Zwangsversteigerung: Mietverhältnis ohne weitere Angaben

[Triple-J]

Hallo zusammen,

ich spiele aktuell mit dem Gedanken, bei einer Zwangsversteigerung einer Eigentumswohnung in einer größeren WEG mitzumischen.

Die Wohnung ist laut Gutachten für heutige Verhältnisse niedrig bewertet. Dies hat u. a. mit dem Allgemeinzustand zu tun, aber auch mit der Tatsache, dass die Wohnung nicht von innen besichtigt werden konnte. Ich gehe aber davon aus, dass der Gutachtenwert (ggfls. deutlich) übertroffen werden wird.

Da die Mühlen unserer Gerichte langsam mahlen, vergingen zwischen Gutachten und der bald anstehenden ZV aber mal eben zwei Jahre. Bei einer Ortsbesichtigung war ich vom Allgemeinzustand positiv überrascht. Die Hausverwaltung bestätigte auf telefonische Nachfrage, dass in den vergangenen beiden Jahren einiges passiert ist.

Laut Hausverwaltung ist noch ein Darlehen/Sonderumlage monatlich per Hausgeld abzuzahlen, weshalb die nicht umlagefähigen Nebenkosten hoch sind. Soweit einkalkulierbar.

Allerdings haben weder die Gutachterin noch ich die Wohnung zu sehen bekommen. Wichtiger ist noch, dass weder die Gutachterin noch die Hausverwaltung Kenntnis vom Mietvertrag haben. Es ist nur bekannt, dass die Wohnung vermietet ist. Zum Noch-Eigentümer sei null Kontakt möglich. Der Hausverwalter sagte mir, dass eine ältere Dame die Wohnung bewohne. Er habe vor einiger Zeit mal die Wohnung betreten können. Die Hygiene dort sei zwar nicht dolle und es rieche nicht toll, aber die Wohnung sei nicht vermüllt etc.

Einen unterdurchschnittlichen Zustand der Wohnung kann ich ja auch im Groben preislich einkalkulieren.

Das Zwangsversteigerungen immer ein gewisses Risiko birgen und Überraschungseier dabei sind, ist ohnehin klar. Auch könnte eine nicht zahlende Mieterin ein möglicher Grund für die Insolvenz eines Eigentümers sein. Bei Nicht-Zahlung gäbe es aber zumindest die Möglichkeit der Räumungsklage, sofern die Miethöhe benannt werden kann.

Größter Risikofaktor ist m. E. hier, dass niemand mir etwas zum Mietvertrag bzw. der Höhe der Miete sagen kann. Im Falle einer erfolgreichen Ersteigerung würde ich natürlich die Mieterin um Vorlage des MV bitten. Wenn die jedoch sagt, es existiere nur ein mündlicher Mietvertrag über 5€ monatlich, nun...?

Hat jemand Erfahrungen mit einem solchen (noch theoretischen, aber durchaus realistischen) Sachverhalt?

 

[immobiliensammler]

Größter Risikofaktor ist m. E. hier, dass niemand mir etwas zum Mietvertrag bzw. der Höhe der Miete sagen kann. Im Falle einer erfolgreichen Ersteigerung würde ich natürlich die Mieterin um Vorlage des MV bitten. Wenn die jedoch sagt, es existiere nur ein mündlicher Mietvertrag über 5€ monatlich, nun...?

Ich würde als erstes in Erfahrung bringen ob zwischen der Bewohnerin und dem Eigentümer irgendwelche bekannte Beziehungen bestehen. Ansonsten würde ich das Risiko nicht als sehr hoch einschätzen (also einen Prozess ggfs. im Kaufpreis einkalkulieren, aber ein NoGo für den Kauf wäre das für mich nicht).

Im Zweifel würde der Richter wohl einem solchen Vortrag (5 Euro) nicht glauben, die Mieterin kann dann ja sicher belegen, wie sie die 5 Euro monatlich überwiesen hat.

Interessant wäre das auch wenn die Mieterin ALG2 oder Grundsicherung bekommt, dann würde der Mietvertrag ggfs. ja auch bei öffentlichen Stellen vorliegen.

 

[Triple-J]

Ich würde als erstes in Erfahrung bringen ob zwischen der Bewohnerin und dem Eigentümer irgendwelche bekannte Beziehungen bestehen.

Da wird mir niemand etwas zu sagen können.

Interessant wäre das auch wenn die Mieterin ALG2 oder Grundsicherung bekommt, dann würde der Mietvertrag ggfs. ja auch bei öffentlichen Stellen vorliegen.

Grundsätzlich guter Punkt. Allerdings sind Jobcenter etc. leider dafür bekannt, dem Vermieter keine Fragen zu beantworten, da nur der Mieter "Kunde" ist.

 

[immobiliensammler]

Grundsätzlich guter Punkt. Allerdings sind Jobcenter etc. leider dafür bekannt, dem Vermieter keine Fragen zu beantworten, da nur der Mieter "Kunde" ist.

Ich meinte auch nicht, dass die Dir Auskunft erteilen sondern im Zweifel dem Gericht. Schon das Wissen über die Möglichkeit dürfte den Mieter davon abhalten, hier etwas grob unrichtiges zu behaupten.

Da wird mir niemand etwas zu sagen können.

Okay, ich dachte man kennt sich vielleicht in der Nachbarschaft. Das wäre nämlich das was wirklich Probleme machen kann, man vermietet entsprechend verbilligt an Verwandte etc. um die Zwangsversteigerung zu vereiteln. Ich hatte mal den Fall dass ein komplettes MFH sehr billig vermietet wurde mit der ausdrücklichen Erlaubnis zur Untervermietung, sprich den eigentlichen Gewinn macht der Mieter, nicht der Vermieter, der deckt eigentlich nicht mal seine Kosten. Da ging dann die Immobilie etliche Male nicht weg, am Ende habe ich das Objekt billig bekommen, die Anfechtungsklage hat dann aber 2 Jahre gedauert. Habe ich hier schon mal beschrieben.

 

[Andres]

Auch könnte eine nicht zahlende Mieterin ein möglicher Grund für die Insolvenz eines Eigentümers sein.

Bis zu dieser Schlussfolgerung schaffen es nicht viele.

Ob es nun genau diese Ursache ist, ist schwer zu sagen, aber eine zu guten Konditionen vermietete Wohnung in gar nicht mal so üblem Zustand landet nun einmal eher selten in der ZV. Selbst wenn die Ursache allein beim derzeitigen Eigentümer liegen sollten (irgendwo falsch abgebogen und nicht mehr in die Spur gefunden), hat das doch häufig auch Auswirkungen auf das Mietverhältnis, vor allem wenn sich das über mehrere Jahre zieht.

Hat jemand Erfahrungen mit einem solchen (noch theoretischen, aber durchaus realistischen) Sachverhalt?

Nicht in Kombination mit einer ZV, aber ich durfte mich schon über die Vorlage mit einem Mieter streiten. Wenn man wenigstens glaubhaft machen kann, dass ein Vertrag schriftlich geschlossen wurde (was nun kein wahnsinniges Hindernis ist), sieht die Sache nicht so schlecht aus: Sowohl zivilrechtlich (§ 810 BGB) als auch prozessrechtlich (u.a. § 142 ZPO) besteht ein Anspruch, dass eine solche Urkunde vorgelegt werden muss.

Interessant wäre das auch wenn die Mieterin ALG2 oder Grundsicherung bekommt, dann würde der Mietvertrag ggfs. ja auch bei öffentlichen Stellen vorliegen.

Ja, aber auf diesem Weg ist die Auskunft schwieriger. Freiwillig rücken die nichts raus.

Ich würde als erstes in Erfahrung bringen ob zwischen der Bewohnerin und dem Eigentümer irgendwelche bekannte Beziehungen bestehen.

Das ist ein hervorragender Hinweis.

Im Zweifel würde der Richter wohl einem solchen Vortrag (5 Euro) nicht glauben

Richtig, d.h. das Risiko liegt weniger in der absurden Miethöhe und mehr in der Notwendigkeit, darüber ggf. prozessieren zu müssen.

die Mieterin kann dann ja sicher belegen, wie sie die 5 Euro monatlich überwiesen hat.

Wie, überwiesen? Natürlich ist da nichts überwiesen worden. Der Vermieter kam monatlich mit dem Mietbuch vorbei.

Bei den Überlegungen zu möglichen Geboten würde ich neben diesen rechtlichen Unwägbarkeiten auch unbedingt berücksichtigen, dass man in dieser Konstellation auch mit der Kaution in voller Höhe als Belastung rechnen sollte. Das würde zwar definitiv den Mieter motivieren, den Vertrag (und weitere Dokumente) vorzulegen, aber es sind eben weitere Kosten.

 

[Triple-J]

Okay, ich dachte man kennt sich vielleicht in der Nachbarschaft.

Nun, vielleicht erfahre ich da etwas durch Zufall, aber darauf würde ich nicht bauen.

Das wäre nämlich das was wirklich Probleme machen kann, man vermietet entsprechend verbilligt an Verwandte etc. um die Zwangsversteigerung zu vereiteln.

Mir fiel gerade ein, dass das ziemlich unwahrscheinlich ist, in diesem Fall.

Gut ist es aber auch nicht: Aus dem Gutachten geht hervor, dass genau diese Wohnung vor über zehn Jahren schon mal in der Zwangsversteigerung war. Die Gutachterin stellt fest, dass die Mieterin laut Klingelanlage immer noch die Gleiche ist...

Womit wir dann wieder bei...

Auch könnte eine nicht zahlende Mieterin ein möglicher Grund für die Insolvenz eines Eigentümers sein.

...wären.

Sowohl zivilrechtlich (§ 810 BGB) als auch prozessrechtlich (u.a. § 142 ZPO) besteht ein Anspruch, dass eine solche Urkunde vorgelegt werden muss.

Die Paragraphen sind gut. Auf dieser Grundlage könnte ich ja zur Not im zweiten Schritt Druck machen, da mir die Einsicht des MV rechtlich zustehen würde.

Andererseits: Aussagen, dass der MV nur mündlich geschlossen wurde oder nach so vielen Jahren nicht mehr auffindbar sei, können dadurch nicht verhindet werden.

Bei den Überlegungen zu möglichen Geboten würde ich neben diesen rechtlichen Unwägbarkeiten auch unbedingt berücksichtigen, dass man in dieser Konstellation auch mit der Kaution in voller Höhe als Belastung rechnen sollte. Das würde zwar definitiv den Mieter motivieren, den Vertrag (und weitere Dokumente) vorzulegen, aber es sind eben weitere Kosten.

Das mit der Kaution ist ein guter Hinweis: Nach dem Motto, wenn Du mir keinen MV vorlegen kannst, muss ich davon ausgehen, dass Du auch keine Kaution geleistet hast.

Andererseits: Laut HV ist die Mieterin eine ältere Dame, die laut Gutachterin schon seit langer Zeit dort wohnt. Freiwillig umziehen wird die Dame wohl nicht mehr, so dass ihr die Kaution wohl nicht mehr so wichtig sein dürfte.

 

[Andres]

Andererseits: Aussagen, dass der MV nur mündlich geschlossen wurde oder nach so vielen Jahren nicht mehr auffindbar sei, können dadurch nicht verhindet werden.

Ja, außerdem auch die Behauptung, dass man selbst nicht Vertragspartei ist (d.h. der Vertrag mit jemand ganz anderem geschlossen und die Wohnung dann weitervermietet wurde) und diverse andere Geschichten. Es gibt da keine absolute Sicherheit und genau das sollte man einpreisen.

Gut ist es aber auch nicht: Aus dem Gutachten geht hervor, dass genau diese Wohnung vor über zehn Jahren schon mal in der Zwangsversteigerung war. Die Gutachterin stellt fest, dass die Mieterin laut Klingelanlage immer noch die Gleiche ist...

Und das sollte man definitiv einpreisen. Sowas passiert ja nicht deshalb, weil alles so toll läuft ...

 

[immobiliensammler]

Laut HV ist die Mieterin eine ältere Dame, die laut Gutachterin schon seit langer Zeit dort wohnt. Freiwillig umziehen wird die Dame wohl nicht mehr, so dass ihr die Kaution wohl nicht mehr so wichtig sein dürfte.

Bei einer älteren Dame würde ich jetzt (sofern es nicht Verwandtschaft des Eigentümers ist) nicht unbedingt vermuten, dass da etwas gemauschelt wird.

Aus dem Gutachten geht hervor, dass genau diese Wohnung vor über zehn Jahren schon mal in der Zwangsversteigerung war. Die Gutachterin stellt fest, dass die Mieterin laut Klingelanlage immer noch die Gleiche ist...

Dann wird es interessant. Wie ist die alte Zwangsversteigerung denn ausgegangen? Konnte der Eigentümer die damals abwenden oder hat der Eigentümer gewechselt (das kann man z.B. über die Hausverwaltung in Erfahrung bringen wenn da schon ein Kontakt besteht). Wenn letzteres zutrifft wäre es ja um so unwahrscheinlicher,dass die Mieterin hier mit dem Eigentümer "zusammenarbeitet".

 

[FMBerlin]

Man sollte sich vor dem Kauf Gedanken machen, wie man damit umgehen möchte, falls im Mietvertrag z.B. die ordentliche Kündigung oder Mieterhöhungen ausgeschlossen oder keine Betriebskosten vereinbart wurden (kein Eigenbedarf möglich).

 

[Triple-J]

Und das sollte man definitiv einpreisen. Sowas passiert ja nicht deshalb, weil alles so toll läuft ...

Ich frage mich nur: Wenn es wirklich daran liegt, dass die Dame nicht zahlt: Dann müsste man in diesen langen Jahren doch eigentlich in der Lage gewesen sein, eine Räumungsklage erfolgreich durchzubringen...?

Bei einer älteren Dame würde ich jetzt (sofern es nicht Verwandtschaft des Eigentümers ist) nicht unbedingt vermuten, dass da etwas gemauschelt wird.

Auch ältere Damen können betrügen.

Ich habe den Hausverwalter aber auch nicht weiter gefragt, was er unter "älter" versteht. 60? 90? Bei Letzterem könnte man ja sagen, komm, "die macht eh nicht mehr lange". Allerdings gibt es ja bekanntlich Menschen, die auch die 100 voll machen.

Dann wird es interessant. Wie ist die alte Zwangsversteigerung denn ausgegangen? Konnte der Eigentümer die damals abwenden oder hat der Eigentümer gewechselt (das kann man z.B. über die Hausverwaltung in Erfahrung bringen wenn da schon ein Kontakt besteht). Wenn letzteres zutrifft wäre es ja um so unwahrscheinlicher,dass die Mieterin hier mit dem Eigentümer "zusammenarbeitet".

Der für das Objekt zuständige Ansprechpartner der HV war relativ auskunftsfreudig. Ich wollte ihn in den letzten beiden Wochen nochmal kontaktieren zwecks Nachfragen, allerdings sei er nun krank und die anderen Mitarbeitenden sind weniger auskunftsfreudig. Ich meine, dass die jetzige HV damals noch nicht HV war, bin mir aber nicht sicher.

Ich halte die "Zusammenarbeit" hier aber für eher unwahrscheinlich. Beim Wechsel des Eigentümers nahezu ausgeschlossen, da die Mieterin dann ja noch vom vorherigen Vermieter ausgesucht worden wäre. Und bei Abwendung der damaligen ZV müsste der Vermieter unabhängig von der Mieterin generelle Zahlungsprobleme haben.

Ich bin hier mehr bei @Andres , irgendwie scheinen Vermieter dieser Mieterin häufig insolvent zu gehen...

 

[immobiliensammler]

Ich halte die "Zusammenarbeit" hier aber für eher unwahrscheinlich. Beim Wechsel des Eigentümers nahezu ausgeschlossen, da die Mieterin dann ja noch vom vorherigen Vermieter ausgesucht worden wäre. Und bei Abwendung der damaligen ZV müsste der Vermieter unabhängig von der Mieterin generelle Zahlungsprobleme haben.

Ich bin hier mehr bei @Andres , irgendwie scheinen Vermieter dieser Mieterin häufig insolvent zu gehen...

Ich hatte folgende Konstellation gemeint: Gegen den Eigentümer läuft eine Zwangsversteigerung, es wird bezüglich des Mietvertrages gemauschelt, die Wohnung geht in der ZV nicht weg, irgendwann wird das Verfahren dann eingestellt. Der Eigentümer bleibt der alte. 10 Jahre später versucht ein neuer Gläubiger erneut die Zwangsversteigerung ......

Deshalb die Frage ob Du in Erfahrung bringen kannst ob nach der damaligen Zwangsversteigerung ein Eigentümerwechsel stattgefunden hat. Auch wenn die heutige Hausverwaltung damals noch nicht für das Objekt zuständig war könnte sie das aus den entsprechenden Hausgeldabrechnungen sehen.

Aber das ist alles Spekulation!

 

[ehrenwertes Haus]

Auch wenn die heutige Hausverwaltung damals noch nicht für das Objekt zuständig war könnte sie das aus den entsprechenden Hausgeldabrechnungen sehen.

Über andere WEGler und Nachbarn sollte ein Eigentümerwechsel in Erfahrung zu bringen sein, selbst wenn der aktuellen HV keine Unterlagen darüber vorliegen.

Vielleicht die aktuelle Mieterin auch mal ganz unverbindlich auf einen Kaffee einladen. Mehr als keine Reaktion kann nicht passieren. Viele ältere Menschen reden gerne über "die gute alte Zeit". Mit etwas Glück, erfährt man dann doch ein paar wichtige Details. Wenn nicht, hat man ein bischen Zeit investiert und ein Kaffeekränzchen. Peanuts verglichen mit dem Kaufpreis.

Deutlich höhere Kosten, wenn dir die Infos einen Privatermittler Wert sind. Gute Ermittler kommen auch an Infos, bei denen Datenschützern die Haare zu Berge stehen. Habe ich selber ausprobiert bei einem angeblich zahlungsunfähigen Ex-Mieter. Gefunden wurden mehrere Immos und Bankkonten im deutlichen Plus, die bei der EV nicht angegeben waren.In einem anderen Fall platze ein falsches Alibi, Dank der Arbeit dieses Detektivs.

 

[Triple-J]

Zur Info:
Die Wohnung ging heute für 134% des Verkehrswertes weg.

Günstig ist der Ersteigerungspreis in Anbetracht der heutigen Kaufpreise dennoch. Ich war aber frühzeitig ausgestiegen, aufgrund des unklaren Mietverhältnisses.

 

[immobiliensammler]

Die Wohnung ging heute für 134% des Verkehrswertes weg.

Sind halt verrückte Zeiten! Früher wären solche Objekte Kandidaten für einen zweiten Termin mit entsprechenden Quoten gewesen - aber tröste Dich, es kommen auch wieder andere Zeiten, ich scharre auch schon mit den Hufen!

 

[ehrenwertes Haus]

Die Wohnung ging heute für 134% des Verkehrswertes weg.

An Wen? Der alten Eigentümer, die Mieterin oder einen Aussenstehenden?

 

[Triple-J]

Sind halt verrückte Zeiten! Früher wären solche Objekte Kandidaten für einen zweiten Termin mit entsprechenden Quoten gewesen - aber tröste Dich, es kommen auch wieder andere Zeiten, ich scharre auch schon mit den Hufen!

Wobei der Verkehrswert mit 630€/m² (ersteigert für 850€/m²) in einem Ort, in dem laut ImmoScout24 etwa 2.000€/m² verlangt werden, auch wirklich niedrig angesetzt war.

An Wen? Der alten Eigentümer, die Mieterin oder einen Aussenstehenden?

Die ersten beiden Optionen kann ich ausschließen. Ob der erfolgreiche Bieter in irgendeiner Form schon mit dem Objekt verbandelt ist, weiß ich natürlich nicht.

 

[ehrenwertes Haus]

Naja, immerhin hast du nicht den gleichen Mist gebaut wie ein Kollege und ich neulich auf einer Auktion (keine Immos):
Dank Zahlendreher in unseren Notizen die gleichen Objekte geboten. Eigentlich wollten wir uns ja aus dem Weg gehen, nicht gegeneinander bieten und unsere Beute teilen
Das Gute: die Objekte, die wir beiden wollten, hat keiner von uns den Zuschlag bekommen. Ging also harmlos für uns aus.

 

[Triple-J]

Interessant fand ich heute noch Folgendes:
Der auskunftsfreudige Vertreter der Hausverwaltung war ebenfalls als Gläubiger-Vertreter anwesend. Zu Beginn bat er den ZV-Leiter, ihm zu bestätigen, dass er als Privatperson ebenfalls mitbieten könne. Dies wurde ihm bestätigt, solange er rein privat und nicht im Auftrag der HV bieten würde. Am Ende hat der Mann aber gar kein Gebot abgegeben.