Ziel: Rendite Maximierung mit Immobilien

Diskutiere Ziel: Rendite Maximierung mit Immobilien im Steuer - Vermietung und Verpachtung Forum im Bereich Finanzen; Was ist die optimale Gestaltungsmöglichkeit ? Immobilie privat kaufen oder über GmbH oder … ? Ausgangssituation: Hoher EK-Steuersatz: 43 %...

  1. #1 Rendite, 11.02.2013
    Rendite

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    Was ist die optimale Gestaltungsmöglichkeit ?
    Immobilie privat kaufen oder über GmbH oder … ?

    Ausgangssituation:
    Hoher EK-Steuersatz: 43 %
    Es sollen mittelfristig mehrere MFH gekauft werden (je Objekt ca 20.000 EUR Mietüberschuß).
    Das investierte Geld wird nicht benötigt, kann sehr langfristig investiert bleiben.

    GmbH Verwaltungsaufwand ist nicht sonderlich hoch.
    Gründungskosten 2000 EUR,
    lfd Kosten 200 EUR wenn man es selbst macht (110 IHK-Beitrag, 40 Publizierung, 50 Software Buchführung).

    Idee "Immobilien-GmbH"
    Steuervorteil Immobilien GmbH
    Immobilien GmbH zahlt nur 15 % Körperschaftssteuer und 5,5 % Soli also insg. 15,8 % Steuern.

    (§ 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG). Gewerbesteuerfreiheit für grundstücksverwaltende Gesellschaften
    Aktuelle Rechtsprechung Steuerrecht und Abgaben

    Strategie: Alles Geld in GmbH lassen (keine lfd. Ausschüttung, kein Geschäftsführergehalt, ..)
    Steuervorteil = EK-Steuersatz minus GmbH-Steuersatz = 43 - 15,8 = 27,2 %
    Liquiditätsvorteil 5.400 EUR p.a. bei 20.000 Gewinn.
    -> schneller tilgen, weitere Investition, zinseszins Effekt

    Selbst bei Ausschüttung gibt es Steuervorteil
    a) GmbH-Steuern: Körperschaftssteuer: 15,8%, Keine Gewerbesteuer
    b) Versteuerung GmbH Ausschüttung beim Gesellschafter
    Teileinkünfteverfahren (60 %) bei Steuersatz 43 % (alternativ mit Abgeltungssteuer 25 %)
    Macht Steuerlast 21,7 % bezogen auf den ursprünglichen Gesamtgewinn.

    Gesamt Steuer: 15,8 + 21,7 =37,5 % (bezogen auf ursprünglichen Gesamtgewinn)
    Steuervorteil: EK-Steuer minus GmbH-Steuer =43 - 37,5 = 5,5 %
    Liquiditätsvorteil 1.100 EUR p.a. bei 20.000 Gewinn.

    Vorteile
    -Mehr Cashflow/Liquidität/Überschuß
    -erweiterte Gestaltungsmöglichkeiten
    -Direktversicherung/ Pensionskasse für GF oder Angestelle
    -Auschüttungen verschiebbar
    -in Zeiten ohne Einkommen/als Rentner
    -Dauerhafte Wertminderungen -> Teilwertabschreibung
    -Veräußerungsverluste auch nach 10 J steuerlich absetzbar
    -Verluste aus Vermietung /Verkauf mit anderen GmbH-Einnahmen uneingeschränkt verrechenbar
    -Vererbung
    Private Vererbung: Freibetrag 205 TSD
    persönlicher Freibetrag: 205TSD (je Elternteil)
    GmbH-Vererbung Freibetrag 205TSD + 225TSD + 35% Bewertungsabschlag
    zusätzlich Betriebsvermögensfreibetrag 225TSD (je Elternteil, Eltern können je 50 % der GmbH Anteile haben -> doppelter Freibetrag)
    Bewertungsabschlag 35 Prozent

    Nachteile:
    -Mietverluste lassen sich nicht mit persönlichen Einkommen verrechnen
    Nicht so relevant, Mietüberschüsse werden erwartet

    1) Objekte mit Negativeinkünften privat kaufen (gute Lagen, Neubau)
    - Spekualtion auf Wiederverkaufswert nach 10 J steuerfrei
    - Verluste/Modernisierungskosten kann ich absetzen mit persönlichem Einkommen

    2) Renditeobjekte über GmbH kaufen (generieren Überschüße)
    - Renditeobjekte machen Überschuß, teure substanzerhaltenen Maßnahmen nicht in Sicht
    Verkaufsgewinn: keine Spekulationssteurfreiheit nach 10 Jahren
    Gewinn voll steuerpflichtig
    ->kaufe nur Renditeobjekt über GMbH (Verkaufsgewinn wird nicht relevant sein)

    -andere sehen über GmbH Publizierungsvorschriften mein Vermögen
    -GmbH bekommt schwer Kredite
    Lösung: Geschäftsführer haftet persönlich, gleiche Situation wie privat Kredit

    -keine Planungssicherheit für Zukunft
    sich schnell ändernde Steuergesetze

    Fragen:
    -Funktioniert diese Model ? Habe ich die Steuerersparnis richtig berechnet ?
    -Ist das ein legales Steuersparmodell ?
    Ich will Kapital sowieso anlegen, sehr langfristig, wieso nicht über steuergünstige GmbH ohne Ausschüttung

    -Was ist zu beachten ? Welche Probleme/ Gefahren bringt das Modell ?
    - welcher alternativ Modelle gibt es ?

    - Trotz Tätigkeit kein Geschäftsführer-Gehalt möglich ?
    Der beherrschende GF (100%) Anteile verwaltet die Immobilien (Vermietung, Nebenkostenabrechnung, …)
    -Ist es möglich das er für die GmbH trotzdem ohne Gehaltsauszahlung arbeitet ? (Optimierung des Steuervorteils). Stichwort Zuflussfiktion, Drittvergleich ("ein externer GF würde nicht umsonst arbeiten")

    Zusammenfassung
    Mit Immobilien-GmbH ohne Ausschüttungen hat man 27,5 % Steuervorteil ?
    Gewinne sollen sowieso laufend reinvestiert werden. So hab ich zusätzliche Liquidität von 5400 EUR (bei 20.000 EUR Gewinn). -> schneller tilgen oder reinvestieren
     
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  3. #2 Insolvenzprofi, 11.02.2013
    Insolvenzprofi

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    Interessante Darstellung. Ich habe letztens noch gehört, das man eine Gesellschaft in Luxemburg aufmachen kann und die Mieten dahintransferiert, dann zahlt man "0" Steuerm ob das stimmt weiß ich nicht.

     
  4. #3 immodream, 11.02.2013
    immodream

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    Hallo rendite,
    dein System funktioniert aber nur, wenn du Jemanden findest, der sich zuverlässig um die Vermietung der Wohnungen, die Betreung der Mieter und um die Reparaturen kümmert.
    Außerdem darfst du nur geringen Leerstand, Zahlungsausfälle oder wenige streitsüchtige Mieter haben.
    Ich habe genug Leute kennengelernt, die bei einem Steuersatz von über 40 % ihre geerbten Immobilien verkauft haben, weil sie sich trotz eines Verwalters immer irgendwie noch um den Mieterkrempel kümmern mußten.
    Ich habe es schon mehrfach geschrieben, man kauft keine Immobilien um Steuern zu sparen.
    Das schreibt dir einer, der seit über 25 Jahren zig eigene Wohnungen vermietet.
    Grüße
    Immodream
     
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