Zinsen für Kredit durch Beleihung einer abbezahlten Immobilie

Diskutiere Zinsen für Kredit durch Beleihung einer abbezahlten Immobilie im Baufinanzierung Forum im Bereich Finanzen; Hallo, folgendes Szenario: Es besteht eine abbezahlte Immobilie, mit deren Hilfe Eigenkapital für einen Immobilienkauf beschafft werden soll...
  • Zinsen für Kredit durch Beleihung einer abbezahlten Immobilie Beitrag #1

Schnellhefter

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Hallo,

folgendes Szenario:

Es besteht eine abbezahlte Immobilie, mit deren Hilfe Eigenkapital für einen Immobilienkauf beschafft werden soll. Dazu wird die bestehende Immobilie beliehen und die neu zu erwerbende Immobilie gekauft. Die neue Immobilie kann komplett durch die Beleihung bezahlt werden.

Ich möchte gerne wissen, wie viel niedriger die Zinsen für einen durch die Beleihung der abbezahlten Immobilie aufgenommenen Kredit ungefähr sind - im Vergleich zu einer Finanzierung ohne diese Zusatzsicherheit.

Bei meiner google Recherche lande ich immer nuŕ bei den "normalen" Bauzinsen ohne den Einsatz von Zusatzsicherheiten.

Vielen Dank für Euren Input.
 
  • Zinsen für Kredit durch Beleihung einer abbezahlten Immobilie Beitrag #2
Andres

Andres

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Bei der Kalkulation von Zinssätzen wird - etwas vereinfacht dargestellt - intern mit zwei Zinssätzen kalkuliert: Einem Zinssatz für den Teil des Darlehens, der durch die Sicherheit abgedeckt ist, und einem (höheren) Zinssatz für den Teil des Darlehens, der nicht durch die Sicherheit abgedeckt ist. Je nach Art, Alter und Zustand des Gebäudes ist der Beleihungswert etwa 60 bis 80 % des Verkehrswerts. Bei einer klassischen Vollfinanzierung leiht man sich also 60 bis 80 % zu einem "guten" und den Rest zu einem "schlechten" Zinssatz. Die Bank teilt dir aber natürlich nur den kombinierten Zinssatz mit. Es könnte ja jemand merken, wie teuer eine Finanzierung ohne Eigenkapital eigentlich ist ...

Ich möchte gerne wissen, wie viel niedriger die Zinsen für einen durch die Beleihung der abbezahlten Immobilie aufgenommenen Kredit ungefähr sind - im Vergleich zu einer Finanzierung ohne diese Zusatzsicherheit.
Wenn es wirklich nur um einen groben Anhaltspunkt geht, kannst du den Zinssatz annehmen, der dir ohne die zusätzliche Sicherheit und dafür mit 50 % Eigenkapital angeboten wird. Bei der Rate musst du dann selbst rechnen, aber das sollte ja nicht so schwierig sein.

Dass die Sicherheit das Darlehen sogar übersteigt, wird dir allerdings keine echten Vorteile einbringen. Es macht den gerade erwähnten Überschlag einfacher, aber das ist auch schon alles.
 
  • Zinsen für Kredit durch Beleihung einer abbezahlten Immobilie Beitrag #3

Schnellhefter

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Der "schlechten" Zinssatz ist der, den man für den Blankoanteil anhand der eigenen Bonität zahlen muss oder?

Diesen schlechten Teil gäbe es ja in obigem Szenario nicht, da entweder:
-die Beleihung von Objekt A (selbst wenn man von 60% Beleihunsgrenze ausgeht) den kompletten Kaufpreis+NK decken würde
-man alternativ über "jonglieren" die Grundschulden so auf dem bestehenden und dem zu kaufenden Objekt verteilt, dass es für die Bank keinen Blankoanteil gibt

Oder hab ich da einen Denkfehler? Du hast es vermutlich allgemein beschrieben.

Danke für den Tipp mit den 50% EK + "normalem" Zins, das liefert mir die gewünschte Hausnummer.
 
  • Zinsen für Kredit durch Beleihung einer abbezahlten Immobilie Beitrag #4
Andres

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Der "schlechten" Zinssatz ist der, den man für den Blankoanteil anhand der eigenen Bonität zahlen muss oder?
Richtig.

Diesen schlechten Teil gäbe es ja in obigem Szenario nicht
Genau.

Du hast es vermutlich allgemein beschrieben.
Ja, weil ich eigentlich davon ausgehe, dass zwei Immobilien gemeinsam einen ausreichenden Beleihungswert für eine Vollfinanzierung mitbringen. Das muss natürlich nicht immer stimmen, z.B. wenn die abbezahlte Wohnung eine 30-m²-ETW ist und nun eine repräsentative Stadtvilla gekauft werden soll, aber ich sehe aus deiner Nachfrage, dass du das Prinzip verstanden hast. :)
 
  • Zinsen für Kredit durch Beleihung einer abbezahlten Immobilie Beitrag #5
immodream

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Hallo Schnellhefter,
ich habe mehre Objekte über Jahrzehnte gekauft, die immer wieder mit abbezahlten Objekten finanziert wurden.
Das hatte den Vorteil, dass die Mieteinnahmen aus den bereits bezahlen Objekten über Jahre nachgewiesen waren und die Bank keine Fragen zu den Mieteinnahmeprognosen der neu finanzierten Objekte gestellt hat.
Dadurch konnte ich einmal sogar eine ca. 120 % Finanzierung ( also alle Gebühren, Grunderwerbsteuer, Maklerkosten ) zu einem vernünftigen Zinssatz finanziert bekommen .
Grüße
Immodream
 
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