Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Kirque, 30.11.2014.

  1. Kirque

    Kirque Neuer Benutzer

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    Hallo,
    der Vermieter legt dem Mieter bei Vertragsabschluss eine Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag vor, die u.a. Dinge wie folgendes enthält:

    1.
    "Sämtliche Gegenstände, die sich nach der Beendigung der Mietzeit noch in den Mieträumen befinden, können nach Wahl des Vermieters auf Kosten des Mieters entsorgt werden oder gehen entschädigungslos in Vermietereigentum über."

    Ist das so zulässig, und entfaltet es rechtliche Wirksamkeit?



    2.
    "Fliesen anzubohren ist unter allen Umständen zu vermeiden. Es sind entweder alte Bohrlöcher zu benutzen oder neue zwischen den Fugen zu bohren."

    Abgesehen davon dass die Formulierung "zwischen den Fugen" wörtlich genommen die Fliese bezeichnet, die sich zwischen den Fugen befindet, was vermutlich gerade nicht gemeint ist: ist das so zulässig, oder schränkt es den Mieter zu sehr ein? Wie steht es hier um die Wirksamkeit?


    3.
    "Auf Hundehaltung wird freiwillig verzichtet."

    Was passiert, wenn der Mieter dennoch mit einem Hund einzieht oder sich später einen zulegt und nicht bereit ist, ihn wieder wegzugeben: ergibt sich daraus ein Kündigungsgrund?


    4.
    "Der abgeschliffene Holzfußboden ist bei Auszug frisch gewachst / geölt zu übergeben."

    Ist diese Klausel zulässig und wirksam? Mich erinnert sie an unwirksame Klauseln für Schönheitsreparaturen, in denen der Bezug zum Zustand fehlt. Ist das hier entsprechend zu sehen?


    5.
    Eine Salvatorische Klausel ist zwar im Mietvertrag enthalten, fehlt jedoch in der Zusatzvereinbarung. Was bedeutet das für die Wirksamkeit der Klauseln und der Zusatzvereinbarung insgesamt?
     
  2. AdMan

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  3. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Bist du Mieter oder Vermieter?

    Falls ersteres: Willst du wirklich mit jemandem, der sowas von dir (egal ob zu Recht oder zu Unrecht) verlangt, eine jahrelange Vertragsbeziehung eingehen?
    Meinst du, die Ansichten des Vermieters ändern sich plötzlich, wenn du ihm sagtst, das Punkt 8, 9 und 33 so nicht okay sind?
     
  4. Kirque

    Kirque Neuer Benutzer

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    Spielt das eine Rolle?


    Was genau meinst Du, und warum?


    Es gibt durchaus Leute, mit denen man reden kann, und für den Fall, dass nicht, gibt es Verträge und eben solche Vereinbarungen. Nur sollten sie auch wirksam sein oder andernfalls die Nichtwirksamkeit bekannt sein. Darauf zielt meine Frage.
     
  5. Andres

    Andres
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    Ja. Abhängig davon gehört zu einer einigermaßen erschöpfenden Antwort auf deine Fragen entweder der Hinweis, dass man sich als Mieter von solchen Vermietern nach Möglichkeit fernhalten sollte, weil es Spinner sind, mit denen man früher oder später Ärger bekommen wird, oder der Rat, als Vermieter nicht auf Biegen und Brechen Dinge zu regeln, die sich letztendlich nicht mit einiger Rechtssicherheit vereinbaren lassen, die die guten Mieter vergraulen und die zu einem Vertragswerk führen, bei dem man sich in einem Rechtsstreit bei jedem zweiten Satz fragen kann, ob er wirksam ist und was er tatsächlich regelt.

    Wenn du ganz simpel mitteilen würdest, aus welcher Position du fragst, hätte man sich die Hälfte dieses Romans sparen können.


    Zu den einzelnen Klauseln:

    Nein.


    "Vermeiden" ist ohnehin keine bindende Formulierung. Die Klausel ist daher wirksam, aber (bzw. eher: weil) substanzlos. Wer sich nicht in die Wände bohren lassen will, soll ein Hotel eröffnen und keine Wohnungen vermieten.


    Das hängt zunächst einmal von den weiteren Vereinbarungen zur Tierhaltung im Mietvertrag ab. Ist die Tierhaltung als genehmigungspflichtig vereinbart, liegt im geschilderten Verhalten eine abmahnbare Vertragsverletzung vor. Ignoriert der Mieter diese Abmahnung, kann man ihn kündigen.

    Andererseits kann der Mieter auch nach dieser Abmahnung noch um die Erlaubnis zur Tierhaltung bitten. Ob der Vermieter dann die Erlaubnis erteilen muss, ist vom Tier abhängig.

    Gibt es dagegen gar keine (wirksame) Vereinbarung, kann der Mieter machen, was er will. Dieser "freiwillige Verzicht" ist nämlich das Papier nicht wert, auf dem er steht.


    Ja. Außerdem ist so eine Anweisung heftig unsinnig, denn ich will mir gar nicht vorstellen, was ein Mieter mit den besten Absichten und aus der vollen Überzeugung, hier etwas Gutes zu tun, damit anfängt. Ich kann es mir aber vorstellen - leider ...


    Nichts. Es mag zwar die Absicht des Vermieters gewesen sein, eine Individualvereinbarung zu schließen, aber das dürfte ihm kaum gelungen sein. Die Vereinbarung wurde nicht frei verhandelt und es würde mich auch sehr wundern, wenn der Vermieter diese "Zusatzvereinbarung" nicht jedem anderen Mieter auch vorlegen würde. Wie gewohnt sollte man davon ausgehen, dass Vereinbarungen im Mietrecht grundsätzlich AGB sind, womit salvatorische Klauseln unsinnig und unnötig sind (§ 306 BGB).
     
  6. #5 kranseier71, 30.11.2014
    kranseier71

    kranseier71 Erfahrener Benutzer

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    Hallo,
    ich bin juristischer Laie und aussere als solcher meine Meinung.
    Scheinbar ist der Verfasser der Paragraphen auch kein Jurist...

    1. dürfte ungueltig sein. Ansonsten braeuchte es keine Räumung nach dem Berliner Modell.

    2. wischiwaschi was jeder Richter alleine deshalb für ungültig erklärt weil er keine Lust hat Kindergartensprache in Erwachsenendeutsch zu übersetzen. Von Juristendeutsch rede ich gar nicht ;)

    3. dürfte ungültig sein.

    4. wunderbar. Ich Miete die Wohnung für eine Woche ok?
    Dann mach ich Ölwechsel bei meinem Auto und hab keine Entsorgungssorgen mit dem Altoel. Ich soll ja den Holzfußboden geölt hinterlassen :)

    Ok ernsthaft:
    Wer immer das verbrochen hat benötigt dringender juristischen Rat als Uli Hoeneß.
    Gelbe Seiten sind hilfreich beim finden ;)

    Lg, Karl
     
  7. Kirque

    Kirque Neuer Benutzer

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    Das kann man auch so, denn es geht mir wirklich nur um die Fragen. Die Schlüsse daraus will ich selbst ziehen, möchte aber gerade vermeiden, dass damit eine Richtung vorgegeben oder suggeriert wird. Diese Information wäre also einer neutralen Sachlichkeit im Zweifelsfalle eher abträglich.


    Warum genau?


    Danke.


    Danke.


    Danke.



    Davon ist auszugehen, weshalb ich es als Ergänzung zu Formularverträgen sehe, die dem Vermieter in diesen Vordrucken fehlt. Doch warum sollten solche Vereinbarungen -wenn sie denn vernünftigen Inhalt haben und entsprechend formuliert sind- nicht wirksam sein?


    Bisher habe ich das so verstanden, dass salvatorische Klauseln ist bestimmen, dass gerade das nicht gelten soll. Es soll an die Stelle einer nicht wirksamen Klausel nicht platt das Gesetz treten, sondern die Regelung, die im zulässigen Rahmen dem Sinn der Klausel am nächsten kommt. Oder habe ich Begriffe verwechselt?
     
  8. Kirque

    Kirque Neuer Benutzer

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    Eher nicht...


    Ja, das dachte ich mir auch. Vermutlich ist es inspiriert von einer Unterwerfungsvereinbarung aus dem Gewerbebereich.


    Ungültig oder ohne Wirkung, wie es Dein Vorredner ausgeführt hat?


    Die Mietdauer illustriert das, was ich meinte. Giftmüll wie altes Motorenöl ist aber zu keinem Zeitpunkt zur Holzpflege geeignet. Ich denke, dass man sich schon darauf verlassen kann, dass das bekannt ist.


    Das offensichtliche ist mir ja schon selbst direkt ins Auge gesprungen. Wenn ich weiß, was es wert ist, und verstehe, warum, kann ich gut damit umgehen, denke ich.

    Danke für Deine Antworten.
     
  9. #8 BHShuber, 01.12.2014
    BHShuber

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    kurz gesagt

    Hallo,

    warum holt man sich nicht einen Mietvertrag von Haus & Grund und hält sich an die darin befindlichen Vereinbarungen? kostet 10€

    Eine Vereinbarung zum Nachteil des Mieter ist nichtig, noch Fragen, wenn nicht offensichtlich, dann Einzelfallentscheidung eines Richters.

    Gruß

    BHShuber
     
  10. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Das ist gelogen!

    Ich kenne noch Zeiten, da wurden die Fassadenbretter von Scheunen mit altem Motorenöl, gemischt 1:1 mit Diesel (damit es sich besser striechen lässt), gestrichen. Das ließ das Wasser wunderbar vom Holz abperlen. Kann also nicht soo schlecht gewesen sein, und unüblich war das definitiv nicht. Mehrere Scheunen, bei denen das so gemacht wurde, stehen heute noch - incl. der damaligen Fassadenbretter. Und jetzt erzähl du noch mal, dass das nicht zur Holzpflege geeignet ist.

    Wenn man (oder du?) scheinbar ganz genau weiß, was geeignet ist (und was nicht), warum schreibt man das dann nicht direkt in einem Satz dazu?
     
  11. Andres

    Andres
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    Ich komm' gerade nicht darauf, aus welchem Film das ist: "Ok Kumpel, es ist dein Begräbnis!"


    zu 1.: Da kann man sich einen Grund aussuchen - Kandidaten gibt es genug. Man könnte das als unzulässige Vereinbarung einer Mietsicherheit ansehen, als Vertragsstrafe, als unzulässige AGB, ...


    Habe ich nicht behauptet. Du hast gefragt:

    ... und ich habe "Nichts." geantwortet. Die Wirksamkeit dieser Klauseln und der Zusatzvereinbarung insgesamt wird durch die salvatorische Klausel nicht berührt. Wenn sie wirksam sind, sind sie das auch ohne die salvatorische Klausel, und wenn sie unwirksam sind, werden sie durch die salvatorische Klausel nicht weiter geschützt, als sie das aufgrund § 306 BGB ohnehin schon wären.


    Nein, soweit alles in Ordnung. Nur sind die BGB-Bestimmungen zu AGBs (wie weite Teile des Wohnraummietrechts) zwingendes Recht.
     
  12. Duncan

    Duncan
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    Mach dir man um den keine Sorgen, der ist offensichtlich sehr gut juristisch beraten.
     
  13. Nanne

    Nanne Erfahrener Benutzer

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    @ Andres #4
    wer sich nicht in die Wände bohren lassen will......

    Es war von Fliesen die Rede und da ist der Unterschied. Eine Wand kann ich sauber re-
    novieren, bei Fliesen wird es schon schwieriger.
    Gesetz den Fall im Bad sind alle erforderlichen Armaturen, Vorrichtungen etc. vorhanden, also kein dringender Grund neue Löcher zu bohren.
    Jeder Mieter bohrt trotzdem noch ein paar Löcher, dann hast Du nach 5 Jahren (sofern
    kurze Mietzeiten) einen Schweizerkäs im Bad. Möchte da noch jemand einziehen? NEIN
    Also Bad erneuern für Xtausen Euro. Deshalb ist Nr.2 gültig.
    Anders, wenn genügend Ersatzfliesen vorhanden wären. Selbst diese kleben sich nicht von selbst an die Wand.
     
  14. Andres

    Andres
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    Ich habe volles Verständnis dafür, dass man das nicht will. Ich will es eigentlich auch nicht. Nur spielt das Wollen des Vermieters im Mietrecht keine besonders große Rolle.


    Der Mieter braucht keinen dringenden Grund. Wenn er sich einen weiteren Schrank an die Wand dübeln will, fällt das unter eine "übliche Nutzung" und die damit verbundenen Verschleißerscheinungen an der Mietsache sind mit der Miete abgegolten.


    Das Problem ist bekannt. Man kann dem Mieter trotzdem nicht mehr als nahelegen, doch bitte keine Fliesen anzubohren. Wirksam vorschreiben kann man es nicht.


    Ich habe nichts anderes behauptet:

     
  15. #14 Pharao, 10.12.2014
    Zuletzt bearbeitet: 10.12.2014
    Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi,

    sind die Wucherpreise bei deinem H&G ausgebrochen?

    Seit wann ist eine Zitat "Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag" oder andere Mietverträge nennen das auch gerne mal "sonstige Vereinbarungen" (bzw. wenn`s auf einen extra Blatt ist "Sonstige Vereinbarungen zum Mietvertrag") automatisch eine Individualvereinbarung ?

    Grundsätzlich kann man unter "Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag" alles reinschreiben. Nur ist eben gerade bei Mietverträgen nicht alles immer gültig !

    M.E. kann man das dem Mieter wirksam vorschreiben in einer "echten" Individualvereinbarung.

    Entschuldigung, aber wenn dem so wäre, warum verwendet u.a. H&G weiterhin das in ihren aktuellen MV ?
     
  16. #15 sobriety, 10.12.2014
    sobriety

    sobriety Gast

    Aus der Verwaltung kenne ich ähnliche Zusatzvereinbarungen zum Mietvertrag- die an den üblichen von Haus und Grund für ein paar Euros dran geheftet wird und unter § 27 natürlich auch aufgeführt wird.

    Ob das alles gültig ist, vermag ich nicht zu sagen, da es noch niemand hat darauf ankommen lassen, gegen die Vereinbarung zu verstoßen und im Anschluss zu klagen.
     
  17. Andres

    Andres
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    H&G München hat da so ein lustiges Punktesystem nach dem Motto "Warum einfach, wenn's auch kompliziert geht?" oder so ähnlich. Eigentlich kostet die Vorlage nur 3,50 €, aber da man Punkte nur in 10 €-Schritten kaufen kann ...


    Hat wer wann wo behauptet? Ich habe nur geschrieben, dass das vermutlich die Absicht des Vermieters gewesen sein wird.


    "Vorschreiben" ist ein schwieriges Wort im Zusammenhang mit einer "Individualvereinbarung", aber grundsätzlich würde ich dieser Aussage zustimmen. Nur dürfte hier keine IV vorliegen.


    Wenn man in den zahlreichen Freitext-Feldern doch noch eine IV unterbringt, wird die salvatorische Klausel nützlich. Außerdem: Sie schadet nicht. Auf dieser Zusatzvereinbarung ist sie aber tatsächlich unsinnig.
     
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