Zuschreibung bei anschaffungsnahen Aufwendungen

Dieses Thema im Forum "Steuer - Vermietung und Verpachtung" wurde erstellt von Schwabe12345, 17.07.2015.

  1. #1 Schwabe12345, 17.07.2015
    Schwabe12345

    Schwabe12345 Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen,

    Ich bin seit ein paar Monaten Vermieter und befasse mich gerade mit der steuerlichen Betrachtung der Angelegenheit.
    Da mir nicht alles klar ist, habe ich mich hier angemeldet und würde mich über Antworten auf meine Fragen freuen.
    Folgende Situation: Hauskauf im Jahr 2014 für 200000 € ,Grundstückswert 50000 €, Renovierung 50000 €. Somit ist das Gebäude nun 200000 € wert. Bei einer jährlichen Abschreibung auf Abnutzung würde ich nun die 2% ansetzen, also 4000 €. Soweit klar.
    Was aber wenn ich im Jahr 2015 weitere Renovierungskosten von 50000 € habe? Schreibe ich die dann, da anschaffungsnahe Aufwendungen dem Hauswert zu und erhöhe zukünftig die Abschreibung auf 5000 (200000 + 50000, davon 2%)?

    Für eure Antworten jetzt schon besten Dank!

    Viele Grüße, aus dem Schwabenland!
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Richtig, die Aufwendungen werden dem Gebäudewert zugeschrieben (neuer Grundwert: 250.000), was die jährliche Abschreibung ab 2015 erhöht.

    Fehlt noch die Betrachtung des Restwerts:
    • Angefangen hast du bei 200.000 (Kaufpreis - Grundstück + anschaffungsnaher Aufwand).
    • 2014 wurden davon 2 %, also 4.000 abgeschrieben.
    • Restwert Ende 2014 damit 196.000.
    • Dann weiterer anschaffungsnaher Aufwand in 2015 i.H.v. 50.000, also neuer Restwert 246.000.
    Dieser Restwert wird künftig mit jährlich 5.000 abgeschrieben, also hat sich die Abschreibung verlängert: Es gibt nun ein zusätzliches 51. Abschreibungsjahr, in dem die verbleibenden 1.000 angesetzt werden. Der Effekt ist in deinem Beispiel relativ klein, kann in anderen Fällen aber erheblich sein. Allgemein sollte man sich immer bemühen, nicht abschreiben zu müssen.
     
  4. #3 Schwabe12345, 17.07.2015
    Schwabe12345

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    Hallo und vielen Dank für die tolle Antwort!
    Ich habe kürzlich gelesen, dass 4000 Euro jedes Jahr grundsätzlich erhaltungsaufwand sind - zur Vereinfachung von Steuererklärung und zur Erleichterung der Finanzamtbeamten.
    Ist das tatsächlich so? Dann würde das ja auf meinen Fall auch zutreffen.

    Vielen Dank und schöne Grüße!
     
  5. Andres

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    Nein. Die Grenze zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten liegt im Regelfall in der Art der Maßnahme begründet. In den ersten 3 Jahren gibt es dann noch die 15 %-Grenze.

    Bei kleinen Maßnahmen wird das FA oft nicht im Detail prüfen, ob das nun wirklich eine Erhaltungsmaßnahme war. Von diesem praktischen Einwand abgesehen, spielt die Höhe der Kosten aber keine Rolle und es gibt auch keine "Bagatellgrenze".
     
  6. #5 Schwabe12345, 18.07.2015
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    Hallo und nochmals vielen Dank für die Antwort!
     
  7. Pitty

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    Warum willst Du noch einmal 50000€ reinstecken? Versuche es nach den 3 Jahren in kleinen Rechnungen zu investieren
     
  8. #7 Schwabe12345, 18.07.2015
    Schwabe12345

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    Das war lediglich eine Beispielrechnung. Die Immobilie die ich gekauft habe, hat lediglich 75000 € gekostet. Da musste ich schon was machen, da sonst glaub niemand eingezogen wäre. :-)
     
  9. Pitty

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    Ich dachte schon, Du stehst auf Afa:046sonst:
     
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  1. 4000 bagatellgrenze erhaltung

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