ZFH - Heizung, Warm- und Kaltwasser abrechnen.

Diskutiere ZFH - Heizung, Warm- und Kaltwasser abrechnen. im Heizung Forum im Bereich Betriebs- und Heizkosten; Moin, ich habe hier schon einiges mitgelesen, aber jetzt geht es auch bei mir an die erste Vermietung und es tun sich doch einigen Fragen auf....

  1. DoH86

    DoH86 Neuer Benutzer

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    Moin,

    ich habe hier schon einiges mitgelesen, aber jetzt geht es auch bei mir an die erste Vermietung und es tun sich doch einigen Fragen auf. Leider habe ich noch keine passende Antwort auf mein Problem gefunden und HuG war auch keine große Hilfe.

    Folgender Sachverhalt:
    In unserem Zweifamilienhaus (Bj. 1980) mit 2 Wohnungen (EG&OG) wird die OG-Whg. von uns als Eigentümern bewohnt und die EG-Whg. soll vermietet werden. Die Grundflächen sind bekannt, die Wohnflache für die OG-Wohnung müsste ermittelt werden.
    Wir haben uns einen Mietvertrag von HuG geholt und sind nun bei dem Punkt Betriebskosten angelangt.

    Im Haus gibt es folgende Zähler:
    - 1x Gaszähler an der Gasleitung
    - 1x Wasserzähler an der Hauptleitung
    - OG-Wohnung: 1x Kaltwasserzähler, 1x Warmwasserzähler (der aber wegen Monteursfehler nicht geht)
    - EG-Wohnung: 1x Kaltwasserzähler, 1x Warmwasserzähler

    Kaltwasser kann ich nach Verbrauch abrechnen, da beide Wohnungen ja einen Kaltwasserzähler haben.
    Aber wie schaut es mit Warmwasser und Heizung aus?
    Ich nehme an, dass mit nur einem Warmwasserzähler in der Mietwohnung keine verbrauchsbasierte Erfassung möglich ist?

    Ich müsste also den Gasverbrauch nehmen und dann nach Wohnfläche abrechnen oder welche Möglichkeiten hätte ich noch? Paschal 50/50?

    Was wäre eurer Erfahrung nach die sinnvollste Variante?

    Danke schon mal für eure Hilfe.

    Gruß
    DoH86
     
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  3. #2 Sweeney, 14.05.2017
    Zuletzt bearbeitet: 14.05.2017
    Sweeney

    Sweeney Erfahrener Benutzer

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    Ich verstehe die Frage dahingehend, dass es primär um die Ausgestaltung des Mietvertrags über ein zukünftiges Mietverhältnis gehlt.

    Außer bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt, ist die HeizkostenV anzuwenden (§2 HeizkostenV). Nach den bisherigen Informationen dürfte der Vermieter folglich eine freie Ausgestaltung haben über die Ausgestaltung der Heizkostenabrechnung. Vermieter und Mieter könnten beispielsweise individuell vereinbaren, dass die Heizkostenverordnung nicht zur Anwendung kommen und somit eine verbrauchsunabhängige Abrechnung der Heizkosten erfolgen soll.

    Eine alternative Option wäre die Abrechnung gem. HeizkostenV. Wird eine solche Abrechnung vereinbart, dürfte der Vermieter verpflichet werden die notwendigen Vorkerhungen zu treffen, um einen verbrauchsabhängigen Verbrauch zu ermitteln. Die Frage ist also durchaus berechtigt, denn aus den mietvertraglichen Vereinbarungen könnten Verpflichtungen für den Vermieter entstehen.

    Neben der bereits erwähnten Abrechnung nach Wohnfläche, könnte die Heizkostenabrechnung auch nach der Zahl der Familienmitglieder von Vermieter und Mieter oder in pauschalisierter Form erfolgen.

    Abschließend sei erwähnt, dass eine verbrauchsunabhängige Abrechnung dazu führen könnte, dass ein übermäßiges Heizen des Mieters vom Vermieter mitgetragen wird. Eine verbrauchsabhängie Abrechnung wäre daher "fairer", jedoch müsste der Vermieter dem Anschein nach zunächst die notwendigen Voraussetzungen schaffen.
     
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  4. DoH86

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    N'abend,

    ja, das ist richtig. Es geht um die Erstellung eines Mietvertrages für eine zukünftige Vermietung.

    Auf Grund der Zählersituation, haben wir für unsere Wohnung keinen funktionierenden Warmwasserzähler. Somit ist eine verbrauchsabhänige Warmwasserermittlung, meiner Meinung nach, nicht möglich.

    Was würdet ihr bevorzugen?

    Wohnfläche wäre für uns als Eigentümer günstiger, da wir die OG-Whg. haben und die Wfl. durch die Dachschrägen geringer ist, als bei der EG-Wohnung.

    Pauschal 50/50 ist simpel zu rechnen und fairer für den Mieter oder?

    Nach Personen im Haushalt stelle ich mir kopliziert vor. Zählen Kinder und Erwachsene gleich?

    Gruß
    DoH86
     
  5. #4 immobiliensammler, 14.05.2017
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    Ich schließe mich Sweeney an und würde bei dieser Konstellation auf jeden Fall eine verbrauchsunabhängige Abrechnung (abweichend von der HeizkostenVO) vereinbaren. Ansonsten kämen auf Dich erhebliche Kosten zu:

    - Reparatur zumindest des Warmwasserzählers für die Vermieterwohnung
    - Einbau eines Wärmemengenzählers zur Ermittlung der für die Warmwasserbereitung benötigten Energie

    Weiter müssen alle Heizkörper mit Heizkostenverteilern (alternativ Wärmemengenzähler) ausgestattet werden, diese können zwar gemietet werden, jedoch ist die Miete nur für die in der Mieterwohnung verbauten Geräte umlagefähig, in der Vermieterwohnung müssen diese auch installiert werden.

    Zusätzlich entstehen wohl jährliche Abrechnungskosten, die auch nur für die Mieterwohnung umlagefähig sind.
     
  6. #5 immobiliensammler, 14.05.2017
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    Ich würde nach Wohnfläche abrechnen, für die Heizkosten ist das sicherlich am besten. Schwieriger ist es beim Wasser, da hier ja jede Person zusätzlich verbraucht (Richtwert ist wohl um die 3 m³ pro Person und Monat), da spielt es auch keine Rolle ob Kind oder Erwachsener.

    Dein Risiko bei der verbrauchsunabhängigen Abrechnung ist halt, dass der Mieter - gerade wenn das Mietverhältnis gestört ist - auch zum Fenster rausheizen oder stundenlang das Wasser laufen lassen kann, zahlt ja alles der böse Vermieter anteilig mit.
     
  7. DoH86

    DoH86 Neuer Benutzer

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    Reparieren ist leider nicht möglich. Die Bäder sind weit weg von der Heizung und man muss lange auf Warmwasser warten. Deshalb wurde vom Monteur eine Zirkulationsleitung mit Pumpe montiert. Aber irgendwo ist der Wurm drin. Wenn die Zirkulationspumpe läuft, dann zählt der Warmwasser zähler rückwärts... Also entweder keine Zirkulationspumpe und ewig auf Warmwasser warten oder kein nutzbarer Warmwasserzähler für die Eigentümerwohnung. :-(

    Wärmemengenzähler würden nur an den Heizkörpern gehen. Aber da habe ich hier nicht so viel gutes zu gelesen.

    Okay, dann werde ich die verbrauchsunabhänige Abrechnung nach Wfl. nehmen.

    Genau deswegen hatte ich Bedenken und hatte gehofft, dass es vielleicht noch eine Abrechnungsvariante gibt, die mir entgangen ist.

    Ich danke euch!
     
  8. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Gute Entscheidung (finde ich).
    Das muss dann aber auch so explizit im Vertrag vereinbart werden, sonst gilt die Heizkostenverordnung und es muss verbrauchsabhängig abgerechnet werden.
     
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  9. #8 anitari, 15.05.2017
    anitari

    anitari Erfahrener Benutzer

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    Auch ich empfehle die Heiz- und Warmwasseraufbereitungskosten nach der Wohnfläche abzurechnen. Bitte beachten das die Art der Umlage aber explizit im Vertrag vereinbart werden muß.

    Kannst Du nicht. Warum? Weil Du den tatsächlichen Kaltwasserverbrauch nicht ermitteln kannst.

    Denn der setzt sich zusammen aus Verbrauch Kaltwasser + Verbrauch Warmwasser.

    Warum ist die Reparatur bzw. der Austausch des einen WW-Zählers nicht möglich? Wie weit die Wohnung von der Anlage weg ist spielt dabei doch keine Rolle.

    Ersatzweise könnte ein neuer Zähler doch direkt an WW-Leitung zu der Wohnung im Heizungsraum installiert werden.

    So habe ich das vor einigen Jahren, als sich der WW-Zähler in der Wohnung eines Mieters verabschiedet hat, machen lassen. Ist auch kostengünstiger.
     
  10. DoH86

    DoH86 Neuer Benutzer

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    Moin,

    also muss ich alles nach Wohnfläche abrechnen?

    In den Wohnungen gab es nie Zähler und die Wohnungen sind frisch renoviert. An die Leitungen kommt man nicht mehr ran. Es gibt nur die Rohre im Heizungskeller, die zu den Wohnungen führen. Dort sitzen auch die Zähler mit zwischen.

    Der Monteur hat jetzt von der Warmwasserleitung der OG-Whg. die Zirkulationsleitung zurück zum Warmwasserspeicher gelegt, wodurch unser WWZ jetzt in die Zirkulationsleitung integriert ist. Sprich, wenn die Zikulationspumpe läuft, dann läuft auch der Zähler, obwohl eigentlich nur Wasser im Kreis gepumpt wird.

    Die Entfernung ist in soweit interessant, dass die Bäder der EG-Whg. etwa 12m und die Bäder der OG-Whg. etwa 15m vom Warmwasserspeicher weg sind. Da müssten erst die Rohre komplett durchlaufen, damit man warmes Wasser hat.

    Alles etwas unglücklich.
     
  11. #10 anitari, 15.05.2017
    anitari

    anitari Erfahrener Benutzer

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    Wenn der Verbrauch von Kaltwasser nicht für jeden Nutzer ermittelt werden kann und vertraglich nichts anderes vereinbart ist, ja.

    Ich bin ja kein Fachmann, aber nach meinem Wissen, ne meiner Erfahrung, läuft der WW-Zähler auch wenn die Zirkulationspumpe aus ist. Die Pumpe dienst nur dem Zweck das Warmwasser schneller verfügbar ist.

    Wasser im Kreis gepumpt? Das wird doch verbraucht. Oder meinst Du das Wasser für den Heizkreislauf?
     
  12. DoH86

    DoH86 Neuer Benutzer

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    Moin,

    eigentlich wird das Wasser ja in der Zirkulationsleitung im Kreis gepumpt. Von dieser Leitung gehen dann die Wohnungsleitungen ab, wo die Wasserzähler mit drin sitzen.

    Bei unserem Haus ist es anders.
    Bei uns gehen die Leitungen direkt aus dem Warmwasserspeicher in die Bäder der Wohnungen und hier sitzen auch die Zähler mit drin. Die Zirkulationsleitung geht jetzt von der Warmwasserleitung (der OG-whg.) ab und zurück in den Speicher.
    Nur läuft dadurch unser WWZ rückwärts mit. Wenn wir warmes Wasser normal entnehmen ohne die Zikulationspumpe laufen zu lassen, läuft alles richtig. Aber dann wartet man ewig auf warmes Wasser, weil die langen Leitungen erst mal leer laufen müssen, damit das warme Wasser nach laufen kann.
     
  13. #12 sara, 15.05.2017
    Zuletzt bearbeitet: 15.05.2017
    sara

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    Beim Kaltwasser besteht aber auch die Möglichkeit dieses nach Personen abzurechnen.
    Auch das muss natürlich im Mietvertrag vereinbart sein.
    Zumindest würde ich das vorziehen, als über qm die Wasser/Abwasserkosten abzurechnen.
    (Wurde auch in meinem Mehrfamilienhaus so gemacht, da es keine Wasserzähler in den Whg.en gab)

    Für das warme Wasser wäre diese Möglichkeit der gesamten Warmwassermenge zu ermitteln:

    Quelle: http://www.heizkostenverordnung.de/par9.php
    Die Aufteilung dann auch auf Personen.

    Die Heizkosten auf qm.
     
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