Zeitpunkt Wasseruhrablesung, Abrechnung über Schätzung?

Diskutiere Zeitpunkt Wasseruhrablesung, Abrechnung über Schätzung? im Kaltwasserversorgung Forum im Bereich Betriebs- und Heizkosten; Hallo allereits, folgendes fiktives Probelm: Vermieter V hat ein 6-Familienhaus. 1 x Hauptwasserzähler und für jede Whg. einen separaten...

  1. #1 dabescht, 17.12.2018
    dabescht

    dabescht Erfahrener Benutzer

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    Hallo allereits,

    folgendes fiktives Probelm:

    Vermieter V hat ein 6-Familienhaus. 1 x Hauptwasserzähler und für jede Whg. einen separaten Wasserzähler. Warmwasser wird dezentral in jeder Whg. aufbereitet, insofern problemlos. Abgerechnet wird zum 31.12. jedes Jahres. Die Stadt liest nun allerdings nicht am 31.12. den Hauptwasserzähler ab sondern immer schon 6-8 Wochen früher und erstellt dann die Rechnung mit einem geschätzen/hochgerechneten Wasserverbrauch zum 31.12.

    V macht dann seine Betriebskostenabrechnungen und verteilt den Rechnungsbetrag anteilig je nach individuellen Verbrauch auf die Mieter. Mieter M stellt nun fest, dass zwischen Hochrechnung der Stadtwerke und tatsächlichem Zählerstand am 31.12.am Hauptzähler eine Differnenz von 20m3 zu Ungunsten des Mehrfamilienhauses besteht.

    M verlangt nun von V, dass die Abrechnung mit dem tatsächlich am 31.12. abgelesenen Verbrauch durchgeführt wird. Das Mehrfamilienhaus, und anteilig M, würde dadurch ca. 120€ weniger bezahlen müssen.
    V gibt den korrekten Wert an die Stadt weiter. Diese gibt aber zur Auskunft, dass keine neue Rechnungen erstellt werden könne und die Abweichung bei der nächsten Abrechnung in die Hochrechnung mit einfliese.

    Hat V einen Anspruch gegen Stadt auf Abrechnung mit dem korrekten Zählerstand am 31.12.?
     
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  3. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Ich finde, dass V erst Mal verstehen sollte, dass ihm nicht ca. 120€ zu viel berechnet wurden.
    V muss diesen Betrag quasi "nur" zu früh bezahlen.
    Nächstes Jahr zahlt er 120€ weniger (wahrscheinlich ohne es zu merken).

    Zieht im relevanten Zeitraum eine Mietpartei ein oder aus?

    Erwartet V ernsthaft, dass der Wasser-/Energie-Versorger alle Zähler jeweils am 31.12. abliest?
    Ist V bereit, den Feiertagszuschlag für die Ableser zu zahlen?
     
  4. #3 RP63VWÜ, 17.12.2018
    RP63VWÜ

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    Der 31.12. ist definitiv kein Feiertag, @dots
    Dennoch schafft es nur das Christkind, alle Haushalte an einem einzigen Frühabend aufzusuchen. :)
     
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  5. #4 dabescht, 17.12.2018
    dabescht

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    Ich habe mich falsch ausgedrückt. Die Stadt liest nicht selbst ab. Sie lässt V ablesen und dieser übermittelt dann den Zählerstand an die Stadt. Insofern wäre das nicht das Thema. Allerdings beharrt M auf eine genaue/korrekte Abrechnung und droht an der Betriebskostenabrechnung zu widersprechen und die Nachzahlung die bei ihm fällig wäre nach seinem Gutdünken zu kürzen. V sieht hier nur die Lösung die Stadt aufzufordern ihm eine Rechnung (kann ja im Nachhinein sein) mit dem tatsächlichem Zählerstand auszustellen. Mieterwechsel können natürlich stattfinden, sollten allerdings für die Fragestellungen nicht reöevant sein.
     
  6. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    So wird ein Schuh daraus:
    ... gesetzlicher ...
    Aber vielleicht meinte ich ja auch Neujahr? Oder was ganz anderes? Hier wurde ja letztens festgestellt dass das, was man von sich gibt, gar nicht zu 100% richtig und korrekt sein muss. ;-)

    So oder so: Ich hoffe, dass die Intention meines vorherigen Beitrags auch z. B. ohne die genaue Definition, was genau ein Feiertag ist, verständlich war und ist.

    Aber da wir schon dabei sind: Wenn der Zähler an Silvester um 9 Uhr (vormittags) abgelesen würde, müsste ja der Verbrauch von 9 bis 24 Uhr geschätzt (hochgerechnet) werden. Daher müsste doch nicht nur am 31.12., sondern auch genau um 24 Uhr abgelesen werden. Das würde dann - zusätzlich zum strittigen Feiertags-Zuschlag - definitiv einen Nachtzuschlag bedeuten.

    So oder so: Es kostet mehr, wenn so abgelesen würde, dass nicht geschätzt werden müsste.
     
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  7. #6 immobiliensammler, 17.12.2018
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    Meines Erachtens ist V im Recht, er legt die tatsächlich angefallene Kosten (Rechnung der Stadt) auf die Mieter um.
     
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  8. #7 dots, 17.12.2018
    Zuletzt bearbeitet: 17.12.2018
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    Das sehe ich anders.
    Abrechung nach Schätzung ergibt 1000 € Wasserkosten fürs Haus.
    M's Anteil wären 10% (Verbrauch, Fläche, was ganz anderes oder Kombinationen daraus), also 100 €.
    Nun wird die Rechnung im Nachhinein auf Basis des abgelesenen Wertes erstellt: 1000 -120 = 880€ fürs Haus, M's Anteil sind nun 10% = 88€.
    Nun zieht M einen Monat danach aus. Die Nachmieter zahlen damit das, was M zu wenig gezahlt hat.

    Wenn schon die Abrechnung nachträglich ändern, dann für alle Parteien des Hauses, und dann muss auch die Betriebskostenabrechnung für alle geändert werden.

    Kann V machen, wenn er Langeweile hat, aber notwendig scheint mir das nicht zu sein.
    V hat zur Versorgung des Hauses eine bestimmte Menge Wasser bezogen (so viel, wie in dem gesamten Jahr halt tatsächlich verbraucht wurde). Die Stadt hat für das Wasser einen Betrag X in Rechnung gestellt. Wie die Stadt den Betrag errechnet (also auf Basis von Zählerwerten, Schätzungen oder nach Köpfen oder sonstwas) kann dem Vermieter egal sein.
    Er darf in der BK-Abrechnung über die Kosten, die ihm für die Versorgung des Hauses mit Wasser entstanden sind, abrechnen. Und diese Kosten sind ihm ja definitiv entstanden, sie wurden ja von der Stadt berechnet.
     
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  9. dots

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    Ich sehe noch eine Lösung:
    V schließt einen Vertrag mit M ab, in dem M sich verpflichtet, jedes Jahr am 31.12. um exakt 24 Uhr den Zähler abzulesen und den abgelesenen Stand bis zum 02.01. um 12 Uhr dem Vermieter mitzuteilen.
    Diesen Zählerstand kann V dann der Stadt mitteilen. Wenn M sich nicht an den Vertrag hält, teilt V der Stadt halt wie bisher den ein paar Tage vorher oder nachher abgelesenen Stand mit und die Abrechnung wird - wie bisher - auf Basis geschätzter Werte erstellt.

    Idealerweise kontrolliert man z. B. per Kamera, ob M sich an den Vertrag hält. Sobald er z. B. 5 min zu früh oder spät abliest, müsste ja wieder geschätzt werden.

    Weiß jemand, wie viel Prozent der deutschen Bevölkerung an Silvester im Zeitraum von 23:55 und 24 Uhr noch mal schnell aufs Klo geht? Ich tippe mal, dass das viel mehr sind als zu anderen Zeiten. Müsste man dann ja in der Schätzung berücksichtigen.
    Oder auch nicht, weil eine Schätzung ja eine Schätzung ist und es in der Natur der Sache liegt, dass eine Schätzung eher nicht die Realität abbildet.
     
  10. #9 dabescht, 17.12.2018
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    @dots: Ich glaube das artet jetzt etwas aus und betrifft die eigentliche Fragestellung nicht mehr. Natürlich würde V nach Erhalt einer geänderten Rechnungen der Stadt die Betriebskostenabrechnungen für alle Mieter neu machen. Es geht auch nicht um Minuten, die Abrechnung erfolgt Tag genau. Die Abweichungen beträgt hier ca. 120€, könnte aber wenn z.B. eine Großfamilie mit entsprechenden Wasserverbrauch kurz nach der Ablesung im Oktober auszieht und dann deren prognostizierter Verbrauch bis 31.12. tatsächlich nicht stattfindet erheblich größer sein. Ist also ein grundsätzliches Problem.

    Die Frage ist daher nochmals: Kann V von der Stadt eine korrekte Abrechnungen mit dem tatsächlichen Zählerstand verlangen? Toll wäre natürlich wenn jemand dazu auch die Rechtsgrundlage wüsste. Merci :)
     
  11. #10 immobiliensammler, 17.12.2018
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    Stell einfach mal die entsprechende Satzung Deiner Stadt hier rein, dann kann man Dir das sicher erklären. Da diese nicht bekannt ist (das ist nämlich die Rechtsgrundlage) kann ich das nur beantworten sobald meine Glaskugel aus der Wartung zurück ist.
     
  12. dots

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    Natürlich!
    Probiere es doch einfach aus. Wenn die Stadt nicht will, will sie halt nicht. Willst du dann die Stadt verklagen?
    Nicht? Dann nützt dir die Antwort auf die Frage auch nichts.

    Lass uns das doch mal aus einer anderen Perspektive betrachten:
    Du hast ein Jahr lang Wasser bekommen - das ist unstrittig. Wie viel Wasser das war, ist zunächst egal.
    Dann hast du für die Wasserlieferung in dem Jahr eine Rechnung bekommen, deren Endbetrag ein konkreter Eurobetrag war.

    Dieser Betrag ist dir als Kosten für die Wasserversorgung in dem Jahr entstanden.

    Laut BetrKV gehören diese Kosten zu den Betriebskosten und können vom Vermieter in der Betriebskostenabrechnung gegenüber den Mietern voll an-/abgerechnet werden.

    Die Wassermenge kommt hier überhaupt nicht vor!

    Sie kommt erst beim Bilden der Verteilerschlüssel zum tragen. Aber auch dort kommen - wenn man es taktisch klug und vor allem richtig macht - nur die Stände/Differenzen der Wohnungs-Wasserzähler zum tragen, nicht aber der Hauptzähler.
     
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  13. #12 dabescht, 17.12.2018
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    Ich versuche die Satzung zu besorgen.Danke für den Tipp.
     
  14. #13 dabescht, 17.12.2018
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    p.s. taktisch klug und richtig hat es v bisher auch gemacht. allerdings ist auch m ein fuchs und hat die differenz bei der durchsicht der einzelbelege bemerkt.
     
  15. sara

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    Ja, soweit normal. Was genau ist aber terminlich auf der Ablesekarte bzw. dem Anschreiben genau angegeben. Z.B. kann ich auch warten und die Zählerstände dem Versorger auch erst vom 31.12. übermitteln bis zu einem Stichtag z. B. 2. Jan., sowohl hier in NRW als auch in Bayern.
    Natürlich kann ich die Zählerstände auch direkt nach der Erhalt der Ablesekarte, gleich mit der Ablesekarte od. online übermitteln. Mit der Folge - Hochrechnung für die restlichen Tage bis 31.12.
    (Meine Ablesekarten liegen alle noch hier und der Stand wird dann online übermittelt)
    Aber wie von dots schon geschrieben:
    und kann damit auch umgelegt werden.
    Aber vielleicht schaust du dir nochmal die Aufforderung zur Ablesung der Stadt/Gemeinde genau an, ob es diese von mir genannte Möglichkeit auch gibt. (Fürs nächste Jahr, um solchen Diskussionen aus dem Weg zu gehen)
     
  16. Andres

    Andres
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    Eine schöne Geschichte mit nur einem kleinen Haken:

    Natürlich kann man das bei Interesse diskutieren. Das Problem wird aber mit einer anderen Fragestellung einer viel einfacheren Lösung zugeführt: Hat M einen Anspruch gegen V auf Abrechnung nach Leistungsprinzip? (So heißt der Fachausdruck für die Umschreibung mit dem Zählerstand am 31.12.)

    Die Antwort lautet dann nämlich ganz einfach "Nein" und die Begründung wäre BGH VIII ZR 27/07.
     
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  17. #16 dabescht, 17.12.2018
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    Danke andres. Das Urteil werde ich lesen!

    @sara: frist war bis spätestens 31.10. insofern nix mit warten.
     
  18. #17 immodream, 17.12.2018
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    Hallo dabescht,
    das Problem habe ich bei allen Objekten.
    Der hier im Ruhrgebiet tätige Wasserversorger läßt mich immer die Hauptwasseruhren im Oktober ablesen und die Rechnung wird dann immer Anfang November erstellt.
    Ablesedatum der Wohnungswasseruhren und NK Abrechnungszeitraum ist aber der 1.1.-31.12.
    Ich habe bei einem Objekt bis zu 10 % Differenz.
    Es ist Stand der Technik und auch durch Gerichtsurteile bestätigt, das die in die Wohnungen eingebauten Wassseruhren nicht so empfindlich zählen wie die Hauptwasseruhren.
    Es gibt Gerichtsurteile, die bis zu 20 % Abweichung tolerieren.
    Abweichungen gibt es schon dadurch, das ich in manchen Jahren am 10. Oktober manchmal aber auch erst am 20 Oktober ablese.
    Auch die Mieter lesen ihre Wohnungswasssruhren ja nicht am 31.12. Punkt 24 Uhr ab.
    Einige fahren Weihnachten in Urlaub und lesen schon vorher ab, andere vergessen das Ablesen und lesen erst Anfang Januar ab.
    Ich versuche gerade einem Mieter zu erklären, das er das Wassser, das er in diesem Jahr vielleicht zuviel bezahlt ( falls es eine Ablesedifferenz und nicht eine Messdifferenz ist ) im nächsten Jahr weniger bezahlt.
    Hat mich letzte Tage fast eine Stunde Telefonüberzeugungsarbeit gekostet.
    Ich habe ihm eine Kopie eines sechsseitigen Schreibens von der Arbeitsgemeinschaft Heiz- und Wasserverteilung e.V. vorbeigebracht, wo die Messdifferenz ausführlich erklärt wird.

    Grüße
    Immodream
     
  19. #18 immodream, 17.12.2018
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    Hallo Sara,
    bei unserem Wasserversorger kann ich nicht warten und den Ablesetermin herauszögern.
    Ich habe 14 Tage Ablesefrist und dann wird geschätzt.
    Grüße
    Immodream
     
  20. #19 immodream, 17.12.2018
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    Hallo ,
    diese Verschiebung zwischen NK Abrechnungsjahr und tatsächlicher Ablesung haben wir doch beim Gasversorger, Allgemeinstrom und auch bei der Verwertung von Versicherungs- , Schornsteinfegerrechnungen und teilweise auch den Grundbesitzabgaben.
    Da mein Wasserversorger, den Frischwasserverbrauch aus 2018 erst in 2019 an die Stadt weiter meldet, erhalte ich erst im Grundbesitzabgabenscheid von 2020 die Gebührenberchnung der Abwassermenge aus 2018.
    Ich möchte dann mal sehen, wie ich Fristgerecht eine NK Abrechnung erstellen soll.
    Grüße
    Immodream
     
  21. #20 Benni.G, 19.12.2018
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    Wenn du am 10. Oktober abliest, sind es eben noch 82 Tage bis zum Jahresende. Also nimmst du den Verbrauch seit der letzten Abrechnung, teilst ihn durch 283 und Multiplizierst ihn mit 365.
    Wenn du erst am 20. Oktober abliest, sind es ja nur noch 72 Tage, sodass du den Verbrauch durch 293 teilst und mal 365 rechnest.
    Schon sollte die Differenz deutlich kleiner sein.
    Wenn man nicht da ist, ist ja eigentlich egal, ob man vor Abfahrt oder nach Rückkehr abliest. Der Zählerstand sollte ja eigentlich der gleiche sein.
    Klar, wenn man hier mit Hochrechnung arbeitet, kommt man bei der Ablesung vor Weihnachten auf einen größeren Verbrauch je Tag, wie wenn man den gleichen Zählerstand erst 10 Tage später abliest.
    Da die Preise in der Regel steigen, macht er da unter Umständen sogar noch ein Geschäft.
    Beim Gasverbrauch von rund 20.000 kWh (850-900 €) mache ich es wie folgt:
    Zum NK-Stichtag (30.4.) habe ich auf den Gaszähler geschaut und die seit Jahreswechsel verbrauchten Einheiten nach dem neuen Tarif berechnet. Dieser Betrag wird bei der Abrechnung 2018/19 abgezogen und wiederum die neuen Einheiten nach dem ab 1.1.2019 gültigen Vertrag hinzuaddiert.
    Beim Stromverbrauch von rund 250 kWh (70-100 €) und Tarifwechsel am 17.5. kann ich gut und gerne auf solch eine Korrektur verzichten.
    3 € mehr oder weniger sollten keinen Mieter zur Weißglut bringen, bei 100 € kann ich es schon verstehen und mache mir deswegen die Arbeit.
    Bezüglich der Brennstoffkosten steht dann bei Ista für das Jahr 2017/18 ein Posten mit Datum 03.01.2018 von 14.101 kWh für 935,46 € und ein zweiter Posten mit Datum 30.04.2018 von 10.157 kWh für 432,08 €.
    Der erste Posten ist vom Grundversorger aufgestellt worden, dessen Abrechnungszeiträume nicht 365 Tage entsprachen. Für die vorherige Abrechnung wurde nur die Heizkostenabrechnung wurde nur der Gasverbrauch bis zum 27.2.2017 beachtet, sodass die Bewohner mit der Abrechnung 2016/17 zwei Monate zu wenig und für 2017/18 zwei Monate zu viel Gas bezahlt haben. So kann aber auch jeder Bewohner sehen, wie sich der Vertragspreis des Gases verändert und warum es zu Kostensteigerungen, oder wie in diesem Fall zu Senkungen kommt. Da ich die Verwaltung erst zum 01.05.2017 übernommen habe, musste ich eben erst mal schauen, wie ich "den Murks" des Vorgängers in ein sinnvolles und gerechtes System überführe.
    Da die Kosten deutlich gesunken sind und bei den Bewohnern kein Wechsel stattgefunden hat, ist das auch alles reibungslos über die Bühne gegangen.
     
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