Zu wenig Stellplätze auf WEG Grundstück, bauliche Veränderung?

Dieses Thema im Forum "WEG - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Endiva, 14.11.2015.

  1. Endiva

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    In einer großen WEG Wohnanlage mit 50 Wohneinheiten verkauft der Mehrheitseigentümer seine 30 Wohneinheiten an einen neuen Mehrheitseigentümer. Zu jeder Wohneinheit gehört gemäß Teilungserklärung ein Stellplatz. Die Stellplätze sind jedoch nicht parzelliert und keiner Wohnung einzeln zugewiesen, das heißt jeder kann parken wo er gerade Platz findet.
    Vor vielen Jahren wurden 20 Stellplätze aufgelöst und es wurde eine Gartengrünanlage mit Spielplatz darauf errichtet, sodass seitdem 20 Stellplätze fehlten. Jedoch hat diese keiner benötigt, da diese auf der Straße parken konnten.
    Nun möchte der neue Mehrheitseigentümer die Gartengrünanlage samt Spieltplatz planieren, und die Stellplätze wieder herstellen. Jedoch weigert sich ein anderer Eigentümer, da es sich seiner Meinung nach um eine bauliche Veränderung handelt, wenn aus der Grünanlage wieder Stellplätze entstehen.
    Der Mehrheitseigentümer sieht sich aber im Recht, weil in den Bauplänen auf dieser Grünanlage die fehlenden Stellplätze eingezeichnet sind, die jetzt wiederhergestellt werden sollen.
    Stellt dies eine bauliche Veränderung dar und kann damit durch das Veto eines Miteigentümers verhindert werden?
    Oder hat der Mehrheitseigentümer das Recht, dass seine Stellplätze, die er ja vom Voreigentümer "auf dem Papier" mitgekauft hat, wiederherstellen kann, ohne einen allstimmigen Beschluss zu benötigen?
     
  2. AdMan

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  3. Andres

    Andres
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    Da stimmt etwas nicht. Wenn man so etwas eingetragen bekommen möchte, muss man einen Aufteilungsplan vorlegen. Vielleicht sind die Stellplätze vor Ort nicht klar als solche erkennbar, aber wenn Satz 1 stimmt, gibt es sehr wahrscheinlich schon eine klare Zuordnung - nur wird das vielleicht in der WEG nicht praktiziert. Das ist aber ein anderes Problem.

    Die Schilderung ...
    ... klingt für mich eher so, als wären die Parkflächen Gemeinschaftseigentum und deren Nutzung z.B. über Beschlüsse geregelt.

    Das solltest du noch einmal sorgfältig recherchieren, möglichst an der Quelle.


    Grobformel: Wenn sich das äußere Erscheinungsbild ändert, liegt eine zustimmungspflichtige Änderung vor.

    Die Umwandlung von Grünflächen in Parkflächen (und natürlich auch umgekehrt) fällt regelmäßig in diese Kategorie.
     
  4. Endiva

    Endiva Neuer Benutzer

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    Vielen Dank für Ihre Erläuterung!
    Vom Bau der Wohnanlage vor über 20 Jahren gibt es einen Aufteilungsplan, dort sind für jede Wohneinheit Stellplätze eingetragen. Allerdings stimmt die Skizze des Aufteilungsplans mit der wirklichen Situation nicht mehr überein, weil vor 10 Jahren beschlossen wurde, eine Parkfläche mit 20 Stellplätzen aufzulösen und daraus eine Grünfläche mit Kinderspielplatz entstehen zu lassen. Die Parkfläche wurde nicht vermisst, weil sich viele Eigentümer in einer benachbarten Tiefgarage einen Stellplatz mieteten.
    Nun will der Neueigentümer wieder den Zustand erreichen, wie es in dem Aufteilungsplan dargestellt ist, nämlich wieder Parkfläche auf der benannten Grünfläche. In der Teilungserklärung steht, dass die Parkflächen Allgemeineigentum sind. Jedoch hat jede Wohneinheit jeweils ein SOndernutzungsrecht an der Parkfläche. Jedoch sind die Sondernutzungsrechte nicht im Aufteilungsplan zugewiesen.
     
  5. #4 Martens, 15.11.2015
    Martens

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    Es wird kein Sondereigentum an den Stellplätzen geben, da solche nicht sondereigentumsfähig sind, sondern Sondernutzungsrechte. Es sollte trotzdem eine konkrete Zuordnung des Sondernutzungsrechtes am Stellplatz X zur Wohnung X geben, da ansonsten die Rechte unbestimmt und damit nicht realisierbar wären. Ich würde vom Grundbuchamt die kompletten Unterlagen (Teilungserklärung und Aufteilungs- oder Abgeschlossenheitspläne) anfordern, kostet Geld und Zeit, schafft aber die für die weitere Diskussion notwendige Grundlage.

    Ein Beschluß, daß Flächen mit Sondernutzungsrechten so umgestaltet werden, daß einzelne Eigentümer ihr Sondernutzungsrecht nicht mehr ausüben dürfen, wird nichtig sein. Der damalige Beschluß ist also höchstwahrscheinlich für die Tonne gewesen, trotzdem wäre der genaue Wortlaut hilfreich.

    Wenn Sondernutzungsrechte aufgegeben werden - dies ist recht einfach möglich - sollte dies auch grundbuchlich festgehalten werden, damit auch zukünftige Eigentümer daran gebunden sind.

    Der neue Eigentümer verlangt jetzt von der WEG die Wiederherstellung des Gemeinschaftseigentumes gemäß seiner (Sondernutzungs-)Rechte und da ist er mAn auf der sicheren Seite. Eine bauliche Veränderung im Sinne des Gesetzes ist der Rückbau der Grünfläche nicht, die WEG hat vielmehr die Pflicht, den ordnungsgemäßen Zustand herzustellen oder sich rechtswirksam(!) auf einen anderen ordnungsgemäßen Zustand zu einigen.

    Christian Martens
     
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