Zimmerölofen und nur ein Wasserzähler

Diskutiere Zimmerölofen und nur ein Wasserzähler im VF - Ankündigungen! Forum im Bereich Mieter- und Vermieterforum; Hallo, ich bin neu hier und noch recht grün hinter den Ohren was Vermietung betrifft. Da ich ein altes Haus von 1966 vom Großvater geerbt habe...

  1. #1 Herr von Bödefeld, 09.11.2018
    Herr von Bödefeld

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    Hallo,

    ich bin neu hier und noch recht grün hinter den Ohren was Vermietung betrifft. Da ich ein altes Haus von 1966 vom Großvater geerbt habe und das Obergeschoss gerne vermieten möchte treffe ich nun auf ein paar Probleme. Ich würde mich über ein paar Tipps freuen, natürlich unverbindlich.

    1.Problem: Die Wohnung ist ohne Zentralheizung ausgestattet sondern mit einem Ölofen und einem Kaminholzofen die im Flur der Wohnung stehen. Beide sind manuell zu bedienen (es braucht etwas Erfahrung) Warmwasser kommt aus einem Boiler direkt im Bad also über Strom.
    Wie löst man das mit der Abrechnung in diesem Fall?

    2.Problem: Es gibt nur einen Wasserzähler für das ganze Haus, was die Abrechnung erschwert und untransparent macht. Damit wird sich ein Mieter wohl nicht abfinden wollen.

    3.Fall: Bisher besteht eine 0815 Gebäudeversicherung für Eigennutz. Braucht es bei Vermietung eine spezielle Versicherung evtl. auch eine Vermieterhaftpflicht?

    liebe Grüße
     
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  3. #2 immobiliensammler, 09.11.2018
    immobiliensammler

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    Bezüglich Holz/Öl doch ganz einfach: Der Mieter kauft seinen Brennstoff selbst, Abrechnung gbit es somit nicht. Wie sieht es mit dem Strom für die Wohnung aus, gibt es einen separaten Zähler für die zu vermietende Wohnung?

    Aufteilung entweder nach Quadratmeter oder nach Personenzahl

    Gute Vermieterhaftpflicht gibt es ab ca. 40 Euro pro Jahr, entsprechend anteilig umlegbar auf den Mieter.
     
  4. #3 Herr von Bödefeld, 09.11.2018
    Herr von Bödefeld

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    Danke für die schnelle Antwort. Glücklicherweise gibt es 2 Stromzähler. Jedoch besteht auch hier ein Hindernis, da der Sicherungskasten in meiner Wohnung also im Erdgeschoss ist. Wenn also die Sicherung fliegt, kann der Mieter nicht jederzeit meine Wohnung betreten (sollte ich nicht da sein)
    Das Selbe gilt auch für die Ölpumpe die auch bei mir im Erdgeschoss ist und zu Beginn der Heizperiode bedient werden muss. Das wäre jedoch das kleinere Übel.
     
  5. Andres

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    Das wäre schön, aber hat die Wohnung einen eigenen Öltank? Oder gar noch einen Ofen, den man von Hand befüllen muss? Analoge Frage für das Brennholz: Wo kann der Mieter seinen Brennstoff lagern? Und was macht man bei Auszug mit den Resten? Brennholz "aus zweiter Hand" kauft dir niemand ab.


    Pflichtversicherungen gibt es nur in ganz wenigen Ausnahmefällen, z.B. für Gewässerschäden ab 10.000 Litern Heizöltanks. Trotzdem sollte man unbedingt eine Gebäudeversicherung unterhalten, möglichst mit Deckung für Leitungswasserschäden. Die Gebäudehaftpflicht (keine Ahnung, warum manche dazu Vermieterhaftpflicht sagen) ist auch ohne Vermietung wirklich dringend erforderlich. Die Sache mit dem Dachziegel, der dem Passant auf den Kopf fällt ...


    Ich bin immer wieder fasziniert. Das Haus war wahrscheinlich eher für die Nutzung mit der Familie gedacht, weniger für Vermietung. Sieht man leider immer wieder ...

    Ob du die Verteilung so anpassen lässt, dass der Vermieter selbst an seine Sicherungen kommt, oder eben das Risiko eingehst, dass der Mieter z.B. während deines Urlaubs ein eigentlich einfaches Problem nur noch unter Einsatz eines Elektrikers (um den Sicherungskasten zu finden) und durch Aufbrechen von Türen lösen kann, ist Geschmackssache. Dazu kommt dann die Frage, wie viele potenzielle Mieter heute gewillt und in der Lage sind, solche Einzelöfen zu bedienen, ihr Brennholz zu machen oder zu kaufen und durch die Gegend zu tragen und so weiter.

    Ich weiß nicht, ob du mit dieser Vermietung wirklich glücklich wirst.
     
  6. #5 immobiliensammler, 09.11.2018
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    Nennt sich bei den Versicherungen z.B. "Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht". Dass die volkstümlich Vermieterhaftpflicht genannt wird ergibt sich m.E. daraus, dass das eigengenutzte Objekt normalerweise in der Privathaftpflicht mit abgesichert ist, man diese also eigentlich nur für vermietete Objekte braucht!
     
  7. #6 Herr von Bödefeld, 09.11.2018
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    Nein also es gibt schon 2000l Öltanks und es funktioniert automatisch wenn der Ofen läuft. Das mit dem Brennholz lagern ist kein Problem und ich könnte es gegebenenfalls sogar aufsetzen und organisieren wenn die Leute keine Lust dazu haben.

    Das Hauptproblem wird der Sicherungskasten sein. Wobei ich auch keine Probleme hätte, sollte ich wirklich in Urlaub gehen, die Zimmertüren abzuschließen und den Mieter Zugang zu meinem Flur zu gewähren. Die Möglichkeit eines zusätzlichen Einkommens wäre natürlich schon klasse
     
  8. #7 Herr von Bödefeld, 09.11.2018
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    Was aber auch interessant ist... muss denn der Vermieter die Heizmöglichkeiten so gestalten, dass sie im Prinzip idiotensicher sind und von jedem bedient werden können?. Abgesehen von einer erstmaligen Unterweisung natürlich.

    Die Bedienung eines Holz Kaminofen ist natürlich auch nicht ungefährlich
     
  9. Andres

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    Nein, aber wenn der Mieter zu blöd ist, hast du auf jeden Fall den Ärger und vielleicht auch die Kosten. Mieter mit unzweifelhafter Bonität werden sich eher andere Wohnungen suchen.
     
  10. #9 Herr von Bödefeld, 09.11.2018
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    Das ist sicherlich richtig.

    Da es eine recht schöne Wohnung mit Balkon Terrasse ist, wäre eine Investition in eine Zentralheizung bestimmt sinnvoll. Fällt das dann unter die 15% Regel des Erhaltungsaufwands aus Finanzamtperspektive? Wenn ich die ersten 3 Jahre nur 15% vom Gebäudewert ansetzten kann, damit ich die Zentralheizung amortisiert bekomme, wäre das nicht möglich.

    Kreditzinsen, Handwerker- und Materialkosten müsste ich dann bestimmt auf 50 Jahre Abschreiben? Vieles kann ich zwar in Eigenregie machen aber unterm Strich wird das sicherlich noch 20.000€ kosten. Die müssten mein zu versteuerndes Einkommen effektiv schmälern, damit ich diesen Schritt wage.
     
  11. Duncan

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    die Abschreibung auf 50 Jahre kann durchaus auch vorteilhaft für dich sein, wenn du zwar nicht sehr viel, aber noch sehr lange zu verdienen als Perspektive hast. Einfach mal mit dem Steuerberater überschlagen. Auch eine entsprechende Miethöhe nicht vergessen und halt auch die sehr kostensparende Option auf bessere Mieter. Es macht einen himmelweiten Unterschied ab du Mieter nehmen musst um Kosten gedeckt zu bekommen oder ob du dir Mieter aussuchst die du wert erachtest bei dir wohnen zu dürfen...
     
  12. #11 sara, 09.11.2018
    Zuletzt bearbeitet: 09.11.2018
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    Bei Erbschaften ist diese 15% Regelung nicht einzuhalten, soweit ich das gelesen habe.
    Da kommt aber sicher noch eine Antwort von taxpert hier im Forum.

    Kreditzinsen sind jährlich direkt anteilig der vermieteten Wohnung abzugsfähig, genauso wie alle Kosten für Reparaturen/Instandsetzungen die in der vermieteten, Wohnung durchgeführt werden.

    Ich denke auch, dass sich die Installation einer Zentralheizung im Haus, auch für die Auswahl von Mietern auf jeden Fall besser ist.
     
  13. #12 Herr von Bödefeld, 09.11.2018
    Herr von Bödefeld

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    Zum Steuerberater muss ich auf jeden Fall. Vielleicht komme ich ja um die 15% Grenze herum da ich das Haus nun schon im vierten Jahr besitze. Dann eventuell einen KfW-Kredit beantragen.
     
  14. #13 Herr von Bödefeld, 18.11.2018 um 21:20 Uhr
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    ... wenn ich nun eine zweite Wasseruhr einbauen lasse damit ich die Nebenkosten ordentlich abrechnen kann... wird das Einfamilienhaus dann steuerlich mehr belastet bzw als Mehrfamilienhaus betrachtet?

    Und was haltet ihr heutzutage noch von Öl-Heizbrennern? Habe gelesen das Gasheizungen nur für Niedrigenergiehäuser rentabel sind
     
  15. sara

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    Das habe ich ja noch nie gehört/gelesen.
    Ich habe überall Gasheizungen/bzw. auch im sehr alten Haus meiner Eltern eine Gastherme.

    Öl hatte ich auch im Mietshaus früher, da lag z. der Zeit aber auch noch kein Gas im Ort und somit war das die einzige Lösung.
    Da habe ich aber später auch auf Gas umgestellt.

    Bei freier Auswahl würde ich immer Gas bevorzugen. Einfachere Wartung, kein Öltank der auch ab und zu gereinigt werden muss, die Beschaffung von Öl, da immer auch mit dem Kostenblick und Ölstand muss man auch immer im Auge behalten.
     
  16. Andres

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    Ich auch nicht. Mich würde interessieren, in welchem Kontext diese Aussage gefallen ist. Mir scheint das eher zu einer Wärmepumpe (egal ob Luft- oder Erd-) zu passen. Da ist es nämlich tatsächlich so, dass sich bei zu hoher Leistungsentnahme die Arbeitszahl erheblich verschlechtert. Daher sind solche Systeme nur für Häuser geeignet, die ohnehin einen eher niedrigen Wärmebedarf haben.

    Für eine Gasheizung (und ebenso Öl und allgemein alle "konventionellen" Befeuerungsarten) ist es eigentlich eher umgekehrt: Bei geringem Wärmebedarf fallen die Anschaffungskosten stark ins Gewicht. Es lohnt sich dann eher ein System mit niedrigen Anschaffungskosten, auch wenn die Energie dort relativ teuer ist, z.B. Infrarotheizung (Strom).
     
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  18. #16 Papabär, 20.11.2018 um 12:15 Uhr
    Zuletzt bearbeitet: 20.11.2018 um 12:20 Uhr
    Papabär

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    Zu den Öleinzelöfen sollte man vlt. mal den zuständigen Schornie befragen.

    Ich habe jetzt nicht so viel Erfahrung mit den Dingern - aber das bissel, das ich habe sagt mir: Unbedingt austauschen! Mögliche Explosionsgefahr (genau genommen Risiko der Verpuffung von Öldämpfen). Muss vlt. nicht auf alle Modelle zutreffen, das Risiko von Personenschäden wäre mir ein Versuch allerdings nicht wert.

    Außerdem brennt Öl wohl relaiv kalt. In unserem Clubraum ist ein solcher Ölofen stillgelegt worden, weil die Abgasführung für die Abgastemperatur zu lang war - d.h. bei kalter Witterung stauten sich die Abgase bzw. wurden zurück in den Brenner und damit in den Raum gedrückt.
     
  19. #17 ehrenwertes Haus, 20.11.2018 um 14:20 Uhr
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    Sind Öl-Einzelöfen in Mietwohnungen denn noch erlaubt?

    In meinen Altbauten wurden die schon vor vielen Jahren zwangsausgetauscht (nicht wegen defekt), kann aber eine regionale Vorschrift gewesen sein.
     
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