Zvg Wohnung ohne Kaution gekauft abschreiben

Diskutiere Zvg Wohnung ohne Kaution gekauft abschreiben im Steuer - Vermietung und Verpachtung Forum im Bereich Finanzen; hallo, Folgender Fall: ich habe bei einer Zwangsversteigerung eine Wohnung gekauft. Nun habe ich realisiert dass die Kaution der Mieter vom...

  1. #1 Textools, 01.04.2017
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    hallo,
    Folgender Fall: ich habe bei einer Zwangsversteigerung eine Wohnung gekauft.
    Nun habe ich realisiert dass die Kaution der Mieter vom Vorbesitzer beziehungsweise Verwalter veruntreut wurde. Hierzu gab es auch eine Verhandlung und Insolvenz in der Vergangenheit.
    Nun wird es dazu kommen dass die Mieter ja irgendwann ausziehen und ich die Kaution als Eigentümer zurückzahlen muss. Gern würde ich die Kaution nun einfach in diesem Jahr abschreiben und entsprechend zurücklegen. Welche Möglichkeiten habe ich hier?

    Gruß
     
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  3. #2 taxpert, 02.04.2017
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    Gar keine!

    Die Kaution nimmt aus steuerlicher Sicht nicht an den EInkünften aus V+V teil! Sie stellt bei Vereinnahmung weder eine steuerliche Einnahme dar, noch bei Verausgabung Werbungskosten!

    Daran ändert auch der beschriebene Sachverhalt nichts!

    Grundsätzlich besteht hinsichtlich der Kaution immer noch der Anspruch gegen den vorherigen Eigentümer bzw. Verwalter. Hieran ändert weder die Veruntreuung, noch das Insolvenzverfahren etwas! Das diese Forderung nicht realisiert werden kann, ist eine Vermögensminderung auf der privaten Ebene, die steuerlich keine Auswirkung hat!

    taxpert
     
  4. #3 immobiliensammler, 02.04.2017
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    Wieder was gelernt, ich hätte auch argumentiert ich habe eine Ausgabe (Auszahlung Kautionsanspruch Mieter) andererseits aber früher keine Einnahme (Erhalt der Kaution entweder damals vom Mieter oder beim Kauf vom Vorbesitzer). Alternativ wäre ich mit dem Vergleich zur Abschreibung der Forderung gegen den Vorbesitzer gekommen ..

    Aber gut, man lernt nie aus!
     
  5. #4 Akkarin, 03.04.2017
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    Warum darf man die Kaution nicht als Rücklage verbuchen? Aber okay, den würde ich noch verstehen.
    Wenn aber nach Auszug der Käufer diese auszahlen muss, obwohl er sie nie erhalten hat, dann würde ich das als Werbungskosten ansehen.

    Denn und da sehe ich die Sache definitv anders als Taxpert: der Mieter hat nur einen Vertragspartner nämlich seinen Vermieter.
    Sein Anpruch aus Rückzahlung der Kaution erstreckt nur gegen diesen. Der Mieter kann vom ersteher in der ZV die Kaution fordern.
    Das Inso/untreue Problem vorher ist nicht sein Problem.
     
  6. #5 BHShuber, 03.04.2017
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    Hallo,

    weil, man möge mich berichtigen, die Kautionssumme nicht im Vermögen (auch Einnahmen und Ausgaben) des Vermieters zu stehen hat, dabei ist es unerheblich ob der Vermieter gewerblich oder privat handelt.

    Gruß
    BHShuber
     
  7. #6 taxpert, 03.04.2017
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    Wegen §11 EStG!

    Das darfst Du gerne! Ändert aber nix an der Rechtslage!

    taxpert
     
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  8. #7 BHShuber, 03.04.2017
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    Das hier dürfte im Zusammenhang interessant sein:

    http://www.mietrecht.org/mietkaution/mietkaution-beim-eigentuemerwechsel/

    Gruß
    BHShuber
     
  9. #8 Akkarin, 03.04.2017
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    finde ich schon, der Mieter hat hier nur einen AP:

    Auf den Ersteher eines vermieteten Grundstücks geht die Verpflichtung zur Rückzahlung der Mietsicherheit an den Mieter kraft Gesetzes auch dann über, wenn der insolvent gewordene Voreigentümer die vom Mieter erhaltene Mietsicherheit nicht getrennt von seinem sonstigen Vermögen angelegt hatte.

    BGH, Urteil vom 7. März 2012 - XII ZR 13/10 -
     
  10. #9 taxpert, 03.04.2017
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    Am zivilrechtlichen ANspruch des Mieters gegenüber dem neuen Eigentümer zweifelt hier ja auch keiner! Hat aber steuerlich nun mal keine Bedeutung! Siehe thread zur Versicherungserstattung!

    taxpert
     
  11. #10 Akkarin, 03.04.2017
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    der Ersteher hat aber keinen Anspruch gegen den Voreigentumer.
     
  12. #11 taxpert, 03.04.2017
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    Aha! Also hat weder der Neu-Eigentümer einen Anspruch genen den Alt-Eigentümer hinsichtlich der Kaution, noch der Mieter einen ANspruch genen den Alt-Eigentümer wegen der Kaution!

    Fazit: Bei Verkauf darf der Alt-Eigentümer die Kaution immer behalten!

    Danke für den Tipp!

    taxpert
     
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  13. #12 Akkarin, 03.04.2017
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    Bitte. Bezieht sich aber natürlich nur auf den Erwerb in der ZV.
    Beim normalen Kauf soll sich ein Anspruch aus dem Kaufvertrag ergeben. Da klappt das nicht.

    Ist uebrigens bei den Betriebskostenvorauszahlungen genauso ( wenn keine zusätzliche Zwangsverwaltung angeordnet ist)
     
  14. #13 taxpert, 03.04.2017
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    Na dann schreib ich es doch einfach nicht in den KV rein! Steht doch jeden Morgen ein Dummer auf! Schnell verdientes Geld!

    Hat aber steuerlich immer noch keine Relevanz!

    taxpert
     
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