Zwei Finanzierungsalternativen - welche ist besser?

Dieses Thema im Forum "Baufinanzierung" wurde erstellt von murgi, 14.01.2016.

  1. murgi

    murgi Erfahrener Benutzer

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    Hallo zusammen,

    ich habe eine Renditeobjekt mit folgenden Eckdaten:
    Kaufpreis 390.000 €
    EK Einsatz 17.000 €
    Jährl. Mieteinnahmen 31.200 €
    alle weiteren Punkte stimmen.

    Meine Bank schlägt mir eine Finanzierung wie folgt vor:
    EK Einsatz 17.000 €
    Baufinanzierung annuitätische Tilgung monatl. Rate 517,13 €
    WohnDarlehen 548,33 €
    Beitrag Bausparvertrag 644,00 €
    Gesamt monatl. Rate 1709,46 €

    Zinsbindung 10 Jahre effektiv 2,00 % p.a. (Baufinanzierung annuitätl. Tilgung)
    Zinsbindung 14 Jahre effektiv 2,43 % p.a.

    Alternative
    10 Jahre Annuitätendarlehen eff. Jahreszins 3,8 %.


    Könnt Ihr mir sagen, ob Ihr Erfahrung mit der 1. Alternative habt? Wo ist der Haken mit den Bausparverträgen?

    Besten Dank.
     
  2. AdMan

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  3. #2 immobiliensammler, 14.01.2016
    immobiliensammler

    immobiliensammler Erfahrener Benutzer

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    Hallo murgi,

    der Haken ist, dass Du für den Bausparvertrag erst einmal 1 % Abschlussgebühr zahlst, muss erst "getilgt" werden bevor Du Guthaben hast und Zinsen bekommst. Das andere Problem ist, dass Du für das entsprechende Darlehen eben keine Tilgung zahlst sondern die "Tilgung" in den Bausparvertrag einzahlst. Du musst also durchrechnen, dass Du bis zur Zuteilung des Bausparvertrages für x T-Euro nur einen Minizins von wohl 0,5 - 1 % bekommst, für den gleichen Betrag aber eben 2,43 % an die Bank zahlst. Diese Differenz wird bei der Effektivzinsberechnung regelmäßig nicht berücksichtigt.

    Muss man sich eben genau durchrechnen. Bei entsprechender Steuerlast kann es sich rechnen, da Du ja die Zinsen beim vermieteten Objekt absetzen kannst, für die Zinsen auf den Bausparvertrag aber nur 25 % KESt zahlen musst. Sprich Dein persönlicher Steuersatz muss um den Spitzensteuersatz herum liegen. - Effektiv zahlst Du dann zwar immer noch drauf, aber die Differenz wird erheblich kleiner.

    Wie gesagt - alles mal durchrechnen, wie ist Ende des jeweiligen Jahres das Bausparguthaben, welche Zinsen bekome ich dafür und was würde ich Zinsen sparen wenn ich den BSV nicht anspare sondern direkt tilge.

    Bei der von Dir geschilderten Zinsdifferenz könnte die erste Alternative besser sein, die Frage ist halt, ob man nicht bessere Konditionen von einer anderen Bank bekommt. Mir erscheint die Differenz 2 % zu 3,8 % schon ziemlich krass.

    Stefan
     
  4. sara

    sara Erfahrener Benutzer

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  5. Pitty

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    Sorry, bei 17.000 EK würde ich von jeder Immo die Finger lassen. Wie willst Du das FA bedienen, wenn Du die Einnahmen für die Tilgung nimmst? Ich sehe Dich in der ZV, wenn Du das FA nicht bedienen kannst.

    Nimm mal lieber eine Zinsbindung von 20 Jahren. Bei der Summe kommst Du dann eher hin.
     
  6. #5 immobiliensammler, 14.01.2016
    immobiliensammler

    immobiliensammler Erfahrener Benutzer

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    Hallo Sara,

    so pauschal kann man das nicht sagen. Ich bin aus steuerlichen Aspekten immer noch ein Fan von 100% Finanzierungen. Warum soll ich mein Eigenkapital in ein Objekt stecken wenn ich die Zinsen abschreiben kann

    Du musst aber entsprechend Kapital in der Hinterhand haben

    Stefan
     
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  7. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Das haben aber die wenigsten.
     
  8. murgi

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    Danke für die hilfreichen Antworten. Natürlich habe ich mind. 40 % EK in der Hinterhand.
    Wieso denn die Finger lassen? Mein Verständnis ist, je weniger EK Einsatz -> desto höher die Rentabilität?
     
  9. sara

    sara Erfahrener Benutzer

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    Und warum dann so ein sonderbarer Finanzierungsvorschlag?
    Da wollen Berater wohl ganz schön verdienen???
     
  10. murgi

    murgi Erfahrener Benutzer

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    Weil ich das Objekt nicht aus eigener Tasche bezahlen möchte. Ich möchte mein erspartes in mehrere Immobilien anlegen.
     
  11. Andres

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    Mach' noch eine Null dran, dann kann man reden.
     
  12. murgi

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    Wieso sollte ich mein EK der Bank zur Verfügung stellen?
     
  13. #12 immodream, 14.01.2016
    immodream

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    Hallo murgi,
    den Betrug am Kunden mit zusätzlich anzusparenden Bausparverträgen, Zwischenfinanzierungen ,Wohndarlehen bin ich Anfang der 80 Jahre auch aufgesessen. Gottseidank hab ich das schnell gemerkt und den Schaden begrenzt.
    Dieses Schönrechnen ist für Kunden , die wie du zu wenig EK haben.
    Seriös und für einen Laien auch nachrechenbar finde ich nur die Finanzierung über ein Hypothekendarlehen. Diese Art der Finanzierung hab ich dann in den letzten 30 Jahren bei allen Folgeobjekten gewählt.
    So haben auch meine Kinder für ihre Mietobjekte die Hypothekenfinanzierung gewählt und deren Freunde , die sich eigentlich wegen zu geringes EK
    kein Haus leisten konnten, wurde die Variante eins verkauft.
    Da wurde solange im Kreis schöngerechnet, bis kein normaler Mensch die Finanzierung mehr verstanden und nachrechnen konnte.
    Grüße
    Immodream
     
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  14. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Wenn Du Dein Eigenkapital in mehrere Objekte anlegst hast, hast Du wieder kein Geld. Was ist der Unterschied zwischen Geld haben und Geld anlegen?

    Haben = Geld zu jeder Zeit zur Verfügung haben
    Geld fest angelegt = Geld ist fest angelegt, kann nicht schnell irgendwo rein gepuffert werden.

    Das Ende Deiner Aussage ist, dass man bei fest angelegten Geld doch keines zur Verfügung hat.
     
  15. #14 Goldhamster, 14.01.2016
    Goldhamster

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    Wenn du es nicht in die Immo investierst hast du es doch bestimmt auf einem Konto für 0,6%. Und somit der Bank zur Verfügung gestellt.

    Du bringst selber das beste Argument gegen dich.
    Oder hast du deine Knete unterm Kopfkissen?
     
  16. Andres

    Andres
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    Weil die zu 8 % Nettorendite gehörige Bruttorendite besser als 2 %, 2,43% und erst recht besser als 3,8 % Schuldzins ist?
    Weil vor allem die letzten beiden Zinssätze schon deutliche Aufschläge wegen fehlender Sicherheiten enthalten?
    Weil es völlig egal ist, ob Schuldzinsen steuerlich berücksichtigt werden, da du am Ende trotz Steuerbonus weniger Geld in der Tasche hast?


    Ich habe das in deinem anderen Thema schon ein bisschen erklärt: Man kann die EK-Rendite bis ins Unendliche steigern, indem man immer noch weniger EK einsetzt. Gleichzeitig wird dein Unternehmen damit immer riskanter. Du verplanst schon jetzt auf Jahrzehnte hinaus 2/3 der Mieteinnahmen auf die Kreditraten. Was machst du, wenn das letzte Drittel vorübergehend die Kosten nicht deckt? Was machst du, wenn bei der Anschlussfinanzierung höhere Zinsen fällig werden?

    Immobilienfinanzierungen gehen eigentlich immer eine Zeit lang gut. Bis der Ärger losgeht, haben dann alle reihum schon verdient: Makler, Notar, Staat, Vertrieb, Bank - und der Vermieter kommt zuletzt.
     
  17. murgi

    murgi Erfahrener Benutzer

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    Okay vielen Dank. Wie viel EK sollte ich dann bei einem MFH reinstecken? Was könnt Ihr mir empfehlen? Kaufpreis 390.000 €.
     
  18. murgi

    murgi Erfahrener Benutzer

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    Ich würde gerne ein Folgeobjekt binnen weniger Monate noch zusätzlich erwerben. Planung - jedes Jahr zwei Objekte.
     
  19. #18 immobiliensammler, 15.01.2016
    immobiliensammler

    immobiliensammler Erfahrener Benutzer

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    Hallo Murgi,

    ganz einfach: Frag Deine Bank nach den Konditionen für ein Darlehen (reine Annuität ohne Spielereien wie Bausparvertrag etc. pp.), einmal mit 40 % Eigenkapital, einmal mit 20 % Eigenkapital und einmal eben als 100-% Finanzierung (sind dann wohl die genannten 3,8 %).

    Wenn Du diese Angebote hast kannst Du Dir selbst ausrechnen, was Dich der Verzicht auf den Einsatz Deines Eigenkapitals bezogen auf die Darlehenslaufzeit kostet - die Frage ist dann halt, ob Du mit dem nicht eingesetzten Eigenkapital anders eine höhere Verzinsung bekommst

    Stefan
     
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  20. #19 Aktionär, 15.01.2016
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    390 T€, allerdings sollte dann immernoch eine Reserve für Unvorhergesehenes vorhanden sein.
     
  21. murgi

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    jetzt mal im ernst....
     
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