Zwangsversteigerund/ Ärger mit Mieter wegen Kaution

Dieses Thema im Forum "Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland" wurde erstellt von canaysun, 11.05.2013.

  1. #1 canaysun, 11.05.2013
    canaysun

    canaysun Neuer Benutzer

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    Hallo,
    leider habe ich nur Ärger mit der ersteigerten 2-Zi-Wohnung (aus einer Notsituation heraus gekauft, da ich einer neuer Arbeit im Schwabenland nachging, aber keine zufriedenstellende Bleibe/Vermieter finden konnte).
    Der Erwerb aus Zwangsversteigerung ging mit Zuschlag Ende März auf mich über.
    Nun habe ich noch den Mieter (der nach 7 Monaten ausgezogen ist, weil er sich ein Haus gebaut hat) am Hals, der ziemlich verstört ist. U.a. gehen ihm meine Aktivitäten zur Einholung der Kaution viel zu langsam voran. Daraufhin hat er einen Anwalt eingeschaltet.
    Meines erachtens dürfte Kaution Rückzahlung innerhalb eines Jahres nach Auszug des Mieters im gesetzlichen Rahmen sein.
    Zumal die Betriebskosten-Abrechnung noch nicht erstellt werden kann, da die EIgentümer versammlung noch garnicht stattgefunden hat.

    Benötige dringend eine Empfehlung für eine Rechtsberatung, da ich keine Rechtsschutzversicherung habe, dachte ich wäre in erster Linie ein Eigentümerverein ganz gut. WER kann mich unterstützen/ einen Verein empfehlen/ ...?
    Falls ich dann um einen Anwalt nicht herum komme, dann hätte ich noch ein größeres Pech in diesem ganzen schlammassel..in Leonberg.
    bitte um Hilfe
    danke
    lg
     
  2. AdMan

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  3. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Ich würde sagen, dass sich der Mieter die Kaution vom Voreigentümer holen müsste.
     
  4. Syker

    Syker Erfahrener Benutzer

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    Hallo canaysun


    Google mal nach "Haus und Grund" evtl. mit Zusatz deiner Stadt,
    oder über den Landesverband BW.


    VG Syker
     
  5. #4 canaysun, 11.05.2013
    canaysun

    canaysun Neuer Benutzer

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    Hallo Pitty
    Leider sind Rechte und Pflichten auf mich neuen Eigentümer übergegangen. Nach Zuschlagbeschluss hat der Mietetr die Miete an mich gezahlt. Habe keine Ahnung, wie ich die BEtriebskostenabrechnung durchführen soll, da ich die NK bis April garnicht erhalten habe. Denke, das dort auch ein Fehler passiert ist, da die Zählerstände bei Wechsel garnicht erfasst wurden (wäre das die Aufgabe des Hausverwalters oder des Mieters, da ich selbst keinen Zugang in die Wohnung bekommen konnte)?
    Danke für die Hilfe
     
  6. #5 canaysun, 11.05.2013
    canaysun

    canaysun Neuer Benutzer

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    Hallo Syker

    vielen Dank für die schnelle Antwort,
    hast Du Erfahrungen mit dem Verein "Haus & Grund" => die schienen mir etwas zu groß, gibt es auch andere Alternativen zum Vergleich?

    VG

    Aysun
     
  7. #6 Tobias F, 11.05.2013
    Tobias F

    Tobias F Erfahrener Benutzer

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    1. Ist es nicht Aufgabe der Hausverwalters einer WEG den Zählerstand beim Eigentümerwechsel festzustellen.

    2. Hat der Hausverwalter auch keinen Zugang, und schon gar kein Recht (von besonderen Fällen abgesehen) auf Zutritt zum Sondereigentum.

    3. Warum sollte der Mieter das machen müssen? Er ist ja noch immer Mieter der selben Wohnung.


    Es ist Deine Aufgabe Dich um DEIN Eigentum zu kümmern.
     
  8. #7 Immo-Hansi, 11.05.2013
    Immo-Hansi

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    1. Haus und Grund kümmert sich nur außergerichtliche Angelegenheiten. Ab Klage etc. mußt du einen Anwalt beauftragen. Aber die können dich kostenlos bzw. gegen den Jahresbeitrag beraten. Dort bekommst du wahrscheinlich besseren und schnelleren Rat als hier von "rechtlichen Laien".

    1. Alles, was vor dem Zuschlag war, geht dich nichts an, außer den Mietverträgen, die bestehen bleiben. Irgendwelche Abrechnungen, Nebenkostenvorauszahlungen oder Kautionen bis zu diesem Zeitpunkz ist Sache des Voreigentümers, nicht deine. Der Mieter soll sich an diesen wenden.
     
  9. kathi

    kathi Gesperrt

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    Bin zwar weder Fachfrau auf dem Gebiet WEG, noch auf dem Gebiet Zwangsversteigerung, aber eins weiss ich ganz sicher, nämlich dass das:

    nicht richtig ist. Im Prinzip ist die Kaution nach Beendigung eines Mietverhältnisses, wenn die Wohnung ohne Beanstandungen zurückgenommen wurde, sofort fällig. Einbehalten darf man dann nur den Teil, der der Deckung einer möglichen Nachzahlung dienen soll. Das ist aber normalerweise nicht die komplette Kaution.

    Geh zu Haus&Grund. Kostet um die 70€ im Jahr. Die Beratung ist, meiner Meinung nach, relativ oberflächlich, zumindest in Stuttgart. Ausserdem haften sie, wie die Mietervereine auch, nicht für Fehlberatungen. Wie würde man die auch beweisen wollen.......
    Man kommt über die aber auch recht günstig an Vermieterrechtsschutzversicherungen dran, die deutlich mehr abdecken.
     
  10. #9 Immo-Hansi, 11.05.2013
    Zuletzt bearbeitet: 11.05.2013
    Immo-Hansi

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    Das ist nicht richtig. Vermieterrechtsschutzversicherungen sind teuer. Wenn sie preiswert sind, haben sie einen hohe Eigenbeteilung bis 500 z.B. Damit kann man bei Lapdiarfällen jeden Rechtsanwalt bezahlen. Ausserdem greifen sie nur ab Gerichtsverfahren, vorher nicht. Alles vor dem Prozess sprich ab Klageschrift muß man selber bezahlen.

    Also: Kleingedrucktes lesen und genau vergleichen!!! Also - Nix mit recht günstig!

    Das ist überall so. Ich hatte immer den Eindruck, da sitzen Anwälte, die einen ruhigen Job wollen. Kämpfer sind das nicht. Warum auch. Aber für 70 € Rechtsberatung ist einfach günstig. Denn die Gesetze kennen sie.
     
  11. Berny

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    Hallo canaysun,
    ich empfehle Dir, einen Fachanwalt für Miet- und Immobilienrecht zu konsultieren.
     
  12. kathi

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    Natürlich is ne Versicherung komplett ohne SB deutlich teurer als eine mit SB. Das ist doch wohl logisch.
    Trotzdem kooperiert H&G Stuttgart z.B. mit einer Versicherung und bietet diese Versicherung deutlich günstiger an, als ohne H&G Mitgliedschaft.

    Nein leider nicht. Hatte grade erst ne Frage bei denen. Der dortige RA hat mich bei einer von mir genannten gesetzlichen Frist korrigiert und mir eine andere Frist genannt. Erst als ich gesagt hab, dass das in § xy doch anders steht, hat er nochmal nachgeschaut und musste mir dann zustimmen.
    Und das ist nicht das erste Mal, dass mir das mit den RAs dort passiert.
     
  13. #12 Immo-Hansi, 12.05.2013
    Zuletzt bearbeitet: 12.05.2013
    Immo-Hansi

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    Genau die meine ich und die hatte ich. Hätte ich mir schenken können. In den Fällen, von denen ich dachte, du hast ne RSV, habe ich erstmal selbst gezahlt. RSV macht nur Sinn, wenn du Räumungsklage mit Räumung einreichst. Ansonsten überhaupt nicht. Lies dir mal deine Vertragsbedingungen genau durch!!!

    Beispiel:

    Du willst einem Mieter wegen Mietschulden kündigen und machst das nicht selbst (was du aber machen könntest und solltest)

    - Anschreiben durch RA mit Frist (zahlst du - mach es selbst)
    - Mahnung online durch RA (zahlst du - mach es selbst)
    - Kündigungsschreiben durch RA (zahlst du - Basis 12-fache Monatsmiete - mach es selbst)
    - Räumungsklage durch RA (bis 500 € zahlst du, erst dann > 500 € Selbstzahlung tritt die RSV ein).

    Ich weiß nicht, wieviel Wohnungen du hast und in welcher Gegend. Wenn du nur alle paar Jahre einen Fall hast, lohnt es sich nicht. Der Beitrag bei mir war um die 40 €/Wohng. Bei 10 Wohnungen sind das 400 €/a zzgl. 500 € selber zahlen für jeden Fall. Leg dir die 900 € zurück, dann kannst du nach ein paar Jahren jeden Anwalt bezahlen.

    Die Wirtschaftlichkeitsrechnung muß jeder für sich machen. Ich bin auch erst später dahintergekommen. Da war es zu spät. Dann habe ich die Versicherung gekündigt.

    PS.: Im Übrigen sollten bei einem bewirtschafteten Mietobjekt auch für solche Fälle immer Reserven vorhanden sein. Falls nicht, hängt das Damoklesschwert ohnehin über deinem Kopf und kann jederzeit runtersausen. Wenn du nicht ein paar Monatsmieten in Reserve hast, verkauf das Objekt lieber. Irgendwann kommen "aussergwöhnliche Belastungen" und da hilft dir auch keine RSV weiter.
     
  14. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Da gibt es doch sicherlich einen Geschäftsführer...?
     
  15. #14 Immo-Hansi, 12.05.2013
    Zuletzt bearbeitet: 12.05.2013
    Immo-Hansi

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    Sind in kleineren Geschäftsstellen doch meist ein und die selber Person?

    Aber um ehrlich zu sein:

    H+G ist der größte Schlappverein, der mir je untergekommen ist. Jeder Kaninchen- und Taubenzüchterverein hat eine stärkere Lobby als Haus und Grund. Von denen hört und sieht man nichts ausser der monatlichen Zeitung für ca. 5 Euro je Exemplar. Der Mieterverein tritt dagegen ganz anders auf und deshalb sind alle Vemieter schlechte Menschen. So kommt es in den Medien rüber und H+G schweigt und die Mieter werden immer frecher und in ihrer Frechheit bestärkt. In jedem Käseblatt werden Mietern falsch Tipps gegeben.

    Ich glaube H+G besteht nur aus alten (leider nun auch aus jungen) konservativen Leuten und Pennern, die einen ruhigen Job suchen. Tut mir leid. Das merkt man jedenfalls bei uns schon daran, wie schläferig sich die Sekretärinnen und die Juristen am Telefon melden. Schon wieder gestört? Da will einer was. Sogar das Finanzamt ist freundliche und hilfsbereiter. Der Jurist erklärt mir kurz und knapp, was ich darf und was nicht. Aber auch nicht mehr und nicht weniger. Für einen Neuling mag das reichen, für jemanden, der ein ernstes Problem eher nicht. (Ich bin fast 20 Jahre in dem Verein geblieben, weil ich durch die Zeitschrift einigermaßen auf den Laufenden geblieben bin. Wirklich geholfen hat mir das nicht.)

    Mein Schockerlebnis war vor fast 20 Jahren, als ich diesem Verein beigetreten bin. Ich habe dort persönlich vorgesprochen um mich über die Vor- und Nachteile dieses Vereins zu informieren. Damals sagte mit der Geschäftsleiter, geschätzt auf Anfang 50, dass es mein größter Fehler gewesen wäre, eine Mietimmobilie zu kaufen und dass es noch schwieriger wäre, seine Rechte als Vermieter durchzusetzen. Wohlgemerkt - vor fast 20 Jahren als die Vermieterwelt "noch in Ordnung war". In den letzten Jahren beginnen die Auskünfte mit dem Satz "... das ist schwierig.."

    Den Typen damals nach dem persönlichen Kontakt hatte ich schon als schlapp empfunden. Heute, nur nach telefonischem Kontakt, sind jüngere dran und die machen schon am Telefon den Eindruck, einen ruhigen Job zu schieben. Jedenfalls bei uns.

    Wenn dieser schlappe Haus-und-Grund-Verein in den nächsten Jahren nicht mehr Power und Performance zeigt und dem Mieterverein auch in den Medien endlich Paroli zugunsten der Mieter bietet, sehe ich schwarz für die Interessen privater Vermieter auch insbesondere in der EU.
     
  16. #15 kathi, 12.05.2013
    Zuletzt bearbeitet: 12.05.2013
    kathi

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    @ Immo-Hansi

    Wir haben ein paar Wohnungen und alle sind schon sehr sehr lange abbezahlt. Und wir haben keine Vermieterrechtsschutz. Nie gehabt, denn wie du schon gesagt hast ......... es rechnet sich nicht. Wir haben uns das nach der Räumungsklage vor ein paar Jahren nochmal durchgerechnet und sind weiter zu dem Schluss gekommen, dass es sich nicht lohnt.
    Aber nicht jeder hat abbezahlte Häuser und ein ansehnliches Rücklagenkonto. Und für genau diese Leute, die das nicht haben, kann sich eine RS schon lohnen --> man zahlt regelmässig eine relativ geringe Summe ein und steht nicht plötzlich vor dem Problem "kurz mal" ne Menge Geld loszuwerden.
    Für Anschreiben, Abmahnungen, Mieterhöhungen, etc. brauch ich keinen RA.

    @Berny + Immo-Hansi
    Die Geschäftsstelle von H&G in Stuttgart würde ich nicht gerade als klein bezeichnen ;-)
    Den Geschäftsführer dort zu verlangen, weil sich einer der Anwälte dort ein bisschen blamiert hat, wäre mir bisher nicht in den Sinn gekommen und warum auch. Wie schon gesagt haften die von H&G ja genausowenig wie die vom Mieterbund. Und beweisen sollte ich es möglichst auch noch können.
    Ok, wenn sich Beschwerden häufen würden, dann würde es vermutlich was bringen, aber viele Leute merken es auch nie, wenn ihnen was Falsches erzählt wird. Bevor ich bei H&G anruf oder einen Termin vereinbare, hab ich mich idR schon gründlichst vorinformiert und mach das eigentlich nur um mich nochmal rückzuversichern. Daher merk ichs ja dann auch, wenn sie mir Müll erzählen wollen oder kann gezielter Rückfragen stellen.
    Ich hab z.B. vor ein paar Tagen dieses Thema eröffnet:
    http://www.vermieter-forum.com/mv-allgemeine-fragen/14292-befristeter-mietvertrag.html
    Kann sicher nicht schaden, wenn ich einem Anwalt von H&G die Frage auch nochmal stelle, bevor wir einen befristeten MV abschliessen. Nur zur Sicherheit.
     
  17. #16 Immo-Hansi, 12.05.2013
    Immo-Hansi

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    kathi

    Tut mir leid - habe meinen Beitrag nach deinem gerade nachgetragen.
     
  18. #17 Immo-Hansi, 12.05.2013
    Zuletzt bearbeitet: 12.05.2013
    Immo-Hansi

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    Von meiner Seite kann ich das Thema hier abschließen, weil wir uns weit von der Fragestellung entfernt haben.

    Allgemein gilt für den Immoblienerwerb oder Besitz von vermieteten Immobilien jedoch Folgendes zu vermerken:

    Du musst Grundkenntnisse haben in

    - Mathematik und Dreisatz und in Prozentrechnung
    - der Juristerei bzgl. BGB, Eu-Recht und insbesondere dem Verbraucher- und Mietrecht
    - Menschenführung und Psychologie
    - Betriebswirtschaft
    - Steuerrecht
    - Volkswirtschaft der EU und global
    - Kommunal- und Plaungswirtschaft in deiner Stadt

    - und anderes mehr.

    Wenn du das nicht hast, lass die Finger von Immobilien. Nimm deine Euro und geh mit Spielgeld an die Börse. Hier ist das Risiko geringer.

    PS.: Mir tun immer die Leute leid, die von den Eltern, die sich krumm gelegt haben, ein 4-Familienhaus geerbt haben und von Mietrecht etc. keine eine Ahnung haben und dann in gutem Glauben auf Zusagen und Versprechen von Mietern bis zum Ruin in den Schlamassel reinrauschen. Genauso wie ältere Menschen, die noch auf Werte und Zusagen ihrer Mitmenschen vertrauen und mit der älteren Generation gut gefahren sind dann von wertelosen Geiz-Ist-Geil-Generation hintergangen werden. All dies ist ein extra Thema - ich finde die Entwicklung bedauerlich, traurig und enttäuschend. Das entspricht nicht mehr meinem Weltbild und meiner Wertevorstellung. Ich habe meine Immobilien abgestossen. Die Welt kann ich nicht ändern - aber ruhiger schlafen - und mehr Steuern zahlen.
     
  19. #18 kathi, 12.05.2013
    Zuletzt bearbeitet: 12.05.2013
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    Wer von all dem noch nichtmal Grundkenntnisse hat, wird wohl ganz andere Probleme im Leben haben, als nicht zu wissen wohin mit all dem Geld.
    Wobei ich jetzt Eu-Recht, Verbraucherrecht, globale Volkswirtschaft eher vernachlässigen würde. Ob direkt neben dem gekauften Haus ein Flughafen entstehen wird, sollte man schon versuchen herauszufinden.
    Wie man die Prozenttaste am Rechner drückt, sollte man auch wissen. Und den Älteren unter den Vermietern sollte man mal begreiflich machen, dass ein Taschenrechner neben dem PC schlichtweg unnötig ist.


    Sorry, aber wer ein unbelastetes 4-Familienhaus erbt und das dann in den Sand setzt der hat es nicht anders verdient.
     
  20. #19 canaysun, 12.05.2013
    canaysun

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    Hallo
    vielen Dank für die ganzen Schriften, es hilft mir auf jeden Fall kritischer in die Themen weiter zu gehen (denn, versuche morgen beim Hs&Grnd noch einen termin zu bekommen), danke auch für die Rüffel.
    werde berichten ..
    viele LG
     
  21. #20 immodream, 14.05.2013
    immodream

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    Hallo,
    da ich bisher nur die Anwaltspfeifen vom Mieterverein kennen gelernt habe, bin ich nach euren Erfahrungen mit H & G der Meinung, das diese Anwälte gleichezitig für den Mieterverein und H & G arbeiten.
    Wie Immo- Hansi bemerkte, ist es in der heutigen Zeit als Vermieter notwendig, Grundkenntnisse im Vermietrecht, Steuerrecht , Dreisatz, Gemeinderecht , Psychologie und Menschenführung zu haben.
    Eigentum verpflichtet, der Vermieter muß für verspätete Zahlungen der Arbeitgeber oder Hartz4 Behörde die Zwischenfinanzierung der Miete sicherstellen.
    Bestehende Verträge oder Gesetze werden in dieser Bananenrepublik regelmäßig nachträglich geändert.
    Wie sagte mein Haus- und Hofrechtsanwalt schon vor 20 Jahren "eigenlich kann man sich das Auffüllen eines Mietvertrages sparen, da nachträglich der Gesetzgeber alles Mögliche wieder ändert.Man braucht nur einen kleinen Zettel , auf dem die Höhe der Mietzahlungen steht, damit der Mieter weis, welche Miete er überweisen muß."
    Grüße
    immodream
     
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