Zwangsvollstreckungsunterwerfung im Kaufvertrag / Haftung

Dieses Thema im Forum "WEG - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von onkelfossi, 07.03.2015.

  1. #1 onkelfossi, 07.03.2015
    onkelfossi

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    Hallo!

    In einem Kaufvertrag einer Eigentumswohnung ist der folgende Passus enthalten:

    (3) Zur leichteren Durchsetzung aller Zahlungsansprüche aus dem Gemeinschaftsverhältnis, insbesondere auf Zahlung des Wohngeldes, hat sich jeder Eigentümer gemäß § 13 Abs. (11) der Teilungserklärung vom 18.11.2013 in besonderer Urkunde (z.B. im notariellen Kaufvertrag) der sofortigen Zwangsvollstreckung in Höhe von EUR 2.500,00 monatlich gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft, vertreten durch den bestellten Verwalter, zu unterwerfen. Eine vollstreckbare Ausfertigung der Urkunde ist den Gläubigern zu Händen des Verwalters auf jederzeitiges Anfordern ohne Nachweis der Fälligkeit zu erteilen.

    (4) Vorbeugend, zum Schutz aller übrigen Miteigentümer, um Prozesse zu vermeiden und damit ein schnelles Vorgehen gegen Säumige zu ermöglichen, wird sicherungshalber folgende Regelung getroffen:
    Der Käufer bekennt, der Wohnungseigentümergemeinschaft X, vertreten durch deren Verwalter, monatlich im voraus EUR 2.500,00 ab dem 01.01.2016 (Verrechnungstag) zu schulden und unterwirft sich hiermit zugunsten der Wohnungseigentümergemeinschaft in Höhe dieses Betrages der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen mit der Maßgabe, dass die Zwangsvollstreckung nur in Höhe des jeweils offenen Betrages nebst gesetzlicher Verzugszinsen vorgenommen werden darf.

    Der Käufer ermächtigt hiermit den beurkundenden Notar, dem Gläubiger sofort und ohne Nachweis der Fälligkeit eine vollstreckbare Ausfertigung dieser Verhandlung auf seine Kosten zu erteilen.


    Was bedeutet das konkret? Wo ist der Unterschied zwischen (3) und (4)? Muss ich damit auch für andere Säumige haften? Hafte ich damit auch über meinen Miteigentumsanteil hinaus für Kosten anderer? Für welche Kosten kann dieser Passus herangezogen werden?

    Vielen Dank!

    onkelfossi
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Es ist nach meiner Meinung besonders an den von mir hervorgehobenen Stellen fraglich, ob die Bezeichnung der Forderung hinreichend bestimmt ist. Das stellt die ganze ZVU in Frage.


    Dass der Verwalter nur per Anforderung beim Notar und somit nicht über eine Klage Forderungen gegen dich z.B. vom Gerichtsvollzieher vollstrecken lassen kann. Gegen unberechtigte Vollstreckungen musst du dich auf dein eigenes Prozeskostenrisiko hin wehren.

    Etwas verwunderlich finde ich die Festlegung auf 2500 € und nicht bis zu 2500 €. Ist das Hausgeld so hoch?


    (3) erklärt, was in der Teilungserklärung zu diesem Thema festgehalten ist. (4) ist die eigentlich ZVU.


    Wenigstens mittelbar tut man das in einer WEG immer. Wenn die einen nicht zahlen können und die Gemeinschaft Geld braucht, z.B. um die Liquidität zu erhalten oder aus anderen Gründen, zahlen letztendlich immer die, die noch zahlen können.


    Das gleiche in grün: Ist keine Frage der ZVU sondern eine allgemeine Frage zur "Mechanik" einer WEG.


    Tja, jetzt wird es wirr. In der unter (3) zitierten TE ist von allen Kosten die Rede, die Formulierung unter (4) deutet auf Regelmäßigkeit und damit das Hausgeld hin, enthält aber gar keine präzise Festlegung.


    Will man sowas wirklich unterschreiben? Ich würde es nicht machen. Klar bestehen Chancen, dass dieses ganze Kunstwerk unzulässig ist (Wer ist eigentlich der Verkäufer? Der Bauträger selbst?), aber den Ärger hast du im Fall der Fälle trotzdem an der Backe.
     
  4. #3 onkelfossi, 07.03.2015
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    Vielen Dank für deine Antwort!

    Ich hoffe nicht. Der Wirtschaftsplan wird noch erstellt. Aber selbst bei den großen Wohnungen wird dieser Betrag bestimmt nicht erreicht.


    Aber ich springe doch nur mit meinem Miteigentumsanteil bei den Forderungen ein oder nicht? Oder sind dann pauschal die 2.500 € weg? Was bedeutet eigentlich monatlich? Summieren sich die 2.500 € auf, so dass die ZVU nach einem Jahr 30.000 € beträgt und diese 30.000 € mit einem Mal abgefordert werden können? Oder gilt diese Regelung sowieso nur für meine Außenstände?


    Der Verkäufer ist ein Bauträger. Grundsätzlich finde ich eine solche Regelung sinnvoll, damit nicht erst Prozesse gegen Säumige geführt werden müssen. Der entscheidene Punkt ist ja, ob diese Regelung nur für meine Außenstände gehenüber der Gemeinschaft gilt oder ich damit auch Außenstände von anderen abdecken muss und das noch über meinen Miteigentumsanteil hinaus? Nachher zahle ich jeden Monat 2.500 €, weil irgendwelche anderen Leute nicht zahlen?

    Vielen Dank!

    onkelfossi
     
  5. Syker

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    Hallo Onkelfossi,

    Ist der KV-Entwurf von deinem Notar oder ist das vom Bauträger (Notar des Bauträgers)?

    Zum einen muss dir der Notar deine Fragen beantworten, zum anderen wäre die Beauftragung eines Notars vom Käufer (immerhin darfst du bezahlen) sinnvoll aber leider gegenüber Bauträgern nicht immer durchsetzbar.

    VG Syker
     
  6. #5 onkelfossi, 08.03.2015
    onkelfossi

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    Hallo!

    Ja, es ist der Notar des Bauträgers.

    Viele Grüße

    onkelfossi
     
  7. Andres

    Andres
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    Welcher? Der für 2016? Das wäre natürlich in Ordnung. Für alle anderen nicht. Das Objekt ist seit 2013 geteilt - wenn sich die regelmäßigen Abläufe bis jetzt nicht eingespielt haben, kommt das auch nicht mehr.


    Ich würde keine Wohnung auf Basis eines "bestimmt nicht" kaufen. Du musst doch wenigstens wissen, wie hoch das Hausgeld zur Zeit ist?


    Das hat kaum ein Wohnungseigentümer kapiert, was die Sache aber nicht besser macht. Beispiel:

    Eine WEG hat 5 Eigentümer A-E mit je 1/5 MEA. Du darfst dir gerne vorstellen, dass du Eigentümer A bist. Die Gemeinschaft ist in ernsten Zahlungsschwierigkeiten. Daher bringt der Verwalter zur Eigentümerversammlung einen Beschluss über eine Sonderumlage i.H.v. insgesamt 100.000 € ein, der mehrheitlich angenommen wird. Entsprechend seiner MEA muss nun also jeder Eigentümer 20.000 € zahlen.

    Die Eigentümer A, B und C zahlen auch brav - die Eigentümer D und E nicht. Zwischenstand:
    Eingezogene Gelder: 60.000 €
    Anteil A, B und C: je 20.000 €, also 1/3
    Anteil D und E: 0
    Das bitte mit den MEA vergleichen.


    D und E zahlen auch nach wiederholten Mahnungen und Fristsetzungen nicht. Zum Glück gibt es ja eine ZVU. Also darf der Verwalter ein paar Schritte überspringen und direkt zur Vollstreckung schreiten. Ergebnis: D verfügt über kein nennenswertes Vermögen, hat aber wenigstens pfändbares Einkommen. E ist faktisch zahlungsunfähig. Die laufende Gehaltspfändung von D bringt monatlich 1000 €, für E wird die Zwangsversteigerung der Wohnung angepeilt. Das geht aber nicht von heute auf morgen, u.a. weil die ZVU nur einen (wachsenden) Teil der Sonderzahlung abdeckt.

    Zwischenstand nach 3 Monaten:
    Eingezogene Gelder: 63.000 €
    Anteil A, B und C: je 20.000 €, also knapp 1/3
    Anteil D: 3.000 €, also knapp 5 %
    Anteil E: 0
    Die MEA betragen weiterhin ...


    Die Sonderumlage hat man ja nicht zum Spaß beschlossen - die Gemeinschaft braucht nach wie vor Geld. Also führt der Verwalter auf einer weiteren ETV den Beschluss einer erneuten Sonderumlage i.H.v. 60.000 € herbei, d.h. je 12.000 € pro Eigentümer. (Zwischenfrage: Warum dieser Betrag?)

    A, B und C bringt das in massive Bedrängnis. Die erste Sonderumlage war noch aus diversen Sparguthaben zu bewältigen und hat sich schon länger angekündigt, während die zweite überraschend kommt. Allerdings wissen sie, dass eine ZV letztendlich Erfolg haben würde und nur ihre Bonität belastet. Daher entschließen sie sich, je ein Darlehen aufzunehmen. D kann nicht noch mehr zahlen und hat auch nur noch wenig zu verlieren, E zahlt natürlich auch nicht.

    Zwischenergebnis nach 6 Monaten:
    Eingezogene Gelder: 99.000 €
    Anteil A, B und C: je 32.000 €, weiterhin knapp 1/3
    Anteil D: 6.000 €, inzwischen etwa 6 %
    Anteil E: 0
    Und jetzt bitte wieder ...


    Die Gemeinschaft hat nun die erforderliche Liquidität wiedererlangt oder wird das in Kürze über die laufende Pfändung bei D tun. Es geht jetzt also noch um die Abrechnung der ausstehenden Zahlungen, um die Belastung entsprechend MEA wiederherzustellen.

    Nach 12 Monaten hat der beste Verwalter aller Zeiten die ZV der Wohnung von E erreicht. Nach Abzug der Verfahrenskosten, sporadischer Hausgeldausfälle und der Restschuld bei der Bank, erhält die WEG immerhin noch 5.000 € - das ist wirklich gut gelaufen.

    Etwa zur gleichen Zeit ist D arbeitslos geworden, wodurch die Gehaltspfändung entfällt.

    Endstand nach 12 Monaten:
    Eingezogene Gelder: 113.000 €
    Anteil A, B und C: je 32.000 €, je 28 %
    Anteil D: 12.000 €, 11 %
    Anteil E: 5.000 €, 4 %


    Aus einer von Anfang an bestehenden Forderung, ja. Wenn im Dezember 30.000 € fällig werden, kann man die nicht benutzten 11 x 2.500 € aus Januar bis November nicht "nachholen".


    Ja. Für einen Pleitegeier erhöht sich damit sogar noch der Anreiz, nicht zu zahlen. Durch eine Zahlung würde er nur den vollstreckbaren Betrag erhöhen.


    So weit, so gut.


    Wie so etwas abläuft, habe ich oben skizziert. Das ist aber kein Problem der ZVU sondern ein allgemeines Problem des Wohneigentums. Deshalb ist es sehr wichtig, die wirtschaftliche Lage der Gemeinschaft und ihrer Eigentümer bestmöglich zu beleuchten, bevor man etwas kauft. Für die anderen haftet man zwangsläufig mit.
     
  8. #7 Martens, 08.03.2015
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    wow, zum Ende hin dann doch noch ein einfach zu verstehender und zutreffender Satz! :)

    Die vorher erzählte Geschichte ist sicherlich aus dem Leben gegriffen, aber mit diesem letzten Satz ist doch alles gesagt.

    Zur Sache: die Finger ganz tief in die Hosentaschen stecken und diesen Vertrag NICHT unterschreiben. Da steht wirklich 2500 Euro pro Monat - und darüber bekommt der Verwalter dann problemlos einen Titel, mit dem er entsprechend vollstrecken kann... Die Konsequenzen bitte selbst ausmalen.

    Also nichts erklären lassen, warum das da so stehen muß, auf Änderung dringen bis Zufriedenheit eingetreten ist oder eben nicht kaufen.

    Diese Unterwerfungsklauseln sind durchaus üblich und für die WEG auch sinnvoll, in der Höhe aber - soweit ich das kenne - meist auf einmalig den Betrag i.H.v. 12 x monatliches Wohngeld beschränkt.

    Christian Martens
     
  9. Andres

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    Ich geb's ja zu: Ist etwas lang geworden. ;)

    Die Geschichte ist ein Zusammenschnitt aus mehreren mir bekannten und teils selbst erlebten Vorfällen mit der wesentlich vereinfachenden Annahme, dass wenigstens eine einfache Mehrheit noch zahlungsfähig ist. Sonst ergeben sich weitere Absurditäten ...


    Ich kenne sie noch zusätzlich mit einer Zweckbindung an das Hausgeld.
     
  10. #9 onkelfossi, 08.03.2015
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    Hallo!

    Vielen Dank für eure ausführlichen Antworten und das Beispiel.


    Die Teilung erfolgte vor Baubeginn. Derzeit ist der Rohbau fast fertig. Daher gibt es noch keinen Wirtschaftsplan. Dieser wird gerade erstellt.


    Ich kalkuliere derzeit mit 4 € pro m² für Hausgeld und Instandhaltungsrücklage. Vor Unterschrift will ich natürlich den Wirtschaftsplan sehen.


    Weil der Verwalter 100.000 € braucht und davon ausgeht, dass D und E nicht zahlen.


    Das bedeutet dann ja, dass ich aus der ZV meinen zu viel bezahlten Anteil ausgeglichen bekomme. Sofern noch etwas übrig bleibt...


    Das ist ja schon mal gut.


    Aber ja nur mit meinem MEA. Dieser beträgt 103/10.000. Der "Risikoanteil" ist also gering. Die Wohnung liegt in einer guten Gegend. Aber natürlich sind auch schon Zahnärzte, Rechtsanwälte und Steuerhinterzieher pleite gegangen.


    Wäre denn eine Beschränkung i.H.v. 12 x monatliches Wohngeld noch möglich?

    Denn in der Teilungserkärung ist der Passus ja schon verankert:

    Zur leichteren Durchsetzung aller Zahlungsansprüche aus dem Gemeinschaftsverhältnis, insbesondere auf Zahlung des Wohngeldes, hat sich jeder Eigentümer in besonderer Urkunde (z.B. im notariellen Kaufvertrag) der sofortigen Zwangsvollstreckung in Höhe von EUR 2.500,00 monatlich gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft, vertreten durch den Verwalter, zu unterwerfen. Eine vollstreckbare Ausfertigung der Urkunde ist dem Gläubiger zu Händen des Verwalters auf jederzeitiges Anfordern ohne Nachweis der Fälligkeit zu erteilen. Diese Verfahrensweise soll einen Schutz für alle übrigen Eigentümer begründen, Rechtsstreitigkeiten und Kosten ersparen und ein schnelles Vorgehen gegen Säumige ermöglichen. Der Gläubiger darf von der Unterwerfungsklausel nur Gebrauch machen, wenn der Schuldner nach Zahlungsaufforderung und Hinweis auf die Vollstreckung nach Ablauf einer Frist von drei Wochen den Rückstand nicht begleicht.


    Viele Grüße,

    onkelfossi
     
  11. #10 Martens, 08.03.2015
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    also nochmal und unter Weglassung der juristischen Feinheiten: In der Praxis haftet jeder einzelne Eigentümer bis zum Ende für alles.

    Deutlich genug?

    Das Beispiel zeigte doch grade, wie das geht: man zahlt seinen Anteil, einige andere nicht, da das eingezahlte Geld nicht reicht, zahlt man nochmal und nochmal und und und...

    Ich würde in einem Objekt mit dieser TE kein Eigentum erwerben.
    Da steht garantiert noch weiterer Blödsinn drin und es ist hinterher, wenn der Bauträger nicht mehr der alleinige Eigentümer ist, ein ganz schwieriges Unterfangen, diesen Quatsch wieder zu korrigieren... ich bin grade an einem solchen Projekt und es macht keinen Spaß.

    Christian Martens
     
Thema: Zwangsvollstreckungsunterwerfung im Kaufvertrag / Haftung
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