Zwei unfähige/unwillige Verwalter und 19 Monate Hausgeldrückstand

Diskutiere Zwei unfähige/unwillige Verwalter und 19 Monate Hausgeldrückstand im WEG - Allgemeine Fragen Forum im Bereich Wohnungseigentum; Hallo zusammen, Unsere 8er-WEG (2011, 6 Selbstbewohner) hat mehrere ziemlich große Probleme, der Sachverhalt ist megakomplex, es fehlen wichtige...

  1. #1 Melanie123, 28.07.2019
    Melanie123

    Melanie123 Erfahrener Benutzer

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    Hallo zusammen,

    Unsere 8er-WEG (2011, 6 Selbstbewohner) hat mehrere ziemlich große Probleme, der Sachverhalt ist megakomplex, es fehlen wichtige Informationen, insb. Zahlen. Insgesamt freue mich über Tipps, Ideen, Hinweise und Meinungen von Euch. Aktuell gehe ich nach Dringlichkeit vor, deshalb zuerst eher konkrete Fragen.

    Aber ein kurzer Sachverhalt:

    Der alte Verwalter alterV (bis Ende 2018) hat nichts gemacht, es werden zu geg. Zeit rechtliche Ansprüche zu prüfen sein.

    Jedem von uns ET war klar, dass die Übergabe extrem schwierig werden würde (deshalb auch ganz viel Geduld), was dem neuen Verwalter (ab Januar 2019) auch unbeschönigt beschrieben wurde. Kein Problem, ähnliche Fälle hätte er schon gehabt. Auch würde er die Abrechnung für 2018 erstellen.

    Der türkischstämmige Bauherr Ö hat mit seiner Immo-GmbH vor Baubeendigung Insolvenz angemeldet, Mängel sind überall, Privatinsolvenz letztes Jahr. Eine Wohnung gehört seiner Frau FÖ und wird von seinem Vater Senior SÖ (Lebensmittelpunkt eher Türkei als Deutschland) bewohnt. Das Hausgeld wurde mutmaßlich seit Januar 2018 (alterV) nicht bezahlt. Für 2019 (neuer V) definitiv nicht. 19 Monate, ca. 6000 €, könnte also schon lange in der Zwangsversteigerung gewesen sein.

    Erst Mittwoch abend schlug die erste Alarmglocke an. Die Aussage des neuen V, dass das Mahnverfahren gegen Ö liefe, erwies sich als nett formulierte Zahlungserinnerung, die am 3.Juli (Insistieren des VB ein Tag zuvor) rausging. Die nicht im Objekt wohnende ETin P sagte, auch sie wurde erst im Juli wegen ausstehender Zahlungen seit Januar angemahnt. Sieht nach extremer Untätigkeit aus.

    Donnerstag abend inoffizielle Versammlung der 6 im Objekt lebenden Parteien. Es gab einen Konsens (so schnell wie möglich) und einen Plan A, der an BlaBlubb-Hinhaltetaktik des V scheiterte. Verwaltungsbeirat VB D (eine Person) und ich haben uns nochmals intensiv ausgetauscht.

    Den offiziellen Brief mit vielen Fragen wird es geben. Informationsgewinnung, deutliche Botschaft (ab jetzt konkret ) und implizite Botschaft bzgl. ordnungsgem. Verwaltung.

    Die Aufforderung, bis Ende August eine außerordentliche ETV abzuhalten auch.


    Konkrete Fragen:

    Wie konkret sollten die TOPs in Bezug auf den säumigen Zahler sein, wie formuliert? (Anspruch: Absolut rechtssicher, möglichst allgemein), verbessert mal bitte meine erste Idee oder bestätigt, dass es genau ok ist.

    1. Sachstandsbericht des Verwalters
    2. Beschlussfassung der weiteren Vorgehensweise in Bezug auf offene Hausgeldrückstände
    3. Beauftragung eines Anwaltes und/oder anderer Personen zur Wahrung der Interessen der WEG
    4. Sonstiges

    Was sollte ein Verwalter üblicherweise können oder wissen oder wissen müssen?

    -Die mehrmalige Formulierung des Verwalters, dass das Mahnverfahren bereits läuft, haben 6 Parteien so interpretiert, dass es sich um ein gerichtliches Mahnverfahren handelt und dementsprechend kein akuter Handlungsbedarf mehr vorliegt. Zumal genau diese Vorgehensweise (mutmaßlich) auch abgesprochen und autorisiert war.
    Sind wir in unseren Assoziationen zu blöd gewesen? Oder durften wir auf diese Formulierung vertrauen? Wieviel Missverständnis (ja klar gibt es auch außergerichtliche Mahnverfahren) ist da noch ok?

    -Sind Fehleinschätzungen wie z.B. dass das Landgericht demnächst zuständig sein wird noch ok oder sollte oder muss ein Verwalter wissen, dass für Zahlungsverzug bei WEG ausschließlich das AG zuständig ist? (Muss man nicht wissen ist anders als bewusste Irreführung als Naivität).

    -Sollte ein Verwalter ein vereinfachtes Mahnverfahren selbst hinkriegen? Der Aufforderung des Verwaltungsbeirates D, dass ich das (in welcher Form und Zusammenarbeit auch immer) unterschriftsreif vorbereite, so dass er einfach nur noch unterschreiben muss, nachkommen? Sich zumindest mit dieser Idee auseinandersetzen?

    Ich hänge mich sicher nicht an einem Punkt auf, es ist für mich eher ein Indiz, ein Puzzlestückchen, das ich zu dem bisherigen Bild hinzufügen kann.
    Alle Fragen anders formuliert: was ist Eure Erfahrung, was Euer Bauchgefühl?

    Danke für Euer Engagement. Wichtig ist erstmal, die aETV schnell hinzukriegen.
    Es werden sich viele weitere Fragen anschließen.

    Liebe Güße,
    Melanie
     
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  3. Andres

    Andres
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    Das würde ich konkreter fassen, damit der Verwalter nicht mit einem "das weiß ich nicht ohne Vorbereitung" davon kommt. Also so etwas wie "Sachstandsbericht des Verwalters zu Hausgeldrückständen der Parteien Ä, Ö und Ü" oder ähnliche Formulierungen.


    Da auch hier letztlich Beschlüsse zu fassen sind, würde ich das analog zu Punkt 2 formulieren: Beschlussfassung über die Beauftragung ...


    Ja, zumindest liest sich das so für mich. Bei "Mahnverfahren" denke ich wirklich zuletzt an das gerichtliche Mahnverfahren, besonders in dem Wissen, dass die meisten Leute lieber Unmengen an Papier produzieren, als einen Mahnbescheid zu beantragen.

    Diese Einschätzung könnte natürlich ganz anders ausfallen, wenn ich bei einer der Versammlungen anwesend gewesen wäre. Wenn man sich persönlich besprochen hat, erscheinen manche Aussagen eben in einem anderen Licht und vielleicht durfte man dann wirklich davon ausgehen, dass ein Mahnbescheid beantragt oder gar Zahlungsklage erhoben wurde - aber das kann ich eben nicht aus der Außenperspektive einschätzen.


    Fällt für mich in die Kategorie "sollte man als Verwalter wissen", halte ich aber nicht für unverzichtbares Verwalterwissen. Wenn man das nicht weiß, muss man eben einen Anwalt beauftragen.



    Ich hätte trotz Kulturpessimismus die Hoffnung, dass jeder mit grundlegenden Deutschkenntnissen selbst hinbekommt. Ansonsten kann man auch beim örtlichen Amtsgericht vorbeischauen und wird dann von einem Rechtspfleger geholfen.


    Nein. Solange der Verwalter nicht durch Beschlüsse gebunden ist, muss er immer noch selbst entscheiden, wie er vorgeht.


    Kein Verwalter freut sich über solche Vorgänge. Er muss sich immer mit einem Teil seiner Kundschaft anlegen. Noch dazu ist es nicht die Aufgabe des Verwalters, das Vorgehen der WEG festzulegen, zumindest einmal von Notfällen abgesehen. Der Verwalter darf das auch gar nicht entscheiden, die Eigentümer müssen diese Entscheidungen treffen. Dazu sind die o.g. Tagesordnungspunkte ein guter Schritt. Der Verwalter sollte durch klare Beschlüsse auf ein bestimmtes Vorgehen festgelegt werden.

    Ein guter Verwalter hätte diese Beschlüsse aus eigenem Antrieb herbeigeführt. Das dient auch zu seiner eigenen Entlastung. Vielleicht will die Gemeinschaft nicht klagen? Wenn das durch einen nicht angefochtenen Beschluss gedeckt ist, muss sich der Verwalter zumindest keine Sorgen machen, dass ihm die Untätigkeit später vorgeworfen wird. Deshalb hätte er selbst ein Interesse gehabt, entsprechende Beschlüsse zur Abstimmung zu bringen. So müssen das eben die Eigentümer machen. Ist nicht meine Wunschvorstellung, aber funktioniert auch ...
     
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  4. #3 Melanie123, 29.07.2019
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    Riesengroßen Dank @Andres :danke

    Hier scheint sich gerade ganz viel zu tun. Zumindest ist der Verwalter schon mal aufgewacht.
    Er hat ein paar Termine für die normale ETV genannt, wobei der früheste der 2.9. ist.
    Wenn das für alle ET machbar ist, halte ich eine außerordentlche ETV vorher für verzichtbar. Müssen die anderen entscheiden.

    Das halte ich für gnadenlosen Optimismus. Die abwesende 7. ETin hat sich zu Wort gemeldet. So was darf man auf keinen Fall ohne Anwalt machen. Ganz gefährlich, weil viele Fehler möglich sind wie z.B. das Nichteinhalten von wichtigen Fristen und Formalien...:064sonst:. Bisher war mir ja unklar, weshalb neben Juristen auch Lehrer als Mieter bei Euch auf der Unbeliebtheitsskala ganz weit oben stehen. Ich glaube, jetzt weiss ich es. Ist Schulleiterin die Steigerungsform von Lehrer?
     
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  5. Olbi

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    Definitiv!
     
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  6. Duncan

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    ja, aber nicht linear eher exponentiell ...
     
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  7. #6 Papabär, 29.07.2019
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    Ein ausreichender Grund, um die Übernahme einer 8er-WEG abzulehnen. Der Kollege muss wohl reichlich Notstand gehabt haben ... oder ihr habt ihm diese entscheidende Wissen vorenthalten.
     
  8. #7 Melanie123, 30.07.2019
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    Ich wälze seit Stunden Unterlagen hin und her, es fallen mir Merkwürdigkeiten auf, ich finde aber nicht die Infos, die ich gerne hätte. Wie kommt man schnell und unkompliziert an folgende Infos, die aktuell und rechtssicher oder dieses zumindest mutmaßlich sind?

    Grundbuchauszug des Sondereigentums des nicht zahlenden ETs? Was könnte (von einem Titel abgesehen) ein berechtigtes Interesse sein? Grundbuchämter haben da ja einen gewissen Spielraum. Habt Ihr da Erfahrungen, was da durchgehen könnte? In einer Löschungsangelegenheit spiele ich mit dem zuständigen Grundbuchamt gerade ein sehr langatmiges Bullshit-Bingo. Anrufen ist in diesem Fall keine Option mehr. Mein Grundbuchauszug besagt nur, dass es Sondernutzungsrechte gibt, nicht aber welche.

    Konkret interessiert mich, 1. wer der aktuelle ET ist, 2.wie hoch das Objekt belastet ist (als Bauherr hätte Ö es durchaus so drehen können, dass es überschuldet ist), 3.welche Sondernutzungsrechte es gibt. Welche alternativen Möglichkeiten habe ich (oder der Verwalter), an diese Infos heran zu kommen? Gemeint sind aktuelle und möglichst rechtssichere Informationen.

    Baujahr 2010/11. Vom Bauherrn angefordert und nicht bekommen habe ich 2012 eine aktuelle Teilungserklärung (die wurde mehrfach geändert) sowie vorsorglich eine Gemeinschaftsordnung (soweit existent, der Hinweis war im Kaufvertrag). Ich frage beim damaligen Notar nach, aber wo würde ich was Rechtssicheres bekommen?

    Katasteramt: Flurstücks-und Eigentumsnachweis von 3/2014 beinhaltet nicht einmal die Grundbuchsänderungen von 2010. Klar, kann ich nochmal anfordern. Unklar ist mir, ob Flurkarte und Eigentumsnachweis zusammen oder jeweils 30€ kosten. Und vor allem, wie aktuell es dann ist. Dieselben obsoleten Infos bringen mir ja gar nichts.

    Wie bekommt man unkompliziert Einsicht (am besten Kopie) in ein WEG-Konto, das vom alten Verwalter geführt und gelöscht wurde? Scheint aktuell (Verwalter ist aufgewacht) nicht dringend zu sein, hatte ich nur auf meiner Agenda und so ganz traue ich den Zahlen da nicht.

    Bitte hakt bei jedem Punkt, der Euch nicht plausibel erscheint nach.
     
  9. #8 Papabär, 30.07.2019
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    Aber die kontoführende Bank ist bekannt? Sollte dann mit der aktuellen Legitimation des Verwalters kein Problem darstellen. Möglich, dass er persönlich hin muss und/oder dass er das Ergebnis nicht sofort mitnehmen kann. Auch sollte man bei der Bank mal nach evtl. Gebühren fragen.
    Zu meiner Zeit wurden alte Kontodaten auf Mikrofilm gespeichert. Daraus dann wieder einen Kontoauszug zusammenzufriemeln war regelmäßig Auftrag für Azubis oder sonstige Strafgefangene und wurde nach Arbeitsstunden abgerechnet. Da konnte das schon mal im mittleren 3-stelligen Berech liegen.
     
  10. #9 Melanie123, 30.07.2019
    Zuletzt bearbeitet: 30.07.2019
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    Hmmm... ich (Erstkontakt, btw. Wohnung 4) und VB (Festklopfen) haben das nicht als das riesengroße Problem gesehen. Ist halt alles relativ.

    Dass eine Partei (Wohnung 6) zur ersten ETV bewusst nicht hingeht (vorher mich zu überzeugen versuchte, die ETV mangels Beschlussfähigkeit platzen zu lassen), um anschließend mit dem befreundeten Anwalt R nicht nur gegen den Bauherrn, sondern gegen die WEG zu klagen, weil die Einladungsfrist um 1-2 Tage versäumt wurde, finde ich dramatischer. Hat mich knapp 1000€ gekostet noch bevor ich im Grundbuch stand. Die Partei hat btw. nichts dadurch gewonnen/gewinnen können; es war keine Strategie, um für irgendetwas Zeit zu gewinnen. Geklagt wurde, weil es möglich war.
    Selbige Partei hat Mülltonnenschlösser beantragt, ohne dass es ein Müllproblem gibt (die gelben Tonnen sind voller als die Restmülltonnen) und die Überprüfung und ggf. Untersagung eines Wegerechtes für wenige Reihenhäuser gefordert, weil ja auch unser Gehweg abgenutzt wird.:48:

    Der Herr von Wohnung 5 (ich war mit ihm im ersten Verwaltungsbeirat) konnte nicht zwischen Eigeninteresse und Amt/Funktion unterscheiden. Etwas später moderierte ich eine Versammlung zwischen Bauherrn und allen Eigentümern (immenses Konfliktpotential), wo alle offenen Fragen (ca. 30) angesprochen und möglichst pragmatisch auf den Weg gebracht werden sollten. Werde ich nie vergessen, wie er in einer Angelegenheit, die nicht mal ihn betraf, reagierte: "Ja aber, das ist doch schon die Lösung. Wo ist denn das Problem?"

    In diesem Tenor könnte ich auch mit einem anderen ET weiter machen.Oder auch nicht.
    Ich mag ja schwarzen Humor; ist manchmal echt lebensrettend (fühlt Euch da gerne frei).
    Ich selbst krieg das irgendwie gerade nicht hin... :155:
     
  11. #10 ehrenwertes Haus, 30.07.2019
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    Bei deinen Problemen kann ich dir leider nicht helfen, aber vielleicht nen Spruch mit geben, der erstaunlich viele Leute erst mal zum Schweigen
    bringt...

    Des Menschen geistiger Horizont ist ein Kreis.
    Bei manchen Menschen ist der Radius dieses Kreises 0.
    Das nennen sie dann festen Standpunkt.

    Der Spruch wird gelegentlich Albert Einstein zugeschrieben, Albert Schweizer habe ich ebenfalls gerüchteweise gehört/gelesen.
    Ich habe ich von meinem Vater übernommen und wo er ihn eingesackt hat, habe ich keine Ahnung.


    Ich grins mir ab und an innerlich was, wenn man sieht, wie das Gegenüber versucht zu verstehen und einzuordnen, was man ihm da grade vor die Rübe geklatscht hat :15:
     
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  12. #11 Melanie123, 30.07.2019
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    Die kontoführende Bank heraus zu bekommen, dürfte das kleinste Problem sein.Bei mir Lastschrift, bei anderen Dauerauftrag. Oder übersehe ich da was?
    Was aber ist eine Legitimation des Verwalters? Ein handelsüblicher Verwaltervertrag (vorliegend) oder was Notarielles (nicht vorliegend)?
    Es ist ein Hinweis, was ein Verwalter tuen könnte. Wenn er wollte.
    Ich würde meinen Hebel ja eher an anderer Stelle ansetzen. Wenn ich dürfte.
    Aber es scheint tatsächlich vieles ins Rollen gekommen zu sein, was die Aktivität des Verwalters angeht....
     
  13. #12 immobiliensammler, 30.07.2019
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    Üblicherweise das Protokoll der ETV, in dem der Verwalter bestellt wurde, die Verwaltervollmacht vorzuzeigen kann auch nicht schaden.
     
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  14. Andres

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    Klickklack.
    Immer schön, wenn sich das eigene Bauchgefühl (Verwalter darf, einzelner Eigentümer eher nicht) bestätigt. :huepfend001:


    Grundbuchamt. Ohne Eintragung ins Grundbuch entfaltet die (geänderte) Gemeinschaftsordnung ihre Wirkung höchstens unter den Eigentümern, die sie vereinbart haben. Gegen Rechtsnachfolger (vor allem Käufer, auch aus ZV) entfaltet die GO sonst keine Wirkung.


    Zu der Nummer mit dem Katasteramt kann ich nichts sagen, aber immerhin 3 von 4 haben wir erlegt.
     
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  15. #14 Melanie123, 01.08.2019
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    Ganz herzlichen Dank für Eure Hilfe und moralische Unterstützung :-)

    Es tut sich wirklich was. Der Verwalter hat die normale ETV auf den 2.9. festgesetzt.
    Es hat sich auch kein ET dafür ausgesprochen, vorher noch eine außerordentliche zu machen.
    Die Verwalter-TOPs sind gerade gekommen, wir können bis Dienstag ergänzen.
    Verwalter hat nur "Gerichtsverfahren Ö" auf der Liste.
    Meine Idee ist, noch "Beschlussfassung der weiteren Vorgehensweise in Bezug auf offene Hausgeldrückstände" hinzuzufügen.
    Wie ist Eure Meinung?
    Muss nicht, genau richtig oder könnte/sollte noch ausführlicher?
    Ansonsten werde ich ihn noch um die Beantragung eines Grundbuchauszuges und einer aktuellen Teilungserklärung bitten.
    Fällt Euch noch was ein, womit ich mich bis spätestens zur ETV auseinander gesetzt haben sollte (Zwangssicherungshypothek ist im Hinterkopf)?
    Juristisches Krempel nachzulesen (Palandt, WEG-Kommentar vorhanden, gerne auch Urteile) ist nicht das große Problem,
    wie man was praktisch umsetzt deutlich eher.

    Ich mache mich dann mal an meine anderen liegengebliebenen Baustellen...
     
  16. Andres

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    Wie gesagt, wenn Beschlüsse gefasst werden sollen, möchte ich "Beschlussfassung [Thema]" auf der Einladung lesen. Alles andere ist eine Steilvorlage zur Beschlussanfechtung.
     
  17. #16 Papabär, 01.08.2019
    Papabär

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    Das das der u.U. der zweite Schritt vor dem Ersten ist.

    Der ersten Schritt wären mal, einen Fachanwalt hinzuzuziehen, d.h. den Hausverwalter mit der Mandatierung zu beauftragen.
    Formulierungshilfen dazu findest Du in #2

    Der Anwalt kann Euch dann beraten, welche Schritte möglich und sinnvoll sind. Das KANN auch im Rahmen einer dann noch einzuberufenden außerordenlichen ETV (zu der der RA ggf. eingeladen wird) stattfinden ... allerdings sollte man die Taktik dann nicht unbedingt protokollieren. Zumindest nicht, solange der zu verklagende Eigentümer jederzeit Einblick in die Beschlusssammlung nehmen darf. Bei einer 8er-WEG empfiehlt sich da eher ein gemeinsamer Grillabend.
     
  18. Nanne

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    Revanche, korrekt wäre: " Dass das ...u.U. der zweite Schritt vor dem Ersten ist" .
     
  19. GJH27

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    ...ersten...
     
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    ...ersten, klar.
    "Man sollte nicht mit Steinen werfen wenn man selbst im Glashaus sitzt.
     
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  21. #20 Papabär, 02.08.2019
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    Touché! :56:


    Nö, ... vor dem Ersten (ohne nachfolgendes Objekt)! vgl. §57 der deutschen Rechtschreibregeln ... und ich meine nicht die von 1873.:hut032:
     
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Zwei unfähige/unwillige Verwalter und 19 Monate Hausgeldrückstand

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