Zugrunde gelegte QM?

Dieses Thema im Forum "Abrechnungs-/Umlagmaßstab" wurde erstellt von stela, 17.05.2007.

  1. stela

    stela Neuer Benutzer

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    Folgendes Szenario ... Wir wohnen in einem Mietshaus, in dem sich auch ein Gewerbebetrieb (Pizzaria) befindet ... Wir haben schon öfter Widerspruch gegen Nebenkostenabrechnungen einlegen müssen, was heißt eigentlich öfter? seit dem Wir hier Wohnen eigentlich (4 Jahre), da es hinten und vorne nicht stimmig ist! Unter anderem auch mit den Einheiten (gemeldeten Mietern) pro Jahr usw ... (sind mind 60, Abgerechnet wedern aber nur 57) :stupid ...

    Hier die Frage: Die Versicherungen werden einzeln wie folgt abgerechnet ...
    Kosten / gesamt.Qm * QM der Wohnung = unser Betrag

    Ist es korrekt, da sich ja auch ein Gewerbebetrieb im Haus befindet, dass die Kosten auf die gesamten QM (einschließlich des Betriebes) umgelegt werden um dann Unseren Anteil daraus zu errechnen? :gehtnicht Die eigentliche Wohnfläche beträgt nur ca. 260 Qm, der Rest ist gewerblich genutzt.

    In Unserem Vertrag :vertrag ist auch keine Qm-Zahl angegeben! Der Vermieter geht von 100Qm aus, aber tatsächlich sind es nur 92,63Qm =93! allein deswegen legen Wir schon Widerspruch ein ... vom Rest wissen Wir, dass Wir über den Tisch gezogen werden ...
     
  2. AdMan

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  3. #2 lostcontrol, 17.05.2007
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    wenn's hier um grundsteuer und versicherungen geht ist das ok - die grundsteuer ist ja nicht höher, nur weil die fläche gewerblich genutzt wird.
    bei den versicherungen würde ich sagen dass es von der versicherung abhängt.
    wenn es z.b. spezielle haftpflichtversicherungen (wegen des publikumsverkehrs) für die pizzeria gibt, dann sollten diese eigentlich komplett von der pizzeria übernommen werden. sowas lässt man dann aber eigentlich eher den gewerblichen mieter selbst abschliessen, da solche versicherungen ja von seiner nutzung abhängig sind.
    um welche versicherungen geht es denn?

    wie gesagt: die quadratmeter müssen nicht im mietvertrag stehen.
    und was die differenz angeht: aktuell wird eine abweichung von 10% als grenze angesetzt - die hättet ihr ja nicht erreicht.
    vielleicht interessiert euch hierzu ja folgender artikel:
    http://www.stern.de/tv/sterntv/580408.html?q=wohnraum
     
  4. stela

    stela Neuer Benutzer

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    Grundsteuer ist ja Ok, das dachten Wir auch schon ... Was die Anderen Versicherungen alles beinhalten, also für Wen (Haftpflicht,Leitungswasser, Glas, Bebäude) wird Uns nicht mitgeteilt, auch auf Anfrage nicht ...

    Dass die QM nicht im Mietvertrag stehen müssen kann ich mir nicht ganz Vorstellen, ok wird aber wohl so sein. Doch wie kann ein Vermieter von Zahlen Ausgehen, die Uns nur durch eigenrecherche bekannt wurden? Bei der Besichtigung war die Rede von 100QM haben tut Sie aber nur 93! wie kann Sie dann aber von 100 ausgehen wenn Sie nur 93 hat? und dies auch nirgends Vermerkt ist auser bei der Verwaltung? die mit Wissen von falschen Daten abrechnet!
     
  5. #4 DiplomHM, 17.05.2007
    DiplomHM

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    Falsch! Gewerbeflächen werden meist mit einer höheren Grundsteuer belastet als Wohnraum.
    [edit, da in BaWü anscheinend anders]

    Versicherungen richten sich nach den monatlichen Mieteinnahmen und es wird der Gewerbe- und Wohnraumanteil berücksichtigt in Bezug auf die Fläche. Hat eine Immobilie überwiegend Gewerbeflächen ist sie sogar ein bisschen günstiger als wenn es sich um eine Wohnimmobilie handelt.

    Hier stimme ich Lostcontrol insofern zu, dass keine genauen Angaben über die Fläche im Mietvertrag stehen muss. Eine "Ca-Angabe" reicht hier völlig aus. Wird mit 100 qm abgerechnet, die Wohnung aber nachweislich nur 93 m² hat, dann ist die Abrechnung falsch und der Einspruch gerechtfertigt.

    Die Frage die sich stellt, ist ehr, wie die Kosten an sich verteilt werden. Und auf die Personen zurückzukommen ist es wohl auch so, dass wenn der besagte Mieter nicht im Haus wohnt, dann produziert auch keinen Müll, Wasser, Abwasser, etc. Allerdings feste Kosten wie Grundsteuer, Versicherung (also nicht Verbrauchsabhängig) sind im zu belasten.
     
  6. stela

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    Er hat das Haus seit 2 jahren nicht nenneswert verlassen um ihm eine ermäßigug zukommen zu lassen ... ich zahl ja auch nicht weniger nur weil wir 3 wochen im urlaub waren ...
     
  7. #6 DiplomHM, 17.05.2007
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    Da stimmt ich dir zu. Nur wenn jemand für mehr als 6 Wochen im Krankhaus oder sonst wo ist, darum geht es ja. :zwinker

    Der andere Fall ist, wenn sich Besuch länger als 6 Wochen in der Wohnung befindet, dann darf er als 1 Person mit in die Abrechnung eingerechnet werden. Warum sollte das dann auch nicht anders herum funktionieren. Gemeldet heißt nicht, das der jenige dort auch wohnt.

    Aber ich hab ja meine Aussage bei deinem anderen Thread korrigiert!
     
  8. stela

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    Anbei mal die Aufstellung ... die Zahlen sind 1:1 übernommen worden, die Formeln 2x gecheckt Es sind zwar nur 45€ Differenz aber das summiert sich ja auf die Jahre

    Taj a war wohl nix die PDF wird verweigert!
     
  9. Capo

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    .. jetzt nicht mehr
     
  10. stela

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    die gewünschte datei kann nicht gespeichert werden ... wenden sie sich an den administrator ... pdf 24kb
     
  11. #10 DiplomHM, 17.05.2007
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    Dann per Email bitte und wir können das online stellen, falls gewünscht.
     
  12. stela

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    Ist Unterwegs ...
     
  13. #12 DiplomHM, 17.05.2007
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    Abrechnung ist überhaupt nicht nachvollziehbar. Auf jeden Fall Widerspruch einlegen und die genaue Kostenaufteilung verlangen, also

    Gesamtkosten / Umlageschlüssel * Dein Anteil = Deine Kosten

    Ich steig da auch nicht durch :?

    Das mit dem Soll und Ist versteh ich auch nicht. Klärungsbedarf! Du wirst dich nochmal an deinen Vermieter wenden dürfen.
     
  14. stela

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    Das mit dem Soll und Ist habe ich ja gegenübergestellt. Das Soll wäre der Betrag wenn es korrekt wäre, der Ist ist der Betrag den der Vermieter haben will.

    Der Umlageschlüßel ist ja einnal QM und einmal pro Person im Haus (siehe Spalte nach den Einzelposten) ... steht über den letzen beiden Spalten! 93 sind Unsere QM und Pesonen mal 2 ( Betrag / 60 Einheiten *2 Mieter *12 Monate) und die QM Betrag / 504 * 93

    ich habe auch 2 Tage gebraucht um dahinter zukommen wie die Verwaltung das ausrechnet ...
     
  15. #14 onkelfossi, 17.05.2007
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    Hallo stela!

    Der Rechenweg ist doch einfach nachvollziehbar. Du hast es ja selber mit deinen Sollwerten ausgerechnet. Zu den weiteren Problemen kann man leider nichts sagen:

    1. Deine tatsächlich Wohnungsgröße kann hier nicht festgestellt werden. Deswegen kann hier auch nieman sagen, dass du deswegen Widerspruch einlegen kannst.

    2. Die Gesamteinheiten werden ja genannt. Ob die nun richtig sind, kann hier nicht beurteilt werden da nicht bekannt ist, wie viele Einheiten es gibt und wie viele Menschen wie lange in dem Zeitraum dort gewohnt haben. Leerstand spielt ja bei Wasserabrechnung nach Personen auch eine Rolle. Auch deswegen kann dir niemand empfehlen, Widerspruch einzulegen.

    Das einzige was fehlt, sind deine Einheiten (oder stehen die im Original drin?). Position, Gesamtbetrag, Umlageschlüssel und deine Kosten werden ja genannt.

    Da die Rechenwege "sauber" sind, kannst du nur die Gesamtbeträge (Belege einsehen), die Gesamteinheiten (Vermieter fragen) oder deine m² (nachmessen) anzweifeln. Das müsstest du aber selber klären.

    VG

    fossi :wink
     
  16. stela

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    Mieteinheiten sind es mindestens pro Jahr 60 (5 Mieter x 12 Monate) eher sogar mal mehr, wegen der Nachbarin wenn gerade mal wieder jemand länger zu Besuch ist ... das ist Fakt! ausgehen tut Sie aber von nur 57, was aber nicht stimmt, den Grund haben Wir ja schon erfahren, der Uns aber ja nicht jucken muss! ob der Herr Horst X eine minderwertige Wohnung hat oder nicht, Sie rückt von dieser Argumentation nicht ab!

    Die tatsächliche Wohnungsgröße ist (nicht Amtlich) von Mir genaustens vermessen worden und wird mit 92,63 Qm von mir veranschlagt, also 93 aufgerundet. Ausgehen tut Sie aber von 100 die es deffinitiv nicht sind. Sie Argumentiert, Unsere Wohnung wäre genauso Groß wie die Ihrige, das Sie vom Schnitt identisch ist, und Ihre hat 100QM. Sie vergisst aber, dass Sie einen längeren Flur hat und bei Uns noch der Trempel abgezogen werden muss, das Alleine um die Wohnung umlaufend schon 72! cm ausmacht. Sie beachtet nicht, dass Wir unter dem Dach wohnen, zwar keine Schrägen haben aber weniger Wohnfläche als Sie
     
  17. #16 onkelfossi, 17.05.2007
    onkelfossi

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    Wenn ich das richtig sehe, sollst du ja nachzahlen. Dann argumentiere dem Vermieter gegenüber mit deinem Nachmessen und dass es mindestens/genau 60 Einheiten sein müssen. Den Anteil wegen einer angeblichen minderwertigen Wohnung müsste sie dann selber tragen, kann aber nicht zu Lasten der gesamten Mieterschaft gehen.

    Deine Möglichkieten:

    1. Einwände geltend machen, Differenzbetrag ausrechnen (wie gemacht) und ihn von der Nachzahlung abziehen. Du willst ja sicherlich deine "tatsächlichen" Kosten bezahlen.

    2. Oder die härtere Tour: Die Einwände geltend machen und erst bezahlen, wenn eine ordentliche Abrechnung vorliegt.

    VG

    fossi :wink
     
  18. Birgit

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    Bei gemischt genutzten Grundstücken ist der Vermieter verpflichtet, die auf den gewerblich genutzten Teil entfallenden Kosten vorweg abzuziehen, sofern die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart haben.

    Hierzu: LG Hamburg, Urteil vom 27.06.2002, Aktenzeichen 316 S 15/00


    Im Regelfall ist es erforderlich, die Betriebskosten für die Gewerberäume vorab zu erfassen, insbesondere dann, wenn bei Gewerbemietern bei einzelnen Kostenpositionen höhere Kosten anfallen, mit denen die Wohnungsmieter sodann nicht belastet werden können. Dies sind in der Regel z.B. die Grundsteuern (die sich aus dem Grundsteuermeßbetrag und damit letztendlich nach der erzielten (höheren gewerblichen) Mieteinnahme errechnen) oder auch die Gebäudeversicherung (da die Prämie für gewerbliche Nutzung in der Regel höher ist als für Wohnungen, gleiches gilt auch für die Haus- und Grundbesitzerhaftplichtversicherung).
     
  19. stela

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    Lt. der Originalrechnung ist das Wasser und Strom der verpachteten Pizzaria in den Kosten Berücksichtig, also abgezogen, aber bei den Steuern und Versicherungen sind wir nicht sicher und bekommen auch keine Aussage
     
  20. #19 onkelfossi, 17.05.2007
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    Wird ein Wohnhaus im preisfreien Wohnungsbau auch zu gewerblichen Zwecken benutzt, dann hat der Vermieter jedenfalls dann die verbrauchsabhängigen Betriebskosten der von ihm vermieteten Gewerberäume vorweg abzuziehen, wenn durch die Eigenart des Gewerbebetriebes typischerweise unverhältnismäßig hohe Kosten anfallen und dies zu einer unangemessenen Benachteiligung der Wohnraummieter führt oder führen kann. AG Neukölln, Urteil vom 12.06.2001 - 15 C 111/01

    Das macht Sinn, dies auf die verbrauchsabhängigen Positionen zu beziehen.

    Ich frage mich wie das bei der Grundsteuer gehen soll? Erklär mal, Birgit! Der Grundsteuermeßbetrag ist hier 0,35% und in ganz Deutschland für die betreffende Immobilie gleich. Der Hebesatz ist in deiner Gemeinde immer gleich, egal ob Gewerbe oder nicht. Nur der Einheitswert, ermittelt durch das Etragswertverfahren, ist natürlich anders, da normalerweise Gewerbe einen höheren Ertrag erzielt als Wohnraum. Nur wie kann man nun den Einheitswert ohne den Gewerbeanteil ermitteln? Nur danach kann man die Differenz ausrechnen, die das Gewerbe einnimmt, um diesen dann in der Betriebskostenabrechnung abzuziehen. In meinen Augen völlig utopisch.

    Dann Gebäudeversicherung: Sicherlich muss man bei der Versicherung angeben, ob und welche gewerbliche Nutzung vorhanden ist. Nur woher weiß ich den Betrag der ausschließlich auf die Gewerbeeinheit entfällt, damit ich ihn dann abziehen kann? Das steht ja auf keiner Versicherungpolice. Soll die Versicherung dann noch mal den Beitrag für das Haus ausrechnen und so tun als gäbe es kein Gewerbe? Auch völlig utopisch.

    Deswegen bezieht sich die Herausrechnung hauptsächlich auf verbrauchsabhängige Kosten, wodurch die Mieter des Wohnraums benachteiligt werden können. Z.B. wenn das Gewerbe ein Waschsalon ist.

    Hier wurden ja anscheinend Strom und Wasser herausgerechnet. Damit ist das dann auch in Ordnung. Hier soll sich mal jemand melden, der Grundsteuer und Gebäudeversicherung herausrechnet. Ich mache das jedenfalls nicht. Ich wüsste auch nicht, wie ich den Einheitswert von 1914 ohne Gewerbe ermitteln sollte. Vielleicht frag ich mal im Finanzamt nach :lol.

    VG

    fossi :wink
     
  21. RMHV

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    Sieht man mal davon ab, dass das Urteil des LG Hamburg durch die BGH-Rechtsprechung überholt ist, sind die Ausführungen zur Betriebskostenaufteilung inhaltlich zwar durchaus richtig oder zumindest nicht wirklich falsch, scheinen mir aber einen falsches Gesamtbild zu zeichnen.

    a) Rechnet der Vermieter preisfreien Wohnraums über Betriebskosten in gemischt genutzten Abrechnungseinheiten ab, ist - soweit die Parteien nichts anderes ver-einbart haben - ein Vorwegabzug der auf Gewerbeflächen entfallenden Kosten für alle oder einzelne Betriebskostenarten jedenfalls dann nicht geboten, wenn diese Kosten nicht zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnraummieter führen.
    b) ...
    BGH, Urteil vom 8. März 2006 - VIII ZR 78/05


    Der Vermieter muss also nach dieser BGH-Entscheidung die Kosten keinesfalls grundsätzlich trennen, sondern nur dann, wenn es ohne Trennung zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung des Wohnraummieters kommen würde.

    Es wird eben nicht in der Regel für die Grundsteuer eine Trennung erforderlich sein, sondern nur in den Fällen, die bei denen durch deutlich höhere Gewerbemieten eine erhöhte Belastung des Wohnraummieters eintreten würde. Dies als Regelfall zu unterstellen geht weit an der Realität in weiten Bereichen vorbei.
    Aus im Prinzip gleichen Gründen würde ich auch für Versicherungen nicht per se höhere Kosten durch eine gewerbliche Nutzung unterstellen wollen.
     
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