zu niedrige Nebenkostenvorauszahlung

Dieses Thema im Forum "Fristen" wurde erstellt von simalexa, 12.02.2007.

  1. #1 simalexa, 12.02.2007
    simalexa

    simalexa Gast

    Guten Morgen zusammen.

    Letzte Woche hab ich meine Nebenkostenabrechnung bekommen und musste fest stellen, dass ich das 1,5 fache meiner Vorauszahlung jetzt nachzahlen muss.
    Beinhaltet sind die Kosten für Versicherung, Müll, Grundsteuer und Wasser. Heizkosten sind nicht enthalten. Das mein Vermieter den Wasserverbrauch nicht vorhersehen kann ist mir klar. Aber er kennt doch die Höhe seiner Versicherung, der Grundsteuer und die Müllgebühren. Und diese Kosten allein betragen schon das 1,4 fache meiner Nebenkostenvorauszahlung. Und dann kommt noch das Wasser dazu. Hier könnte er doch einen Vergleichswert einer anderen Mietpartei nehmen?!
    Kann ich nun irgendwie was machen? Auf einmal kann ich die Nachzahlung nicht begleichen. Das hab ich ihm schon mitgeteilt. Aber es kann doch nicht rechtens sein, so wenig Nebenkosten zu verlangen wenn bekannte Gebühren schon viel höher sind? Und dann will er auch noch die gesamte Nachzahlung in Bar haben. Ich solle sie bloß nicht überweisen. Aber das möchte ich nicht unbedingt. Bin ich verpflichtet die Nachzahlung in Bar vorzunehmen nur weil der Vermieter es wünscht?

    Danke schonmal
     
  2. AdMan

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  3. Rübe

    Rübe Benutzer

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    Hallo Simalexa,

    daß Dein Vermieter die Nachzahlung gern in bar hätte, bedeutet möglicherweise, daß er es aus steuerlichen Gründen nicht über seine Bücher laufen lassen möchte. Und dies wiederum läßt mich vermuten, daß diese von ihm geforderten Betriebskosten möglicherweise bei ihm kein bloßer Durchlaufposten sind, wie es eigentlich der Fall sein müßte... :?

    Wenn der Vermieter Barzahlung verlangt, kannst Du eigentlich wenig dagegen tun. Allerdings ist der Fall anders, wenn in Deinem Mietvertrag geregelt ist, daß Du die BK über ein bestimmtes Konto zu zahlen hast, und das ist i.d.R. dasselbe wie jenes, auf das Du die monatliche Miete überweist.

    Zur Rechtslage hinsichtlich der Rechtmäßigkeit einer völlig zu geringen BK-Vorauszahlung kann ich Dir leider nichts sagen. Allerdings: Wenn Du die Whg. erst im letzten Jahr gemietet hast oder zumindest bislang noch keine BK-Jahresabrechnung hattest, könnte man ja fast vermuten, der Vermieter wollte Dich in die Wohnung "locken" und hat Dir dabei (arglistig?) die hohen BK absichtlich verschwiegen... Aber das sind Spekulationen aus der Ferne, die möglicherweise völlig ungerechtfertigt sind.
     
  4. #3 lostcontrol, 12.02.2007
    lostcontrol

    lostcontrol Erfahrener Benutzer

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    also vor ein paar jahren gab's da mal ein paar urteile, nach denen mieter ihre betriebskosten garnicht bezahlen mussten, weil der vermieter sie bewusst zu niedrig angesetzt hatte.
    leider habe ich das urteil nicht mehr, aber ich erinnere mich, dass ich meinen vermietern damit drohte, weil die mir plötzlich wasserkosten aufs auge drücken wollten, die auf dem gang entstanden waren (leerstehendes gang-klo, auf dem kinder gespielt hatten und die spülung kaputtgemacht haben).
    wir konnten uns dann einigen.
     
  5. #4 Dordescort, 12.02.2007
    Dordescort

    Dordescort Neuer Benutzer

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    Hi,
    ich bin kein Fachmann aber für mich sieht das so aus als wenn da was net stimmt. Ich würde die Abrechnung vom Mieterverein oder einem Rechtsanwalt prüfen lassen denn die wissen dann auch wwas zu tun ist wenn die Vorrauszahlung absichtlich zu niedrig gehalten wurde

    cu Denis
     
  6. #5 lostcontrol, 12.02.2007
    lostcontrol

    lostcontrol Erfahrener Benutzer

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    also ich find das auch in jedem falle sehr seltsam, dass die betriebskosten plötzlich 50% höher sind als angesetzt, und das auch noch ohne heizkosten - da stimmt irgendwas nicht. hast du vor bezug keine beispielrechnung bekommen? vergleich das mal.

    nein, kann er nicht. wasserverbräuche sind derart unterschiedlich, das lässt sich einfach nicht vergleichen. meine lieblingsbeispiele: der arbeiter, der in der firma duscht und seine wäsche im waschsalon wäscht / das yuppie-mädel, das sich täglich 'ne badewanne gönnt und 3 mal die woche die waschmaschine anschmeisst.
    konkrete beispiele: wir haben eine single-mieterin, die braucht gerade mal knapp 20cbm pro jahr, aber auch eine, die fette 50cbm pro jahr braucht. beide übrigens ohne wasch- und spülmaschine.
     
  7. #6 simalexa, 12.02.2007
    simalexa

    simalexa Gast

    Beispielrechnungen hatte ich nicht zum Vergleich.
    Er hat bei Abschluss des Mietvertrages bei der Zusammenrechnung der Miete und den Nebenkosten auf seinem Taschenrechner rumgetippt und meinte nur, das er auf den Betrag kommt wenn er alle Kosten zusammenzählt. Ich hab ihn dann noch gefragt, ob das nicht zuwenig ist wenn noch Wasser dabei ist, aber er meinte nönö das reicht aus, dann bekomm ich auf jeden Fall noch was raus.......

    Im Internet hab ich bisschen nachgeforscht. Da gehen die Urteile sehr weit auseinander. Von der Nachzahlung und Gerichts- bzw. Anwaltskosten bis hin zu einem Schadensersatz.
     
  8. Heizer

    Heizer Erfahrener Benutzer

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    Aus Nachweisgründen würde ich schon die Nachzahlung überweisen wollen.

    Stell Dir vor Di gibst dem das in Bar und bekommst dafür nur eine 0815 Quittung die später möglicherweise nichtmal vor Gericht bestand hätte. Auf sowas würde ich mich keinesfalls einlassen.

    Auf der anderen Seite kann es schon nachvollziehbare Gründe geben, warum die Vorauszahlung deutlich geringer war als die tatsächlichen Kosten.

    In dem Fall denke ich aber eher, daß er sich das Geld selber in die Tasche stecken will. Kann sein, daß die Hausvberwaltung kurz vor der Insolvenz steht und der Verwalter noch schnell seine Schäfchen ins trockene bringen will. Hats alles schon gegeben. Möglichwerweise gibt es aber auch eine Kontopfändung vom Gerichtsvollzieher und er will das Geld daran vorbeischleusen. Oder, oder oder?

    An Deiner Stelle würde ich erstmal der Abrechnung wiedersprechen und an geeigneter Stelle zur Prüfung vorlegen. Möglicherweise erledigt sich das Problem in einigen Wochen ja von alleine.
     
  9. #8 lostcontrol, 12.02.2007
    lostcontrol

    lostcontrol Erfahrener Benutzer

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    na da hat er dann wohl offensichtlich die hälfte vergessen... so geht's natürlich nicht.
    eigentlich müsste er auch eine aufstellung der betriebskosten dem mietvertrag beilegen - was steht denn da bei dir drin?
    wenn er dir jetzt kosten berechnet, die da nicht aufgeführt sind, könnte es sein dass du die überhaupt nicht bezahlen musst...

    hat er denn jetzt die vorauszahlung wenigstens angepasst?

    p.s.: bei mir ist die zahl der posten überschaubar, aber ich wüsste die trotzdem nicht auswendig, schon garnicht die jeweiligen anteile der jeweiligen wohnungen - da hättest du wirklich skeptisch werden müssen!
     
  10. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Das Thema ist vom BGH entschieden...

    Liegen keine besonderen Umstände vor, begeht der Vermieter keine Pflichtverletzung
    beim Vertragsschluß, wenn er mit dem Mieter Vorauszahlungen für Nebenkosten
    vereinbart, die die Höhe der später anfallenden tatsächlichen Kosten nicht nur
    geringfügig, sondern auch deutlich unterschreiten.
    BGH, Urteil vom 11. Februar 2004 - VIII ZR 195/03

    Besondere Umstände, wie z.B. die Zusicherung, dass die Höhe der Vorauszahlungen zur Deckung der Kosten ausreichen würde, hätte der Mieter zu beweisen.

    Grundlage der genannten Entscheidung ist, dass es aber keine Verpflichtung gibt, Vorauszahlungen überhaupt zu vereinbaren.


    Beispielsrechnungen sind nun wirklich keine Voraussetzung für eine wirksame Umlagevereinbarung. Damit kann ohne Beispielsrechnung auch kaum die Hälfte vergessen sein. Wer also glaubt, dass es so natürlich nicht gehen würde, ist schon hier auf dem Holzweg. Es gibt darüber hinaus auch keine zwingende Notwendigkeit, die Aufstellung der Betriebskosten dem Mietvertrag beizulegen. Soweit Mietverträgen eine Aufstellung beiliegt, habelt es sich in allen mir bekannten Fällen um den Text des § 2 Betriebskostenverordnung bzw. bei älteren Verträgen des entsprechenden Teils der II. Berechnungsverordnung. Beträge habe ich dabei noch nie gesehen.
    Es ist soweit ich das erkennen kann durchgängige Rechtsprechung, dass eine Klausel wie z.B. "der Mieter zahlt die Betriebskosten gemäß Betriebskostenverordnung" als wirksame Umlagevereinbarung angesehen wird. Mehr ist nicht erforderlich.
     
  11. #10 simalexa, 13.02.2007
    simalexa

    simalexa Gast

    Ich hab einen Einheitsmietvertrag von Zweckform. Da sind alle möglichen Betriebskosten aufgezählt die man sich nur vorstellen kann. Mein Vermieter hat sie dann um drei Posten ergänzt. Genau diese drei Posten und Wasser (mit Abwasser) hat er nun abgerechnet. Wie er das ganze umlegt weiß ich noch nicht. Ob pro Stockwerk oder auf qm umgelegt. Die Originalabrechnungen muss ich mir noch anschauen und kopieren.
    Was ich einfach nicht ganz versteh ist, dass ihm Kosten wie z. B. Müllgebühren, Grundsteuer und Versicherung ja bekannt sind. Und allein die liegen schon weit über der Vorauszahlung. Das ist für mich schon irgendwie (arglistige) Täuschung.
     
  12. #11 lostcontrol, 13.02.2007
    lostcontrol

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    also zum einen: einer der wichtigsten bestandteile der betriebskostenabrechnung ist definitiv der verteilerschlüssel. wenn der nicht angegeben ist, ist die ganze betriebskostenabrechnung nicht korrekt. da solltest du das ding einfach zurückschicken und sagen du willst eine korrekte betriebskostenabrechnung entsprechend der betriebskostenverordnung. und solange die nicht da ist, brauchst du auch nichts zu bezahlen.

    zum anderen:
    wie das mit dem müll bei euch geregelt ist, weiss ich nicht. bei uns wird das so abgerechnet, dass ausser der grundgebühr, in der eine gewisse anzahl an leerungen enthalten ist, zusätzliche leerungen einzeln abgerechnet werden. wenn das bei euch auch so ist, dann kann der vermieter nicht wissen, wie hoch die gebühren sind.
    (bei uns machen die mieter das allerdings zum glück auch selbst mit dem zuständigen abfallunternehmen aus, d.h. das taucht garnicht in den betriebskosten auf). ausserdem ändern sich müllgebühren öfter mal, das kann also schon sein, dass er das auch dann wenn es über ihn läuft, nicht wissen konnte, wieviel das im endeffekt ausmacht.
    die grundsteuer ändert sich tatsächlich selten, da muss ich dir zustimmen.
    versicherungen dagegen ändern sich hin und wieder - entweder weil der vermieter änderungen vornehmen lässt (z.b. glasbruch hinzunimmt) oder weil sie angepasst werden (einheitswert/neuwert usw.) oder weil schlicht und ergreifend die gebühren steigen. zudem unterliegen versicherungen natürlich der mehrwertsteuer und werden somit künftig auch teurer.
     
  13. #12 simalexa, 15.02.2007
    simalexa

    simalexa Gast

    Danke lostcontrol.

    Hab nu erst mal in einem Schreiben um den Verteilerschlüssel gebeten. Denn die von ihm (mündlich) veranschlagten 60 qm der Wohnung sind nach ausmessen mit dem Laser nur 52,09 qm. So wird er die Nebenkostenabrechnung auf jeden Fall nach unten korrigieren müssen sofern er Kosten auf qm umlegt.
    Beim Müll bezahlt man bei uns pro Mülltonne eine monatliche Gebühr. Egal wie oft man sie leeren lässt.

    In meinem Mietvertrag und auf der Nebenkostenabrechnung steht, dass ich die Belege der Versorgungsunternehmen einsehen könnte bzw. gegen eine Gebühr Kopien bekäme. Bin ich auch berechtigt die Unterlagen bzgl. Versicherungen und Grundsteuer einzusehen?
     
  14. #13 lostcontrol, 15.02.2007
    lostcontrol

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    du bist berechtigt ALLE belege zu sehen, die mit einem betrag auf deiner betriebskostenabrechnung auftauchen.
    (natürlich nicht die versicherungs-policen - sehr wohl aber die entsprechenden rechnungen.)
     
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