Zweites Haus finanzieren

Dieses Thema im Forum "Baufinanzierung" wurde erstellt von Bernd8, 07.10.2013.

  1. Bernd8

    Bernd8 Gast

    Hallo liebe Forengemeinde!

    Ehepaar hat vor etwas über 7 Jahren ein Haus erworben. Finanziert wurden 162.000 €. Abtrag läuft, finanzielle Situation ist gut (wesentlich besser, als vor 7 Jahren).

    Nun ist ein weiteres Haus zu verkaufen, dass erworben und vermietet werden soll (an Schwiegereltern). Die Finanzierungssumme beträgt mind. 100 %, ggf. sogar etwas mehr, da die Grunderwerbssteuer ggf. mit finanziert werden soll (sofern möglich). Unabhängig davon, dass noch völlig unklar ist, ob und in welcher Höhe ein Kredit aufgenommen bzw. gewährt wird, stellen sich folgende Fragen:

    Nach Abzug aller derzeitigen Fixkosten und einem von der Bank üblicherweise eingerechneten Selbstbehalt von 1400 € für zwei Personen, bleibt noch immer ein Betrag übrig, der bei weitem sowohl Abtrag, als auch Rücklagen (für Reparaturen usw.) für das neue Haus decken würde. Ist in diesem Fall eine Finanzierung denkbar? Ich gehe davon aus, dass die Bank eventuelle Mieteinnahmen nicht interessieren, sondern davon ausgeht, dass die Immobilie leer steht und der Abtrag durch uns getragen werden muss, oder?!

    Sofern eine Finanzierung durch die Bank ermöglicht wird, stehen ja zwei große Immobilienkredite im Raum. Könnte es schwierig werden bei der Anschlussfinanzierung des eigenen Heims in knapp 2 Jahren? Die Gefährdung des Eigenheims soll unbedingt vermieden werden, dass heißt, evtl. Probleme bei einer Anschlussfinanzierung oder die Forderung, das Eigenheim als Sicherheit einzusetzen, sind auszuschließen. In diesem Fall wird von dem "Projekt" Abstand genommen.

    Für Antworten wäre ich sehr dankbar! LG
     
  2. AdMan

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  3. #2 Aktionär, 07.10.2013
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    Eine Frage vorab: Was ist mit Selbstbehalt gemeint? Die Lebenshaltungskosten für einen Zweipersonen Haushalt?

    beim monatlich verfügbaren Betrag bitte berücksichtigen, dass Objekt 1 auch ncoh bedient werden muss.

    Also die Mieteinnahmen wird das KI schon berücksichtigen. Allerdings wird die Frage im Raum stehen: was passiert bei (zeitweisem) Leerstand durch z.B. Mieterwechsel? Kann der Ausfall aufgefangen werden?

    Absicherung am Objekt Nr. 1 ausschließen: Ist prinzipiell kein Problem, könnte aber die Kondition verschlechtern, da für Objekt Nr. 2 eine 100%-Finanzierung angestrebt wird. Bei freien Grundschulden bei Objekt 1 und Mithaft wäre das aus KI-Sicht vorteilhaft zu werten.

    Zwei Kredite bei Prolongation für Objekt 1: das ist normalerweise kein Problem, da beiden Krediten entsprechende Sicherheiten gegenüberstehen, die bei Kreditvergabe als werthaltig angesehen wurden. Hinzu kommt, dass beim Zinsablauf schon ein wenig was von der Ursprungssumme getilgt sein sollte und somit der Blankoanteil sinkt.
    Eher ein Problem könnte das Alter der Kreditnehmer sein. Mit bspw. Mitte 50 eine 100%+X Finanzierung mit Laufzeit von 30 Jahren oder mehr zu bekommen wird sehr schwer.

    Im Auge behalten solltet ihr auf jeden Fall, dass der momentan geringe Zinssatz den ihr wohl für die zweite Finanzierung bekommen würde auch zeitlich befristet ist und daher für den Zeitraum der Zinsfestschreibung ein erhöhter Tilgungssatz vereinbart werden sollte (3-5%) um einen späteren Zinsanstieg auszugleichen.
     
  4. Bernd8

    Bernd8 Gast

    Hallo Aktionär!

    Vielen Dank für die schnelle und aufschlussreiche Antwort.

    Mit Selbstbehalt sind die monatlichen Kosten für Essen, Kleidung, Auto, Urlaub usw. gemeint. Bei der Finazierung des 1. Objektes wurde als erstes ein Selbstbehalt von 800 € für die erste Person, weitere 400 € für die zweite Person vom Einkommen abgezogen. Danach dann alle laufenden Verpflichtungen wie Autokredit, Versicherungen usw. Erst dann ergab sich, dass vom "Rest" des Einkommens der Abtrag geleistet werden konnte.

    Einen Leerstand des Objektes wurde in Betracht gezogen und das Paar wäre im Stande auch diese Rate zzgl. Rücklagen aufzufangen (natürlich neben des Abtrages für das eigene, selbstbewohnte Haus).

    Das jetzt zu erwerbende Haus ist durch die Vorbesitzer vollständig abgezahlt worden, d. h. es dürften keine Grundschulden eingetragen sein. Aber danke für den Tip - in dieser Hinsicht werden wir uns noch mal schlau machen. Wie gesagt - es ist im Moment noch alles in der Schwebe.

    Das die Anschlussfinanzierung für das eigene Objekt grundsätzlich erst mal nicht gefährdet ist, ist schon mal gut. Das Alter des Ehepaares dürfte kein Problem sein, da das erste Objekt bereits mit 25 Jahren erworben wurde - beide sind also jetzt 32 und stehen in unkündbarem Angestellten- bzw. Beamtenverhältnis.

    Vielen Dank noch mal! Macht es Sinn, bei derzeitigem Zinsniveau den Zeitrahmen auf 15, statt auf 10 Jahre festzulegen? Oder erhöht sich dadurch der Zinssatz? Das mit der höheren Tilgung ist ebenfalls ein guter Tip. So weit wurde noch gar nicht gedacht.
     
  5. #4 Aktionär, 07.10.2013
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    Dass das Objekt von den Vorbesitzern komplett abbezhalt wurde sagt nichts über Eintragungen im Grundbuch insbesondere in Abteilung III aus.
    Beispiel: ein mit Grundschuld besicherter Kredit wird zurückgezahlt; das KI erteilt dem ehemaligen Kreditnehmer die Löschungsfreigabe und gibt den Brief (sofern keine Buchgrundschuld eingetragen wurde) zurück. Damit kann der Eigentümer die Löschung beim AG beantragen. Muss er aber nicht. Er kann auch die GS für eine weitere Finanzierung wieder als Sicherheit stellen. Wenn Du nähere Infos dazu brauchst schick mri eine PN.

    Zur Zinsbindung: Sicher ist es momentan besser 15 jahre statt 10 zu wählen, aber a) nicht jedes Institut bietet 15-Jahres-konditionen an und b) die längere Zinssicherheit muss mit einem Zinsaufschlag bezahlt werden.

    Thema Tilgungssatz: Ein seriöses Institut sollte darauf drängen, dass in der momentanen Zinssituation die Tilgung hentsprechend höher ausfällt. Hier gilt die Regel: Wer sich bei einem Zinssatz von 6-8% die finanzierung nciht leisten konnte der kann es jetzt auch nicht.
     
  6. Andres

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    Noch ein paar Worte zu den Zinskonditionen:

    Zunächst einmal führt jede Beleihung über ca. 80 % zu schlechteren Konditionen. Das muss jetzt nicht das große Problem sein (beim derzeitigen Zinsniveau sind auch schlechte Konditionen historisch gesehen noch "gut"), schmälert aber die Kapitalrendite - einfach mal ein bischen mit den Zahlen spielen. Ein solides Objekt kann das aber auffangen.


    Dann zur Zinsbindung: Kein Mensch weiß, wie die Zinsen in 10, 15 oder 20 Jahren sind. Darauf irgendwelche Wetten abzuschließen (und so kann man eine verlängerte Zinsbindung auch verstehen), gilt gemeinhin als hochriskante Spekulation. Die Frage nach der verlängerten Zinsbindung sollte also nicht an die vermutete Zinsentwicklung geknüpft werden, sondern eher an die eigenen finanziellen Möglichkeiten, wenn es an die Anschlussfinanzierung geht. Wenn da ein gewisser Spielraum zu erwarten ist, nimmt man jetzt lieber die günstigen Zinsen mit und freut sich über die dadurch höhere anfängliche Tilgung. Wenn man dagegen fürchtet, dass eine Zinssteigerung zumindest schmerzhaft (oder schlimmer) wäre, bietet sich eine längere Zinsbindung an - und zwar unabhängig von den aktuellen Konditionen.

    Wenn man dann so ca. 2 Jahre vor der Anschlussfinanzierung etwas klarer sieht, kann man immer noch z.B. mit einem Forwarddarlehen versuchen, eine Zinssteigerung etwas abzufangen. Selbst wenn das nicht klappt, hatte man immerhin 10 Jahre lang Topkonditionen und damit eine geringere Restschuld.
     
  7. #6 Aktionär, 08.10.2013
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    Den Hinweis auf ein Forwarddarlehen hatte ich vergessen. Danke für die Ergänzung, Andes.

    Was die Zinsentwicklung angeht würde ich allerdings nicht von einer Hochrisikospekulation sprechen, sondern von einer Absicherung, ähnlich einem Devisentermingeschäft zur Kurssicherung. ;-)
    Kann man aber so, oder so sehen.
     
Thema: Zweites Haus finanzieren
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