Zugang zu und Fotos von Mieteinheiten für Wertermittlung der Bank

Diskutiere Zugang zu und Fotos von Mieteinheiten für Wertermittlung der Bank im MV - Allgemeine Fragen Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Vorab: Das Thema betrifft Mietvertragsrecht wie Immobilienfinanzierung Unsere Sparkasse verlangt in ihren AGB eine sog. Schätz- und...

  1. #1 aquila, 26.03.2014
    Zuletzt bearbeitet: 27.03.2014
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    Vorab: Das Thema betrifft Mietvertragsrecht wie Immobilienfinanzierung

    Unsere Sparkasse verlangt in ihren AGB eine sog. Schätz- und Besichtigungsgebühr für die Wertermittlung eines als Besicherung des Kredits dienenden Mehrfamilienhauses mit vermieteten Einheiten. Auch wenn wir das nette Formular zur Einverständniserklärung der Kostenübernahme nicht unterschreiben werden, da das OLG Düsseldorf eine solche Gebühr für unzulässig erklärt hat (Urteil vom 05.11.2009 - I-6 U 17/09), werden wir uns gedanklich mal auf einen Gutachterbesuch einstellen.
    Eine Form wäre, das Schreiben zu ignorieren (Darlehen ist schon ausgezahlt) oder sich kooperativ (Wertermittlung ermöglichen ohne Kostenübernahme) zeigen und aktiv auf das Formschreiben der Bank eingehen, was uns sinnvoller erscheint.
    1. Frage: Was empfiehlt Ihr?

    In dem Formular der Sparkasse steht "Wir dürfen Sie daher schon jetzt bitten, uns durch Gegenzeichnung der Durchschrift dieses Schreibens Ihre Zustimmung dazu zu erteilen, dass dieser Sachverständige Ihre Immobilie betreten und die zur Wertermittlung erforderliche Innen- und Außenbesichtigung mit Objektfotos durchführen darf."

    M.E. gibt es keine Rechtgrundlagen für ein Gutachten, das nicht im Rahmen von Mängeln erstellt wird, Fotos in den jeweiligen vermieteten Einheiten zu erstellen. M.E. muss der jeweilige Gutachter Vorort die Mieter um Erlaubnis fragen.
    2. Frage: Wie ist die Rechtslage Fotos in den vermieteten Einheiten zu gewähren (Quelle)?
    3. Frage: Wie sollten wir am besten mit dem Anliegen der Sparkasse umgehen?
     
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  3. Andres

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    Keine Ahnung. Das ganze findet auch zu weit außerhalb meines Erfahrungsbereichs statt, als dass ich mir eine Prognose zutrauen wollte. Auch wenn die Antwort natürlich mit Vorsicht zu genießen ist, würde ich exakt das bei der Sparkasse anfragen.

    Nur um das noch einmal ganz klar zu stellen: Der Kredit ist ausgezahlt, die Sicherheit in Form einer Grundschuld ins Grundbuch eingetragen? Auf "berechtige Interessen" wird sich die Bank (die keine ist) da kaum berufen können. Sind denn irgendwelche Vertragsbestandteile in dieser Hinsicht auslegbar bzw. beruft sich die Bank auf irgendwelche speziellen Vereinbarungen?

    Vor Jahren wollte sowas mal die BHW von mir, allerdings für eine schon viel länger laufende Finanzierung. Auch von Kostenübernahme war da keine Rede. Ich habe freundlich abgelehnt - und nie wieder etwas davon gehört.
     
  4. #3 Soontir, 27.03.2014
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    Es gibt sehr wohl eine Rechtslage zu diesem Thema.

    Banken sind gesetzlich dazu verpflichtet Immobilien, welche als Sicherheit (Grundschulden, Hypotheken) dienen zu bewerten.

    Die Rechtsgrundlagen hierzu wären das KWG, das PfBG und die BelWertV.

    Gruß

    Soontir
     
  5. #4 Fremdling, 27.03.2014
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    Egal was der Kreditnehmer machen möchte, empfehle ich die 'Langzeitwirkung' zu bedenken. Vielleicht wird der Kreditgeber ja nochmals gebraucht. Oder er hat Spielräume in der Konditionsgestaltung, die er bei weiteren Krediten oder Konditionsanpassungen nutzen kann oder eben auch nicht.

    Ein anderes ist es, welche Art der Wertermittlung Deine Sparkasse zur eigenen Bilanzentlastung (Eigenkapitalquote gemessen an den Ausleihungen) benötigt, was sich wiederum auch für Dich in den Konditionen ausdrücken sollte. Mitunter ist es eine Taxe eines vereidigten Sachverständigen nach vorgegebenem Muster oder es kann fallabhängig auch durch Berechnungen eines SK-Mitarbeiter erfolgen, wozu in beiden Fällen regelmäßig Inaugenscheinnahme gehört.

    Mein Rat: In Ruhe und vorbehaltlos das Ganze sachlich mit dem Bankmitarbeiter erörtern und abhängig von der Antwort entscheiden. (Zur Gebührenfrage hast Du ja bereits recherchiert/entschieden.)
     
  6. #5 aquila, 27.03.2014
    Zuletzt bearbeitet: 27.03.2014
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    Sorry, dass ich mich bzgl. der Rechtsgrundlage missverständlich ausgedrückt habe: Die zur Unterschrift vorgelegte Einverständniserklärung der Sparkasse erhält einen Passus: "Wir dürfen Sie daher schon jetzt bitten, uns durch Gegenzeichnung der Durchschrift dieses Schreibens Ihre Zustimmung dazu zu erteilen, dass dieser Sachverständige Ihre Immobilie betreten und die zur Wertermittlung erforderliche Innen- und Außenbesichtigung mit Objektfotos durchführen darf".

    Der Durchführung von Fotoaufnahmen kann ich m.E. nicht pauschal zustimmen, da generell die Rechtsgrundlage fehlt, dass der Mieter diese Fotos zu gestatten hat. Die Frage 2 bezieht sich auf die Rechtsgrundlage, dass der Mieter für ein derartiges Gutachten, die Aufnahme von Fotos gestatten muss. Denn ist diese nicht gegeben, kann ich als Eigentümer der Durchführung von Fotoaufnahmen ggü. der Sparkasse nicht generell zustimmen.

    Frage 2: Also wie sieht die Rechtsgrundlage bzgl. Fotoaufnahmen in vermieteten Einheiten aus?
     
  7. aquila

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    Sehe ich genauso, gerade da ich davon ausgehe, dass der Bankmitarbeiter nicht unbedingt um die Rechtslage seiner Formulare weiß aber bisher immer sehr unterstützend war und sehr wahrscheinlich unsere Punkte aufnehmen wird. Doch möchte ich die Punkte zuvor validieren.

    Neben der nicht rechtmäßigen Gebühr (Rechtslage hier) würde ich gerne vor dem Gespräch auch andere m.E. nicht rechtskonforme "Wünsche" der Sparkasse wie die pauschale Zustimmung von Fotoaufnahmen abklären und danke für jeden Kommentar.
     
  8. #7 Aktionär, 27.03.2014
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    Wahrschienlich geht es hier um eine Bewertung nach BelWertV und die schreibt, insbesondere wenn die Sparkasse vor hat Pfandbriefpooling zu betreiben, eine Innen- und Aussenbesichtigung vor. Findet die Besichtigung nicht statt müssen entsprechende Abschläge bei der Bewertung genommen werden. Der Beleihungswert hat Enifluss auf die Kreditkondition.

    Da Eure Verträge bereits geschlossen sind, und das Darlehen ausgezahlt wurde, würde ich mal im Kleingedruckten nachlesen, ob eine Bewertung nicht Voraussetzung, sprich Vertragsbestandteil ist.

    Je nach Größe / Wert des Beleihungsobjektes kann solch eine Bewertung in regelmäßigen Abständen wiederholt werden (müssen). Irgendwann steht ja auch mal eine Kreditprolongation mit neuer Konditionsverhandlung an. Daher würde ich mich der Bewertung nicht komplett verschließen.

    Bilder in vermieteten Einheiten dürfen nur mit Zustimmung der Mieter gemacht werden.

    Die Formulierung die Du zitiert hast würde ich dahingehend deuten, dass die Sparkasse keinen eigenen Gutachter beschäftigt und einen Dritten beauftragt. Damit dieser tätig werden kann, sollt ihr das Schriftstück gegenzeichnen.

    Zum Thema Kostenübernahme hast Du ja schon selber die Antwort gegeben.

    Merkwürdig ist allerdings, dass die Bewertung des beliehenen Objektes erst stattfindet nachdem das Geld bereits raus ist...
     
    aquila gefällt das.
  9. #8 Aktionär, 27.03.2014
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    Einfach mal kurz überlegen, wie Ihr euch verhalten würdet, wenn das Darlehen noch nicht bewilligt / ausgezahlt ist.
     
  10. Andres

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    Für eine Prüfung aller denkbarer Ansprüche musst du zum Profi (Anwalt) gehen. Das kann ein Forum mit einem Haufen Rechtslaien unmöglich leisten. Daher einfach mal bei der Bank nachfragen, wozu das gut sein soll und auf welcher Grundlage es beruht. Das muss ja nicht gleich zur Konfrontation führen - eine freundliche Nachfrage muss doch erlaubt sein.

    Ich lese übrigens nirgends, dass die Bank einen Anspruch auf diese Begutachtung behaupten würde. Bis jetzt bittet man um eine Zustimmung.
     
  11. #10 Aktionär, 28.03.2014
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    Es soll auch Institute geben, die ohne Besichtigung keine Beleihung durchführen ...
     
  12. #11 Soontir, 28.03.2014
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    Gegenüber dem Kunden hat die Bank auch keinen Rechtsanspruch. Sollte sich der Kunde hier allerdings weigern eine Begutachtung des Objektes durchführen zu lassen, könnte die Bank auch auf die Idee kommen, das Darlehen zu kündigen.
     
  13. Andres

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    Womit wir wieder bei der Frage der eingangs erwähnten "berechtigen Interessen" sind. Die Sicherheit wird durch die Begutachtung weder besser noch schlechter. Und falls die Bank gegen Auflagen für die Kreditvergabe verstoßen hat, ist das nachträglich auch nicht mehr zu reparieren.
     
  14. Pharao

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    Hi,

    naja, aus reiner Willkür kann eine Bank m.E. aber auch nicht einfach ein Darlehn/Kredit kündigen.
     
  15. aquila

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    Vielen Dank schon einmal für Eure Antworten.

    Vielleicht interessant, dass das Geld schon vor 17 Monaten ausgezahlt wurde, der Kredit also schon läuft. Die Sparkasse hat m.E. lt. Kreditvertrag einen Anspruch auf die Wertermittlung. Jedoch ist die generelle Erstellung des Wertgutachtens auch nicht der Knackpunkt.

    Dann verbleiben für mich folgenden Punkte:
    • Die Zustimmung zur Fotodokumentation werden wir mit der Einschränkung geben, dass die Mieter der jeweiligen Einheit dieser zustimmen.

    Unser Standpunkt, wenn die Sparkasse das Gutachten für Ihre Tätigkeit benötigt, unterstützen wir bei der Durchführung im Rahmen des geltenden Rechtes.

    Nächste Woche werde ich mit dem Bankberater drüber diskutieren.
     
  16. #15 Aktionär, 28.03.2014
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    Doch. Wenn, was nicht unwahrschienlich ist, die Objektbesichtigung Vertragsbestandteil ist. Gut, ist dann keine reine Willkür, aber kündigen geht schon.
     
  17. #16 Aktionär, 28.03.2014
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    Ich glaube nciht, dass das eine große Diskussion werden wird.
    Interessant wäre aber sicher die Frage an den BErater, warum die SPK erst jetzt mit der Besichtigung um die Ecke kommt.

    Habt ihr zufällig im Objekt eine Einheit zur Zeit leer stehen? Bei uns ist es so, dass i.d.R. in einem MFH eine Wohnung als "Muster" reicht.
     
  18. Pharao

    Pharao Gast

    Wenn was gegen die Vertragsbedingungen verstößt, dann ist es auch keine Willkür. Aber du hast doch geschrieben: "Gegenüber dem Kunden hat die Bank auch keinen Rechtsanspruch. Sollte sich der Kunde hier allerdings weigern eine Begutachtung des Objektes durchführen zu lassen, könnte die Bank auch auf die Idee kommen, das Darlehen zu kündigen."
     
  19. #18 Aktionär, 28.03.2014
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    @Pharao: Richtig. Da bin ich aber auch noch davon ausgegangen, dass alles noch ganz aktuelle ist, sprich die Auszhlung erst kürzlich erfolgt. Im Nachhinein hat sich ja dann herausgestellt, dass das Ganze schon einige Monate her ist.
     
  20. #19 Soontir, 30.03.2014
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    Es würde sich mal ein Blick in die Darlehensbedingungen lohnen.
    Dort steht oft gerne drin, dass die Bank berechtigt ist ein Darlehen aufgrund des Wegfalls der Sicherheit zu kündigen.
    Wenn die Bank eine Immobilie nicht bewerten kann, da sich der Eigentümer weigert, ist diese mit 0,0 zu bewerten.
     
  21. Andres

    Andres
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    So sehr ich dieser Aussage zustimme:

    ... so sehr kann ich die andere Aussage:

    ... nicht nachvollziehen. Warum fällt eine Sicherheit weg? Die Sicherheit bestand nie (jedenfalls wenn man der Argumentation, dass eine nicht bewertete Immobilie keine Sicherheit darstellt - schon alleine das bezweifle ich), also kann sie auch nicht wegfallen.
     
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