Zinsen für Anschlussfinanzierung

Dieses Thema im Forum "Baufinanzierung" wurde erstellt von dots, 14.07.2015.

  1. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Hallo,

    mal angenommen, die Zinsbindung für eine Baufinanzierung läuft demnächst irgendwann aus.
    Nun kann man ja ein Forward-Darlehen abschließen, also sich den heutigen Zins "sichern", in der Hoffnung, dass der Zinssatz bis zu dem Zeitpunkt, an dem die Anschlussfinanzierung benötigt wird, steigt.
    Oder man wartet noch, in der Hoffnung dass der Zinssatz niedriger wird.

    (hoffentlich habe ich das als Laie alles richtig verstanden)

    Wie kann man ein- oder abschätzen, ob der Zinssatz steigt oder fällt? Was meint Ihr, gehen die Zinsen rauf oder runter? An welchen Kriterien könnte man eine Prognose festmachen?

    Gruß,
    Christian
     
  2. AdMan

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  3. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Ich weiss nur, wenn man keine Anschlussfinanzierung hat ruf die Bank Zinden von bis zu 30 Prozent auf. Ich würde mich so früh wie möglich darum kümmern.

    Der Beitrag hast bestimmt nicht Deine Frage beantwortet.
     
  4. Andres

    Andres
    Super-Moderator

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    Im Wesentlichen ja, zwei kleine Ergänzungen:
    • Auch wenn der Zins unverändert bleibt oder leicht steigt, bist du ohne Forward-Darlehen besser bedient. Für die Zinsgarantie wird ein Aufschlag verlangt. Du profitierst also erst ab einem gewissen Zinsanstieg.
    • Neben der rein monetären Sichtweise kann man den Sachverhalt auch vom Standpunkt der Planbarkeit betrachten: Du weißt heute schon die Konditionen der Anschlussfinanzierung und musst dich daher um die Zinsentwicklung nicht sorgen. Ruhiger Schlaf hat auch einen Wert ...


    Anlageprodukte zu dieser Fragestellung gehören zu den spekulativsten Anlagen, die es überhaupt gibt, also würde ich auf diese Frage lieber nicht zu viel erwarten.


    Großartigen Spielraum nach unten sehe ich nicht mehr. Selbst wenn sich die Banken faktisch zinfrei refinanzieren können, haben sie doch noch ihre Kosten, wollen auch noch ein bisschen am Kredit verdienen und müssen ein paar Risiken tragen. Das wird kaum gehen, wenn der Zinssatz unter 1 % absinkt - und wesentlich über 1 % sind wir bei den besten derzeitig erhältlichen Konditionen nicht mehr.

    Also gibt es für wesentliche Änderungen nur noch eine Richtung. Nur der Zeitpunkt ist völlig unklar.


    Leitzins der FED. Zumindest in der jüngeren Vergangenheit ging einem neuen Zinstrend im Euroraum immer ein entsprechender Zinstrend in den USA um 6-12 Monate voraus. Kann man z.B. hier sehen, blau EZB, gelb FED.

    Ist aber wie immer beim Lesen von Charts: Kein Anspruch darauf, dass Zusammenhänge der Vergangenheit auch für die Zukunft gelten ...
     
  5. #4 alibaba, 14.07.2015
    alibaba

    alibaba Erfahrener Benutzer

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    wenns die nächsten zwei Jahre ausläuft ,würde ich garnichts machen und einfach abwarten ,bedenke dein jetziger Zinssatz wird vermutlich

    über 4% sein :D ,also so schnell schiessen die Banken nicht in die Höhe :D :160:

    Gruss
    alibaba :D
     
  6. #5 Goldhamster, 15.07.2015
    Goldhamster

    Goldhamster Erfahrener Benutzer

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    Hallo,
    ich glaube Alibaba hat vor ein paar Jahren die gleichen Investitionen in Immobilien in.... ähhh B-Zustand, B-Lage usw. getätigt wie ich. Alles mit Krediten mit zu den damals besten Konditionen zu kürzesten Zinsfestschreibungszeiträumen (5j)

    Diese Vorsicht kam damals aus der Erfahrung der schweren konjunkturellen Tage der Jahre ca. 2002-2005. Man war froh überhaupt Gewinne zu erzielen.

    Nun ist es heute nicht mehr die Frage "mache ich überhaupt Gewinn?"
    Es wird nur noch gefragt "wie hoch? und geht es nicht noch höher? (der Gewinn)"

    Um 2005 waren die Zinsen zwischen 3 und 4%??? (glaub ich so...) im 5jährigen Bereich. Schon damals vermutete kaum jamand ein weiteres Absinken der Bauzinsen. Es waren Schwankungen von über 1,5% innerhalb eines Jahres durchaus drin.

    Und nun wird heute schon geweint wenn man 0,3% höher abschließen muß??? Ich glaube die derzeitigen Zinsschwankungen sind doch sehr moderat. Für die langfristige wirtschaftliche Entwicklung der Immobilie meist in nachrangiger Bedeutung.

    Gruß in diesem Zusammenhang in die Bundeshauptstadt
     
  7. #6 Aktionär, 15.07.2015
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    Woher nimmst Du denn dieses Wissen?
    Ich würde mal sagen, wenn Du keine Anschlussfinanzierung hast verlangt die Bank die Rückzahlung und stellt den Kredit fällig.
    Gut, wenn die fällige Restschuld aus deinem Kontokorrent ausgegleichen wird und der nicht reicht wird´s teuer, aber 30%?
     
  8. #7 Akkarin, 15.07.2015
    Akkarin

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    Weder das eine noch das andere ..
    30% wären Zinswucher und nach BGB untersagt. In den meisten Kreditverträgen (nur Baufi) steht ein Passus, dass nur die Zinsbindung für 10 Jahre (oder einen anderen Zeitraum) festvereinbart ist. Das Darlehen selbst ist hingegen auf unbestimmte Zeit bzw. bis zur Rückzahlung geschlossen. Aus dem Passus folgt, dass die Bank zum Ablauf der Zinsbindung (meist 6 Monate vorher) verpflichtet ist, ein Angebot für die sogenannte Prolongation abzugeben. Dieses wird Sie zu den dann üblichen Zinssätzen erstellen.

    Zu der anderen Frage: Grundsätzlich halte ich von Forwards nichts, da auf der Gegenseite ein derivatives Zinssicherungsgeschäft steht, das nunmal auch Geld kostet. ( Die Bank schließt ja ihrerseits ein Gegengeschäft am Kapitalmarkt ab, um sich selbst abzusichern). Im Moment ist es aber wegen der extrem niedrigen Zinsen so, dass es wahrscheinlich in der Tat ncht mehr viel billiger werden kann. Höchstens teuer.

    Und auch wenn z.B: die Kfw bereits prüft, wie würde man als Bank einen Kredit mit negativen Zinsen überhaupt bilanzieren, wird das wohl noch dauern, bis das kommt. Der Kundenzins besteht immer aus 2 Teilen: rechnerische Fixkosten der Bank als Mindestzins (Refinanzierung, Mitarbeiter, Software, Rechenzentrum, etc müssen bezahlt werden + Gewinnmarge).

    Zu deiner eigentlichen Frage: Die Baufizinsen in Deutschland haben keine feste Referenz. Praktisch orientieren Sie sich aber sehr stark am 10 Jahres Bundfuture und folgen diesem http://www.onvista.de/futures/snapshot/FGBLC1
    Der Kurs des Bund-Future steigt, wenn niedrigere Zinsen erwartet werden und fällt in Erwartung steigender Zinsen. Alles steht und fällt also damit, wielange die EZB die Märkte weiter flutet, bzw. alle glauben, dass sie es tun wird.

    Falls du ernsthaft damit Zocken willst, hier findest du entsprechende Möglichkeiten.
    z.b. https://www.xmarkets.db.com/DE/Produkt_Detail/DE000DX8S152
    ( Alles was als Basiswert auf die WKN FGBL ziehlt)
    Aber bitte nur auf eigene Gefahr und nur wenn du den selben Betrag ohne mit der Wimperzucken im Casion setzen würdest.
     
  9. #8 alibaba, 15.07.2015
    alibaba

    alibaba Erfahrener Benutzer

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    auf alle Fälle geht es den Banken nun an den WucherZinsDispoEiern und das ist gut so :D

    Gruss
    alibaba :D
     
  10. Pitty

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    Ich nehme mein Wissen her von einem Objekt, welches ich 2012 kaufen wollte. Wenn keine Finanzierung steht, kann die Bank wohl so viel nehmen.
     
  11. #10 Newbie15, 17.07.2015
    Newbie15

    Newbie15 Erfahrener Benutzer

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    Wenn keine Finanzierung steht. Aber in der Regel ist der Kreditvertrag bis zur vollständigen Tilgung abgeschlossen, lediglich steht dem Kunden ein Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren zu und die Zinsbindung läuft nach der vereinbarten Zeit aus. Die Bank macht dann also ein anderes Angebot zum zu dem Zeitpunkt üblichen Zinssatz. Dann kann man sich überlegen, ob man den Kredit weiterführt oder einen neuen Kredit bei einer anderen Bank abschließt. Ich kenne nicht den Fall, dass man einen Kreditvertrag nur über die Zinsbindung abschließt, obwohl er dann noch nicht fertig ist.
    Ausnahme sind natürlich endfällige Darlehen, aber da steckt es ja auch schon im Namen.
     
  12. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Wenn man aber keine Bank für eine Anschlussfinanzierung findet, weil sich jemand anderes an 2. Stelle hat eintragen lassen, rutscht die Bank von 1. Stelle an 3. Stelle und damit rutscht das ganze Projekt Haus in die Zwangsversteigerung.
     
  13. #12 Akkarin, 17.07.2015
    Akkarin

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    Wieso sollte eine weitere Eintragung an Rang II dazufuehren, dass das ältere Recht in Rang I plötzlich nur noch Rang III steht?
    Das ältere Recht behält Platz I.

    Im übrigen, wie jetzt schon mehrfach erwähnt, ist die ursprüngliche Bank in den meisten Kreditverträge verpflichtet. Eine Anschlussfinanzierung anzubieten.
     
  14. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Wenn Sie eine Anschlussfinanzierung zu Horrenden Zinsen anbietet gibt es wohl ein Problem und wenn ich den Kredit mit 1 Prozent abzahle werden die Zinsen auch nicht wirklich weniger. Die Bank braucht keine Immos, von daher wollen sie sehen, dass in den ersten Jahren ordentlich Abbezahlt werden.
     
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