Zulässigkeit einer Umzugspauschale

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von immobiliensammler, 27.03.2016.

  1. #1 immobiliensammler, 27.03.2016
    immobiliensammler

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    Hallo Kollegen,

    ich übernehme zum 01.04. ein Mehrfamilienhaus; in den Mietverträgen für die Wohnungen ist eine Klausel, die ich so auch noch nie gesehen habe:

    "Für Beschädigungen im Treppenhaus bzw. Aufzug wird bei jedem Ein- bzw. Auszug eine Pauschale von 100 Euro berechnet."

    Was haltet Ihr davon, glaubt Ihr dass diese Klausel zulässig ist - steht unter "sonstiges" handschriftlich jeweils im Vertrag, aber eben in jedem Vertrag gleich.

    Stefan
     
  2. AdMan

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  3. #2 Akkarin, 27.03.2016
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    Hallo Stefan,

    erstmal Glückwunsch zur Neuerwerbung.
    Die Klausel an sich hab ich schon gelesen, kann mich aber gerade nicht erinnern wo genau.

    Bei deiner Klausel kommt es auf die Lesart an, da sie entweder ungültig oder sehr Mieter freundlich ist.
    Ungültig ist sie, wenn sie so ausgelegt werden soll, dass jeder Ein-/Auszug pauschal eine. Zahlungspflicht von 100€ ausloest, unabhängig ob ein Schaden im Treppenhaus entstanden ist / entstehen wird.

    Soll man sie hingegen so auslegen, dass wenn ein Schaden entsteht, die Haftung des Mieters pauschal auf 100€ begrenzt ist, wäre sie wahrscheinlich gültig.
     
  4. #3 immobiliensammler, 27.03.2016
    immobiliensammler

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    Hallo Akkarin,

    also ich lese sie so, dass die Pauschale anfällt egal ob Schäden passieren oder nicht! Hintergedanke laut Vorbesitzer - der dies wohl bei mehreren Objekten so praktiziert - ist, dass eben aus den Pauschalzahlungen irgendwann einmal das neue Malern/Verputzen des Treppenhauses bezahlt werden soll, ohne dass für jeden Kratzer im Putz der Verursacher festgestellt werden muss.

    Stefan
     
  5. #4 Akkarin, 27.03.2016
    Akkarin

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    So kenn ich sie auch, und das wäre unzulässig. Aber deine Klausel heißt : "Für Beschädigungen wird .. Berechnet.." in der Formulierung sehe ich die Beschädigung des Treppenhaus als Bedingung an.
     
  6. #5 immobiliensammler, 27.03.2016
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    Naja, ich würde die Klausel in meine Verträge sowieso nicht aufnehmen! - Ich bin eigentlich auch von der Unzulässigkeit ausgegangen, die Klausel gilt halt dann nur bei jedem Auszug von Altmietern, und wenn einer nicht zahlt weiss ich auch, dass ich nicht zum Kadi rennen kann. Deine Auslegung pro Mieter habe ich bis jetzt nicht so gesehen, aber müsste man auch mal durchdenken - danke für den Denkanstoß!
     
  7. Andres

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    Soll ich jetzt sagen, dass man den Satz gar nicht anders verstehen kann, wenn man der deutschen Sprache mächtig ist? Da steht doch:

    "Für Beschädigungen [...] wird [...] eine Pauschale [...] berechnet."

    Keine Beschädigung, keine Pauschale. Eigentlich ganz einfach. Aber keine Sorge: Diese Auslegung ist eine Vertragsstrafe und damit bei Wohnraummietverträgen unwirksam (§ 555 BGB), auch als Individualvereinbarung. Glück gehabt, denn die Schleifspuren der Waschmaschine über drei Stockwerke bekommst du für 100 € nicht beseitigt.
     
  8. #7 Akkarin, 28.03.2016
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    Hallo Andres,

    Die Klausel wurde in 3 schon anders ausgelegt, zumal sie definitiv einen anderen Sinn hat. Hier ist die Formulierung aber schräg, so dass man auch zu der Variante kein Schaden, keine Pauschale kommen kann. Aber den 555 seh ich hier anders als du. Ich empfinde die Klausel nicht als Vertragsstrafe, sondern als Haftungsbeschraenkung.

    Wenn beim Umzug Schaeden > 100€ entstehen, muss der Mieter trotzdem nur pauschal 100 bezahlen. Ist doch echt Mieter freundlich :).

    Abgesehen davon, dass hier der neue Eigentümer nix für die Klausel kann, weiß ich nicht , wie Gerichte sowas sehen. In deinem Beispiel mit der Waschmaschine wuerde der Mieter die Klausel ja zu seinem Schutz herausholen und der Vermieter sich auf die Unwirksamkeit seiner eigenen Klausel berufen?
     
    Syker gefällt das.
  9. #8 Pharao, 28.03.2016
    Zuletzt bearbeitet: 28.03.2016
    Pharao

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    Hi,

    also als Mieter würde ich das so sehen, wenn man für diesen Pauschalbetrag das halbe Treppenhaus inklusiv Aufzug verwüsten darf, dann brauche ich auch so garkeine Rücksicht beim Umzug nehmen. Ich mein, wenn ich für einen kleinen Kratzer (und das wird sich m.E. nie so ganz vermeiden lassen) genauso viel bezahlen muss, wie wenn mein Vorschlaghammer sich ganz zufällig selbstständig macht (also jetzt etwas übertrieben gesagt) - also das wäre mir das durchaus wert, mir noch 1-2 Vorschaghämmer für meine Helfer zu besorgen und als Mieter kommt man damit ggf. sogar durch.

    Ansonsten ist es m.E. nicht zulässig hier als Vermieter eine Pauschale für Beschädigungen vom Mieter zu verlangen. Zumal hier ja Grundsätzlich schon das Problem für den Vermieter besteht, das er den Nachweis führen muss, das der Mieter xy hier diesen Schaden verursacht hat. Wenn also nicht während des gesamten Ein- oder Auszug der Vermieter (oder Hausmeister, etc.) im Treppenhaus steht, wird der Vermieter m.E. diesen Nachweis i.d.R. auch nicht erbringen können. Und nein, eine Vermutung (egal ob die Nahe liegt oder nicht) wird in einem MFH m.E. nicht ausreichen.

    Im übrigen ist es aber meines Wissens durchaus erlaubt, für den Ein- oder Auszug eine Pauschale vom Mieter zu verlangen (auch wenn ich davon nichts halte), aber dann muss man das etwas anders schreiben im MV.


     
  10. Andres

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    Das will ich gar nicht bestreiten. Ich halte nur erstens den Sinn an sich für unzulässig (bei Verschiebung der Risikosphäre ist der BGH bei allem mit Endverbrauchern äußerst humorlos) und zweitens die konkrete Ausgestaltung sprachlich für absurd.


    Keine harte Quelle, aber die Definition tut's für mich. Vor allem zeichnet sich eine Vertragsstrafe durch eine stark vereinfachte Berechnung der Zahlung aus, ohne den Nachweis der tatsächlichen Schadenshöhe wie beim Schadensersatz und ggf. sogar noch mit Beweislastumkehr (s. letzter Absatz, "neuer Hamburger Brauch").


    Ja, müsste er tun. Würde wie immer nach Rechtsmissbrauch riechen ...
     
  11. Pharao

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    Hi,

    naja, grundsätzlich sind Mieter vor Gericht immer als unwissend einzustufen. Im Gegensatz dazu unterstellt man einem Vermieter aber, das er alles zu Wissen hat. Also wäre nicht das erste mal das eine Vereinbarung im MV, die für beide Seiten gleichermaßen gelten soll, für den Mieter ungültig ist, aber für den Vermieter verbindend bleibt.


     
  12. #11 Akkarin, 28.03.2016
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    Den beabsichtigte Sinn dieser Klausel halte ich ebenfalls für unzulässig, aber wie du selbst so schön sagst, die Formulierung ist super und elegant.

    Folge (m. E.) der Anwendungsfall beim Auszug ist nach Schadenshöhe zu unterscheiden (ganz toll bei nur einer Klausel!) Von unten geguckt, ist die Klausel eine verbotene Vertragsstrafe, wenn z.b. im Vorbeigehen mit dem Bettpfosten ein Blumentopf im Wert von 5€ von der Fensterbank im Treppenhaus gewischt und dabei zerdeppert wurde
    Schaden unter 100€ => verbotene Vertragstrafe => ungültig. seh ich ein

    Jetzt stolpert aber der fleißige Umzugshelfer mit dem Bettpfosten in der Hand auf der Treppe und zerdeppert neben dem Blumentopf noch gleich das Fenster. Der Schaden beträgt deutlich über 100€.

    Ich tue mich schwer im zweiten Fall von einer Vertragsgsstrafe zu sprechen.
     
  13. #12 Akkarin, 28.03.2016
    Akkarin

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    Eigenverantwortung wird halt total überschätzt.
    Ich halte da auch nichts von, aber gerade bei Abschluss eines MV sind die Einflussmöglichkeiten auf den Vertragstext bisweilen unglich verteilt.
    Wobei die meisten Privatvermieter auch keinen Einfluss auf die Vordrucke von H&G haben. :155:
     
  14. Berny

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    Ich denke, dass der VM sich mit dieser Vertragsklausel - wenn's drauf ankommt - ein Eigentor geschossen hat.
     
  15. Nanne

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    Es gibt eine Möglichkeit die Beschädigungen im Treppenhaus durch Umzug zu belegen. I.d.R. ist der Tag des Umzugs bekannt, kurz zuvor wird darauf hingewiesen, dass keinerlei Beschädigungen im Treppenhaus vorhanden sind, nach Auszug festgestellte Beschädigungen vom Mieter zu beheben bzw. zu bezahlen sind.
     
  16. #15 Pharao, 29.03.2016
    Zuletzt bearbeitet: 29.03.2016
    Pharao

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    Hi Nanne,

    gerade in einem Mehrfamilienhaus mit vielen Mietparteien ist mit deiner Methode eben nicht sicher gestellt, das der auszuziehende Mieter das gewesen seinen muss. Da kann zwischenzeitlich auch ein anderer Mieter einen Schaden im Treppenhaus verursacht haben und hierbei spielt es m.E. eben keine Rolle wie naheliegend was seinen mag oder wie unwahrscheinlich was ist. Du magst vielleicht mit der Methode beim manchen deiner Mietern mit durchkommen, aber vor Gericht bezweifele ich das, denn da musst du m.E. schon sehr eindeutig Beweisen können, das es niemand anderes gewesen seinen kann.

    Im übrigen ist der Ein- oder Auszugstermin bzw. der Umzugstermin nicht immer bekannt. Also meine Mieter teilen mir das nicht immer mit, wann genau sie ihren Umzug starten bzw. gibt auch viele Mieter die ziehen in Schritten ein oder aus, was dann durchaus einige Tage/Wochen dauern kann.

    Grundsätzlich sehe ich das aber auch nicht so problematisch, wenn mal ein kleinerer Schaden im Treppenhaus entsteht, weil das in meiner Kalkulation durchaus mit eingerechnet ist. Natürlich probiere ich trotzdem auch, festgestellte Schäden mit dem ein- oder ausziehenden Mieter abzurechnen - also nicht das das hier jetzt falsch rüber kommt.


     
  17. Nanne

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    Da hast Du sicher recht. Es ist immer von Fall zu Fall zu entscheiden. Ehrlich gesagt, ich habe diesbezüglich noch keine Schwierigkeiten gehabt, weil ich, wie Du auch, kleinere Schäden selbst in Ordnung bringe. Mein Vorschlag ist nur allgemein empfohlen.
    Ich habe am Freitag einen Auszug, der genaue Termin wird mit noch bekannt gegeben. Nachdem ich selbst im Haus wohne, ist es eben möglich, den M. darauf hinzuweisen, dass keine Beschädigungen an der Wand, Holzgeländer, Steintreppe vorhanden sind. Er kann sich selbst davon überzeugen. Sollte es Beschädigungen geben wäre das Sache der Privathaftpflicht-Versicherung. So wäre das ohne wenn und aber möglich, für alle Beteiligten doch eine gute Lösung.
    Was meinst Du?
     
  18. Andres

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    Wer empfiehlt, Schadensersatz auf Verdacht zu fordern? Ich jedenfalls nicht und auch sonst kenne ich niemanden, der das empfiehlt.
     
  19. #18 Pharao, 29.03.2016
    Zuletzt bearbeitet: 29.03.2016
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    Hi,

    grundsätzlich sind "bestimmte" Mieter eher bereit was zu zugeben, wenn sie nicht selber dafür aufkommen müssen. Ob die Versicherung vom Mieter hier tatsächlich im Fall eines Schadens einspringt oder nicht, das ist doch aus Vermietersicht eher Nebensache. Wichtiger ist doch i.d.R. erstmal, das der Mieter zu gibt einen Schaden verursacht zu haben oder ich es Beweisen kann, das der Mieter hier einen Schaden verursacht hat.

    Im übrigen handhabe ich das durchaus so, wer freiwillig einen angerichteten kleineren Schaden meldet zB im Treppenhaus beim Umzug, dem stelle ich das i.d.R. nicht in Rechnung. Ärgern tue ich mich nur bei denen, denen man hinterher laufen muss und die dann ggf. noch nicht mal den Ars*** in der Hose haben, das zu zugeben. Da versuche ich natürlich mit allen Mitteln die mir da so einfallen, denen das in Rechnung zu stellen und dabei kann zB deine Methode dann wieder sehr hilfreich sein.


     
  20. Nanne

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    Ich auch nicht.
     
  21. Andres

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    Ja, nee, is' klar:

     
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