Zinshaus kaufen - Was beachten und wie finanzieren !?

Dieses Thema im Forum "Baufinanzierung" wurde erstellt von Segler630, 18.12.2010.

  1. #1 Segler630, 18.12.2010
    Segler630

    Segler630 Neuer Benutzer

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    Hallo,

    dies ist mein erster Beitrag hier, bisher habe ich immer nur gelesen aber nun komm ich nicht umhin, euch direkt um Rat zu fragen.

    Falls es das falsche Forum ist, bitte von einem Moderator ins richtige verschieben, sorry und danke !

    Kurz zu mir:
    Ich wohne zusammen mit meinen Eltern(über 80j alt) in einem großem bezahlten Zweifamilienhaus. Ich bin selbstständig mit einer kleinen aber florierenden Firma mit 5 Angestellten. Bisher habe ich alles, was ich habe, mir hart erarbeitet, dafür gespart und dann auch bar bezahlt und habe daher wenig Ahnung von Krediten und Banken.

    Ich bin finanziell verhältnismäßig gut aufgestellt, suche aber schon seit langem nach einer Möglichkeit, mein Geld in Sachwerten anzulegen. Da kam mir die Idee, unter die Vermieter zu gehen. Also ein wenig bei Immobilienscout & Co nachgeschaut - aber wonach !?

    Ich habe in meiner Nähe einige für mich evtl. interessante Häuser gefunden. Meine Kriterien bei der Suche waren die Lage, der Zustand und natürlich der Preis bzw. Faktor.

    Ich habe Objekte in ansprechender Lage(verkehrsmäßig gut angebunden, Uni in der nähe etc.) und in augenscheinlich (<-- !!!) gutem Zustand gefunden.

    Einfach um mal ein paar Zahlen zu nennen.

    Kaufpreis: 850.000 €
    Vermietbare Fläche: 1.100 m²
    Faktor: 12,5
    NK-Einnahmen p.a.: 68.000 €
    Rendite Ist: 8%
    20 Wohnungen und eine Gewerbeeinheit

    Das Objekt selbst ist um die Jahrhundertwende gebaut, 2002 kernsaniert und voll vermietet.

    Hab ich jetzt irgendwas verpasst ?

    So, jetzt zur eigentlichen Frage:

    Mit wieviel Eigenkapital sollte ich zur Bank gehen ? Hier höre ich viel widersprüchliches von meinen Bekannten(einem gehört u.a. ein Haus in der gleichen Straße). Über ca. 100.000 Euro könnte ich verfügen, schmeißen die mich da hochkannt raus ? Hier im Forum habe ich gelesen, min. 20% EK + Kaufnebenkosten, mein Bekannter sagte mir, dass er ,,nur" ca. 30.000 € mitgebracht hat(sein Haus war etwas preiswerter) aber dafür ist sein eigenes EFH auch noch finanziert, meines ist abbezahlt.

    Zu welcher Bank sollte ich gehen ? Hausbank ist klar, ich bin bei der Berliner Volksbank, von der raten mir aber alle ab. Die Deutsche Bank soll besser sein, warum ?

    Wenn wir von 850.000 Kaufpreis ausgehen, kommen noch 7,14% für den Makler hinzu + Grunderwerbssteuer in Berlin + Notar. Also fallen roundabout 100.000 Euro Kaufnebenkosten an, die mein Eigenkapital auffressen. Ich müsste also 100% finanzieren. Bei 950.000 € verschlechtert sich der Faktor auf 14.

    Mit welchen Kosten für den Kredit muss ich rechnen bei 1,5 - 2% Tilgung ? Kann man hier eine grobe Spanne von bis sagen ? Habe schon gegoogelt aber nur Onlinerechner für private Häuser gefunden.

    Kann sich ein Haus mit diesen Kennzahlen rechnen, vorrausgesetzt, die nächsten 10 Jahre fallen nur Kleinigkeiten an und die Mieter bleiben mir erhalten ? Ich bin handwerklich nicht unbegabt und traue mir kleinere Schönheitsreparaturen(Treppenhaus malern, Fallrohre reinigen, undichte Fenster und Balkontüren einstellen etc.) selbst zu.

    Für die Hausverwaltung hätte ich schon jemanden.

    Ich wollte am Montag mal eben diesen Makler anrufen, wonach sollte ich gezielt fragen !? Baugutachten ? Mieterliste ? Beim Besichtigunstermin, worauf sollte ich gezielt achten ? Feuchte Wände im Keller, undichtigkeiten im Dach, Schimmel etc. sind klar, gibts noch irgendwelche Tipps ?

    Bleibt immer noch die Frage der Finanzierung.

    Das Haus sollte sich von Anfang an selbst tragen, neben meinem EK möchte ich eigentlich kein Geld mehr für den laufenden Unterhalt mitbringen müssen(bei derzeitiger Auslastung). Ist das möglich ? Wie gesagt, beim Thema Banken und Kredite bin ich absoluter Neuling. Für die Bank könnte ich evtl. noch einen solventen Bürgen bringen und möchte auch meinen Sohn mit in die Pflicht nehmen.

    Habt ihr irgendwelche Tipps ? Ich habe schon bei Amazon nach passender Literatur gesucht aber nur Bücher für private Häuslebauer gefunden. Die Materie sollte auch nicht zu trocken erklärt werden...

    Könnt ihr mir helfen ?

    Danke schonmal !

    Wolf-Eberhard R.

    ----------------------------------------------------------------------------------------------

    Edit: Schade, etwas mehr Resonanz hatte ich mir schon erhofft.

    Woran liegts ? War mein ,,Roman" zu lang ? Kann oder möchte mir niemand helfen ? :? Fehlen noch Angaben ?

    Evtl. passiert ja über die Feiertage noch was...

    Euch allen jedenfalls erstmal schöne Weihnachten !

    MfG.

    Wolf-Eberhard R.
     
  2. AdMan

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  3. #2 frenchberlin, 30.01.2011
    frenchberlin

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    Hast Du nun schon gekauft oder irgendetwas unternommen?

    Ich bin mit genau den gleichen Fragen vor einem Jahr hierher gekommen - und war damals auch enttäuscht von der Reaktion.
    Obwohl das Forum zur gegennseitigen Hilfe gedacht ist, halten sich eben viele mit ihren (eigentlich super tollen !) Tipps leider immer zurück, wenn's ans Eingemachte geht wie bei Deiner Frage.
    Du sprichst sehr viele Punkte an.

    Wenn Du willst, können wir das Thema doch mit meiner Antwort hier *plopp* noch einmal nach oben verschieben. :D

    Eigentlich könnte nänmlich genau dieser Strang zu einer der interessantesten hier im ganzen Forum werden. - Zumindestens für Newbies.


    Ob hier noch mal etwas kommt? :tasse


    Vielleicht wird nun mal was aus der Diskussion??



    Vielleicht sollte man es noch einmal teilen:

    Finanzierung:
    Warum auf Mehrfamilienhäuser spezialisierte Banken nehmen wie die DB? Ganz einfach, weil sie mehr Erfahrung und besser Konditionen bietet. Allerdings natürllich gerade bei DB konservative Objektbewertung.

    EK Einsatz; einfach mit dem Finanzvermittler besprechen, nicht mit der Bank direkt. Mit der sollte nur der Finanzvermittler verhandeln. Man macht da als Privatmensch m.E. zu viel falsch.

    Kaufnebenkosten sollte man wirklich mit dem EK finanzieren können. Aber auch darüber hinaus noch ein bisschen EK haben. . Aber wieder individuell verschieden.

    Haus braucht mehr Kennzahlen - und Papier ist geduldig. Wie einige hier geschrieben haben: was ist, wenn ein Rohrbruch .. oder einfach nur eine Damenbinde im Rohr stecken bleibt? das kann schnell einige zentausend Euro kosten. Deshalb immer Rücklagen haben.
    Und was nutzen die besten zahlen auf dem Papier, wenn's in der Praxis irgendwas gibt? - Versicherungen könnten helfen, das stimmt :) Aber dennoch: Polster haben ist immer gut.

    Vielleicht statt des Maklers den Eigentümer anrufen????
    Mit einem Exposé oder einer Mail oder einem einzigen Telefonat hat der bei Deiner Kaussumme schon ein Anrecht auf seine 7%. Da würde ich mir die Mühe machen, es selbst in die Hand zu nehmen - Wobei, das klappt leider eben auch nicht immer.... Häufig wollen die Eigentümer, also Ärzte und Juristen mit den dummen Kaufinteressenten auch gar nichts zu tun haben und verweisen dann wieder zurpck auf den Makler nach der Kontaktaufnahme. - Wie oft ist mir das passiert!!

    HV: schön, wenn man eine hat - besser, wenn man ihr auf die Finger schaut.

    Finanzierung & Lektüre: Auch ein Buch für Eigenheimler (z.B. von Wieso "Immobilienfinanzierung") sollte man zuerst gelesen haben. Den spezifischen Fall des MFH's kann man dann mit dem Finanzberate noch besprechen, aber man sollte Grundnotionen aus der Eigenheimfinanzierung bereits kennen für ein solches Gespräch.

    Nichts geht über Lesen :vertrag
     
  4. Berny

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    Klar doch, wir alle sind ja Eigentümer von Fast-Million-Euro-Objekten... :stupid
     
  5. #4 frenchberlin, 31.01.2011
    frenchberlin

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    @Berny:
    Nicht? :Blumen

    Gegen das Aufkommen von Sozialneid, falls Du mir jetzt einen Vogel zeigen möchtest :wink

    Er hat die Millionen nicht sondern leiht sie sich aus.

    Und ich denke, es gibt davon noch mehr als einen hier im Forum, nur spricht man nicht drüber.

    Apropos nicht darüber sprechen:

    Nach intensivster Suche über ein Jahr stelle man sich vor, man hätte ein OBjekt gefunden, in der besten Lage. Nun kommt der Finanzvermittler daher und meint, die Bank würde erst mal einem Gutachter schicken wollen.
    Für mich riecht das nach: Die Bank hätte auch gerne so ein Haus und schickt schon einmal jemanden zur Besichtigung ihrerseits vorbei.

    -> Paranoide Vorstellung?
    So von der Immobiliensuche getrieben, dass das geheime Super Objekt nun vor meinrm eigenen Augen von meiner Bank weggeschnappt wird..? :D

    Denn die Wände haben Ohren. Ernsthaft: gibt's das nicht?
    Ich habe ja sonst auch immer gehört, dass man bitte beim Katasteramt und Bauamt und überall sonst vorsichtig sein soll. Klar könnte ich beweisen, dass die Bank dadurch das Haus gefunden hätte, wenn sie es dann an meiner Stelle kauft, nur das Haus bekomme ich dann nicht mehr.

    Aber zuerst zum Notar? Dann zur Bank?

    :?
     
  6. #5 Verwalter24, 31.01.2011
    Verwalter24

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    Also gut, dann schreib ich mal meine privtate Meinung (stark geprägt von der ... gäähn ... Uhrzeit) zu der Sache:

    1. Es ist deine erste Immobile. Die gleich im Kaufpreis von rd. 1 Mio Euronen. Da fängt man mit den ersten Erfahrungen erst mal klein an. Oder würdest du mal ohne Erfahrung für 1 Mio. Aktien kaufen, und alles auf EINE setzen?

    2. Der Kaufpreis ist mit Nebenkosten rd. 1 Mio. Euro. Ob das Teil auch die 1 Mio. Wert ist, das ist doch die Frage. Gibt es ein Wertgutachten? Wie ist die Lage. Das A und O beim Immobilienkauf sind die 3 "L": Lage, Lage und ...nochmals Lage.

    3. Bei 2 % Tilgung zahlst du 26 Jahre zurück (hat mir eben ein Onlinerechner ausgespuckt). Wie alt bist du? Wann soll alles bezahlt sein da du dann andere Prioritäten hast (Villa im Süden oder Platz im Altersheim). Also jetzgies Alter + 26 Jahre, die Antwort solltest du dir dann selber geben.

    4. Ob sich das Teil trägt ist auch eine steuerliche Frage. Mit Tilgung und Zins hast du im Jahr Auszahlungen von rd. 62.000 Euro. Dazu kommen Reparaturen und nicht umlagefähige Kosten. Und in den nächsten 26 Jahren werden einige Reparaturen kommen. Das Problem ist dass die Auszahlungen nicht steuerliche Ausgaben auch sind, da sind die Tilgungsbestandteile enthalten. Ich gehe davon aus dass du steuerlich einen Gewinn machst bei der Sache und sich nach Steuern die ganze Sache nicht mehr trägt. Das sollte bei einer geplanten Investitio dieser Größenordnung dein Steuerberater rechnen.

    5. Wenn du das Wertgutachten hast, solltest du das mit einem von dir beauftragten Baufachmann durchgehen, der sollte auch mit dir eine Begehung machen und Probleme mal in Euro umrechnen.

    Aus all diesen Dingen triffst du dann deine Entscheidung. Ganz offen: Fang doch erst mal mit einer überschaubaren Investition an. Wenn das Ding schief geht, hast du dich finanziell doch vollkommen abgeschossen.
     
  7. #6 frenchberlin, 07.02.2011
    frenchberlin

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    Noch ein Nachtrag für die Trickkiste:

    -Nerven behalten. Ich verliehre meine grade :)
    -Mit dem Makler, falls es einen gibt, alles schriftlich machen, auch Telefonate schriftlich noch einmal protokolliert hinterher schicken, falls man Provisionsforderung erst mal prüfen will, bzw. auf dem Gerichtswege erst zu zahlen gedenkt.
    -Bank: Finanzvermittler bitte auf Erfahrungen im MFHBereich prüfen. Ich will niemanden empfehlen, aber es gibt einige wenige, die auf private MFH Investements bei Privaten spezialisiert sind - und die genug groß sind, um's gut zu machen. Kleine sind zu vermeiden. Hausbank auch, aber das ist klar.
    -Unterlagen zum Haus möglichst früh besorgen und zusammen haben.. Auch wenn's schwer ist.
    -Mit Verkäufer verhandeln, ob Aufteilung in mehrere WE möglich ist - vor Zahlung des Kaufpreises. Zeitfenster 4-6 Wochen für Zahlung nach Notar vereinbaren. Auf Entschädigungen bei vorzeitigem Verkauf einzelner Eigentumswohnungen aus dem haus seitens der Bank achten. Schon mal mit einkalkulieren, wenn's geht und es zur Exit Strategie gehört..

    -> Hat hier jemand Erfahrungswerte? Auch wenn es immer unterschiedlich ist.. je nach Bank!

    Wem noch was einfällt..
     
  8. hofer

    hofer Neuer Benutzer

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    Hallo!
    Meine persönlicher Tip auch:
    Erst mal mit einer kleineren Summe einsteigen.
    Bin heilfroh, dass wir bei unserer Immobilie (65% Finanziert) im kleineren Bereich eingestiegen sind, und noch einigens auf der Hohen Kante gelassen haben für eventuelle Sanierungen! (Die ersten Probleme haben wir schon am Hals!!! )Wohnung vor einem Jahr gekauft... Kannst ja mal bei mir nachlesen...

    Zum Thema welche Bank!
    Bei der eigenen Bank bekommt man meist bessere Konditionen, weil es bei Banken auch eine Klassifizierungssystem giebt. Da wird u.a. bewertet wie oft das Konto schon im Minus war...(natürlich schlecht)
    Wenn man ein " A" Kunde ist, kann man schon so 0,05% extra sparen..
    Mein Tip erst bei der Konkurenz die Konditionen erfragen und damit zur Hausbank und dann verhandeln .
    Bei den Konditionen spielt auch eine Rolle wie hoch der Eigenkapitalanteil und wie hoch die Tilgug! Ich würde auch empfehlen in den Vertrag eine Möglichkeit für eine jährliche Sondertilgung einzubauen. Das kannst du dann ganz individuell machen, je wie es in diesem Jahr dann bei dir aussieht.
     
  9. #8 nobrett, 08.02.2011
    nobrett

    nobrett Erfahrener Benutzer

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    Ich sehe das alles ein wenig anders als meine Vorredner hier:

    - Auch ein Haus in 2b-Lage kann ein gutes Investment sein. Toplagen sind gefragt und dementsprechend teuer - das kann die Rentabilität kippen. Nachhaltige Vermietbarkeit ist allerdings Voraussetzung und das kann man meist erst beurteilen wenn man in der konkreten Lage Erfahrung gesammelt hat. Im Stadteil nebenan oder zwei Straßen weiter kann alles ganz anders aussehen. Im Zweifelsfall muss man das entsprechende Puffer einrechnen, damit man auf der sicheren Seite ist. Vorsicht vor Gewerbevermietung. Bei der aktuellen Wirtschaftslage und der Entwicklung des Einzelhandels und kleinen Gewerbes ist das riskant, es gibt leerstands- und Wiedervermietungsrisiken und ich perönlich bewerte Gewerbe daher mit 50% in meinen Berechnungen. Das Geschwätz von Maklern oder Banken ist im Ernstfall nichts wert.

    - Eine Haussubstanz einzuschätzen ist nicht so schwer. Jeder der sich auf dem Bau einigermassen auskennt kann das. Gründung/Keller, Wände, Dach, Entwässerung, Installationen, Haustechnik, Heizung, Fenster, Türen, Einbauten, Anbauten und Aussenanlagen muss man halt beurteilen. Reparaturen fallen immer mal an, damit muss man rechnen, ich rechne großzügig mit 10% der JNM. Größere Mängel die saniert werden müssen werden dann relativ klar und können auch von der Größenordnung her beziffert werden. Dann kann man sich auch einen Investitionsplan überlegen, so in der Art Dach muss mal neu, hält aber noch 10 Jahre, Schornsteinfeger nimmt die Heizung nicht mehr ab, die muss sofort neu, usw...

    - Ich finanziere bisher nur mit meiner Hausbank (Sparkasse). Bei mehreren Objekten und einer makellosen Historie erleichtert das einiges wenn man mal ein wenig zaubern muss. Mit der Deutschen Bank kriegt man das nur im Ausnahmefall hin. Natürlich hole ich mir Vergleichsangebote über einen Finanzierungsvermittler, bisher ist meine Spk. bei den Konditionen immer mitgegangen um mich als Kunden zu halten. So habe ich regionale, persönliche Betreuung und gute Konditionen. Ob die sich mit der Finanzierung von MFHs auskennen oder nicht ist egal solange sie es finanzieren. Das Risiko trägt sowieso der Käufer der mit seinem gesamten Vermögen haftet, also Du!

    - Wenn man Kaufpreis, nötige Investitionen und Konditionen kennt kann man rechnen. Kaufnebenkosten setzt man mit 11% an (Makler, Notar, Grunderwerbsteuer, Gebühren). Ich reche immer ohne Berücksichtigung von steuerlichen Vorteilen um auf der sicheren Seite zu sein. Damit bin ich von anderen Einkunftsarten unabhängig. Trägt sich eine Investition nur über Steuersparmodelle, dann kann das schnell kippen wenn das Haupteinkommen und damit die Steuerersparnis wegfällt, sich verringert oder sich das Steuerrecht ändert. Wenn die Steuerbelastung durch die Einkünfte mit der Immobilie zu hoch wird, kann man in Absprache mit der Bank im Notfall die Tilgung runterfahren, das ist daher ungefährlich.

    - Hausverwaltung mache ich selbst. Ich habe Erfahrungen mit mehreren Hausverwaltungen gemacht, die Objekte zum Kaufzeitpunkt verwaltet haben, aber die Leistung stand für mich nie im richtigen Verhältnis zu den Kosten. Seit ich es selbst mache klappt es. Dazu muss man natürlich Lust haben und sich reinarbeiten, aber wer da keine Lust drauf hat, sollte sich besser eine andere Anlageform suchen. Man hat das Thema dann wegen der Haltefrist im Normalfall mindestens 10 Jahre am Backen und das ist eine lange Zeit. 26 Jahre sind noch viel länger.

    - Sondertilgungen sind ein wichtiges Thema. Wenn man ein bischen Geld bekommt das man nicht braucht kann man es entweder aufs Sparbuch tun, oder damit das Darlehen per Sondertilgung bedienen. Das will gut bedacht sein, weil das Geld dann nicht mehr liquide ist, aber den Darlehenszins den ich zahle bekomme ich im Moment nicht annähernd in einer anderen nicht spekulativen Anlageform. Darlehenslauftzeiten sind lange, da kann schon mal ein Erbfall eintreten, eine Abfindung,... Durch den Zinseszinseffekt verkürzen frühzeitige Sondertilgungen die Laufzeit bis das Darlehen abgezahlt ist auch deutlich. Ebenso wie man einen Finanzpuffer für unvorhergesehene Ausgaben haben sollte, ist auch eine solche Option für unvorhergesehene unbenötigte Einnahmen sinnvoll.

    - Geld ist nicht alles. 10 - x Jahre sind eine lange Zeit. Wer keine Lust hat, sich der Materie anzunehmen, mit Mietern, Handwerkern und Behörden umzugehen und ausreichend frustrationsresistent ist, der sollte sich zum eigenen Wohl ein anderes Investment suchen.
    Aber 26 Jahre später ist die Bude bezahlt und gehört Dir - wenn es Dich dann noch gibt und Du es dann noch geniessen kannst. Auch die Einkünfte. Dann bist Du Millionär wenn Du verkaufst. Oder hast im Alter ein reichlich krisensicheres Einkommen wenn Du weiter vermietest. Kannst verkaufen und das Geld verrenten lassen,... Viele Optionen. Aber bis dahin ist es ein langer Weg. Der Dir persönlich Spaß machen sollte.

    - Solche Schnäppchen, dass die Bank es einem wegschnappt kenne ich nicht. Das Segment in dem ich unterwegs bin ist für Banken uninteressant. Im Gegenteil habe ich gerade was gekauft von dem der Makler gesagt hat, wenn es ein Kollege angeboten hätte, dann hätte er es selbst gekauft. Was er aber nicht tut, wenn er selbst den Vermittlungsauftrag hat. Ich habe erst gestaunt und gedacht, das ist eine Geschichte die er mir erzählt und sowas gibt es doch nicht. Im Laufe der Abwicklung, bei der er mir noch zu einem besseren Preis verholfen hat, hat sich dann aber gezeigt, dass das wirklich ein Mensch mit Werten war, der seit Jahren seinen guten Namen pflegt und deshalb keinen Schmu macht. War eine schöne Erfahrung, dass es solche Leute noch gibt.
     
  10. #9 frenchberlin, 23.02.2011
    frenchberlin

    frenchberlin Erfahrener Benutzer

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    :top Top Antwort!
    Ich sehe eigentlihc alles so wie Du, aber Du bist nen alter Hase!

    2B Lagen haste och Recht, das kann sehr gut sein. Nur ist das Risiko dann höher.
    Persönliche Entscheidung!
    Auf jeden Fall sollte man bei 1 Mio € wissen, was man macht :top
     
Thema: Zinshaus kaufen - Was beachten und wie finanzieren !?
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