Ok danke für den Hinweis.
Ich frage nochmal beim Vorbesitzer nach, welcher Zeitraum bisher festgelegt wurde. In den Mietverträgen findet sich keine explizite Information zum Abrechnungsjahr dazu, sondern nur, dass die Abrechnung innerhalb von 12 Monaten erfolgt, sobald alle erforderlichen Abrechnungen vorliegen (Standard Mietverträge von Immoscout vermietet.de)

Wir haben das Haus gerade erst zum 01.01.2023 übernommen und es ist zusätzlich unser erstes Mietshaus, so dass wir uns gerade in alles reinfuchsen. Alle Mieter wurden also "mitgekauft". Ein Mieter hat jetzt allerdings gekündigt, also heißt es nun direkt ins nächste Unterthema (wenn Mieter nicht das ganze Abrechnungsjahr im Haus gewohnt haben) einarbeiten.

Spannende erste Zeit also :-)

 

[immobiliensammler]

Ein Mieter hat jetzt allerdings gekündigt, also heißt es nun direkt ins nächste Unterthema (wenn Mieter nicht das ganze Abrechnungsjahr im Haus gewohnt haben) einarbeiten.

Kurze Nachfrage dazu, um gleich darauf etwas zu schreiben: Wie wird das Haus beheizt? Wie wird Warmwasser erzeugt? Wieviele Wohnungen gibt es in dem Haus?

 

[StephanK]

Gasheizung mit einzelnem Hauptzähler, also Umlage auf die Mieter nach qm2 Anteil. Warmwasser ebenso. Es sind 5 Parteien im Haus

 

[immobiliensammler]

Gasheizung mit einzelnem Hauptzähler, also Umlage auf die Mieter nach qm2 Anteil. Warmwasser ebenso. Es sind 5 Parteien im Haus

Dann hast Du ein gewaltiges Problem: Das ist schlicht und einfach unzulässig, das Haus unterliegt der HeizkostenV! Also auf zu einem Abrechnungsdienst (ein Rat: Nicht die großen (Ista, Techem, Brunata) sondern zu einem kleinen lokalen Dienstleister) und die nötigen Zähler nachrüsten lassen (Wärmemengenzähler oder Heizkostenverteiler, ein zusätzlicher Wärmemengenzähler für die Ermittlung der Energiemenge Warmwassererzeugung, Warmwasserzähler, am besten auch gleich Kaltwasserzähler (nicht gesetzlich vorgeschrieben)).

Das Jahr 2022 muss ja sowieso noch der Alteigentümer abrechnen, insofern ist das nicht Euer Problem. Ich würde aber schnellstmöglich die Zähler nachrüsten lassen um für 2023 eine korrekte Abrechnung machen zu können.

 

[StephanK]

Spielt in dem Fall irgendeine Rolle, dass das Haus ein denkmalgeschützter Altbau von ca. 1650 ist und daher keinen Energieausweis benötigt. Hat das was damit zu tun?

 

[immobiliensammler]

Spielt in dem Fall irgendeine Rolle, dass das Haus ein denkmalgeschützter Altbau von ca. 1650 ist und daher keinen Energieausweis benötigt. Hat das was damit zu tun?

Nein!

 

[StephanK]

Ok muss ich mich tatsächlich mal mit beschäftigen. Ich bin mir allerdings nicht sicher, ob ich den §11 Heizkostenverordnung nicht doch im Sinne der Ausnahme für unser Haus deute. Vor allem Absatz 1 c) oder Absatz 5.

EInen Link darf ich wohl erst nach 10 Beiträgen mit posten