Zweifamilienhaus vermieten- was muss ich beachten besonders Betreff der Nebenkosten

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Easy841, 12.05.2015.

  1. #1 Easy841, 12.05.2015
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    Wir bewohnen momentan zu mehreren Leuten (WG) ein Zweifamilienhaus, wollen dies aber ungefähr ab nächstem Sommer vermieten.

    Es handelt sich um 2 getrennte Wohnungen mit ca.82 und 79qm (Balkons nicht mitgerechnet- damit setze ich mich später auseinander)

    Vor allem geht es mir darum, bereits im Vorfeld- jetzt ist ja noch ein wenig Zeit, korrekte Bedingungen für eine richtige Nebenkostenabrechnung zu

    schaffen und dazu habe ich einige Fragen. Sollten einzelne Sachverhalte nicht genau genug beschrieben werden bitte ich um Rückfrage:


    1. Strom.

    Stromzähler existieren 2- einer je Wohnung.

    An dem für die untere Wohnung hängt aber der komplette Keller (vollunterkellert, normale Raumhöhe, normale Außenfenster, da Haus mit Hanglage) sowie die Garagen.

    Wenn ich den Keller also nur der unteren Mietpartei zur Verfügung stellen würde könnte das ja theoretisch so bleiben.

    Für drei Lampen im Treppenhaus und ein Licht in der Garage mag ich eigentlich keinen dritten Zähler einbauen- bin ich dazu verpflichtet, oder

    kann ich mit der unteren Mietpartei eine Pauschale ausmachen, die ich Ihnen dafür erstatte?

    Was kostet der Einbau eines neuen Zählers in etwa, oder gibt es noch andere Möglichkeiten, die ich noch nicht in Betracht gezogen habe?

    Wenn ja, was kosten diese?



    2. Heizung

    Das Haus hat eine Ölheizung. Muss ich an jeden Heizkörper Wärmemengenzähler anbauen, oder reicht es, bzw. ist es überhaupt möglich, direkt an

    die Rohre der Heizung (Pro Wohnung je eins für Heizung, eins fürs Warmwasser vorhanden) irgendetwas zum Messen anzubauen/zwischen zu

    setzten o.ä.


    3. Wasser

    Warmwasser wird wie erwähnt von der Heizung erzeugt.

    Muss Kaltwasser auch nach Verbrauch berechnet werden oder kann ich hier nach Wohnfläche/nach Personenzahl aufteilen?


    4. Garten

    macht es Sinn, ein Nutzungsrecht für beide Parteien zu gewähren oder ist da eher Ärger vorprogrammiert?



    Ich glaube, das waren meine Überlegungen fürs erste. Vergessen habe ich dennoch bestimmt ihrendetwas.

    Wenn euch noch was einfällt, was man besonders beachten sollte raus damit :-D

    Ich bedanke mich im Voraus bei denjenigen, die sich die Mühe machen, mir weiter zu helfen!
     
  2. AdMan

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  3. #2 Newbie15, 12.05.2015
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    1. Was ist mit dem Heizungsstrom? Der wird ja sicherlich auch auf den Zähler des einen Mieters gehen. Das lässt sich nicht damit lösen, dass du nur einer Partei den Keller zuordnest. Außerdem solltest du überlegen, wer eine Wohnung ohne Kellerraum anmietet, ich denke, damit fallen sehr viele Interessenten weg, außer, es gibt ausreichend andere Abstellräume in der Wohnung.

    2. Ja, du kannst auch Wärmemengenzähler verwenden und brauchst nicht diese Heizkostenverteiler an den Heizkörpern.

    3. Kaltwasser kannst du auch nach Personen, Fläche usw. abrechnen.

    4. Bleibt dir überlassen. Die Frage ist, wie die obere Partei Zugang zum Garten hat, wenn du den Keller (hauptsächlich) einer Partei zuordnest, evtl. könnte man je nach Größe den Garten auch aufteilen usw.
    Ärger hinsichtlich der Nutzung habe ich in Gemeinschaftsgärten noch keinen erlebt. Es war immer so, dass er einfach überhaupt nicht genutzt wird und sich keiner für die Pflege verantwortlich führt. Ich habe einen Gemeinschaftsgarten auch nie genutzt, weil ich das, wozu ich den eigenen Garten nutzen kann, dort nicht oder nur umständlich machen kann, Gartenhaus/Kindersandkasten auftstellen, größere Fläche Gemüseanbau, Terrasse anlegen etc. Gemeinschaftsgarten war bisher immer Rasen mit ein paar Blumen und Büschen/Bäumen außenrum, fertig. Wenn man jedes Mal das ganz Kinderspielzeug oder Gartenstühle etc. aus dem Keller hervortragen muss, hat man oft schon keine Lust mehr und lässt es einfach.
     
  4. #3 Easy841, 12.05.2015
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    Der Heizungsstrom ist ein gutes Argument- das war mir bisher noch nicht in den Sinn gekommen. Also brauche ich doch einen weiteren Zähler.

    Freut mich nicht gerade, ist aber gut zu wissen :-) Kann mir jemand sagen, was so etwas kostet? Müssen da komplett neue Stromleitungen gelegt

    werden, oder kann man das einfach umklemmen?


    Abstellräume sind oben auch noch einmal zwei- und ein kompletter Dachboden- Lagerplatz satt und lang vorhanden ;-)

    Der Garten ist ums Haus herum begehbar und hat bereits eine Terrasse. Mein Gedanke war, dass Mieter vielleicht gerne mal dort Grillen würden

    oder so. Teilen ist aufgrund der Lage absolut ungünstig- und besonders groß ist er nebenbei auch nicht :-/

    Ich glaube ja immernoch an das Gute im Menschen und hoffe einfach mal, dass ich zwei Parteien zusammen kriege, die sich verstehen :-)

    Das dieser Glaube als Vermieter nicht immer hilfreich ist ist mir durchaus bewusst.
     
  5. dots

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    Meine Mieter haben den mitvermieteten Kellerraum bisher quasi ausschließlich für Fahrräder benutzt.
    Willst du wirklich, dass die OG-Mieter dir das Treppenhaus durch tägliches Fahrradhoch- und runtertragen versauen? Im Keller ist sowas ja relativ egal.

    Oder das Fahrrad wird der Einfahheit halber dann draußen angekettet, weil kein Kellerraum vorhanden ist. Auch nicht schön, wenns dauernd im Weg steht.
     
  6. #5 Easy841, 12.05.2015
    Easy841

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    Ein kleiner, bis dahin gepflasterter Hof vorm Haus wäre für Fahrräder durchaus ein möglicher Abstellplatz, die Garage auch groß genug für Auto und Fahrrad.

    Aber wenn ich eh nen weiteren Zähler einbauen lassen muss kann man in dem Zuge sicherlich auch was deichseln, dass die Nutzung des Kellers beiden Parteien möglich ist.

    Auf jeden Fall auch nochmal ne Überlegung wert.
     
  7. Syker

    Syker Erfahrener Benutzer

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    Hallo zusammen,

    Für Abrechnung der Heizkosten würde ich wenn möglich WMZ einbauen, dann kannst du die Abrechnung leicht selber erledigen.
    Einen WMZ für Warmwasser bracht du in jedem Fall.
    Die Zähler wenn möglich im Heizungsraum unterbringen zudem nur du Zugang hast.
    Ist eine Messeinrichtung des Heizölbestands vorhanden?

    VG Syker
     
  8. #7 Easy841, 12.05.2015
    Easy841

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    Jein. Also es ist eine Skala dran, die den Füllstand anzeigt. Laut möglicher Gesamtfüllmenge des Tanks entspricht jeder Teilstrich 350l umgerechnet.

    Reicht das und wenn nein- welche Alternativen gibt es?
     
  9. Andres

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    Beide Wohnungen? Oder wirst du in einer der beiden Wohnungen weiterhin selbst wohnen? Dann könnten Ausnahmen für dich gelten ...


    Kein Mieter muss akzeptieren, dass der Allgemeinstrom über seinen Zähler läuft.


    Das kommt darauf an, was dazu gemacht werden muss: Zähler setzen und ein paar Drähte umstecken macht dir der Versorger mit etwas Glück für ~50 €. Die gesamte Verkabelung des Hauses umbauen, kostet hoffentlich noch nicht fünfstellig.


    Das kommt auf den Verlauf der Heizungsrohre an. Damit Wärmemengenzähler verwendet werden können, müssen die Heizkreise exklusiv einzelnen Wohnungen zugeordnet sein. Sind dagegen Heizkreise z.B. immer vertikal durch alle Stockwerke gezogen, wird das nicht funktionieren. Dann sind Heizkostenverteiler erforderlich.


    Außer wenn für dich die o.g. Ausnahme gelten sollte, sind damit Zähler für das Warmwasser der beiden Wohnungen und ein weiterer WMZ für das gesamte Warmwasser erforderlich.


    Wenn es Zähler gibt, muss nach Verbrauch abgerechnet werden. Sonst nicht.

    Eine Umlage nach Personen vereinbart man nur, wenn man leiden will. Der Nachweis darüber, wie viele Personen denn nun tatsächlich in der Wohnung und im ganzen Haus gewohnt haben, ist schwer bis unmöglich zu führen.



    Wenn die Parteien streitlustig sind, werden sie notfalls eben andere Themen finden. Aus meiner Sicht wichtig ist, dass du nur eine Nutzung gestattest und den Garten nicht mitvermietest. So kannst du jederzeit auch ohne das Einverständnis der Mieter wenigstens das Grundstück begehen.

    Das Streitthema ist eher die Gartenpflege. Da ist es ganz einfach: Wenn du Kontrolle über das Erscheinungsbild des Gartens haben willst, musst du die Pflege entweder selbst machen oder selbst beauftragen. Kosten sind grundsätzlich umlagefähig, wobei du dir bei täglich mehreren Stunden Pflege der Zuchtrosen ziemlich schnell den Groll der Mieter zuziehst - spätestens nach der ersten Abrechnung.

    Allgemein sollte ein Garten für Mieter daher maximal pflegeleicht gestaltet sein. Leichte Pflegearbeiten (Rasen mähen) können dann vertraglich den Mietern auf's Auge gedrückt werden. Den jährlichen Heckenschnitt macht dann z.B. ein Dienstleister und die Kosten werden umgelegt.
     
  10. #9 Easy841, 12.05.2015
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    Nein, wir ziehen alle aus und wo anders hin. Beide Wohnungen werden vermietet.

    Weiß ich ja. Aber wenn es nur um 3 Glühbirnen a 3 Watt LED gegangen wäre hätte ich mich mich auf die Diskussion eingelassen. Hat sich ja aber eh leider erledigt.




    Also komme ich um den Elektriker nicht drumherum, der sich das Werk mal ansieht.




    Es scheint mir tatsächlich so, als wenn die Wohnungen einzeln verrohrt worden wären. Werde das aber nochmal genau prüfen.



    Also besser nochmal zwei Zähler- da soll dann erstmal einer durchsteigen :-D:-D:-D





    --> das ist ebenfalls gut zu wissen. Danke!

    Einer meiner jetzigen Mitbewohner ist Garten-Landschaftsbauer. Der kümmert sich günstig um die Gartenpflege- jetzt auch schon. Da ändert sich nix. Immerhin ein Punkt, um den ich mir keine Sorgen machen muss ;-)
     
  11. #10 Easy841, 12.05.2015
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    Pustekuchen wars. Verläuft alles kreuz und quer (sag ich jetzt mal ohne Sachverstand)

    Das heißt, ich brauche für jeden Wasserhahn einen Kalt und einen Warmwasserzähler und für jede Heizung einen Wärmemengenzähler :erschreckt014: ?

    Wasseruhren kriege ich ja noch umgesetzt, aber unter der Installation und Funktion von diesen Dingern an den Heizkörpern kann ich mir so gar nix vorstellen :-/

    Wer macht das- wie geht das- kann man das selber machen und was kostet das?

    Kann ich die selber ablesen und mit den Werten rechnen oder brauch ich da ne Firma für?

    Wie schön, dass ich noch n Jahr Zeit hab für Überlegung und Umsetzung :160:
     
  12. Andres

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    Nein. Für das gesamte Warmwasser (d.h. an der Hauptleitung im Heizraum) brauchst du einen WMZ. An den Heizkörpern brauchst du HKV. Wie viele Wasserzähler du brauchst, hängt wieder von der Leitungsführung ab - schlimmstenfalls hast du aber Recht: an jeder Entnahmestelle ein Zähler. Unter solchen Umständen würde ich auf eine Erfassung des Kaltwasserverbrauchs verzichten. Dann spart man sich wenigstens die Zähler für die Toiletten.


    Diese Dinger (neuere Bauart, auf Antiquitäten brauchen wir hier nicht einzugehen) haben zwei Temperaturfühler (Heizkörper- und Raumtemperatur) und ermitteln anhand der Differenz der beiden Messwerte, wie viel Wärme dieser Heizkörper abgegeben hat. Im Gegensatz zum WMZ ist der Ablesewert eine dimensionslose Zahl, keine tatsächliche Verbrauchsgröße. An der Abrechnung ändert das aber wenig.


    Die Heizkostenabrechnung kann man natürlich selbst machen, was aber Sachkenntnis voraussetzt, die man entweder schon hat oder sich erarbeiten muss. Alternativ gibt es dafür eine Vielzahl von Dienstleistern, die sowohl die Geräte verkaufen oder vermieten und falls nötig ablesen (einige Modelle sind per Funk auslesbar) und auch die Heizkostenabrechnung erstellen. Die Kosten sind - im Gegensatz zu den Kosten der Erstellung der allgemeinen Betriebskostenabrechnung - umlagefähig. Wenn man Geld sparen will, hält man sich von den beiden größten Anbietern fern.
     
  13. #12 Easy841, 12.05.2015
    Zuletzt bearbeitet: 12.05.2015
    Easy841

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    Betreff Abrechnung:

    Ich stelle das jetzt mal so in den raum, wie ich es verstehe und bitte ggf. um Korrektur.

    Die Geräte an den Heizkörpern zeigen Zahlen an. Wie bei jeder Form von Zähler berechne ich die einzelne Differenz je Gerät im Abrechnungszeitraum.

    Addiert ergeben alle Geräte den Wert, der 100% der Menge an Heizöl entspricht, die die Heizung zum Heizen verbraucht hat?

    Jetzt müste ich ja eiggentlich nur die Gesamtmenge ins Verhältnis zum Verbrauch setzen und halt nach Heizkörpern/Wohneinheiten aufteilen, oder?


    Woher weiß ich, wie viel Heizöl meine Heizung zur Warmwasserproduktion und wie viel zum heizen gebraucht hat?
     
  14. Andres

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    Je nach Gerät musst du nicht rechnen, weil dir Werte direkt als Differenz zu einem Stichtag angezeigt werden, aber im Grundsatz ist das richtig.


    Erstens bestehen die Heizkosten nicht nur aus den Kosten für das Heizöl. Auch der Betriebsstrom der Heizung, Wartungskosten, Schornsteinfeger und sogar die Kosten der Verbrauchserfassung und Abrechnung zählen dazu. Zweitens entfällt (zumindest in deinem Fall) ein Teil der Kosten auf das Warmwasser.

    Davon abgesehen hast du aber auch hier Recht.


    Das ist etwas unglücklich formuliert (Aufteilung nach Wohneinheiten meint etwas anderes), aber du meinst das richtige: Es wird im Verhältnis der Ablesewerte aufgeteilt. Einen kleinen Haken gibt es noch: Ein Teil der Heizkosten wird meist nicht nach Verbrauch sondern nach Fläche verteilt. 30 % sind üblich (und in vielen Fällen wäre mehr auch nicht zulässig), weniger kann im Vertrag vereinbart werden.


    Dafür ist der WMZ am Warmwasser da. Die Gesamtenergie wird aus dem Heizölverbrauch errechnet, der Anteil des Warmwassers wird mit dem WMZ gemessen, der Rest, der auf die Heizwärme entfällt, ist die Differenz.
     
  15. #14 Easy841, 12.05.2015
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    Ich denke, das meiste davon habe ich fürs erste verstanden :-D

    Vielen Dank dafür erstmal.

    Du schriebest, dass die Heizkosten sich auch aus den besagten anderen Kosten zusammensetzen:

    Ich muss aber den Teil an Haushaltsstrom, der auf die Heizung fällt nicht noch einmal einzeln ausrechnen, oder?

    Das fällt Abrechnungstechnisch unter den Posten "Haushaltsstrom", richtig?
     
  16. Andres

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    Nein. Der Betriebsstrom der Heizung gehört zu den Heizkosten (§ 2 Nr. 4 BetrKV, § 7 Abs. 2 HeizkostenV) und ist nach den dafür verbindlichen Maßstäben abzurechnen (einfach: habe ich oben erklärt; komplett: § 7 ff. HeizkostenV), was mit dem Haushaltsstrom nicht passiert. Der wird im Idealfall gar nicht abgerechnet, weil der Mieter einen eigenen Zähler hat und selbst mit dem Versorger abrechnet (reduziert das Zahlungsrisiko für dich), und andernfalls nach Zählerstand, Wohnfläche oder einem anderen derartigen Maßstab, was für Heizkosten nicht zulässig ist.
     
  17. #16 Easy841, 12.05.2015
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    Ich hab mich mal wieder falsch ausgedrückt. Zu Anfang des Threads hab ich gelernt, dass ich einen weiteren Stromzähler brauche, der ja auch den Strom misst, den die Heizung verbraucht.

    Wenn dieser Strom aber nicht unter Strom, sondern Heizkosten fällt müsste ich ja hier vor der Heizung nochmal wieder einen Zähler nur für die Heizung zwischenbauen?

    Irgendwo liegt habe ich jetzt einen Gedankenfehler denke ich, finde ihn aber gerade nicht...
     
  18. #17 alibaba, 12.05.2015
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    wie willst du es abrechnen wenn in nur einer Wohneiheit ein Blinder einzieht ,der kein Licht anmacht im Treppenhaus :erschreckt015:

    jedoch heimlich das Licht an macht im TreppenHaus ,um den anderen Mieter in den Ruin zu treiben :verrueckt005: hast du daran schon gedacht:D

    Gruss
    alibaba :D
    PS: nich das dir so geht wie Merkel Zitat: "damit konnte keiner rechnen " :verrueckt005::D
     
  19. #18 Easy841, 13.05.2015
    Easy841

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    Naja, mit allem rechnen kann man im Leben nie- aber ich kann zumindest versuchen, so viel wie möglich zu verstehen um nicht gleich alles falsch zu machen.

    Mir ist schon klar, das für den versierten Vermieter manches, was ich schreibe dümmlich klingt. Macht aber nix- jeder fängt mal klein an.
     
  20. Andres

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    Nein, kein Fehler. Nur eine weitere Kleinigkeit, die du nicht weißt: Natürlich kann man der Heizung einen weiteren Zwischenzähler spendieren. Solange der Betriebsstrom aber nicht mehr als 5 % der Brennstoffkosten ausmacht, ist auch eine Schätzung zulässig.
     
  21. #20 Easy841, 13.05.2015
    Easy841

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    Das klingt prima :D

    Danke!

    Langsam fühle ich mich zumindest grundsätzlich schon mal informiert genug, um die Sache in Angriff zu nehmen
     
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