Zweifamilienhaus - oben WG (warm) / unten Familie (kalt)

Diskutiere Zweifamilienhaus - oben WG (warm) / unten Familie (kalt) im Abrechnungs-/Umlagmaßstab Forum im Bereich Betriebs- und Heizkosten; Hallo ihr lieben Vermieterkollegen(innen), wir besitzen seit 12/2017 ein Zweifamilienhaus. Im OG ist seit 03/2018 eine WG drin. Wir vermieten...

  1. #1 peterle, 18.05.2020
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    Hallo ihr lieben Vermieterkollegen(innen),

    wir besitzen seit 12/2017 ein Zweifamilienhaus. Im OG ist seit 03/2018 eine WG drin. Wir vermieten hier die Zimmer einzeln inkl. aller Nebenkosten zu einem Pauschalpreis.

    Ab 09/2020 wollen wir die Wohnung im EG ebenfalls vermieten. Allerdings regulär an eine kleine Familie oder eine Einzelperson. Die Wohnung stand bisher leer.

    Mir ist nur nicht klar wie ich am besten die Heizkosten umlege. Wir haben eine Zentral-Öl-Heizung mit Warmwasserspeicher, aber an den Heizkörpern haben wir keine Zähler/Messgeräte.

    Macht es Sinn die Heizkosten einfach nur nach Wohnfläche zu verteilen?
    Oder eine Mischkalkulation nach Wohnfläche und Anzahl der Personen?

    Da wir bisher nur pauschal Warm vermietet haben und weder eine Nachzahlung noch Erstattung vereinbart gilt, war das bisher kein Thema für uns.

    Für die neue Vermietung im EG wollen wir aber nicht pauschal inkl. aller Kosten vermieten.

    Hat jemand einen Vorschlag wie man das am besten regelt ohne Gefahr läuft den Mieterschutzbund viel Angriffsfläche zu bieten?

    Wir machen einmal im Jahr den Öltank ganz voll, so dass ich ziemlich genau sagen kann welche Menge tatsächlich verbraucht wurde.

    Über Hilfe freuen wir uns. Danke schonmal!

    Lieben Gruß,

    Peter
     
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  3. #2 anitari, 18.05.2020
    anitari

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    Du mußt gem. Heizkostenverordnung abrechnen. Das heißt einen Teil nach Wohnfläche und einen nach Verbrauch. Dazu sind entsprechende Meßgeräte nötig. An allen Heizköpern und ein Wärmemgenzähler um den Energieverbrauch der WW-Aufbereitung zu ermitteln.

    Das Du von den WGlern keine Vorauszahlungen verlangst spielt dabei keine Rolle.

    Rechnest Du einfach nach Wohnfläche ab und der Mieter ist nicht ganz dumm, mußt Du damit rechnen das er den Posten Heiz-/Warmwasserkosten in der Abrechnung um 15 % kürzt.
     
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  4. Andres

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    Zumindest nicht so wie bisher. Ich kann nicht erkennen, wie hier eine Ausnahme von der HeizkostenV vorliegen soll. Die bisherige Pauschalierung dürfte damit unzulässig sein und jeder neue Abrechnungsmodus für die andere Wohnung wird auch dieses Problem haben.


    Selbst wenn der Tank tatsächlich jedes Jahr zum Abrechnungsstichtag (oder in der Nähe davon) vollgetankt wird, ist das keine zulässige Art, um den Verbrauch zu ermitteln.


    Egal was du machst: Keine Abrechnung nach Personen. Kommt es zum Streit über die Grundlagen der Abrechnung, lässt sich im Nachgang nicht mehr ermitteln, wer wann tatsächlich im Haus "gewohnt" hat.
     
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  5. #4 peterle, 18.05.2020
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    Heidewitzka, das mit dem Messgeräten wollte ich vermeiden.

    Interpretiere ich das richtig, dass im schlimmsten Fall der Mieter der EG-Wohnung 15% der geltend gemachten Heizkosten kürzen könnte, wenn ich keine Messgeräte installiere?

    Ob das bisher unzulässig ist weiß ich ehrlich gesagt nicht. Hat von den WG-Bewohnern bisher niemanden interessiert. :) (kommen und gehen)

    Ok, keine Abrechnung nach Personen. Verstanden!

    Gibt es theoretisch eine Möglichkeit die Heizkosten pauschal abzurechnen? Will ich zwar "eigentlich" nicht, aber bevor ich mit den Messgeräten anfange. Da ich oben pauschal vermiete blieben die Kosten bei mir hängen - Mieterhöhung ist aktuell nicht wirklich möglich durchsetzbar.
     
  6. #5 immobiliensammler, 18.05.2020
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    Nein, außer Du findest einen Ausnahmetatbestand für die Nichtanwendbarkeit der HeizkostenV, mir fällt hier keiner ein!
     
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  7. #6 immobiliensammler, 18.05.2020
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  8. #7 peterle, 18.05.2020
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    Habe selbst auch keinen Ausnahmetatbestand in der Verordnung gefunden der mir plausibel erscheint.

    Bleiben zwei Optionen
    Eine einfache Aufteilung nach Wohnfläche ohne Heizkostenverteiler inkl. Risiko das 15 % gekürzt werden können.
    Heizkostenverteiler besorgen, installieren (lassen) und jährlich selbst ablesen.

    Danke Euch für die schnellen Antworten !!
     
  9. #8 immobiliensammler, 18.05.2020
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    Schwierig, vor allem das wieder rechtssicher zu gestalten. Das geht eigentlich nur mit Wärmemengenzählern (sofern dafür die entsprechende Kreisläufe vorhanden sind) und selbst dann machen Laien noch viel falsch. Ich würde einen lokalen Anbieter beauftragen und die auf den Vermieter (für die WG) entfallenden Kosten schlucken. Im "normalen" MFH würde ich sagen Ablesegeräte immer mieten (Mietkosten sind umlagefähig), in Deinem speziellen Fall wäre es ein Rechenexempel, ob man die Geräte kauft (und regelmäßig wieder neu kauft (Eichfristen)) oder mietet.

    Laß Dir mal ein Angebot machen, für ein ZFH mit getrennten Wasserleitungen zu den Einheiten (sprich damit Du nicht für jeden Wasserhahn einen eigenen Zähler brauchst) würde ich mit grob 300 Euro jährlich incl. Miete Geräte rechnen. Davon sagen wir ein Drittel umlagefähig (EG-Wohnung). Und ganz ehrlich, für 200 Euro würde ich mir den Stress und den eventuellen Ärger nicht antun.
     
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  10. #9 anitari, 18.05.2020
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    Und korrekt abrechnen.

    Oder die nötigen Messgeräte und die Abrechnung von einem Abrechnungsdienstleister machen lassen.
    Die Kosten sind umlegbar.
     
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