zu welcher Rendite/Faktor kauft Ihr?

Dieses Thema im Forum "WEG - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Pitty, 30.07.2015.

  1. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    30.12.2012
    Beiträge:
    3.291
    Zustimmungen:
    321
    angesprochen auf das neue Thema mit über 20 Prozent Rendite interessiert es mich, zu welchen Faktor Ihr kauft. Bis zu welchen Prozentsatz würdet Ihr in der heutigen Zeit noch kaufen? Es wird ja nichts mehr günstiger und was ich so aus der Presse mitbekomme, sind die Immos in München doppelt so teuer und knapp 1/3 mehr an Mieteinnahmen, was man in Berlin erzielt.

    Ich habe mit Faktor 10 gekauft reiner Kaufpreis, ohne die Nebenkosten wie Makler und Notar. Das kommt ja in der eigentlichen Rechnung normalerweise mit rein.
     
  2. AdMan

    Schau mal hier in diesem Ratgeber. Dort findet man viele Antworten!

    Registrieren bzw. einloggen, um diese und auch andere Anzeigen zu deaktivieren
  3. Syker

    Syker Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    19.09.2011
    Beiträge:
    2.814
    Zustimmungen:
    347
    Ort:
    28857 Syke
    Hallo Pitty,

    Eine ETW hab ich zum Faktor 15 bekommen, die andere zum Faktor 18. Bei der zweiten sei aber dazu gesagt, das der vorhandene M einen wirklichen Freundschaftspreis gezahlt hat. Bei einer marktüblichen Vermietung läge diese ETW auch bei Faktor 15.
    Jeweils auch nur der direkte Kaufpreis ohne NK gerechnet.
    Bis Faktor 18-19 sehe ich die Wirtschaftlichkeit gegeben, derzeit sind aber viele Angebote auch bei weit über Faktor 20.

    VG Syker
     
  4. #3 Glaskügelchen 2, 30.07.2015
    Glaskügelchen 2

    Glaskügelchen 2 Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    08.06.2015
    Beiträge:
    472
    Zustimmungen:
    62
    @Pitty
    Ich weiss ja nicht, wo deine Immoblien stehen, aber unter Faktor 20 bekommst du hier schon lange nichts mehr. Jedenfalls nichts, was man nicht am besten gleich abreisst und neu baut.
    Jetzt geht es sogar in Richtung Faktor 25 für renovierungsbedürftige Häuser.
    Bei ETWs weiss ich es nicht.
    Großinvestoren erzielen deutlich bessere Renditen, aber da geht es auch um höhere Millionenbeträge für einzelne Immobilien, oder gleich um Immoblilienpakete.
     
  5. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    30.12.2012
    Beiträge:
    3.291
    Zustimmungen:
    321
    Der Faktor kann ja auch täuschen, wenn zu viele Rückstände sind. Ich habe ebend mal 15.000€ im dritten Jahr rein stecken müssen. Da es noch finanziert wird ein echter Pappenstiel. Nun ja, das Frist und nagt an meinen Reserven, die wieder Nahezu bei Null sind und der Traum meiner Finanzierung futsch, dass das Haus die letzte Summe nach meinen 5 Jahren Laufzeit Kredit selber tilgt. Aber gut, man soll nicht jammern, jetzt steht dort eine hübsche Hütte.;)
     
  6. #5 immodream, 30.07.2015
    immodream

    immodream Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    05.05.2011
    Beiträge:
    2.209
    Zustimmungen:
    461
    Hallo Pitty,
    ich habe mich beim Kauf meiner Immobilien nie nach dem Faktor gerichtet , sondern immer den Kaufpreis / m² als Kaufgrundlage genommen.
    So habe ich früher vollkommen heruntergekommene Häuser mit Sozialbindung zum Preis von 500 €/ m² gekauft und im Laufe der Zeit ca. 500 €/m² in die Kernsanierung investiert.
    Teilweise waren es Einkaufspreise vom 20 fachen.
    Heutzutage würden die Objekte in dem Zustand für mindestens 12 -15 fache verkauft werden können ( im Armenhaus des Westens / Ruhrgebiet ).
    Grüße
    Immodream
     
  7. #6 Glaskügelchen 2, 30.07.2015
    Glaskügelchen 2

    Glaskügelchen 2 Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    08.06.2015
    Beiträge:
    472
    Zustimmungen:
    62
    Das heisst wenn du verkaufen würdest, hättest du einen massiven Verlust gemacht.
     
  8. Duncan

    Duncan
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    19.01.2014
    Beiträge:
    4.408
    Zustimmungen:
    1.428
    Ort:
    Mark Brandenburg
    Ich habe bisher zwischen Faktor 8,7 und 17 gekauft. Bei 8,7 erheblicher Investitionsbedarf, bei 17 erst mal nichts größeres was ansteht...

    Da wird aber auch gerne Immobilienroulette gespielt, eine "lustige" Variante des Russisch Roulette. Beispiel: ein kleines Immobilienpaket(Straßenblock) in Berlin wird alle paar Jahre (meist 3-5) verkauft von einer belgischen Sárl an eine italienische Postkastenbude, dann an eine luxemburger Sárl, dann an eine schwedische Briefkastenfirma usw.. Dabei handelt es sich um ein paar hundert Wohnungen und ein paar Geschäfte, erster Kaufpreis von dem ich gehört habe waren 18 Millionen, nun ist man bei guten 35, in weniger als 10 Jahren...
    Vorgabe an den Verwalter: "nur was unbedingt nötig ist". Das Dach ist aus den 50ern, man findet noch Bleitrinkwasserleitungen,.... - da kommen wir zum Russisch Roulette Anteil, irgendwann, irgendwem fällt das mal auf die Füße.

    Und von solchen Objekten gibt es Mengen. Wobei momentan ist es angesagt, die anzumalen und dann als ETW an Ahnungslose zu verkaufen.
     
  9. Duncan

    Duncan
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    19.01.2014
    Beiträge:
    4.408
    Zustimmungen:
    1.428
    Ort:
    Mark Brandenburg
    oder die Mieten durch die Sanierung entsprechend auf Niveau gebracht....
     
  10. #9 Pharao, 31.07.2015
    Zuletzt bearbeitet: 31.07.2015
    Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    24.01.2012
    Beiträge:
    7.861
    Zustimmungen:
    508
    Hi Pitty,

    spielt nicht der Zustand der Immobilie auch eine gewisse Rolle beim Kaufpreis bzw. spielt nicht auch die Lage der Immobilie eine gewisse Rolle, z.B. wenn`s bei Neuvermietung um den Mietzins geht :? Ich mein, der Faktor beinhaltet m.E. ja nur Kaufpreis mit den aktuellen Mieteinnahmen, was natürlich auch nicht ganz uninteressant ist, aber letztlich muss man m.E. schon mehr als nur den Faktor betrachten, gerade wenn man ein "Schnäppchen" machen will.

    Naja, m.E. ist es nicht klug zwei unterschiedliche Städte zu vergleichen, aber wenn du in München ein Geschäft mit Vermietung bzw. mit Wertsteigerung machen willst, dann hättest du vor Jahrzehnten dort schon "einkaufen" müssen, wo München noch nicht so interesant für viele Firmen war.

    Und in Berlin ist es teilweise nicht anders, gerade wenn Ghettobezirke sich unerwartet in Nobelvierteln entwickeln, also etwas übertrieben gesagt. Wenn du also ein Schnäppchen machen willst, wirst du i.d.R. immer ein gewisses Risiko eingehen müssen bzw. wer da zu lange wartet, der wird oft bestraft mit überteuertem Kaufpreis, denn verschenken tut i.d.R. keiner was ;)
     
  11. #10 alibaba, 31.07.2015
    alibaba

    alibaba Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    11.12.2014
    Beiträge:
    1.188
    Zustimmungen:
    146
    Ort:
    Berlin
    wie jeder gemeine KleinKapitalist weiss ,liegt der Gewinn am Ende immer im EinKauf :160:

    und das egal welche Branche oder so :D

    ich will nüscht mehr kaufen ,ausser es gibt was zum 6fachen :D staune immer das Leute so viel € bezahlen für gebrauchte Immos :160:

    beim über 20fachen ,empfehle ich eine GehirnHornHautWalze Stufe 3 ,natürlich :D

    Gruss
    alibaba :D
     
    Syker gefällt das.
  12. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    30.12.2012
    Beiträge:
    3.291
    Zustimmungen:
    321
    ach, das kann aber auch anders ausgehen. Verwaltung kauft Immopaket mit 10.000 WHG. Handwerker geht hin, Spültischarmatur defekt. Markenmodell, richtig teuer. Mieter möchte bei anderem Modell zwei von der Sorte. Sie hat schließlich zwei Spülen. Fotos gemacht, weil sie es nicht glaubten. In Maps geschaut, wo das Objekt liegt. In Zehlendorf mit Blick auf den See. Einfach traumhaft.

    Ups, was haben wir denn da gekauft.

    Der Anspruch der Mieterin kam daher, weil sie 2500€ Miete mtl. zahlt. Das kann wohl jeder verstehen.
     
  13. #12 immodream, 31.07.2015
    immodream

    immodream Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    05.05.2011
    Beiträge:
    2.209
    Zustimmungen:
    461
    Hallo Glaskügelchen,
    du hast mich mißverstanden.
    Ich hab in einer Zeit gekauft, wo die Sozialmieten bei 2,50 DM !!!!!! - 4,50 DM !!!! lagen . Daher zum Zwanzigfachen.
    Nach 20 Jahren und erfolgter Kernsanierung liegen die Mieten zwischen 5,70 € - 6,50 €. Realistischer Verkaufspreis zum Zwölffachen mit etwas Glück evtl. zum Fünfzehnfachen.
    Grüße
    immodream
     
  14. #13 alibaba, 01.08.2015
    alibaba

    alibaba Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    11.12.2014
    Beiträge:
    1.188
    Zustimmungen:
    146
    Ort:
    Berlin
    wäre das interessant für dich , rechen mal den Faktor :D
    zB.
    410.000€ KaufEndPreis all inkl. , 67.200 € KaltMiete/Jahr, nach teilweise schmalle anpassungen ortsüblich 74.400 € Kalt/Jahr :D

    Gruss
    alibaba :D
     
  15. #14 Akkarin, 02.08.2015
    Akkarin

    Akkarin Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    04.11.2013
    Beiträge:
    1.325
    Zustimmungen:
    582
    Ort:
    Frankfurt
    das hat nicht immer mit dem Faktor was zu tun. Ich interessiere mich nunmal für das Ruhrgebiet und Rhein/Main.
    Am Sonntag war ich im Ruhrpott auf der Taufe meiner Nichte, wo wir erzählten, dass wir gerade frisch den Kaufvertrag unterschrieben hatten.
    Während die anderen so erzählten, worauf sie bei Ihrer Suche Wert legen (gelegt haben), was Ihnen wichtig ist und und.. war unsere einzigen
    beiden Argumente für das gekaufte Haus:
    a) es war ohne Makler
    b) es war das einzige unter 500.000€
    Okay es gibt noch mehr Argumente dafür, aber die sind letztlich witzlos gegen b)
     
  16. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    30.12.2012
    Beiträge:
    3.291
    Zustimmungen:
    321
    Nun ja, wenn ich mir ein Preis/Leistungsverhältnis gesetzt habe und eine Immo für Preis X gefunden habe, prüfe ich die Substanz, die Einnahmen ect. Wenn das passt, kauft man das halt. Dann kann man auch sagen, das man das einzigste für den Kaufpreis gekauft habt. Aber man hat das andere drumherum auch geprüft und es ist dann i.O., wenn man diese Aussage trifft. Irgendwo muss man ja anfangen Kriterien für die Immo stecken.
     
  17. #16 Akkarin, 02.08.2015
    Akkarin

    Akkarin Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    04.11.2013
    Beiträge:
    1.325
    Zustimmungen:
    582
    Ort:
    Frankfurt
    In dem Fall war es ein Reihenhaus zur Selbstnutzung. Und klar war es von Lage, Substanz ok. Preis naja.. gleiches Haus in Krefeld => 180.000€ in München ehr 650.000€ , Rhein/Main irgendwas dazwischen.
    In NRW kann ich mir über viele Dinge Gedanken machen und werde das als Interessent auch mehr oder weniger durchsetzen können.
    In einigen Lagen dreht der Markt aber gerade völlig durch. Wir haben jetzt knapp ein Jahr Suche hinter uns und sowohl bei Mieten als auch kaufen,
    gilt in Frankfurt zur Zeit, du nimmst was dir angeboten wird, weil du froh bist, dass dir überhaupt was angeboten wird.
    Kritische Fragen oder auch einfache Nachfragen bedeuten in der Regel sofort das aus.
    Und neuerdings scheinen einige Makler hier Anzahlungen zu verlangen, damit man einen Termin beim Makler bekommt. ( Nicht für die Wohnungsbesichtigung) sondern wirklich nur für den Termin im Maklerbüro um zu sagen, was man sucht..
    Da sind dann leider schnell alle Faktoren der Wohnung egal..
     
  18. #17 Glaskügelchen 2, 02.08.2015
    Glaskügelchen 2

    Glaskügelchen 2 Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    08.06.2015
    Beiträge:
    472
    Zustimmungen:
    62
    Da geb ich dir sogar freiwillig 10 Prozent vom Kaufpreis.
     
  19. #18 alibaba, 02.08.2015
    alibaba

    alibaba Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    11.12.2014
    Beiträge:
    1.188
    Zustimmungen:
    146
    Ort:
    Berlin
    in 2012 habe ich eine Hütte verkaufen müssen wegen Geldmangel , da hat der Makler vom Kunden Geld verlangt

    wenn er zu dem BesichtigungsTermin nicht erschienen wäre , das finde ich in Ordnung :D "Zeit iss Geld und das ist relativ":160:

    Gruss
    alibaba :D
    PS:"der Mensch fühlt sich gequällt ,wenns ihm am baren Gelde fehlt" :D
     
  20. #19 alibaba, 02.08.2015
    alibaba

    alibaba Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    11.12.2014
    Beiträge:
    1.188
    Zustimmungen:
    146
    Ort:
    Berlin
    Zitat von alibaba:
    410.000€ KaufEndPreis all inkl. , 67.200 € KaltMiete/Jahr, nach teilweise schmalle anpassungen ortsüblich 74.400 € Kalt/Jahr :D
    wobei der Wert sich schon im laufe der Zeit in dem KonstalationsBeispiel sich verdreifacht hat ,bei ein realistischen KP ,

    wobei ich anmerke die Hütte lief schon 8 Jahr fast investionsfrei ,im 9Jahr wurden die Kaltmieten für das 10Jahr schon mit versemmelt,

    nee nich für das berühmte SeppiGlasPhaserKabel :160:

    Gruss
    alibaba :D
    PS:
    man glaubt nich was es alles mal billig zukaufen gab ,wenn ich mal ein paar Jahre zurück denke ,welch ein Moloch :D
    AnglerLatain iss garnüscht dagegen ,irgendwie rutsch man da rein ....... wenn man den toten Vogel von der Schulter wischt :D
     
  21. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    30.12.2012
    Beiträge:
    3.291
    Zustimmungen:
    321
    Das liegt wohl daran, dass die Nachfrage zu Objekten einfach zu hoch ist. In Berlin bekommst Du nicht mehr ohne Makler. Und handeln brauchst Du nicht, weil der nächste Käufer schon vor der Tür steht und die geforderte Summe zahlt
     
Thema: zu welcher Rendite/Faktor kauft Ihr?
Besucher kamen mit folgenden Suchen
  1. welcher renditefaktor ist gut

    ,
  2. welcher renditefaktor bei etw ist gut

Die Seite wird geladen...

zu welcher Rendite/Faktor kauft Ihr? - Ähnliche Themen

  1. Wie ist derzeit eine akzeptable Rendite bzw. Kaufpreis-Miete Verhältnis

    Wie ist derzeit eine akzeptable Rendite bzw. Kaufpreis-Miete Verhältnis: Hallo! Wie sind so eure Erfahrungen? Welche Rendite bei Wohnimmobilien derzeit akzeptabel? Ich weiß, es hängt von vielen Faktoren ab. Ich habe vor...
  2. Miete rauf - Rendite rauf - Probleme runter

    Miete rauf - Rendite rauf - Probleme runter: Hi beabsichtige ein Investment über 14 Mio. € zu tätigen. Würde gerne alle bestehenden Mieter rauswerfen und neu vermieten. Wo könnte der Haken...
  3. Murgi kauft sich ein Buch

    Murgi kauft sich ein Buch: Erfolgreich Vermieten: Richtiges Vermieten von Wohnungen und Häusern mit Formularverträgen Peter Schüller wie findet Ihr das Buch? Könnt Ihr...
  4. Heizöl kaufen und mit Rendite umlegen

    Heizöl kaufen und mit Rendite umlegen: Hallo zusammen, wir sind eine GdbR und haben 10 Mietwohnungen. Wir denken jetzt darüber nach günstig den Heiztank (26.000 Liter) zu füllen, so...