ZFH Heizkostenabrechnung und Warmwasser

Dieses Thema im Forum "Heizung" wurde erstellt von anwida2, 13.03.2015.

  1. #1 anwida2, 13.03.2015
    anwida2

    anwida2 Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen,
    ich bin neu hier und hoffe ihr könnt mir weiterhelfen.

    Ich besitze ein 2FH. Eine wohnung wird von mir selbst bewohnt, die zweite von meinen Eltern unentgeltlich genutzt. Aufgrund Familienvergrößerung mußte mehr Platz her (eigenes Haus) und meine Wohnung soll nun vermietet werden.
    Das Haus besitzt eine Öl-ZH incl. Warmwasserbereitung. Es existiert nur ein Heizkreis und auch nur ein Wasserkreislauf (warm und kalt). Außer der Wasseruhr am Hausanschluss gibt es auch keinerlei Zähler. Stromzähler hat jede Wohnung seperat.
    Bisherige Nebenkosten (Wasser, Heizöl) wurden 50:50 geteilt (was auch familientechnisch kein Problem darstellt).

    Wie kann ich nun mit einem Mieter die Heiz- und Warmwasserkosten abrechnen????
    Ich hab mich schon in die Heizkostenverordnung versucht einzulesen, aber irgendwie bin ich jetzt noch mehr verwirrt als vorher:sauer024:

    Ein wohnungsweiser Einbau von Warm-bzw. Kaltwasserzählern kommt für nicht in Betracht, weil meine Wohnung erst vor ein paar Jahren kernsaniert wurde und ich nicht schon wieder die Wände aufstemmen lassen möchte. Meine Eltern wären in ihrer Wohnung darüber auch nicht begeistert (Einbaumöbel Küche, Bad, etc...).
    Ich freue mich auf eure Antworten.
    Viele Grüße
    Andi
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Ok, damit ist die Abrechnung der Heizung über Wärmemengenzähler raus - vielleicht nicht technisch, aber in jedem Fall wirtschaftlich. Du brauchst Heizkostenverteiler an allen Heizkörpern. Steht dem etwas im Weg? Fußbodenheizung?


    Da warm und kalt normalerweise nicht in einem Rohr sind ;) und kalt nicht zirkuliert, wirst du das näher erklären müssen: Wie funktioniert die Warmwasserbereitung? Welche Verorgungsleitungen gibt es?


    Wie du mit deinen Eltern abrechnest, bleibt auch weiterhin euch überlassen, solange ihr euch einig seid. Der Mieter hat aber Anspruch auf eine korrekte Abrechnung. Falls die Eltern aber nicht bereit sind, "den Rest" zu zahlen, bietet es sich aus praktischen Gründen an, zukünftig auch mit den Eltern korrekt abzurechnen.


    Sollten Zähler erforderlich werden (Fragen s.o.) gibt es Wege, das ohne Abriss des Hauses zu realisieren. Scharf formuliert: Ob du Lust hast, dir Zähler einzubauen, interessiert nicht.
     
  4. #3 Modernfamily, 13.03.2015
    Zuletzt bearbeitet: 13.03.2015
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    Greift hier nicht das Wirtschaftlichkeitsgebot?

    Sprich: Sind keine Zähler vorhanden und ist es unwirtschaftlich welche einzubauen dann kann man das auch ohne regeln?

    Unser Anwalt hat damals gesagt:
    Möglichkeit a) im Mietvertrag eine genaue Kostenaufteilung regeln z.B. (Heizkosten nach Wohnfläche, Wasserkosten nach Personen usw.
    Möglichkeit b) eine Pauschale (wobei hier natürlich die Risiken der Unter- oder Überzahlung da sind

    http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/heizung/verteilschluessel.htm
     
  5. Duncan

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    bei max. wenigen hundert € wird es schwer einen Richter zu finden der dir den Wirtschaftlichkeitsmangel abnimmt. Gerade bei Abrechnungen über Jahre eher Jahrzehnte.
     
  6. #5 anwida2, 14.03.2015
    Zuletzt bearbeitet: 14.03.2015
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    Hallo Andres,

    vielen Dank für die schnelle Antwort.
    Zu Deinen Fragen: Heizkostenverteiler in beiden Wohnungen ist kein Problem und meines ERachtens auch händelbar. Fußbodenheizung (zusätzlich zum Heizkörper) habe ich nur im Bad, kann ich aber bei BEdarf auch außer Betrieb setzen.

    Bei den Versorgungsleitungen wirds etwas komplizierter: Es gibt insgesamt drei Leitungsstränge durchgehend vom Keller bis zum 1.0G (zweimal BAd und einmal Küche).
    Ich habe mir auch schon überlegt mit Zählern am Eckventil zu arbeiten, doch damit decke ich nur zwei Wasserentnahmestellen (Waschtisch und Süle) ab. Dusche und Badewanne haben Unterputzarmaturen.... :sauer005:

    Die Warmwassbereitung für beide Wohnungen erfolgt durch die Öl-ZH
     
  7. #6 alibaba, 14.03.2015
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    ein ZFH ohne seperate geeichte Zähler ,ist immer Mist :verrueckt004:

    ich hatte es so gemacht :hut001:

    bei geschätze NK , Öl oder Gas 50/50 , Wasser pro Kopf ...... :tier002:

    du weisst ja ca. wie deine NK waren als du dort gewohnt hast :48:
    (ICH SAG MAL JETZT 200 €)

    da machste ein Mietvertrag Kaltmiete zzgl 120€ von den og. 200€ , sodas du

    eben NK im Vertrag 80 € drin hast :hut001: das reicht natürlich nicht ,aber

    der Mieter will sicher keine NK'Abrechnung ,du selber brauchst doch auch keine :D

    sparst dir den Moloch mit dem Stress :D

    Gruss
    alibaba :D
    PS:
    jedes Jahr unterschreiben Mieter/Vermieter eine Vereinbarung auf verzicht der jeweiligen NK'Abrechnung ,den Mieter muss man natürlich immer sagen ,das er sparsam....... , klar im Mietvertrag steht NK varialbel :erschreckt003::D
     
  8. Andres

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    Entweder das oder die FBH bekommt einen separaten Heizkreislauf und dort wird ein WMZ eingebaut. Dann über Vorwegabzug ... - das ist nicht schön.


    Ja, ein Haus, das ursprünglich nicht für die Vermietung vorgesehen war, hat solche Späße.

    Es gibt jetzt mehrere Möglichkeiten: Du kannst darauf hoffen, dass der Mieter sich entweder nie beschwert oder dass in diesem Fall eine Argumentation, dass der Einbau von Warmwasserzählern unwirtschaftlich wäre, notfalls vor Gericht erfolgreich wäre. Letztendlich wäre in diesem Fall jede Abrechnung, die du erstellst, eine Zitterpartie. Oder du rüstest die Wasserzähler nach - auch wenn es 3 oder 4 pro Wohnung sind, Fliesen entfernt werden müssen und dir auch sonst kein Vorzug der UP-Montage erspart bleibt.

    Möglichkeit 2 könnte teuer werden, vor allem auf Dauer. Vielleicht kommt es billiger, wenn die vermietete Wohnung von der Zentralen WW-Bereitung abgetrennt wird und separat über einen Boiler, Durchlauferhitzer o.ä. versorgt wird.


    Ok, dann ist noch ein Wärmemengenzähler erforderlich, um den Anteil der Warmwasserkosten an den Gesatmkosten der Heizanlage zu ermitteln. Außerdem muss zukünftig der Ölstand zum Abrechnungsstichtag abgelesen (und möglichst dokumentiert) werden. Ich habe das Gefühl, dass auch das nicht so einfach mit dem vorhandenen Tank gehen wird ...


    Die gute Nachricht: Für's Kaltwasser müssen keine Zähler nachgerüstet werden.
     
  9. Syker

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    Hallo zusammen,

    Als Alternative kommt auch noch in Betracht, das die Eltern als VM im MV auftauchen. Dann könnte man rechtlich sicher eine Vereinbarung abweichend von der HeizkostenV treffen und sich diesen Zähler und Abrechnungskram sparen.

    VG Syker
     
  10. #9 anwida2, 14.03.2015
    Zuletzt bearbeitet: 14.03.2015
    anwida2

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    Ich seh schon, dass mir (fast) Nur die Hoffnung bleibt, nen anständigen Mieter zu finden, der mit ner Pauschalabrechnung mitspielt..... Ich hab mal mit dem Installateur meines Vertrauens gesprochen.... um hier ne anständige Trennung und Abrechenbarbeit von Wasser und Heizung hinzubekommen, bin ich locker mal TEU 10 los.... wirtschaftlich ist was anderes....

    Beim Öltank kann ich den (genauen) Füllstand nicht ablesen... es ist ein geschweißter STahltank mit ner Uhr oben dran....
     
  11. sara

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    Gibt es da nicht doch eine kleine "abschraubbare" Öffnung?
    Zumindest hatte ich das bei meinem alten Stahl - Öltank, da einen Zollstock reinstecken und schon kannst du den Inhalt berechnen. Grundfläche des Tanks dürfte bekannt sein.

    Pauschal würde ich versuchen zu vermeiden. Lieber wenn irgend möglich eine Abrechnung nach qm Wohnfläche.
    Wasser evtl. nach Personen oder auch nach qm Wohnfläche.
     
  12. Andres

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    Richtig. Davon abgesehen, dass die Eltern mitspielen müssen, belastet das die Freibeträge der Schenkungssteuer. Abhängig vom Einkommen der Eltern, könnte das auch sonst steuerlich nachteilig sein. Dafür gäbe es ein erleichtertes Kündigungsrecht. und die Möglichkeit, abweichende Abrechnungsmodi zu vereinbaren. Muss man abwägen ...


    Für den Einbau von 2x2 UP-Zähler, 2 Eckventilen und 1 WMZ? Werden die Bäder dabei komplett neu gefliest? Das sollte sich doch vermeiden lassen.

    Die Erfassungsgeräte selbst solltest du separat kalkulieren. Die Kosten dafür sind umlagefähig.


    Da hat sara schon einen guten Hinweis gegeben. Im Zweifelsfall beim Hersteller anfragen - vielleicht kann man da was nachrüsten.
     
  13. #12 Modernfamily, 14.03.2015
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  14. #13 Glaskügelchen, 14.03.2015
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    Abgesehen davon, dass ich nirgends erkennen kann, ob die Eltern der TE das Haus geschenkt haben, sehe ich keine Nachteile darin, wenn die Eltern als Vermieter auftreten. Würden die Eltern die Miete bekommen, was ja auch dann nicht der Fall sein MUSS, wenn sie Vermieter sind, würde sich das sogar positiv auf die Freibeträge auswirken.
    Wären es meine Eltern, würde ich ihnen diese Möglichkeit auf jeden Fall einräumen. Die Möglichkeit der erleichterten Kündigung ist ein sehr großer Vorteil.
     
  15. Andres

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    Ich schon. Wenn die Eltern als Vermieter auftreten, ist einerseits der geldwerte Vorteil der Gebrauchsüberlassung und in der umgekehrten Richtung die Überlassung der Mieteinnahmen der Schenkungssteuer unterworfen. Vor allem zu den Eltern hin kann das schmerzhaft werden, weil der Freibetrag in diese Richtung niedrig ist.

    Der Einkommenssteuer wäre die Miete dann bei den Eltern unterworfen. Das kann gut oder schlecht sein.


    Dann bleibt noch immer die Gebrauchsüberlassung. Der Freibetrag liegt bei 20.000 € pro 10 Jahre - das hat man mit Mieten schnell zusammen.


    Hä? Das Haus gehört dem TE.
     
  16. #15 Glaskügelchen, 15.03.2015
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    Die Mieteinnahmen müssen aber nicht bei den Eltern bleiben, nur weil diese als Vermieter auftreten.
    Der Schenkungsfreibetrag liegt bei 400 000€/10 Jahre!! Sonst würde sich die Übertragung von Vermögenswerten mittels Schenkung hinsichtlich der Erbschaftssteuer wohl kaum lohnen.

    Das ist mir schon klar, dass es nicht mir gehört.......
    Nur würde ich meinen Eltern, wenn sie mir schon das Haus geschenkt hätten (was die/der TE mit keinem Wort erwähnt hat), die Möglichkeit einräumen als Vermieter aufzutreten um damit an die Möglichkeit der erleichterten Kündigung zu kommen.
     
  17. Andres

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    Nein, aber dort fällt die ESt an.


    Nur in die eine Richtung.

    Das ist die andere Richtung.
     
  18. #17 Glaskügelchen, 15.03.2015
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    Warum sollte das so sein?
    Ein Vermieter muss nicht Inhaber des Kontos sein auf das die Miete geht. Und selbst wenn es so wäre, müsste er das Geld nicht zwangsläufig versteuern, wenn er es weitergibt. Das hängt aber eher mit den Vereinbarungen im Schenkungsvertrag zusammen als mit Mietverträgen.

    Die Tatsache, dass jemand als Vermieter auftritt, der nicht Eigentümer ist, bedeutet aber nicht automatisch eine Schenkung der Mieteinnahmen.
     
  19. Andres

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    Weil den Eltern als Vermieter die Mieteinnahmen zustehen. Dass sie diese gleich weiterverschenken, ist unerheblich.

    Habe ich das wirklich so wirr geschrieben oder willst du mich einfach nicht verstehen?
     
  20. #19 Glaskügelchen, 15.03.2015
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    Und genau das ist eben nicht so. Wie kommst du darauf, dass es so wäre?
    Es gibt Hausverwaltungen, die als Vermieter im Mietvertrag stehen. Glaubst du denen steht deshalb das Geld aus der Vermietung zu? Oder sie müssten es versteuern?
     
  21. Syker

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    Hallo zusammen,

    Mal angenommen eine Hausverwaltung tritt in steuerlicher Sicht als Treuhänder auf. Dann wäre ja die Steuer vom Treugeber zu entrichten, dies müsste auf die Situation des TE übertragbar sein.

    Inwiefern das ein Bürokratiemonster im Vergleich zur Installation von Messgeräten und Abrechnung nach HeizkostenV ist, kann ich nicht beurteilen.

    VG Syker
     
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