Zweimal Mieterhöhung?

Dieses Thema im Forum "Mieterhöhung" wurde erstellt von Sanny101, 17.01.2008.

  1. #1 Sanny101, 17.01.2008
    Sanny101

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    Hallo!

    Habe ein 3-Familienmietshaus. . Da ein Mieter vieles in seiner Wohnung selbst finanziert hat, gab es seit 1995 keine Mieterhöhung. Möchte jetzt das Dach erneuern. Um das finanzieren zu können möchte ich die Miete erhöhen. Die zulässigen 20% wären allerdings etwas wenig. Jetzt meine Frage. Kann ich gleichzeitig eine Mieterhöhung zum Anpassen an den Mietspiegel und eine Mieterhöung nach Modernisierung vornehmen? Oder unter welchen Bedingungen kann ich eine Mieterhöhung über die 20% vornehmen? 30% würden reichen. Wenn nicht, welchen Abstand zwischen beiden muß ich einhalten? Oder wie würdet Ihr vorgehen?
    Zur Info, mein Mieter zahlt für eine 68qm Dachwohnung 178€ Grundmiete. Es wäre also erschwinglich.

    Ich hoffe ich habe mein Anliegen halbwegs verständlich rüber gebracht.

    Gruß Sanny
     
  2. AdMan

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  3. Capo

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    eine Erhöhung über 20% ist nicht möglich.
    Man beachte die strafbarkeit....

    Wenn du eine Modernisierungserhhung machen willst geht das unabhängig von der normalen Mieterhöhung und nach der Mod.
    11% der Mod-Kosten auf die Jahresmiete sind möglich.
    Wenn das Dach nur instandgesetzt wird, geht das natürlich nicht. Nur wenn du wirklich eine Mod hast (Dämmung etc)

    Wenn es ohne die normale mieterhöhung nicht geht, wirst du wohl noch warten müssen. Eine Mieterhöhung ist alle 15 Monate möglich. Die Kappungsgrenze bleibt jedoch das Maß aller Dinge.

    Ich erinnere mich an einen Fall, da wurde eine Vermieterin zu 5 Jahren Haft verurteilt, weil sie die Miete um 30% erhöht hat und so über den aktuellen Mietspiegel kam. Auch der Nachweis, dass sie Kosten hat, die über dem Mietspiegel liegen halfen da nicht. Das ganze war in Hamburg.
     
  4. #3 Sanny101, 17.01.2008
    Sanny101

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    Hallo!

    Erst mal Danke für die schnelle Antwort.

    Also noch mal zum mitschreiben. Ich könnte jetzt zum 1.4. eine Mieterhöhung um 20% zum Mietangleich machen und sagen wir ab 1.5. eine Mieterhöhung wegen Modernisierung?

    Gruß Sanny
     
  5. Capo

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    Wenn du es schaffst, eine Modernisierung des Daches (Einbau von Dämmung)
    (Modernisierung: nachhaltiges Einsparen von Energie oder Wasser) bis 1.5. durchzuziehen und das Vor Beginn der Maßnahme ordentlich mit zu erwartetender Erhöhung ankündigst: JA.

    Du darfst aber nur 20% in 3 Jahren erhöhen (Mieterhöhung nicht mit Modernisierungserhöhung verwechseln).
     
  6. #5 Sanny101, 17.01.2008
    Sanny101

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    Also, ich glaube ich habe es kapiert.

    Ich schreibe eine Mieterhöhung um 20% zum 1.4.

    Im April wird das Dach gemacht (komplett mit Dämmung und Fenstern).

    Und ab 1.5. erhöhe ich die Miete nochmal um 11% der Kosten für das Dach.

    Also meine Rechnung: Mieterhöhung ab 1.4. von 178€ um 20% auf 213,60€.

    Und nach Modernisierung 11% der Kosten(15000€) = 1650€/3(Mietpartein) = 550€(Jahresmiete)/12 = 45,80€ + 213,60 = 259,40€ Gesamtmiete.

    Damit würde es dann gehen.

    Sorry, wenn ich so nerve! Ich mache das erst seit ein paar Wochen, das Vermieten meine ich, nerven tue ich schon länger. :shame

    Gruß Sanny
     
  7. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    :lol :wink

    du musst darauf achten, dass die Mieterhöhung um diese 20% der Betrag von VOR 3 Jahren ist.

    Beispiel:
    Mietereinzug mit 170€ pro Monat März 2005
    In der Zeit seit diesem Einzug hat keine Erhöhung stattgefunden.
    mögliche Erhöhung->
    frühstens: Juni 2006, da ein Erhöhungsankündigungsschreiben ab März 2006 möglich ist.
    In dem Beispiel hat aber keine Kü stattgefunden.
    Nun wird zum 1.4. eine Erhöhung erwirkt.
    170€ *1,20 (20%) = 204 €
    ankündigungsschreiben 3 Monate vorher mit einverständnis des Mieters (üblicherweise ein Abriss-Zettel mit Unterschrift am Ende des Schreibens)
    Wenn die 178€ bereits 2006 die Miete war, liegst du mit deiner Berechnung richtig.

    Getrenntes Schreiben: Modernisierungserhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen an Dach UND Fenster:
    voraussichtliche Kosten: 12.000 €
    11%: 1320€
    Ihr Anteil: (bei 3 Mietparteien): 440€ auf die JAHRESMIETE
    -> voraussichtliche monatliche Modernisierungserhöhung: 440/ 12 = 36,67 €

    die Dämmung und die Fenster (Energiesparend) sind Mod-Maßnahmen. Von diesen Mod-Maßnahmen muss die Instandhaltung raus gerechnet werden.
    Gerüststellung und ähnliches sind mE Mod
    Die Schätzkosten der Rep der Fenster macht normalerweise nicht viel aus.

    Mehr ist leider nicht drin und selbst das wird Ärger geben, weil Mieter zwischen Modernisierungserhöhung und Mieterhöhung nicht unterscheiden können.

    Denke dran, dass Mods angekündigt werden müssen, wenn eine Erhöhung die Folge ist und das VOR BEGINN der Maßnahme.
     
  8. #7 Sanny101, 17.01.2008
    Sanny101

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    Hallo nochmal!

    Vielen Dank für Deine Bemühungen!

    Also wie gesagt, die Miete ist seit 1995 gleich. Ich glaube das haut schon hin. Und so schlau ist der auch nicht. :tuschel

    Ich danke Dir noch mal vielmals!

    Jetzt habe ich noch ne andere Frage. Habe mir so einen Vertrag runter geladen. Dort wird die Brerechnung der Miete nach Mod. viel komplizierter beschrieben. Ich würde aber auf mehr Geld kommen. Was ist denn nun richtig?
    Hier mal kurz ein Auszug

    Die Gesamtkosten beliefen sich demzufolge auf ___ Euro.

    Auf Ihre Wohnung entfallen damit:

    Gesamtwohnfläche: ___ m²
    Anteilige Wohnfläche Ihrer Wohnung: ___ m²

    Dies entspricht einem Anteil Ihrer Wohnung an der Gesamtwohnfläche von ___ %.
    Ihr Anteil an den Gesamtbaukosten beträgt demzufolge ___ Euro.

    Der jährliche Erhöhungsanteil in Höhe von 11% dieser Kosten entspricht einem Betrag von ___ Euro.

    Demzufolge liegt der monatliche Erhöhungsanteil (jährlicher Erhöhungsanteil / 12) bei einem Betrag von ___ Euro.

    Ihre monatliche Miete erhöht sich daher von zurzeit ___ Euro um diesen Betrag auf zukünftig ___ Euro.


    Das ist die letzte Frage. Versprochen!!!

    Gruß Sandra
     
  9. Capo

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    Was ist daran anders? Da wird nach qm umgerechnet und das ist bei dem Dach okay. Je mehr qm, desto größer ist die Einsparung...
     
  10. #9 Sanny101, 17.01.2008
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    Okay!

    Es ist deshalb sicher so ein Unterschied da die Wohnungen ziemlich unterschiedlich in der Größe(68,52 und75qm) sind.

    Also gut, habe es jetzt begriffen. Und danke Dir!

    Gruß Sanny
     
  11. #10 Sanny101, 17.01.2008
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    Habs noch mal nachgerechnet. Du hast Recht. Ist fast das gleiche. Hatte einen Rechenfehler drin. Ich sage nur Prozentrechnung! :?


    Tschüßi! :wink
     
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