Zwei Mietverträge - ein Risiko ?

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Rahipa, 04.09.2015.

  1. Rahipa

    Rahipa Neuer Benutzer

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    Hallo liebe Vermieter-Profis,

    wir haben nach der Odyssee mit unseren ersten Mietern nun das große Glück, dass sie sich für eine andere Immobilie entschieden haben und ausgezogen sind.

    Nun haben wir auch schon neue Mieter gefunden (Vertrag noch nicht unterschrieben), deren Situation wie folgt ist:

    3 Generationen (ca 50 Jahre, ca 25 Jahre, ca 4 Jahre / Oma, Mutter, Kind) die das Haus gemeinsam beziehen möchten.
    Aktuell bezieht die Mutter ALG 2 und die Großmutter eine Frührente.
    Da das Haus mit insgesamt 120 qm zu groß für nur Mutter und Kind wäre, die Großmutter jedoch natürlich auch einen Teil beiträgt, hat nun das Amt gesagt, dass es den Umzug nicht finanziert.

    Nun sind die drei mit folgender Bitte an uns herangetreten: sie fragen, ob es möglich ist, zwei Mietverträge für das eine Haus zu machen (insgesamt nur eine wohneinhein, KEINE getrennten wohnungen), um die Unterstützung für den Umzug zu erhalten.

    Das würde also bedeuten : einen vertrag über 60qm für die großmutter und einen über 60 für die mutter mit kind.

    Um im Fall der Fälle (der Teufel ist ein Eichhörnchen) sicher gehen zu können dass nicht eine von beiden auszieht und die andere auf ihr Mietrecht zur Hälfte des Betrags besteht, war nun meine Idee eine Art querverweis in beide Verträge zu schreiben aus dem hervorgeht, dass die beiden Verträge nur miteinander gültig sind.

    Ich weiß nun aber nicht, inwiefern so etwas rechtsgültig ist.

    Hat jemand von Euch erfahrung mit einer ähnlichen Situation und/oder eine andere/bessere Idee ?

    Vielen Dank vorab
    und
    viele liebe Grüße,

    Cora

    P.S.: ich hoffe, was ich geschrieben habe, ist nachvollziehbar - wenn nicht gern fragen !
     
  2. AdMan

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  3. #2 Glaskügelchen 2, 04.09.2015
    Glaskügelchen 2

    Glaskügelchen 2 Erfahrener Benutzer

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    Wenn das Haus nicht gerade im tiefsten Osten unseres Landes liegt, finde ich die Kombination zwischen 25 Jahre alt und Alg2 schonmal mehr als bedenklich.

    Auf gar keinen Fall. Spätestens wenn die Nebenkosten gezahlt werden müssen, wird das Probleme geben. Zudem sowas nie allgemein mit 60m² angeben, sondern jede einzelne Räumlichkeit, die einzeln von jedem Mieter genutzt wird (auch die Kellerräume), sowie die Gemeinschaftsräume aufzählen.

    Die Verknüpfung zweier Mietverträge dürfte so rechtlich nicht möglich sein. Einen Untermietvertrag an den Hauptmietvertrag zu koppeln, ist machbar, aber die Konstellation, die du dir vorstellst, haut nicht hin.

    Meiner Meinung bleibt dir als einzige Möglichkeit mit diesen beiden Mietern Einzelmietverträge abzuschliessen, die aber nicht miteinander verknüpft sind. Mit dem Risiko, dass eine Partei auszieht, und du dann einen WG-Partner für den verbleibenden Mieter suchen darfst.

    Oder du lässt gleich die Finger weg. Das wäre die Möglichkeit, die ich bevorzugen würde.
     
  4. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi Rahipa,

    wenn dir die erste Odyssee noch nicht gereicht hat, dann mach das ruhig mal .... :91:

    Such dir einfach "bessere" Mieter!

    Ich mein, alleine die Konstellation Oma Frührenterin, Mutter im Alg2 Bezug mit 4-jährigen Anhang, das sind doch keine Traummieter. Dazu kommt dann noch, das die noch nicht mal den Umzug ohne Hilfen hinbekommen. Und mal ganz nebenbei, wie stellst du dir die Betriebskostenabrechnung vor, wenn das nur eine Wohnung ist?
     
  5. Rahipa

    Rahipa Neuer Benutzer

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    Erstmal vielen Dank für die flotten Antworten!
    Leider können wir es uns nicht leisten, länger nach Mietern zu suchen, auch wenn das für einige hier sicher nicht nachvollziehbar ist.
    Für uns ist der einzige Grund das Haus zu vermieten die Tatsache dass uns der Verkauf noch mehr kosten würde... Lange Geschichte, aber wir vermieten quasi nicht weilweil wir wollen sondern weil wir müssen und ein Monat Mietausfall ist für uns schon ziemlich ernst.
    Aber das ist sicher eine andere Diskussion...
    Was ich aber sehr interessant finde, ist die Untervermietung... Vielleicht ist das ja eine Option für uns...
    Ich nehme an dass es hier schon reichlich Beiträge zu dem Thema gibt und damit es keinen Ärger gibt, schau ich erstmal ob ich dazu hier etwas für mich hilfreiches gibt.
    Danke auf jeden Fall schonmal für den Denkansatz.

    Viele Grüße
    Cora
     
  6. #5 Glaskügelchen 2, 04.09.2015
    Glaskügelchen 2

    Glaskügelchen 2 Erfahrener Benutzer

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    Doch, es ist zum Teil nachvollziehbar.
    Nur ist das eine Milchmädchenrechnung, die oft von genau den Leuten aufgestellt wird, die von regelmässigen Mietzahlungen abhängig sind. Ein schlechter Mieter, den man ganz schnell nimmt, weil man die Miete braucht, kann ruckzuck sehr viel teurer werden, als 1 oder 2 Monate zusätzlicher Leerstand.
    Hier im Forum dürfte es genug User geben, deren Immobilien auf sicheren Füßen stehen, und für die eine mögliche Räumungsklage schlimmstenfalls ein Ärgernis, aber keinesfalls existenzbedrohlich ist, aber selbst die verzichten lieber auf eine oder zwei Monatsmieten, bevor sie an "schlechte" Mieter vermieten.
    Je wichtiger die Miete ist, desto gründlicher sollte man sich seine Mieter aussuchen.

    Wer soll da an wen untervermieten? Die Mutter bekommt vermutlich ebenfall Wohngeldzuschüsse. Die Bewilligung ein Haus mit 120m² anzumieten wird keine der beiden bekommen.
     
  7. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi,

    bedenke hierbei: wenn du dir den "falschen Mieter" ins Haus holst, dann wird dich das i.d.R. wesendlich mehr als ein paar Monate Leerstand kosten!

    Meines Erachtens ist das sehr Riskant !

    Denn erstmal müsstest du mit der Oma einen Mietvertrag abschließen (die sicherlich sich das gesamte Haus alleine aber nicht leisten kann) und erst dann könnte die Oma mit ihrer Tochter & Anhang einen Untermietvertrag abschließen, den zuvor noch das JC genehmigen muss. Probleme können hier einige auftreten, u.a. weil hier dann eine Haushaltsgemeinschaft besteht und das anders zu Werten ist, als wenn das 2 getrennte Wohnungen wären. Auch nicht uninteressant wäre hier, warum will die Tochter mit Anhang umziehen? Denn ohne triftigen Grund wird i.d.R. eh kein Umzug bezahlt. Und wehe das Amt genehmigt das nicht, dann kannst du dir selber ausrechnen was passieren wird .....

    Als zweites kommt auch hinzu, das dein Ansprechpartner bei dieser Konstellation nur die Oma wäre. Da die Frührente bezieht kann man wohl davon ausgehen, das deren ihr Einkommen sich nicht mehr großartig ändern wird. Jetzt stellen wir uns mal den Fall der Fälle vor und schon bleibst du auf den ganzen Kosten sitzen, weil kein pfändbares Einkommen vorhanden ist. Bei der Tochter könnte man wenigstens noch sagen, vielleicht ändert sich dieser Zustand mal, wenn das Kind außer Haus ist, aber die wäre hier ja dann nicht dein Ansprechpartner.


    Mein Rat wäre hier weiterhin: Such dir bessere, sicherere Mieter, gerade wenn du auf die Mieteeinkünfte angewiesen bist!
     
  8. Duncan

    Duncan
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    Da ich gerade wieder in der Uckermark, im Peenetal und im Oderbruch wildere: NEIN, das ist da nicht akzeptabel.
    Das ist, gerade wenn man kaum/keine finanziellen Rücklagen hat die einzig sinnvolle Option.

    @Rahipa: du versucht gerade den Teufel mit dem Belzebub auszutreiben!
    Gerade weil du dir den Verzicht auf Mieteinnahmen nicht leisten kannst, brauchst du ordentliche und solvente Mieter. Die da gerade von dir gefundenen entsprechen nicht den Kriterien. Die können erst mal noch so nett und sympathisch und sonst was sein, sie werden im Falles eines Falles dein Untergang sein und die größte finanzielle Last deines Lebens. Verschenk das Haus zur Not lieber!
    Wen musst du auszahlen, dass der Verkauf derzeit zu teuer wäre? Es lassen sich fast immer Mittel und Wege finden.

    PS: Tricksereien mit den Ämtern gehen in aller Regelmäßigkeit früher oder später nach hinten los! Da sind schon etliche mit auf die Nase gefallen und genau das was du befürchtest ist der zu erwartende Fall. Dein Gegner hat im Zweifel keinerlei Prozessrisiko, du finanzierst alles vor.
     
  9. #8 immodream, 04.09.2015
    immodream

    immodream Erfahrener Benutzer

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    Hallo Nora,
    wenn ich die Konstellation höre, sträuben sich mir die Nackenhaare.
    Selbst wenn ihr aus finanziellen Gründen gezwungen seit, schnell zu vermieten, was nützt es euch denn, einen
    schnell unterschriebenen Mietvertrag zu besitzen und von diesen Leuten dann doch dauerhaft keine Miete zu erhalten ?
    Diese Mieterkombination " riecht " nach Problemen und Ärger.
    Grüße
    Immodream
     
  10. Andres

    Andres
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    Erster Gedanke: Zum Glück ist Insolvenzverschleppung nur für juristische Personen einen Straftat.

    Was ihr da treibt, ist doch nichts anderes als eine Pleite auf Raten. Das Vermögen deckt die Verbindlichkeiten nicht ab und eine ernsthafte Rendite scheint nicht abzufallen, weil ihr sonst doch wohl eine ausreichende Rücklage für solche Fälle aufbauen könntet. Mit einem Monat Leerstand müsst ihr jederzeit rechnen. Das ist die ganz normale Unwägbarkeit beim Mieterwechsel.

    Jetzt wollt ihr die Wohnung mit Mietern dekorieren, die genau das gleiche machen - nur auf einer anderen Ebene. Die können sich das Haus nämlich auch nicht leisten und müssen daher "das Amt" mit einer kreativen Vertragsgestaltung bescheißen. Wenn das eines schönen Tages auffliegt, werden den Mietern die Leistungen gestrichen. Du darfst raten, in welcher Richtung sie das refinanzieren. Abgesehen davon, dass ich grundsätzlich nicht an Leute vermiete, bei denen die gesamte Familie von Transferleistungen lebt, ist das eine Situation, die du nicht haben willst.


    Zur mittel- und langfristigen Perspektive habe ich in deinem anderen Thema schon einiges geschrieben. Zwei Aussagen würde ich gerne wiederholen:

    Das hat sich weiter zugespitzt, ihr habt euch in eine noch stärkere Zwangslage gebracht. Vor der letzten Vermietung konnte man noch 2000 € in einen Öltank investieren und die Wohnung 2 Monate mietfrei überlassen, jetzt ist ein Monat Mietausfall schon ein Problem. Die Substanz dürfte noch weiter abgenutzt sein, denn woher sollte die Erhaltung auch kommen? Das hebt den Kaufpreis nicht an. Ganz im Gegenteil geht die Schere immer weiter auf.

    ... waren damals meine Schlussworte. Jetzt wäre es zu ändern. Das Haus steht leer und einen besseren Zeitpunkt, das Haus an einen sanierungswilligen Selbstnutzer zu verkaufen, werdet ihr schwer finden. Verlust realisieren, Restschuld abstottern, Mund abwischen, weitermachen - es hätte schlimmer kommen können.
     
  11. Duncan

    Duncan
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    Der ländliche Bereich von Hessen scheint wirtschaftlich noch schlechter da zu stehen als die Uckermark.....
    In Hessen sind vor 2 Tagen Grundstücke mit über 1.000m² und mit EFH's/Hofstellen bestanden für 4stellige Beträge oder gar nicht weggegangen. Vorsichtige Ausflüge auf über 10T€ waren eher die Ausnahme....
    (Verkäufer war das Land Hessen)

    Also alles in allem: Lieber ein Ende mit Schrecken...
    In der Gastronomie verdient man als Angestellter meist nicht so viel, als dass man damit ein marodes Vermietungsobjekt querfinanzieren könnte und Eigenleistungen aufgrund der Entfernung nur sehr mager ausfallen (können) und das wäre wohl auf absehbare Zeit notwendig. Man kann sich also eher nicht leisten zu vermieten, sondern hat gar keine andere Wahl als leerstehend zu verkaufen. Zumindest um eine weitere Verschlechterung der Situation zu vermeiden.
     
  12. Nanne

    Nanne Erfahrener Benutzer

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    Da kann ich Dir bedingungslos beipflichten, genau so ist die Situation.
     
  13. #12 lostcontrol, 06.09.2015
    lostcontrol

    lostcontrol Erfahrener Benutzer

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    Würdest Du Dich damit nicht sogar strafbar machen, so etwa im Sinne von "Beihilfe zur Veruntreuung von Sozialgeldern"?

    Ich kann Dir auch nur raten da die Finger wegzulassen - nicht nur wenn Du ohnehin schon in finanziellen Problemen steckst.
     
  14. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Stell dir vor du schreibst zwei Mietverträge, was machst Du, wenn einer kündigt? Dann hast Du nur die Hälfte der Miete und zahlst die andere Hälfte der Betriebskosten.

    Das ist eine ganz schlechte Konstellation. Ich denke sie möchte den Zuschuss für Alleinerziehung nicht verlieren und versucht mit Dir zu schummeln.

    Zum anderen wirst Du bei einem Haus hohe Nebenkosten haben, die das Amt nicht alle übernehmen wird, dann hast Du das nächste Problem, dass Du die selber tragen musst.
     
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