Zwangsversteigerungs ETW = lohnenswerte Anlage?

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von hanswurst007, 06.07.2010.

  1. #1 hanswurst007, 06.07.2010
    hanswurst007

    hanswurst007 Neuer Benutzer

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    Hallo,
    bin neu hier und Interessiere mich sehr für Immobilien und vor allem Zwangsversteigerungen. Ich würde gerne was ersteigern und vermieten um paar Euros nebenbei zu verdienen.

    War schon paar mal auf Zwangsversteigerungen dabei und würde jetzt gerne auch mal anfangen.

    Ich will es erstmal ruhig angehen mit einem Apartment. Hab mir paar Sachen angeschaut und wollte mich erstmal erkundigen ob sich das überhaupt lohnt und vorallem auf was muss ich achten.

    Also hab folgendes gefunden: Apartment, 22qm, Bj 1994, Verkehrswert 10.000€, mittlere Qualität und es besteht mäßiger Unterhaltungsstau.

    Was haltet Ihr davon?
    Was kann man da für eine Miete verlangen?
    Lohnt sich das überhaupt?
    Auf was könnte ich im schlimmsten Fall stoßen?
    Wie gehe ich evtl. nach einer Ersteigerung am besten vor um die Wohnung schnellstmöglich zu vermieten?



    Hoffe Ihr könnt mir da weiter helfen :)
     
  2. AdMan

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  3. kathi

    kathi Gesperrt

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    Grundsätzlich steh ich eher auf Häuser "am Stück", aber das muss jeder selber wissen und hängt natürlich mit der persönlichen finanziellen Situation ab. Aber gar gar nie würde ich mich für ein Miniappartment entscheiden. Mir wäre der Stress des dauernden Mieterwechsels, den man bei Wohnungen dieser Grösse meistens haben wird, zu gross.

    Mal in den örtlichen Mietspiegel schauen.

    Für alles andere werden sich hier sicher noch Experten für Eigentumswohnungen und Zwangsversteigerungen melden.
     
  4. helaba

    helaba Erfahrener Benutzer

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    1. Sehr viel. Kleine Wohnungen haben die höchsten Renditen, man hat zwar häufigen Wechsel, kann aber dadurch die Miete problemlos anpassen. Zudem glaube ich nicht, dass diese Objekte das typische Ziel von Mietnomaden sind. Und man übernimmt sich nicht bei einer Finanzierung.
    2. Mietspiegel oder vergleichbare Angebote in der Zeitung oder im Netz raussuchen.
    3. M.E. ja, insbesondere wenn man mehrere kleine Objekte hat und das Risiko entsprechend streut.
    4. Wohnung ist eine Ruine, Mieter zahlt nicht, etc. Die Möglichkeiten sind unbegrenzt.
    5. Auf Quoka.de oder Immoscout und Immowelt inserieren.

    Tipp: unbedingt das Gutachten anschauen, auch über die Hausverwaltung oder Nachbarn bekommt man jede Menge Informationen.
     
  5. tokape

    tokape Erfahrener Benutzer

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    Da kann ich mich Kathi nur anschliessen. Hast du nur eine Wohnung und der Mieter zahlt nicht = 100% Ausfall und nichts dagegen, was das abfängt! Wenn du jetzt schon Unterhaltungsstau hast, ist die Frage wie du Geld verdienen willst? Du musst ja erst einmal investieren um die Wohnung wieder vermieten zu können und bist du das dann wieder raus hast, stehen schon die nächsten Investitionen an!
     
  6. Andy

    Andy Erfahrener Benutzer

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    22qm halte ich ehrlich gesagt für unvermietbar. Zieh von den 22 qm doch mal Küche, Bad und Flur ab... Was bleibt da noch übrig zum Wohnen?

    Ich gucke mir seit einiger Zeit auch Zwangsversteigerungen genauer an... Aber ich denke, so 35qm sollte eine Wohnung mindestens haben, auch für Studenten. Besser mehr und besser auch mindestens 1,5 Zimmer. Also mit separatem Schlafraum.

    Man soll sich für jede Wohnung fragen: Würde auch ich selbst hier gerne wohnen? Würde ich jemanden aus meiner Familie hier gerne wohnen lassen?

    Ich selber habe nur Erfahrung in der Vermietung eines ganzen Hauses. Bei WEGs sehe ich als Nachteil, dass man da nicht sein eigener Herr ist und es da in dem Umfeld viele Schmarotzer und Mitesser gibt...

    Mögliche Szenarien:
    Verwaltung vergibt Reparaturausfträge, regelmäßige Haushaltsdienstleistungen usw. und kassiert hintenrum Provision zusätzlich zum Verwalterhonorar...
    => Verwaltung als Mitesser/Schmarotzer

    Mehrheitseigentümer beschließen Reparaturaufträge und Auftragsvergabe an befreundete Firmen, kassieren hintenrum Provision...
    => Mehrheitseigentümer als Mitesser/Schmarotzer

    Gerade im Immobilienbussiness sind viele Leute unterwegs, die das Thema "ehrliche und anständige Arbeit" nicht erfunden haben. Die Berichte über Strukturvertriebe und Schrottimmobilien kennst Du sicher auch...
     
  7. #6 Thomas76, 07.07.2010
    Thomas76

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    Sehe ich tendenziell ähnlich.Nicht umsonst gibt es das Sprichwort, das eine Eigentumswohnung der optimale Weg ist, die Nachteile von Mietwohnung und eigenem Häuschen zu kombinieren :D

    Du bist zwar für sämtliche Instandhaltungen verantwortlich, muß aber ständig auf die Belange der anderen Bewohner und Eigentümer Rücksicht nehmen.

    Wobei das ganze in erster Linie für eigengenutzte Eigentumswohnungen gilt.

    Sehe ich auch so.Vor allem ginge es mir da gar nicht so sehr um die vermietbarkeit, sondern darum, was für Mieter sich für solche Wohnungen primär interessieren ? Offensichtlich zum Großteil nur die, die sich etwas anderes nicht leisten können, und ob man diese Klientel unbedingt als Mieter haben möchte ?

    Wie jemand anderes in diesem Forum schon mal zu dem Thema schrieb, solche Löcher machen als Anlageobjekt wohl nur Sinn, wenn man sie Blockweise kauft und so durch die Masse Geld verdient und auch gegen Ausfall abgesichert ist.
     
  8. #7 Christian, 07.07.2010
    Christian

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    Hallo,

    verlangen kannst du erst mal einen beliebigen (Geld-)Betrag. Du wirst dich aber den Grundsätzen von Angebot und Nachfrage anpassen müssen, wenn du tatsächlich vermieten willst. Die hier genannten Tipps sind schon nciht schlecht. Ich würde dann aber noch was draufschlagen und erst mal eine Anzeige in der lokalen Zeitung schalten, und abwarten, ob jemand zu dem (überhöhten) Preis "anbeißt" und mal gucken, wer sich da überhaupt meldet. Entweder man hat Glück, oder man geht mit dem Preis weiter runter, solange, bis man Glück hat.

    Ist die Wohnung vermietet? Weil durch eine Zwangsversteigerung wird doch ein bestehender Mietvertrag nciht beeinflusst, oder?
     
  9. #8 lostcontrol, 07.07.2010
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    also mir wären 22qm auch DEUTLICH zu klein.
    da ist doch jedes WG-zimmer angenehmer, da muss man zwar küche, bad und flur teilen, aber man zahlt deutlich weniger (im normalfall) und hat mehr platz und freiheiten.

    ich schliess mich da andy an - auch ich würde überlegen ob ich selbst drin würde wohnen wollen (bzw. in dem mini-format: das überhaupt aushalten würde) und ob es irgendwen aus meinem familien- oder freundeskreis geben würde, der sich das antun wollte. ich wüsste niemand, ganz ehrlich. selbst meinen pubertären beute-töchtern würde ich das nicht zumuten wollen, auch nicht im studium, da würde ich ihnen eher ein WG-zimmer empfehlen.

    ein 22qm-apartement hat vermutlich auch keine abgetrennte küche sondern eine mini-küchenzeile im (einzigen) wohn-schlaf-zimmer, ob's einen flur gibt ist fraglich.
    ich hab mir während des studiums auch ein paar solcher dinger angeguckt, und ich fands ganz furchtbar, zudem viel zu teuer. mein zeug (obwohl zu dieser zeit spartanisch) hätte da im leben nicht reingepasst.

    ich meine bei zwangsversteigerungen gäb's auch ein spezielles sonderkündigungsrecht - benutz mal die suchfunktion, irgendwo hier im forum wurde das schon mal diskutiert.
     
  10. #9 hanswurst007, 07.07.2010
    hanswurst007

    hanswurst007 Neuer Benutzer

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    vielen Danke für die zahlreichen Tipps :top

    Da ich finanziell "momentan" mir kein viel größeres Objekt leisten kann wollte ich erstmal mit was kleinerem anfangen und das Risiko ist ja dann auch nicht so groß.

    So wie hier "helaba" es erklärt habe ich mir das auch theoretisch vorgestellt.

    Da es alles nebenbei ablaufen soll und nur mit dem neben ersparten Geld wäre es nicht so schlimm wenn die Wohnung für eine kurze Zeit ausfallen würde. Das investieren sollte sich auch in grenzen halten und lohnenswert sein.

    Zu den 22qm denke ich auch das es bisschen wenig ist, schaue mich aufjedenfall weiter um nach 30-40qm Wohnungen.

    Ich habe da mehrere Objekte gefunden wobei nur eines vermietet war. Wie ich das mitbekommen habe bleibt der Mieter bei einer Versteigerung aufjedenfall in der Wohnung und kann dann erst durch einen Frist gekündigt werden.

    Vielen Dank nochmal an alle für die Tipps :top :top

    Werde mich nach weiteren (größeren) Objekten umschauen und weiter das Forum hier durchstöbern :pc

    Falls jemand noch Tipps für mein vorgehen hat, immer her damit :)
     
  11. malloy

    malloy Erfahrener Benutzer

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    Der wichtigste Punkt ist die Lage und die Mietklientel, auf die Du es dadurch absiehst. Eine Universitäts- und Technologiestadt ist etwas anderes als ein x-beliebiges Kuhdorf ohne Autobahnanschluß und Gewerbe. Natürlich sind 22qm sehr klein, aber ich habe während des Studiums auch auf 8 überteuerten Quadratmetern gehaust, und das war schon nach der Wiedervereinigung. Zum Studieren reicht das, man ist eh den ganzen Tag entweder unterwegs, im Park, der Bibliothek oder bei Freunden. Es geht alles. An einigen Uni-Standorten sind die 12qm-bis-14qm-Studienwohnheimplätze hoffnungslos überlaufen, Warteliste bis zu 2 Jahre, und jemand, der ohnehin tagsüber immer unterwegs ist und nur ein Bett braucht, dem reicht das, solange es "billig" ist. Oder "Internet-Inder" und ausländische Doktoranden, die nur für 2 Jahre hier sind suchen solche Mikro-Appartments, um jeden Euro zu sparen und den Rest in die Heimat verschicken. Die arbeiten auch den ganzen Tag von 7 bis 21 Uhr oder auch die Nächte durch. Ich hatte einige Mieter, die haben ein halbes Jahr erst auf dem Sofa im Uni-Labor oder mit dem Schlafsack in der Puma-Cafeteria geschlafen und sind ausgeflippt, als sie ihre eigenen 27qm beziehen konnten, die hatten sogar wochenlang Besuch aus der Heimat dort untergebracht oder andere Kollegen ohne Bleibe aufgenommen, und das bei der Größe. Aber dafür muß die Bude eben in der richtigen Stadt mit dem richtigen Verkehrsanschluß liegen.

    Ich kaufe und vermiete grundsätzlich nur das, bei dem ich selber ein gutes Gefühl habe und ich auch selbe einziehen würde, was ich besten Gewissens jemandem geben kann. Darum richte ich jede Wohnung mit Liebe her und benutze Granit, Laminat, schöne Armaturen, neue Durchläufer und moderne Küchenblöcke, statt wie viele andere hier im Ort den Küchenblock, PVC und Wandfliesen von 1960 drin zu lassen. Aber ich kenne auch Studenten, die "machen es" nicht unter 2-Zi 55qm mit Ceranfeldherd-Einbauküche und Südbalkon für sich alleine. Nun gut, bei uns fängt der Qm-Kaltmiete im kleinsten Loch mit technischem/optischen Stand von 1960 bei 6,- an und krabbelt dann je nach Ausstattung auf bis zu 14,-... Da ist der Markt eben da.
    Allerdings leben wir hier schon in einer extremen Blase zwischen Siemens, Areva, Fraunhofer Institut, Adidas, Puma und der Universität. Früher kloppten sich sogar auch noch die Leute von Quelle, Grundig, TA und AEG um die gleichen Wohnungen...

    Wie es bei Dir aussieht, läßt sich mit so wenigen Informationen aber kaum pauschal sagen. Nur dies: Erkunde die Lage, den Ruf der Wohngegend, Zustand und Mietklientel des Hauses (kaum einer will mit stundenweise besetztem Gewerbe oder Kleinkriminellen auf dem Stockwerk leben), die Infrastruktur (Stadtbus, S-Bahn, Hauptverkehrsadern), relevanten Entfernungen zu den Arbeitsplätzen der möglichen Mieter (Wochenendpendler bei großen Firmen, Studenten, ausländische Relocations...)
     
  12. helaba

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    Ich habe nur kleine Wohnungen, die kleinste ist 17 qm (!). Keinen einzigen Monat Leerstand bis heute. Jedesmal wenn ich eine Anzeige schalte rennen mir die Leute die Bude ein. Ist zwar viel Schrott dabei, aber auch Gute. Klientel gibt es zuhauf: Studenten, Azubis, Wochendendheimfahrer, Projektarbeiter usw.
    Keinerlei Ausfälle bisher.
    30 qm ist natürlich besser, allerdings stehen die deutlichen höheren Nebenkosten in keiner Relation zu den etwas höheren Mieteinnahmen. Zumindest habe ich bisher kein Objekt in dieser Größe gefunden, was mich überzeugt hat und ich habe wirklich viele angesehen.
     
  13. #12 Vermieterheini1, 08.07.2010
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    Hallo lostcontrol,

    "ich meine bei Zwangsversteigerungen gäb's auch ein spezielles Sonderkündigungsrecht"
    <== Falsch, da unvollständig!
    Dieses Sonderkündigungrecht innerhalb von einem Monat ab Zuschlag gilt nur bei Eigenbedarf des Ersteigerers.


    Wenn einer der "nicht leere" Wohnobjekte ersteigern will nicht mal das allerkleinste 1 x 1 des Vermietens beherrscht, was macht dieser dann bei dem komplexen Zwangsversteigerungsrecht?
    Glücksgriff mit verbundenen Augen?
     
  14. #13 Thomas76, 08.07.2010
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    Mich bringt das übrigens zu der Frage, warum noch keine "Zwangsversteigerungsagenturen" gegründet wurden, damit ließe sich doch gut Geld verdienen ? Ich stelle mir das so vor, das Leute, die quasi "Zwangsversteigerungsprofis" sind ihre Dienste den ahnungslosen Interessenten gegen entsprechende Gebühr zur Verfügung stellen, und zwar umfassend, also von der Auswahl eines geeigneten Objektes über Überprüfund desselben bis zur Begleitung und Anleitung bei der eigentlichen Ersteigerung und der restlichen Abwicklung.Könnte ja auch ein zweites Standbein für Makler, Anwälte, etc. sein.

    Oder gibt es soetwas schon ?
     
  15. #14 lostcontrol, 08.07.2010
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    na wegen eigenbedarf darfste doch so oder so kündigen, völlig egal wie du zu der immo gekommen bist?
    irgendwo hier im forum wurde das mal erklärt mit dem sonderkündigungsrecht bei zwangsversteigerungen, da bin ich 100%ig sicher...

    ich glaub derjenige hätte auch schon bei ganz normalem kauf zwecks vermietung so seine problemchen... aber wir haben doch alle mal klein angefangen, oder nicht?
     
  16. #15 nobrett, 08.07.2010
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    §57a ZVG
    (Kündigungsrecht des Erstehers)

    1. Der Ersteher ist berechtigt, das Miet- oder Pachtverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen.
    2. Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn sie nicht für den ersten Termin erfolgt, für den sie zulässig ist.

    Wo steht das, das das nur bei Eigenbedarf gehen soll?
     
  17. #16 lostcontrol, 08.07.2010
    lostcontrol

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    danke nobrett.
    da "meinte" ich also doch richtig :-)
     
  18. #17 Vermieterheini1, 09.07.2010
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    "Wo steht das, das das nur bei Eigenbedarf gehen soll?"
    <=== Das ist richtig.
    ABER
    aus welchem gesetzlich zulässigen Grund KÖNNTE ein Ersteigerer in der Praxis sonst SOFORT (die 1-Monats-Frist) dem Wohnraum-Mieter kündigen,
    wenn nicht wegen Eigenbedarf?
     
  19. #18 Thomas76, 09.07.2010
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    Also so wie ich das verstehe ist es so, das man als Ersteigerer mit der gesetzlich zulässigen Frist (also die 3-6-9-12-Monats-Geschichte) kündigen kann ohne weitere Gründe, aber dies insgesamt nur zum nächstmöglichen Termin, woraus sich in der Praxis wohl die ein-Monats-Frist ergeben wird.
     
  20. #19 nobrett, 09.07.2010
    nobrett

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    @Vermieterheini1:

    Um mit den gesetzlichen Gründen kündigen zu können brauchst Du nicht durch Zwangsversteigerung zu erwerben, denn das geht immer wenn diese Gründe zutreffen.

    §57ZVG liefert darüber hinaus ein zusätzliches Kündigungsrecht, das auch ohne Vorliegen der anderen gesetzlichen Kündigungsgründe ausgeübt werden kann.
     
  21. #20 lostcontrol, 09.07.2010
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    z.b. weil da jemand drinhockt, der für 'ne 100qm-wohnung nur 50 euro warmmiete zahlt, man also miese macht?
    wenn ich lese wie oft es solche situation hier im forum gibt ("kauf bricht nicht miete"), in denen sich leute die haare raufen, weil die warmmiete noch nicht mal die betriebskosten deckt und sich verzweifelt kündigungsgründe ausdenken, dann ist das wohl nicht sooooooooooooo selten...

    oder weil man das haus gerne generalsanieren möchte?

    oder weil man den mieter der drinhockt einfach mal nicht abkann und ihn schlicht und ergreifend loswerden will?
     
Thema: Zwangsversteigerungs ETW = lohnenswerte Anlage?
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  6. §57a Abs. 2 ZVG,
  7. 57 zvg und 574 bgb,
  8. bgh re wum 82 178,
  9. § 57a ZVG bei behinderten,
  10. 100 finanzierung anlageobjekt www.vermieter-forum.com,
  11. § 57a zvg angabe von gründen,
  12. widerspruch gegen kündigung § 57a zvg,
  13. kündigungsfrist §57a zvg,
  14. kündigungsfrist 57 a ZVG 573 c,
  15. wasserverbrauch 2 personen,
  16. § 57a widerspruch,
  17. widerspruch gegen § 57a zvg,
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  19. kündigungsgrund für § 57a zvg,
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  21. 57a zvg und § 573 bgb,
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