Zweifamilienhaus- eine Wohnung sicher und rentabel vermieten

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von daylight, 07.08.2009.

  1. #1 daylight, 07.08.2009
    daylight

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    Hallo liebe User dieses Forums,

    Ich möchte in einem Zweifamilienhaus - eine Wohnung bewohne ich selbst- die andere in einigen Monaten vermieten.Die letzten Tage habe ich u.a. genutzt hier im Forum Informationen zu sammeln. Ehrlich gasagt...mir brummt der Kopf..und ich möchte gerne die allerwichtigsten Details, welche bei der Vermietung zu berücksichtigen sind etwas sortieren. Könnt ihr mir helfen?

    Hier um meine Fragen:

    1. qualifizierter Mietspiegel - In wie weit anwendbar bei der Vermietung einer Wohnung in einem Zweifamilienhaus ( freistehend) ? ggf. Zuschlag 10%?

    2. Mieterselbstauskunft, Schufaauskunft etc. Bitte Euch um Tips, was ich auf jeden Fall berücksichtigen muss, um keinesfalls Mietnormaden zum Opfer zu fallen?..oder zumindest hier weitgehends vorzubeugen?

    3. Wie sind Eure Erfahrungen, wer von Euch wohnt als Vrmieter selbst in einem Zweifamilienhaus und hat die andere Wohnung vermietet? Wer ist hier der scheinbar ideale Mieter?

    4. Gartennutzung - der große Garten läßt sich zumindest räumlich sehr gut in zwei Bereiche einteilen in denen der zukünftige Mieter seine Gartenmöbel aufstellen könnte um im Sommer dort zu verweilen. Über Tips und Ratschläge wie eine anteilige Gartennutzung zu vereinbaren ist würde ich mich sehr freuen.

    5. Wohnfläche- inwieweit und mit welchem prozentualen Anteil kann z.B. ein Balkon mit 12 qm bei der Berechnung der Wohnfläche zur Festsetzung des Mietzinses eingerechnet werden ?


    Die fünf Fragen sind keineswegs meine einzigen ;-)...die Liste hat somit natürlich keinen Anspruch auf Vollzähligkiet.

    Schon mal vielen Dank für's Lesen. Ich freue mich auf Eure Antworten, Tips und Infos :top

    lg
    daylight
     
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  3. #2 lostcontrol, 08.08.2009
    lostcontrol

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    warum zuschlag? versteh ich nicht...
    wenn ich mir den stuttgarter qualifizierten mietspiegel so angucke, dann ist das kein kriterium. zudem sind auch viele mehrfamilienhäuser freistehend, warum sollte ein zweifamilienhaus da teurer in der kaltmiete sein als ein dreifamilienhaus?

    die angaben überprüfen, z.b. arbeitgeber anrufen, ob das wirklich stimmt dass der potentielle mieter dort arbeitet und ob das noch probezeit ist oder evtl. schon gekündigt, ob's 'ne "freie mitarbeit" ist oder ein echtes angestelltenverhältnis.
    schufa-auskunft ist so 'ne sache für sich - der potentielle mieter kann sich schon beim einkauf der neuen einrichtung so verschulden, dass die schufa-auskunft dann negativ ist. das geht ruckzuck, von einem tag auf den anderen.
    eine bescheinigung des vorvermieters zu verlangen hat sich in vielen fällen als sinnvoll erwiesen - es gibt da aber natürlich das problem dass der vorvermieter da eventuell nur gutes reinschreibt, obwohl der mieter ein schlechter mieter war, weil er ja möchte dass der mieter schnellstmöglich auszieht.

    thomas war's glaub'ich der immer gerne empfohlen hat den potentiellen mieter in seiner bisherigen wohnung aufzusuchen, z.b. weils noch fragen zum mietvertrag usw. gibt - da kann man sich auch ganz gut ein bild von der lebensweise machen.

    ich wohne im einfamilienhaus mit einliegerwohnung (also quasi auch zweifamilienhaus bzw. 2-parteien-haus). für mich ist da ganz wichtig dass ich mich mit der einliegerin gut verstehe, das ganze aber nicht in eine art WG ausartet oder so ähnlich, das will ich nämlich auch nicht.
    aber das wird von deinen persönlichen vorlieben abhängen und natürlich auch davon, welche der wohnungen du bewohnst, meist liegen die ja übereinander, und wenn du lärmempfindlich bist und die wohnung über dir von jemand fremdem bewohnt wird und der trittschallschutz nicht gut ist, dann hörst du jeden schritt - da wird dir ein rentner-ehepaar sicherlich lieber sein als eine studenten-WG.
    der "scheinbar ideale" mieter wird in jedem falle ausser von deinen persönlichen vorlieben sehr stark von den gegebenheiten abhängen.
    mir ist z.b. eine frau lieber, weil wir uns auch die waschküche teilen.
    ich würde darauf achten dass man dem mieter auf "gleicher augenhöhe" begegnen kann, dass also das intellektuelle niveau zumindest soweit ähnlich ist, dass ganz normale sachliche unterhaltungen möglich sind, denn die lassen sich nicht vermeiden.

    wenn sich das klar abgrenzen lässt, sehe ich da eigentlich kein problem. wenn dort wertvolle pflanzen stehen würde ich das vertraglich festlegen, dass diese bleiben müssen oder sie verpflanzen. wenn's da hecken, mauern, terrassenplatten etc. gibt, würde ich festlegen dass die nicht verändert werden dürfen. gartenpflege würde ich so festlegen, dass sie ausdrücklich fachmännisch zu geschehen hat - sonst ist die schöne alte hecke ruckzuck durch einen falschen schnitt gekillt.
    wichtig ist auf jeden fall auch die gartenPFLEGE vertraglich festzulegen, denn gartennutzung bedeutet nicht automatisch dass der mieter auch die pflege übernehmen muss, und da würde ich dann eben schon auch so sachen festlegen wie regelmässiges mähen, heckenschnitt, baumschnitt usw.
    vielleicht wäre es auch sinnvoll die gartennutzung/gartenpflege in einem getrennten vertrag abzuhandeln, so dass sie evtl. auch getrennt gekündigt werden kann.
    vielleicht bekommst du ja auch mieter die garkeinen garten haben wollen sondern denen der balkon genug ist...

    da gibt's gewisse vorgaben, die du in der wohnflächenverordnung nachlesen kannst, also hier:
    http://www.vermieter-forum.com/portal.php?id=115_WoflVO
    einen gewissen spielraum hast du da aber auch, es hängt auch davon ab wieviel vom balkon überdacht ist etc.
     
  4. #3 Thomas76, 08.08.2009
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    Zusätzlich zu den bisher genannten Tipps :

    Was ich immer mache und was bisher gut geklappt hat :

    1.) gültigen Personalausweis zeigen lassen
    2.) die drei letzten Gehaltsabrechnungen zeigen lassen
    3.) die Kontoauszüge zeigen lassen, aus denen ersichtlich ist, das die letzten drei Mieten auch wirklich überwiesen wurden.

    Darüber hinaus kann eine Selbstauskunft des potentiellen Mieters nie schaden.Hilft einem finanziell zwar nicht, kann aber u.U. dafür sorgen, das man einen Problemfall schneller los wird.

    Sollte es sich um Mieter handeln, die ihre Miete teilweise oder komplett vom Amt übernommen bekommen, auf jeden Fall eine Bescheinigung des Amtes vorlegen lassen, das die Mietkosten im konkreten Fall übernommen werden.

    Wenn die potentiellen Mieter auf einen der genannten "Wünsche" irgendwie "komisch" reagieren, ist höchste Vorsicht geboten.

    Die Vermietsituation hatte ich auch mehrere Jahre.Wichtig sind erstmal natürlich die üblichen Sachen : Solventer Mieter, der die Wohnung vernünftig behandelt.Alles darüber hinaus gehende hängt ja nun von deinen persönlichen Vorlieben ab, läuft aber letztlich immer darauf hinaus, das man sich mit demjenigen, mit dem man ja quasi unter einem Dach wohnt gut versteht.Diesbezüglich hilft wohl das Bauchgefühl am ehesten.
     
  5. #4 daylight, 12.08.2009
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    Hallo lostcontrol, Hallo Thomas,

    vielen Dank für Eure Tips und Ratschläge, die ich auf jeden Fall beherzigen werde.


    @lostcontrol...ich hatte im Internet gelesen ( leider weiß ich nicht mehr wo :?) das es in einigen Bundesländern Praxis ist bei einer Wohnungsvermietung innerhalb eines Zweifamilienhauses eine Zusclg von 10% auf den Mietspiegel anzusetzen, insbesondere dann wenn ein großer Garten vorhanden ist und die Wohnlage als gut bis sehr gut zu bezeichnen ist. Weiß aber nicht wirklich ob es dafür eine rechtliche Grundlage gibt??
    Desweiteren tendiere ich auch dazu die Wohnung lieber an eine Geschlechtsgenossin zu vermieten. Begegnungen im Keller abends im Schlafanzug sind ja nicht aufzuschließen. Da wäre mir eine Frau definitiv lieber, aber da ich mich nun entschlossen habe die große Wohnung zu vermieten, wird's wohl mit einer Einzelperson eher ungünstiger, denke ich...ne'Frauen-WG finde ich dann auch nicht so klasse :lol

    Würde gerne beim Inserat der zu vermietenden Wohnung einige Fotos der Räume im Internet zeigen, damit sich die möglichen Interessenten ein genaueres Bild machen können. Oder ist das keine so gute Idee ?? At the moment sitze ich gerade über den Betriebskosten, Umlageschlüsseln etc.....Fragen diesbezüglich werde ich dann in der entsprechenden Rubrik stellen.

    lg
    daylight
     
  6. #5 Thomas76, 12.08.2009
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    Naja, letzlich kannst du die Höhe der Miete selbst festlegen, solange es nicht an rechtlich feststellbaren Wucher grenzt.Wenn jemandem das zu teuer ist, braucht er die Bude ja nicht zu mieten.Versuch's doch einfach mal mit Miete lt. Mietspiegel+10%, wenn dir das nicht zu gering erscheint.

    Doch, natürlich, das ist ja einer der Vorteile, wenn man über's Internet inseriert.Möglichst "plastische" Bilder von jedem Raum, dem Garten und, wenn vorhanden, auch einen Grundriss hochladen.So können sich Interessenten gleich ein Bild der Wohnung machen und man vermeidet überflüssige Besichtigungen.
     
  7. #6 lostcontrol, 12.08.2009
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    also grundriss würde ich auch auf jeden fall empfehlen!
    (zumindest gehöre ich zu denen, die damit was anfangen können, geht ja nicht jedem so - aber ein grobes bild vom schnitt der wohnung kann man sich so machen, und für viele ist damit schon klar ob's passt oder nicht.)

    was bilder von innen angeht:
    du hast ja nun zum glück nicht das problem, dass da möblierung von mietern drauf ist - das dürftest du nämlich dann ohne deren einwilligung nicht online stellen.
    ABER: wie mir ein befreundeter kripo-mann erzählt hat, gibt's immer mehr einbrecher, die sich ihre ziele auf immo-seiten aussuchen - wo einem dort doch so schön präsentiert wird was da so alles an wertgegenständen rumsteht...
    ich wäre da also durchaus vorsichtig, würde sehr darauf achten dass aus der anzeige eben nicht erkennbar ist wo genau sich die wohnung befindet (diese info also bitte auch nicht so einfach jedem x-beliebigen bewerber der einem erstmal nichts über sich selbst erzählt geben).

    ich handhabe das immer so:
    in der anzeige im internet (ich inseriere vorzugsweise auf kostenlosen plattformen wie quoka oder kijiji) nur grundriss und sehr neutrale bilder (also von den leeren räumlichkeiten), weitere bilder auf meiner homepage bekommen nur diejenigen interessenten zu sehen, die, nachdem ich sie per mail ein bisschen abgeklopft habe (telefonnummer gebe ich im inserat nie raus, ist mir echt zu nervig, hält sich ja nie jemand dran wenn man da schreibt "anrufe nur zwischen 17:30 und 20:00 uhr), sich als interessant und ernstzunehmend erwiesen haben (das ist leider nur ein bruchteil der kandidaten).
     
  8. #7 daylight, 12.08.2009
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    Hi,
    Grundriss habe ich, würde ich dann mal einscannen und für die Anzeige hochladen.
    Bei den anderen Fotos bin ich selbst etwas unsicher, sie sind direkt nach unserer Renovierung vor 1,5 Jahren entstanden, Wertgegenstände haben wir nicht, aber meine Privatsphäre ist mir auch wichtig. Denke eine vollständige und detailgetreue Beschreibung der Ausstattung sollte da ggf. für die Anzeige zunächst mal ausreichen. Wenn dann die Interessenten via Mail anfragen, ein Informationsaustausch stattgefunden hat. Einige Dinge über den Interessten dann bekannt sind. Alter, Geschlecht, Anzahlder Personen die einziehen möchten, Angaben über die Berufstätigkeit und ähnliches. ggf auch mal die Frage meinerseits: Was ist der Grund der Wohnungsuche, Haustiere? ...dann könnte ich den Betreffenden ja einige der Fotos via Mail versenden. HP habe ich noch nicht.

    @thomas...genauso wollte ich es machen. Mietspiegel +10% :top

    Nächste Frage: Wie lange Vorlauf Zeitpunkt Inserat und Zeitpunkt Wohnungsvermietung? 3 Monate ?

    lg
    daylight
     
  9. #8 lostcontrol, 12.08.2009
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    meine erfahrungswerte (allerdings mit kleineren wohnungen, eher für singles bzw. maximal junges paar):
    3 monate vorher kannst du natürlich reinstellen - aber wirst vermutlich immer wieder die nachfrage bekommen ob's nicht auch schon früher geht. theoretisch sind 3 monate aber gut, weil das der häufigsten kündigungsfrist entspricht.
    ab 2 monate vorher wird's interessant - da hatte ich bisher immer den höchsten "umsatz" an interessenten.
    ich will immer gerne aller-allerspätestens 14 tage vorm termin die unterschrift unterm vertrag haben. schlüssel gibt's erst zum eigentlichen termin und auch nur dann, wenn die kaution vollständig überwiesen bzw. bar bezahlt wurde (das entspricht nicht den gesetzlichen regelungen, also obacht ob sich jemand drauf einlässt oder nicht).

    was ich auch DRINGEND empfehlen kann:
    lies auch die such-inserate - da kannst du in aller ruhe aussuchen was dir gefällt und was nicht. hier hatte ich schon weit mehr glück als bei leuten die mich angeschrieben haben. wer in seiner mail an mich nicht die im inserat gestellten fragen beantwortet, womöglich nicht mal seinen vollen namen angibt etc. fliegt SOFORT raus (wenn ich den leuten schon ihren NAMEN aus der nase ziehen muss, was soll dann sonst wohl noch kommen?).

    sehr praktisch bei quoka und kijiji:
    du kannst da einstellen dass dir neu reingekommen such-inserate automatisch zugeschickt werden (gefiltert nach deinen angaben natürlich).
     
  10. #9 daylight, 12.08.2009
    daylight

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    Hallo lostcontrol,
    Ich sehe das auch so, wer Probleme damit hat sich an die normalen Regeln der Kommunikation zu halten, nicht Willens ist mir seinen Namen vollständig mitzuteilen,und auch einige andere Fragen nicht beantworten kann oder will....ganz einfach wenn ich ein nur mittelmäßiges Gefühl habe und nicht 100% überzeugt bin...dann nicht, lieber warte ich ein paar Monate länger!

    Bei den Wohnungsgesuchen in unserer Tageszeitung mit der größten Auflage sind mir auch schon einige sehr positiv aufgefallen. Auf jeden Fall werde ich mir dort was passendes raussuchen und anrufen, wenn es soweit ist. Damit hat mein Nachbar auch sehr gute Erfahrungen gemacht.

    Kijiji kenne ich !! Mit Quoka habe ich noch keine Erfahrung. Kennst Du die Seite
    www.wg-gesucht.de




    daylight
     
  11. #10 lostcontrol, 12.08.2009
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    quoka ist die internet-plattform zu den "sperrmüll"-heftchen - die kennst du wahrscheinlich. ich hab damit ähnlich gute erfahrungen wie mit kijiji gemacht.

    wg-gesucht kenn ich auch, da findest du vor allem eine etwas jüngere klientel, ist ja klar, dort gibt's logischerweise auch mehr wg-zimmer als wohnungen im angebot (und es werden auch weniger wohnungen gesucht bzw. wenn, dann häufig zwecks wg-gründung).
    wenn du auch bereit bist jemand jüngeres zu nehmen kannst du ruhig auch dort 'ne anzeige reinstellen - oder halt zumindest auch dort suchen.
    ähnlich ist es bei http://www.studenten-wg.de
    ich hab bei den beiden plattformen auch jedesmal meine inserate drin - unter anderem weil unsere wohnungen 3 s-bahn-stationen von einer PH entfernt sind (ca. 8min fahrtzeit).
    wenn du auf diesen beiden plattformen inserieren willst aber keine WG haben möchtest, dann solltest du das unbedingt in dein inserat reinschreiben, also z.b. "nicht WG-tauglich" oder "keine WG gewünscht" etc. (ist übrigens ohnehin sinnvoll, auch auf den anderen plattformen).
     
  12. #11 Thomas76, 12.08.2009
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    Also ich würde immer mindestens 3 Monate vorher inserieren, eben weil die meisten Leute auch noch ihre eigene Kündigungsfrist beachten müssen.Je länger der Vorlauf umso besser für alle beteiligten.
    Ich habe bisher eher immer die Frage gestellt bekommen, ob's nicht auch später gehen würde, weil bei den meisten die 3-Monatsfrist ja schon angebrochen ist, und die Leute verständlicher Weise nicht doppelt Miete bezahlen wollen, schon gar nicht über mehrere Monate.
     
  13. #12 lostcontrol, 12.08.2009
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    ich würds ja auch so machen, aber:
    meine erfahrungen mit ausziehenden mietern von uns in letzter zeit waren die, dass die kurz vor knapp (als ich längst ihren nachmieter gefunden hatte) noch gebettelt haben länger bleiben zu dürfen, weil sie noch nichts gefunden hatten.
    find ich bisserl dämlich - ich würde auch erst suchen und dann kündigen, wenn ich was habe, allerding würde ich mir auch eine doppelmiete gönnen - man tut sich einfach leichter was renovierung, umzug & co. angeht...
     
  14. #13 daylight, 12.08.2009
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    Ich werde mich zunächst mal in die Thematik: Wie formuliere ich eine aussagekräftige Wohnungs-Vermietungs-Anzeige reindenken, die monatliche Vorauszahlung der Betriebs/Nebenkosten ermitteln, mir noch mal ein paaar Gedanken hinsichtlich Nettokaltmiete und Gartennutzung machen, mir einen Mustermietvertrag von Haus-und Grund besorgen, die Einzelheiten hinsichtlich Kleinst- und Schönheitsreparaturen ( hier im Forum gibt es ja einiges darüber) in den Kopf hämmern und bei einer Tasse :tasse und einem lecker :bier mir das ganze einmal mehrere Tage durch den Kopf gehen lassen.

    Da ich selbst ja auch noch in die Wohnung im Obergeschoss umziehen möchte und dort einiges renovieren will, sowie ein neues Balkongeländer anbringern lassen möchte werde ich mich selbst nicht unter Zeitdruck setzen. Sondern sorgfältig auswählen und mögliche Entscheidungen die eine oder andere Nacht überschlafen.

    Ich möchte ja auch nicht, das sich ausschließlich potentielle Mieter für die Wohnung interessieren, die schon mit einem Bein bei Ihrem letzten Vermieter auf der Strasse stehen..der dann froh ist, das er sie los ist.

    Gut Ding will Weile haben...heißt es doch glaube ich

    lg daylight
     
Thema: Zweifamilienhaus- eine Wohnung sicher und rentabel vermieten
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