zu hohe Hausmeisterkosten???

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von nevs, 17.01.2008.

  1. nevs

    nevs Neuer Benutzer

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    Hallo,

    wie schon zu lesen geht es um die Hausmeisterkosten.

    Seit das Objekt einen neuen Besitzer hat sind die Hausmeister Kosten extrem gestiegen.Das Objekt hat 407 m² Wohn.und 1830m² Gewerbefläche(teilweise vermietet) und meine Wohnung eine Größe von 62 m² , das Objekt Besitz keine Grünfläche nur einen Hof (Parkplätze) für Mieter und das Gewerbe.

    Die Hausmeisterkosten vom alten und neuen Vermieter fallen ziemlich gleich aus und die Aufgaben die der Hausmeister hat sind, sowie ich das sehe auch gleich.
    Nur berechnet mir der neue Vermieter die Kosten nun durch die Wohneinheiten (6 Stück) und nicht durch die ganze m² des ganzen Objektes.Ich weiß nicht ob der Hausmeister für die Gewerbefläche extra bezahlt wird,was ich aber nicht glaube.Das werde ich aber noch nachfragen.

    Ich habe die Jahre immer ca 0,10 euro pro m² im monat bezahlt nun sind es gut 0,40 euro.Das sind bei meiner Wohnung von 62m² ein anstieg von 74euro im Jahr auf nun 298euro im Jahr bei gleicher Leistung.

    Begründet wurde es mit der Abrechnung nach Einheiten also Wohnungen.Dann wurde mir auch auf gelistet

    Hauswart 0,20 euro
    Gebäudereinigung 0,13euro
    Gartenplfege 0,10 (in unserm Fall Hofreinigung)
    macht zusammen 0,43euro also liegt es im deutschen Durchschnitt.

    Ich komme aus den neuen Bundesländern und in meinem pesönlichen Umkreis liegen die Kosten bei ca 0,13-0,20 euro für denn Hausmeister und es ist alles schon drin wie Gartenpflege usw was mir ja nun extra noch mal berechnet wird.

    Würde gerne wissen wie Ihr das seht ob das so in Ordnung ist?

    Gruß
    Nevs
     
  2. AdMan

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  3. #2 onkelfossi, 17.01.2008
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    Was sagt denn der Mietvertrag? Da müsste ein Schlüssel drinstehen...
     
  4. nevs

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    hi,

    im vertrag steht kein schlüssel usw.

    es wurde immer durch die gesamt m² des objektes gerechnet also die 2300m² und nun halt nur durch die 400m² wohnfläche.
     
  5. #4 pragmatiker, 18.01.2008
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    lass dir den hausmeistervertrag zeigen um festzustellen, ob für das gewerbe besondere aufgaben anfallen. wenn nicht u n d wenn bzgl. des umlageschlüssels im mietvertrag nichts geregelt ist, gilt das BGB und die qm-umlage ist dann sogar die gesetzlich vorgegebene.
     
  6. nevs

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    das wußte ich schon und werde das auch beim vermieter noch ansprechen.

    in der nebenkosten wird ja alles angeben was ja so an kosten anfällt,bei mir ist das ja für wohnfläche und gewerbefläche.

    zb wird die grundsteuer durch die gesamt m² gerechnet aber die hausmeisterkosten nur durch die wohnfläche.
    da gehe ich mal davon aus das keine extra kosten für das gewerbe berechnet werden,sonst würden/müßten die ja auch in der abrechnung stehen oder nicht??

    es ist auch ein großer teil der gewerbefläche vermietet,aber so wie ich das sehe wird nur der mieter für die hausmeisterkosten belangt.


    fallen zb bei der grundsteuer für gewerbeflächen nicht höher kosten an also bei wohnfläche??
    das müßte dann doch auch getrennt berechnet werden??

    nevs
     
  7. beaver

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    Die Grundsteuer bei gemischten Gebäuden ( Wohn- u. Gewerbe ) wird nach dem Einheitswert berechnet. Im Regelfall ist die Grundsteuer für Gewerbetreibende höher. In Ihrem Fall würde ich diesbezüglich beim Vermieter noch einmal nachhaken.
     
  8. #7 onkelfossi, 21.01.2008
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    tendenziell ist die grundsteuer bei gewerbe höher, weil auch höhere einnahmen erzielt werden. grundsätzlich muss gewerbe nicht getrennt abgerechnet werden, sondern nur in härtefällen, wo sich der ertrag von wohnraum zu gewerbe um ein mehrfaches unterscheidet und zu einer unangemessenen benachteiligung des mieters führt.



    die abrechnung wegen des hausmeisters ist grundsätzlich in ordnung. schließlich kann sich die tätigkeit nur auf den wohnraum beziehen. kommt auf die aufgabenbereiche an. wenn das gewerbe nicht tangiert wird und der hausmeister dort nicht oder nicht anteilig arbeitet, ist das so in ordnung. wenn die kosten für den hausmeister dennoch gleich bleiben, bietet sich ein blick in die abrechnungen des hausmeisters an. sind die in ordnung und unterliegen diese nicht einer unwirtschaftlichkeit, ist das so hinzunehmen.
     
  9. #8 pragmatiker, 21.01.2008
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    der sog. vorweganzug bei der grundsteuer b sollte immer gemacht werden, denn ich habe es nochnicht erlebt, dass bei gemischt genutzen gebäuden der mietwert fürs gewerbe nur unwesentlich abweicht von dem der wohnungen. wohlgemerkt: es geht um den mietwert, der im einheitswertbescheid des finanzamtes gerechnet wird, nicht die tatsächlich erzielbere miete.

    der vermieter sollte sich bei der abrechnung den einheitswertbescheid des finanzamtes geben lassen (erhält er unproblematisch auf anfrage beim finanzamt). dort ist eingetragen, welcher grundwert zur berechnung der grundsteuer b herangezogen wird.

    beispiel: haus hat 300 qm wohnfläche und 100 qm gewerbe.
    mietwert haus 900 , mietwert gewerbe 500
    insgesamt also 1400. kostet die grundsteuer b zB. 800 euro jährlich, so müssen davon 35,7 % vom gewerbemieter bezahlt werden, die restlichen 64,3% auf die mieter. geht man nur nach qm, so müssten die mieter 75% tragen.
    wie gesagt, die unterschiede sind durchaus erheblich.
     
  10. nevs

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    erstmal danke für die antworten.

    zu den hausmeisterkosten.

    es sind 3 gewerbliche mieter da die zb auch den hof benutzen,also parkplätze für kunden und angestellte,flur und treppe werden ja auch mit genutzt.
    von der straßenreinigung brauch ich nicht sprechen.
    laut abrechnung bezahlt das nur der mieter so wie ich das sehe,ich kann davon nix in der abrechnung sehen was sich auf das gewerbe bezieht.
    weil zb grundsteuerkosten von wohn und gewerbe sind ja aufgelistet.


    zun den grundsteuern.

    wenn ich das richtig sehe erhöt sich die grundsteuer wenn zb wohn gewerbe fläche vermietet ist??

    im meinem fall von 400m² wohn und 1830m² gewerbe sollte doch der mietwert höher sein als der von der wohnfläche oder??

    ich habe einen m² preis von 4,30 ohne nebenkosten
     
  11. #10 pragmatiker, 21.01.2008
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    ich habe den eindruck, eurer hausmeister ist für das gewerbe nicht zuständig. lass dir den hausmeistervertrag zeigen, da steht aufgabenbereich und lohn drin.


    ja und fast immer deutlich teurer, lass dir den einheitswert des finanzamtes zeigen. auf der 2. seite dieses bescheides sind normalerweise die mietwerte aufgefhrt, aus denen du den prozentualen anteil errechnen kannst, der auf mieter/gewerbe anfällt.


    ja, deutlich

    scheint mir nicht unangemessen hoch.
    antworten sind fett in deinem text

    [nee, das mit dem zitieren lernen wir noch ein wenig ;) - Admin]
     
  12. nevs

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    dann frage ich mich warum nur der mieter zb für die reinigung des hof zahlen soll wenn auch das gewerbe ihn nutz.


    finde ich auch in ordnung ,wollte damit nur sagen das der m² preis für gewerbe doch mehr sein sollte als die 4,30euro.


    na ich werde das mal alles in einem schreiben zusammen fassen und dem vermieter mitteilen.

    bin aber trozdem auch für jede andere meinung dankbar.

    nevs

    ps:

    habe ich das so richtig gemacht :?



    was ich noch schnell fragen wollte.

    wenn zb wohn und gewerbefläche nicht vermietet sind fallen dann für die gewerbeflä. dann auch höhere grundsteuern an???
     
  13. #12 pragmatiker, 23.01.2008
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    ja, grundsteuer fällt auch bei leerstand an.
     
  14. nevs

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    hi,

    wollte eigentlich wissen ob bei leerstand die grundsteuer von gewerbefl. schon höher ist als bei der wohnfläche??
     
  15. #14 onkelfossi, 27.01.2008
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    ob vermietet oder leerstand, die monatlichen anteile sind immer gleich.
     
  16. nevs

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    hallo,

    ich habe mal den hausmeister gefragt wegen der zuständigkeit des objektes.

    er sagt mir er ist für das ganze objekt zuständig.

    das objekt hat ja nutz und wohnfläche gibt es es dann auch getrennte nebenkostenabrechnungen??

    also fallen erst höhere grundsteuer an wenn die nutzfläche vermietet ist?

    sven
     
  17. #16 pragmatiker, 11.02.2008
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    doch, bei der grundsteuer muss gewerbe anders abgerechnet werden. benutz mal die suchfunktion, such auch mal nach dem wort "vorwegabzug". ich hab dazu glaub ich auch schon mal was geschrieben, kannst also auch unter meinem benutzernamen suchen.
     
  18. RMHV

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    Vorwegabzug ist zweifellos ein passendes Stichwort...

    Die Aussage, dass bei der Grundsteuer ein Vorwegabzug vorgenommen werden muss, ist falsch. Ein Vorwegabzug ist bei preisfreiem Wohnraum ohne entsprechende VEreinbarung nur dann zwingend erforderlich, wenn durch die Gewerbenutzung höher Betriebskosten entstehen als bei Wohnraum (BGH, Urteil vom 8. März 2006 VIII ZR 78/05).
    Dies mag bei der Grundsteuer auf viele Fälle zutreffen. Trotzdem kann man aus dem Ergebnis im Einzelfall keinen generellen Anspruch ableiten.
     
  19. #18 pragmatiker, 11.02.2008
    pragmatiker

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    das urteil kenne ich auch, aber in meiner praxis ist mir noch NIE ein einheitswertbescheid bei gemischt genutzten gebäuden vorgekommen, in welchem das gewerbe mit der gleichen qm-miete belelgt wurde wie wohnungen. ob nun alle gemeinden in deutschland das bei der bewertungszahl (die für die höhe der grundsteuer b ausschlaggebend ist) gleich berücksichtigen, weiss ich natürlich nicht.
     
  20. RMHV

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    Ich bestreite ja auch nicht, dass die Gewerbemiete in vielen Fällen höher ist als die Wohnraummiete und der Vorwegabzug damit erfolgen muss.
    Hinsichtlich der Miethöhen wird es allerdings beträchtliche regionale Unterschiede geben.
    Auch wenn annähernd gleiche Mieten für Wohnraum und Gewerbe in irgendeiner Region in der Praxis eines einzelnen Verwalters noch nicht vorgekommen sein mögen, ist die Aussage über die generelle Notwendigkeit des Vorwegabzugs einfach falsch.

    In meiner Praxis ist es übrigens täglicher Ablauf, dass Gewerbemieten nur mühsam die Höhe von Wohnraummieten erreichen. Andere Gegend, andere Verhältnisse... :wink
     
  21. #20 onkelfossi, 12.02.2008
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    so sehe ich das auch. früher gab es in größeren städten in jeder größeren straße läden. bäcker, schlachter, seifenhaus, feinkost etc. was gibt es heute? discounter und supermärkte. dazu noch einkaufscenter und shoppingmalls. gut vermarkten kann man innenstädte, stadtteilzentren und nebenzentren und hauptverkehrsstraßen. der rest fällt deutlich ab. da kannste froh sein, wennde überhaupt noch eine miete bekommst und nicht dauerleerstand hast.


    also ich kann das aus meinem einheitswertbescheid und grundsteuerbescheid nicht ersehen. nur mal so zur info, um mal die werthaltigkeit von genrellen aussagen zu beurteilen.
     
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