Zu-/Abflussprinzip und Anlage V ausfüllen

Diskutiere Zu-/Abflussprinzip und Anlage V ausfüllen im Steuer - Vermietung und Verpachtung Forum im Bereich Finanzen; Hallo, ich sitze gerade an meiner Steuererklärung und muss jetzt zum 1. Mal die Anlage V ausfüllen. Habe mir zur Unterstützung neben Elster auch...

  1. loofer

    loofer Neuer Benutzer

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    Hallo,

    ich sitze gerade an meiner Steuererklärung und muss jetzt zum 1. Mal die Anlage V ausfüllen. Habe mir zur Unterstützung neben Elster auch ein Steuerprogramm gekauft (Tax 2017). Jetzt bin ich allerdings ins grübeln gekommen, wie ich jetzt alle meine Zahlungen in 2016 vom Prinzip her richtig angebe.

    Es gilt ja das Zufluss und Abflussprinzip in der Steuer. Aber aus welcher Perspektive denn? Welche Konten zählen denn als echte Zahlungen? Nur meine oder auch die der Hausverwaltung?

    Es ist bei mir so, dass meine WEG-Wohnung von der Hausverwaltung ein halbes Jahr komplett gemanagt worden ist. Es wurde immer nur monatlich der Nettoüberschuss an mich ausgeschüttet worden ist (Also Warmmiete - Hausgeld - Verwaltungsgebühr Hausverwaltung). Das andere halbe Jahr ging die Warmmiete auf meinem eigenen Konto ein und die Hausverwaltung hat das Hausgeld per Lastschrift monatlich eingezogen.

    Ursprünglich hatte ich die Idee einfach alle umlagefähigen Nebenkosten wegzulassen, weil ich diese Posten ja nur durchreiche. Mein Steuerprogramm fragt allerdings sehr detailliert nach allen Einnahmen (auch umlagefähige Nebenkosten) dafür kann ich im Gegenzug alle möglichen Nebenkostenarten einzeln erklären. Gut dachte ich, mach ich dann so. Aber welche Nebenkosten gebe ich denn jetzt ein? Das Hausgeld ist ja nur eine jährliche Plangröße mit ganz glatten Zahlen, aber es wurde tatsächlich von mir gezahlt. Entsprechend müsste ich auch die Planzahlen der Hausverwaltung aller möglichen einzelnen Nebenkosten nehmen. Oder nehme ich stattdessen die Jahresendabrechnung 2016 der Hausverwaltung auf der die tatsächlich in 2016 angefallenen Kosten für meine WEG dargestellt sind?

    Freue mich über eure Erfahrungen.
     
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  3. #2 immobiliensammler, 20.02.2017
    immobiliensammler

    immobiliensammler Erfahrener Benutzer

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    Hallo loofer,

    das Zu- und Abflussprinzip betrifft Dein Konto. Also alles, was Du im Zeitraum 01.01.-31.12. zahlst bzw. bekommst gehört in das laufende Steuerjahr. Eine Ausnahme sind die wiederkehrenden Leistungen, die bis zu 10 Tage vor oder nach dem 31.12. eingehen, aber zum Vor- bzw. Folgejahr gehören (Beispiel: Die Januarmiete wird Dir schon am 30.12. gutgeschrieben, dann gehört diese trotzdem ins Folgejahr)

    Eine Besonderheit ist die oft praktizierte Auszahlung nur des Nettoüberschusses bei der Sondereigentumsverwaltung. Hier liegt eine Aufrechnung vor, Du bekommst also z.B. 300 Euro Miete und 100 Euro Nebenkosten und zahlst gleichzeitig 150 Euro Hausgeld (entsprechend auch für die Anlage V verteilt), nicht nur eine Einnahme von 250 Euro.

    Keinesfalls kannst Du die Jahresendabrechnung 2016 der Hausverwaltung benutzen, denn dieses Guthaben bzw. diese Nachzahlung wird ja definitiv erst in 2017 gezahlt/gutgeschrieben und gehört somit ins Folgejahr.

    Aufwand also Summe der Hausgeldzahlungen + Erstattung - Gutschrift für Vorjahr(e), und nicht vergessen die IHR rauszurechnen, diese ist ja keine Ausgabe im Sinne des Steuerrechts.
     
  4. loofer

    loofer Neuer Benutzer

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    Super vielen Dank. Das war sehr hilfreich.

    Und kann ich das Hausgeld nach Abzug der Instandhaltungsrücklage auch in einer Summe in der Anlage V angeben oder muss ich alles in die zahlreichen Einzelpositionen (Dachrinnenreinigung, Schornsteinfeger etc...) aufgliedern?

    Das die Instandhaltungsrücklage nicht geht leuchtet ein (das Geld ist ja noch da). Könnte ich denn aber die geplanten Rücklagenverbräuche ansetzen? Die sind auch Bestandteil meines Hausgeldes. Außerdem gibt es noch geplante Zinsen und Erträge aus der Stellplatzvermietung.
     
  5. #4 immobiliensammler, 20.02.2017
    immobiliensammler

    immobiliensammler Erfahrener Benutzer

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    Ich sage mal wie ich das mache (und mein Finanzamt winkt das so durch): Mir ist das für ETW egal, woraus sich das zusammensetzt (also auch Einnahmen der WEG), ich gebe in einer Zeile meine gezahlten Hausgelder des Jahres +/- Nachzahlung bzw. Erstattung an, durch die Abrechnung des Vorjahres sind da auch etwaige Einnahmen etc. eingerechnet. Ich drösel das bestimmt nicht für das FA noch einzeln auf, hat auch noch nie jemand von mir verlangt.

    Früher kamen regelmäßig Nachfragen, ob die IHR schon abgezogen sein, jetzt stelle ich in der ersten Zeile alle Hausgeldzahlungen (s.o.) rein und in der nächsten dann "darin enthalten Zuführung zur IHR = xxx Euro ./.", seitdem kommen da keine Nachfragen mehr.

    Zur IHR-Verwendung: Die geplante Verwendung hilft Dir hier nichts, wenn die Abrechnung mit den ausgeführten Reparaturen zu Lasten IHR kommt dann gebe ich das zusätzlich entsprechend an.

    Mag sein, dass das nicht völlig konform mit den Richtlinien der Finanzverwaltung ist, aber mein Finanzamt hat sich darüber noch nie beschwert und ich bezeichne die einzelnen Positionen auch völlig korrekt entsprechend, die sehen also, welche Zahlen ich wo eintrage.
     
  6. loofer

    loofer Neuer Benutzer

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    Super super, danke für deinen Einblick! Dein Vorgehen ist einfach nur pragmatisch. Ich werde es auch mal so probieren und den ganzen Detailaufwand umschiffen. Bei Interesse kann ja das Finanzamt ja in die Planabrechnung gucken und nachlesen was hinter jeder Hausgeldposition steckt. Ist ja letztlich nur eine Darstellungsfrage. Die Zahlen müssen halt stimmen.
     
Thema: Zu-/Abflussprinzip und Anlage V ausfüllen
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