Zusammen mit Schwester geerbt - was nun?

Dieses Thema im Forum "Baufinanzierung" wurde erstellt von Helga29, 28.10.2014.

  1. #1 Helga29, 28.10.2014
    Helga29

    Helga29 Erfahrener Benutzer

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    Hallo,

    meine Tante ist verstorben und meine Schwester und ich haben gemeinschaftlich als Vermächtnis ein Mietshaus mit 12 Wohnungen geerbt (Vorderhaus mit 9 und Rückgebäude mit 3 Einheiten). Es ist Baujahr 1912, wenn ich mich recht erinnere und steht in Nürnberg an einer sehr befahrenen Straße mit Straßenbahnlinie.

    Meine Schwester ist in Großbritannien verheiratet und hat zwei kleine Kinder, ich hingegen und mein Mann wohnen etwa eine halbe Stunde von Nürnberg entfernt und ich habe keine Kinder, mein Mann zwei Kinder aus erster Ehe. Es zeichnet sich bereits jetzt ab, dass die Vorstellungen von meiner Schwester und mir doch zum Teil deutlich auseinander gehen. Leider gab es auch schon den ersten Knatsch, obwohl wir uns immer gut verstanden haben.

    Nun sehe ich das so, dass grundsätzlich ja vier Möglichkeiten bestehen:
    • Entweder wir verkaufen das Haus und jede kann mit ihrem Anteil machen, was sie will,
    • oder wir behalten das Haus und führen es gemeinschaftlich als Vermieterinnen
    • oder entweder ich zahle sie aus
    • oder sie zahlt mich aus.
    Die letzte Variante macht wahrscheinlich am wenigsten Sinn, da es für sie schwierig sein dürfte, das Haus von Großbritannien aus zu verwalten. Zudem ist ihr Ehemann dagegen, das Haus zu behalten.

    Also frage ich mich, ob ich sie auszahlen will und das Haus alleine übernehmen will bzw. überhaupt kann. Haus und Grundstück sind hypothekenfrei. Als Belastung käme somit die Erbschaftssteuer plus die Hälfte des Wertes für meine Schwester auf mich zu. Ich verfüge über kein Vermögen, das ich dafür einsetzen könnte. Selber bin ich im Öffentlichen Dienst auf einer festen Stelle tätig, mein Ehemann hingegen ist in einem befristeten Vertrag, der Anfang 2016 endet und mittlerweile in einem Alter, in dem es sehr schwer sein wird, wieder eine Arbeitsstelle zu finden. Wir wohnen in einer günstigen Mietwohnung, die meinen Eltern gehört.

    Würde ich mich finanziell übernehmen mit dem Auszahlen? Gibt es eine Faustregel für den Eigenkapitalanteil, den man sinnvoller weise mitbringen sollte für ein Mietshaus?

    Ich bin diese Woche beim Notar für die Vermächtniserfüllung, am Wochenende bekomme ich überhaupt erst alle Unterlagen zum Mietshaus von der Dame, die bisher für meine Tante die Verwaltung gemacht hat und Anfang nächster Woche bin ich bei einem Steuerberater.
    • Welche Fragen sollte ich unbedingt an die bisherige Hausverwalterin stellen?
    • Welche Fragen kläre ich am besten möglichst zeitnah mit dem Steuerberater?

    Einige Jahre habe ich selbst in dem Haus gewohnt und kenne es daher relativ gut und meine Tante hat auch immer von ihren Vermietabenteuern und -themen erzählt. Das Haus ist sicherlich nicht top-renoviert (z.B. sind die Fenster, die drin sind wohl noch aus ca den 70er Jahren, aus Lärmschutzgesichtspunkten sind sie wegen der stark befahrenen Straße eine Zumutung), aber sie hat laufend Reparaturen und Sanierungsmaßnahmen durchführen lassen. Ich hatte den Eindruck, dass sie immer das hat machen lassen, was notwendig war. Wohl unter anderem auch um ihre Steuerbelastung zu reduzieren. Es war ihr zudem ein Anliegen, die Wohnungen in einem Mietpreisniveau zu halten, das sich auch wenig betuchte Menschen leisten können. Die Wohnungen auf der einen Seite des Hauses un die im Hinterhaus sind ziemlich genau 60 qm groß (Dreizimmerwohnungen), die Wohnungen auf der anderen Hausseite haben ein Zimmer mehr. Alle Wohnungen haben Klo und Bad (im Sinne von zwei Räumen).

    Die Variante mit dem Haus verkaufen gefällt mir am allerwenigsten. Schließlich hätte ich dann das "Problem", eine sinnvolle Geldanlage finden zu müssen für eine große Summe und ich habe schon den Eindruck, dass dieses Haus eine wirklich gute Anlage ist. Außerdem hänge ich an dem Haus. Letztlich müssen wir alles auch erst berechnen und das geht nur, wenn wir endlich die Unterlagen haben.

    Herzlichen Dank für Antworten, Ideen und Anregungen :)
    Helga
     
  2. AdMan

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  3. #2 Venceremos!, 28.10.2014
    Venceremos!

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    Hallo Helga,

    wenn du dich dafür entscheidest, deine Schwester auszuzahlen, benötigst du einen Kredit von schätzungsweise knapp 60% des Verkehrswertes. Es dürfte kein Problem sein, eine Bank für diese Finanzierung zu finden, und die Einnahmen aus der Vermietung des Hauses sollten die Kreditzinsen im Normalfall deutlich übersteigen. Das ist also durchaus praktikabel.

    Allerdings hättest du dann offenbar dein gesamtes Vermögen in eine Immobilie investiert und dich dafür zusätzlich noch verschuldet. Das ist normalerweise keine empfehlenswerte Strategie für die private Vermögensanlage. Auch ist die Lage am Immobilienmarkt derzeit für Verkäufer optimal, was nicht so bleiben muss und für einen Verkauf spräche.

    Als weitere Alternative könntet ihr noch darüber nachdenken, das Haus in Eigentumswohnungen aufzuteilen. Diese können dann einzeln verkauft oder eben auch behalten werden. Auf diese Art und Weise könntest du z.B. drei Wohnungen im Haus behalten, während deine Schwester ihre alle verkaufen kann. Ich halte das eigentlich für die hier optimale Lösung und würde dir empfehlen, die notwendigen Schritte mit Verwalterin oder Steuerberater zu besprechen.
     
  4. sara

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    Dein Eigenkapital besteht im Fall einer Übernahme in der Hälfte des Hauses, minus der Erbschaftsteuer.
    Als Nichte hast du nur einen Freibetrag von 20000 auf das Erbe und da kommt schon ein Sümmchen raus.

    Alles rechnen hat erst Sinn, wenn du auch die Unterlagen dafür hast.
    Einkommen aus Vermietung, Renovierungs-Instandsetzungsbedarf des Hauses...

    Nicht zu vergessen ob du dich wirklich sich um ein Mietshaus und Mietern kümmern möchtest.
     
  5. #4 Toffer2105, 28.10.2014
    Toffer2105

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    ihr könntet auch einen Verwalter mit der Betreuung des Wohnhauses beauftragen.
     
  6. #5 Helga29, 28.10.2014
    Helga29

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    Prima, Danke! Ich hatte es auch am späten Vormittag mal zahlenmäßig durchgespielt. Wir wissen ja leider den Wert der Immobilie nicht, aber der wird wahrscheinlich im Rahmen der Erbschaftssteuerermittlung sowie so ermittelt werden? Ich bin auch auf 40% Eigenkapital gekommen und das dürfte dann tatsächlich ein gangbarer Weg sein. Bis gestern war ich davon ausgegangen, dass meine Schwester und ich als gemeinsame Eigentümer das Haus vermieten. Erst gestern kam die Idee auf, dass ich mich mit Haus "verselbständigen" könnte, um alles zu vereinfachen.

    Ja, das ist richtig mit dem kompletten Vermögen in einer einzigen Kapitalanlage. Es ist halt nicht nur Kapitalanlage, sondern da steckt auch ein Teil Familiengeschichte drin plus die ganzen Stories, die meine Tante erzählt hat. Ich möchte das Haus nicht verkaufen, wenn es irgend wie geht - auch nicht in Teilen:

    Ist es denn nicht gerade gut, wenn man ein Mietshaus im Ganzen hat? Es wären ja gerade Streitereien wegen Uneinigkeiten, die ich nicht haben möchte.

    Herzlichen Dank für die ausführliche Antwort und
    viele Grüße
    Helga
     
  7. #6 Helga29, 28.10.2014
    Helga29

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    Hallo sara,

    Danke, ja - das war mir schon klar, was mein Eigenkapital ist, wenn ich einen Kredit brauche um meine Schwester auszubezahlen. Nur: Wenn man z.B. nur 20% Eigenkapital hätte, dann wäre das eventuell ein sehr abenteuerliches Unterfangen. Es gibt doch bestimmt einen Eigenkapital-Prozentsatz (30%? 40%? 50%), ab dem eine Verschuldung für ein Mietshaus sinnvoll ist?


    Wie geschrieben, die Unterlagen gibt's am Wochenende. Nur: wie bekommt man den Renovierungs/Instandsetzungsbedarf bei einem über 100-Jahre alten Haus heraus? Nur mit Architekt? Ist es so, dass man bei der Wertfeststellung für die Erbschaftssteuerfestsetzung einen Architekten als Gutachter braucht? Der könnte dann auch den Sanierungsbedarf feststellen?

    Mein Vater und mein Mann werden die Hausverwaltung, das Steuerliche und was da so dran hängt machen, bis ich in eineinhalb Jahren mit meinem nebenberuflichen Studium fertig bin. Grundsätzlich finde ich ein Mietshaus bezogen auf die Art des Aufwandes, der hinein zu stecken ist, wesentlich attraktiver als ein Aktiendepot oder andere Wertpapiere.

    Lieben Dank für die Antwort, sara
    Viele Grüße von
    Helga
     
  8. #7 Helga29, 28.10.2014
    Helga29

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    Hallo Toffer,

    ja, könnten wir. Über das Allermeiste muss man sich dennoch einig sein - z.B. wieviel von den Mieteinnahmen man entnehmen will, wie schnell der Hypothekenkredit (für die Erbschaftssteuer wird auf alle Fälle einer notwendig) abbezahlt werden soll, welche Renvierungen gemacht werden und welche nicht usw.

    Es zeichnet sich halt ab, dass meine Schwester von Großbritannien aus teils unsinnige Vorstellungen hat. (z.B. ein "Und"-Konto als Hausverwaltungskonto)

    Danke für die Antwort!

    Viele Grüße
    Helga
     
  9. #8 Venceremos!, 28.10.2014
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    Die meisten WEGs, die ich kennen gelernt habe, arbeiten recht harmonisch. Die Anteil der völlig zerstrittenen dürfte prozentual sehr niedrig ausfallen. Dazu hast du noch den Vorteil, die Teilungserklärung selbst gestalten zu können und könntest dir sogar deine zukünftigen Miteigentümer in gewissen Grenzen selber aussuchen. Ich würde aus dieser Richtung deshalb eigentlich keine Probleme erwarten.

    Wenn das Haus für dich aber zusätzlich noch einen ideellen Wert hat spricht aber auch nichts wirklich dagegen, es zu behalten. Ich gehe davon aus, dass es sich schon lange Zeit in Familienbesitz befindet und deshalb auch keine negativen Überraschungen was Bausubstanz etc. anbelangt zu erwarten sind. Allerdings belastest du dich mit der Tilgung des recht großen Darlehens und hast somit weniger Geld zur freien Verfügung. Wenn ich das richtig herausgelesen habe hast du keine eigenen Kinder und das letzte Hemd hat bekanntlich keine Taschen. Insofern muss man sich in so einer Situation schon überlegen, ob man
    zugunsten der eigenen Erben Verzicht üben möchte oder lieber etwas mehr in die eigene Lebensqualität (Urlaube, vorzeitiger Ruhestand, eigene Wohnung etc.) investiert.

    Früher war es so, dass man die Erbschaftsteuer bei vermieten Immobilien zinslos 10 Jahre (!) stunden lassen konnte, sofern kein liquides Vermögen für die Begleichung vorhanden war. Ich weiß nicht, ob es diese Regelung noch gibt, daher beim Steuerberater nachfragen.
     
  10. #9 Helga29, 28.10.2014
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    Hallo Venceremos!

    Es läuft, denke ich, darauf hinaus, dass ich es entweder mit meiner Schwester zusammen behalte oder dass ich sie auszahle. Meine Tante hat das Haus Mitte der Siebziger gekauft und ich bin mit Erzählungen über ihre Nöte und Freuden beim Vermieten groß geworden. Das erste Mal, als sie mich in ihr Mietshaus mitgenommen hat, war ich 12 oder 13 Jahre alt und habe für sie eine Wohnung fotografiert, die ein Mieter komplett demoliert hatte. Z.B. Waschbecken und so ziemlich alles was nicht sehr fest eingebaut war rausgerissen, alles mit schwarzer Farbe beschmiert - ich kann mich noch gut erinnern...

    Du hast sehr Recht. Mein Mann und ich verdienen beide nicht viel und Urlaube, wie ich sie früher gemacht habe, waren seitdem wir uns 2011 kennen gelernt haben nicht drin. Die beste Lösung wäre letztlich, wenn meine Schwester und ich uns so weit auseinander sortieren, dass wir uns über alles, was strittig ist, einigen. Dann bleibt das Haus weiter in der Familie und ich bin finanziell nicht zu sehr belastet. Solange mein Vater als Hausverwalter bei diesem für uns neuen Unterfangen mitmacht und zwischen meiner Schwester und mir ausgleichend vermittelt wird das wohl auch möglich sein. Und hoffentlich ist einfach nur die Anfangsphase schwierig, mit der Zeit wird sich alles einspielen.

    Oh, klasse, ich frage am Montag gleich nach!

    Vielen, vielen Dank für Deine hilfreiche Antwort und viele Grüße -
    hasta la victoria, siempre!
    Helga
     
  11. #10 Bungalow, 28.10.2014
    Bungalow

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    Hallo Helga,

    ich fand die Idee von Venceremos gar nicht so schlecht, zumal du auf diese Weise sozusagen noch einen Fuß im Haus hättest, aber die Arbeit minimiert würde und du keine langjährige Kreditvereinbarung eingehen müsstest.

    Das Baujahr würde mir schon ein wenig Bauchgrimmen verursachen. Gut, dass du die Hilfe eines Fachmanns bezüglich des Sanierungsbedarfs in Anspruch nehmen möchtest. Ich suche zurzeit eine ETW zur Kapitalanlage und habe in diesem Zusammenhang auch eine Altbauwohnung besichtigt. Danach war ich vom Thema Altbau erst einmal kuriert. In so einem Haus können sich viele Baustellen auftun.

    In welchem Zustand ist das Dach?
    Wie alt ist die Heizung?
    Wie alt sind die Bäder in den einzelnen Wohnungen?
    Bröckelt die Fassade schon?
    Wurden die Wasserleitungen je erneuert?
    Sind die elektrischen Leitungen noch aus dem Ursprungsbaujahr?

    Fragen über Fragen!

    Ich verwalte für meinen Vater ein kleineres Mehrfamilienhaus (Wiederaufbau nach dem Krieg) mit 5 Einheiten und habe schon etliche Rohrbrüche gesehen.

    Kurz: Ich will dir die Sache nicht vermiesen, weiß aber andererseits, dass emotionale Motive (ich hänge an dem Haus etc.) manchmal nicht die vernünftigsten Ratgeber sind.

    Gruß

    Bungalow
     
  12. #11 Helga29, 28.10.2014
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    Hallo Bungalow,

    Es ist halt auch so schwer zu kalkulieren - wie Du selber schreibst, weiß man ja nicht, welche Aufwände über einen herein brechen:

    Das Haus ist (so denke ich zumindest) relativ gut in Schuß, aber bei dem Alter kann doch relativ viel Unvorhergesehenes passieren. Ich bin da im Vergleich zu meiner Schwester noch die Mutigere. Sie hat vor allem Angst vor Haftungsfragen, dass irgend etwas passiert und sie haften muss und ihr Eigenheim in Großbritannien verkaufen muss o.ä.

    Zahlen, Daten, Fakten gibt's am Wochenende von der bisherigen Verwalterin. Im Moment gibt's nur Emotionen, davon überreichlich. -
    Deine Warnung stimmt natürlich und Emotionen sind nicht nur manchmal sondern oft keine solide Basis für Entscheidungen.

    Vielen Dank für Deine Antwort und
    schöne Grüße aus Mittelfranken
    Helga
     
  13. #12 Glaskügelchen, 29.10.2014
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    Diese Angst kann ihr genommen werden, denn dafür gibt es Versicherungen und ich würde fast wetten, dass deine Tante die grundlegenden Versicherungen hatte.
     
  14. #13 Helga29, 29.10.2014
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    Hallo Glaskügelchen,

    das denke ich mir auch...

    Danke für die Antwort!
    Viele Grüße
    Helga
     
  15. #14 Helga29, 29.10.2014
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    @ Venceremos!

    Der Tipp mit der Erbschaftssteuerstundung durch das Finanzamt kann leider gar nicht klappen, denn: Meine Tante hat in ihrem (notariell beurkundeten) Testament verfügt, dass das Vermächtnis erst von der Erbin an uns Vermächtnisnehmerinnen (=uns beiden Nichten) als Eigentum übergeht, wenn wir die Erbschaftssteuer komplett bezahlt haben...

    Uns bleibt eh nur der Weg, die Erbschaftssteuer über einen Hypothekenkredit zu finanzieren und dann nach und nach wieder herein zu wirtschaften. Wobei wir zum Glück für die kniffelige Reihenfolge
    1. Erbschaftssteuer zahlen
    2. Eintrag der neuen Eigentümerinnen ins Grundbuch
    3. Hypothekendarlehen bekommen
    eine familieninterne Regelung haben (der Papa wirds schon richten...; zum Glück!)

    Aber trotzdem nochmals herzlichen Dank für den Tipp!

    Viele Grüße
    Doris
     
  16. Duncan

    Duncan
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    Hm - mal mit dem Testamentsvollstrecker reden ob nicht aus der Erbengemeinschaft, die ipso jure eh schon eine GbR ist, nicht die Schwestern sondern eine GbR bestehend aus den Schwestern das Gebäude erbt und grundbuchlich eingetragen wird. Die GbR trägt dann auch die Erbschaftsteuer und die Kreditierung. Die GbR trägt dann ebenso die wesentliche Verwaltung der Immobilie und Teilaspekte wie z.B. Abrechnungen werden an Dienstleister vergeben. In ein paar Jahren wandelt man die GbR in eine Kommanditgesellschaft z.B. eine GmbH & Co. KG um und verschiebt die Gesellschaftsanteile Stück für Stück in die gewünschte Richtung, z.Bsp. von Schwester A auf Schwester B oder die jeweiligen Kinder...

    Da sollte man sich mal mit dem Testamentsvollstrecker, einen gesellschaftsrechtlich versiertem Anwalt und einem Steuerberater zusammen setzen.
     
  17. #16 Helga29, 29.10.2014
    Helga29

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    Hallo Duncan,

    sehr interessant.

    Ich denke wir kommen aus der Nummer nicht raus, dass es eine Alleinerbin gibt und meine Schwester und ich die Vermächtnisnehmerinnen sind. Das Testament meiner Tante ist notariell beurkundet und sie hat verfügt, dass erst die Erbschaftssteuer bezahlt werden muss, damit das Vermächtnis (das Mietshaus) gemeinschaftlich auf meine Schwester und mich als Eigentum übergeht.

    Da wird sich wohl keine KG dazwischen klemmen lassen, denke ich - es ist ja alles genau vorgegeben.

    Aber ich spreche das Anfang nächster Woche auf alle Fälle beim Steuerberater an, denn vielleicht ist so eine Konstruktion - wenn man sie im nachhinein macht - günstig für meine Schwester. Wobei ihre Kinder noch sehr klein sind.

    Dass eine GbR entstanden ist, ist uns klar. Wir basteln gerade am Gesellschaftsvertrag. Der Steuerberater hat telefonisch schon kurz gesagt, dass wir kein Gewerbe anmelden müssen, sondern ich muss die Versteuerung über die Anlage V der Einkommensteuererklärung machen und meine Schwester ist beschränkt steuerpflichtig.

    Besten Dank für Deinen Input.

    Freundliche Grüße
    Helga
     
  18. #17 Helga29, 01.11.2014
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    Hallo,

    mit meiner Schwester habe ich ausführlich telefoniert und sie möchte gerne erst mal sehen, wie es so läuft mit dem Mietshaus, wie wir generell zurecht kommen.

    Sie will also nicht ausgezahlt werden, zumindest nicht die nächsten ein bis zwei Jahre. Damit ist das Thema erst mal durch, es ist aber auch gut zu wissen, dass ich das grundsätzlich zu einem späteren Zeitpunkt angehen könnte mit ~40% Eigenkapital im Rücken.

    Heute war die Übergabe durch die bisherige Hausverwalterin. Am Nachmittag war ich dann ziemlich erledigt. Am Montag ist der Termin beim Steuerberater. Mal sehen, was der so beitragen kann.

    Ich bräuchte noch guten Rat zu einer Angelegenheit, die heute bei der Übergabe auf den Tisch kam. Dazu schreibe ich aber in einem neuen thread.

    [Ich würde diesen thread hier gerne schließen, geht das irgendwie?]

    Viele Grüße
    Helga
     
  19. #18 Glaskügelchen, 01.11.2014
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    Wenn es irgendwie mit dem Haus zu tun hat, würde ich das nicht tun. Es gab hier schon so viele Beiträge, bei denen es sich dann überlappt hat, dass es nicht unbedingt sinnvoll ist.
    Da schreibt man dann irgendwann "wie bekannt, ist es ja so, dass..." und dann fragt man sich woher das bekannt sein soll und muss dann noch den alten thread suchen.
    Schliessen lässt sich dein Beitrag glaube ich nur über den Moderator. Aber warum willst du den schliessen? Vielleicht willst du irgendwann wieder daran anknüpfen.
     
  20. #19 Helga29, 01.11.2014
    Helga29

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    Naja, das neue Thema hat halt überhaupt gar nichts mit "Baufinanzierung" (diesem Unterforum) zu tun.

    Das ist natürlich dann doof. Ich habe versucht, so etwas zu vermeiden und das was notwenig war zum Gesamtverständnis in den anderen thread nochmals mit rein geschrieben.

    Ach, das ist einfach so, dass das Thema für mich abgeschlossen ist und in einem Jahr oder vielleicht auch schon in einem halben wenn das Thema wieder aktuell werden würde, würde ich nicht unbedingt nach einem alten thread suchen um ihn wieder aufleben zu lassen. Umgekehrt möchte ich aber nicht gerne, dass in drei Jahren jemand hier anknüpft. Nur wenn eine thread-schließen Funktion in diesem Forum nicht vorgesehen ist, dann ist das auch in Ordnung. Den Moderator werde ich deswegen nicht extra bemühen.

    Viele Grüße
    Helga
     
Thema: Zusammen mit Schwester geerbt - was nun?
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